La diffusa precarietà lavorativa e la conseguente difficoltà di accesso al credito negano a sempre più italiani la possibilità di comprare casa. Questa circostanza sta favorendo la diffusione di modalità alternative alla tradizionale compravendita, tra cui l’affitto con riscatto, o rent-to-own. Versare mensilmente una quota maggiorata di locazione, però, può essere oneroso. In alternativa si possono cercare case in affitto a riscatto senza anticipo, il cui canone mensile da corrispondere non comprenda una quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile. Vediamo nello specifico come funziona.
Secondo quanto indicato dal decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014, l’affitto con riscatto consente al locatario di acquistare l’immobile in cui già risiede alla scadenza del periodo di locazione, detraendo dal prezzo di vendita una parte dei canoni mensilmente versati. In altre parole, con l’affitto a riscatto si può diventare proprietari di un’abitazione trascorso un certo periodo di tempo come affittuari, versando un canone di locazione maggiorato.
Al termine del periodo di locazione l’inquilino può acquistare la proprietà pagando il riscatto finale, ossia la differenza tra il prezzo di vendita e la cifra già versata negli anni con i canoni di affitto. L’immobile viene venduto al prezzo stabilito al momento della stipula del contratto di locazione, sottraendo a questa cifra l’importo già coperto negli anni.
Esiste una formula di contratto di affitto con riscatto senza anticipo. In questo caso non è previsto che l’affittuario paghi una quota maggiorata del canone di locazione a titolo di anticipo sul futuro acquisto della proprietà. Con una scrittura notarile si fissa un vincolo di vendita dell’immobile all’affittuario entro una data stabilita.
In altre parole, l’inquilino non è tenuto a versare un anticipo significativo all’inizio dell’accordo, ma accetta il vincolo di vendita dopo un determinato periodo di tempo. Alla scadenza dell’accordo occorre versare l’intera somma di vendita pattuita.
Le parti coinvolte in un contratto di affitto con riscatto senza anticipo sono:
Il contratto di affitto con riscatto senza anticipo è disciplinato dal sopraindicato decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014, comunemente detto decreto Sblocca Italia, che trasforma il tradizionale contratto di locazione in una compravendita immobiliare. Le parti si accordano su:
Il canone di locazione, come accennato, comprende solo il corrispettivo per la disponibilità del bene. A differenza di un tradizionale contratto di affitto con riscatto, in questo caso non è prevista una quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile.
Il contratto di affitto con riscatto senza anticipo può avere una durata massima di 10 anni, secondo quanto indicato nel succitato decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014.
Per avere effetti legali, il contratto deve essere sottoscritto alla presenza di un notaio, registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato con il valore di prenotazione dell’acquisto dell’immobile, che, pertanto, non potrà essere soggetto a ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del proprietario.
Optando per l’affitto con riscatto senza anticipo, l’acquirente non deve necessariamente disporre subito dell’intera cifra per l’acquisto né offrire tutte le garanzie economiche solitamente richieste da una banca per l’ottenimento di un mutuo.
La formula dell’affitto con riscatto senza anticipo può, pertanto, rivelarsi particolarmente vantaggiosa per chi non dispone di ingenti risorse pecuniarie ma desidera comunque disporre di un immobile senza dover richiedere un mutuo, versare immediatamente la cifra complessiva o pagare un canone di affitto mensile più alto rispetto alla media perché comprensivo di una quota da destinare al futuro acquisto dello stesso. Vediamo, obiettivamente, quali sono i pro e contro.
| Vantaggi | Svantaggi |
L’affitto con riscatto senza anticipo consente di acquistare un immobile senza dover necessariamente accendere un mutuo. Non è previsto che l’inquilino paghi alcuna quota maggiorata del canone di affitto a titolo di anticipo sul futuro acquisto dell’immobile. Il proprietario dell’immobile si tutela con una scrittura notarile in cui fissa un vincolo di vendita dell’immobile all’affittuario entro una data stabilita. L’affitto con riscatto senza anticipo consente di evitare di affrontare subito una spesa importante, senza rinunciare alla possibilità di disporre di un’abitazione propria. | Alla scadenza dell’accordo occorre corrispondere l’intera somma di vendita. La somma da versare in toto alla scadenza dell’accordo avrà un peso maggiore rispetto a quella con anticipo sull’affitto. |
L’affitto con riscatto senza anticipo è una formula di acquisto vantaggiosa, spesso indicata come una valida alternativa al mutuo poiché consente di acquistare un immobile senza dover necessariamente chiedere credito alla banca e senza disporre subito dell’intera cifra. Indichiamo di seguito gli aspetti che differenziano il mutuo e l’affitto a riscatto senza anticipo.
| Affitto a riscatto senza anticipo | Mutuo |
Rende proprietari dell’immobile dopo aver riscattato la proprietà al termine del periodo concordato. Nel periodo di locazione l’inquilino, non essendo proprietario dell’immobile fino al momento del riscatto, non si deve fare carico delle tasse sulla proprietà e delle spese di manutenzione. Non occorre che l’inquilino abbia tutti i requisiti e le garanzie economiche richieste da una banca per la concessione di un finanziamento. Assenza degli interessi che invece la banca richiede per il mutuo. | L'immobile viene acquistato immediatamente grazie alla liquidità fornita dalla banca. Con il mutuo si è subito proprietari. Per presentare una domanda di finanziamento alla banca occorre rispettare determinati requisiti, offrire specifiche garanzie economiche e rispettare il rapporto rata/reddito. |
No, la formula dell’affitto a riscatto senza anticipo può essere applicata a qualsiasi tipologia di immobile, quindi non solo a fabbricati di tipo residenziale ma anche uffici, capannoni e immobili commerciali.
L’affitto a riscatto senza anticipo consente all’inquilino di acquistare l'immobile alla scadenza dell’accordo, mentre in un tradizionale contratto di affitto questa possibilità non è contemplata.
Questo tipo di accordo offre all’acquirente/inquilino la sicurezza di poter diventare proprietario dell'immobile in cui già risiede entro la scadenza dell’accordo senza disporre subito dell’intera cifra e senza dover pagare una quota maggiorata del canone di locazione a titolo di anticipo sul futuro acquisto della proprietà.
