L’affitto con riscatto consente al locatario di acquistare l’immobile in cui già risiede alla scadenza del periodo di locazione, detraendo dal prezzo di vendita una parte dei canoni mensilmente versati. In altre parole, con l’affitto a riscatto si può diventare proprietari di un’abitazione trascorso un certo periodo di tempo come affittuari, versando un canone di locazione maggiorato.
Al termine del periodo di locazione l’inquilino può acquistare la proprietà pagando il riscatto finale, ossia la differenza tra il prezzo di vendita e la cifra già versata negli anni con i canoni di affitto. L’immobile viene venduto al prezzo stabilito al momento della stipula del contratto di locazione, sottraendo a questa cifra l’importo già coperto negli anni.
Per informazioni sull'ammontare dell'affitto, si consulti il nostro articolo sul calcolo dell'affitto con riscatto.
Esiste una formula di contratto di affitto con riscatto senza anticipo. In questo caso non è previsto che l’affittuario paghi una quota maggiorata del canone di locazione a titolo di anticipo sul futuro acquisto della proprietà. Con una scrittura notarile si fissa un vincolo di vendita dell’immobile all’affittuario entro una data stabilita.
In altre parole, l’inquilino non è tenuto a versare un anticipo significativo all’inizio dell’accordo, ma accetta il vincolo di vendita dopo un determinato periodo di tempo. Alla scadenza dell’accordo occorre versare l’intera somma di vendita pattuita.
| Dati dell’accordo | |
|---|---|
| Prezzo dell’immobile | 150.000 € |
| Durata dell’affitto | 3 anni |
| Canone mensile | 600 € (solo affitto) |
| Totale pagato in affitto (3 anni) | 21.600 € |
| Anticipo richiesto | 0 € |
| Quota canone destinata all’acquisto | 0 € (nessuna quota scalabile) |
| Somma da versare alla scadenza | 150.000 € (prezzo integrale) |
Il contratto di affitto con riscatto senza anticipo può avere una durata massima di 10 anni, secondo quanto indicato nel decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014.
Per avere effetti legali, il contratto deve essere sottoscritto alla presenza di un notaio, registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato con il valore di prenotazione dell’acquisto dell’immobile, che, pertanto, non potrà essere soggetto a ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del proprietario.
Qui di seguito evidenziamo i principali pro e contro di questa tipologia di contratto.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| ✅ Nessuna necessità di anticipo iniziale | ❗ Alla scadenza si deve versare l’intero importo di acquisto |
| ✅ Non occorre richiedere un mutuo subito | ❗ Nessuna parte del canone è scalata dal prezzo finale |
| ✅ Canone mensile in linea con i prezzi di mercato (nessuna maggiorazione) | ❗ Se non si ottiene un mutuo o il capitale alla scadenza, si perde l’occasione di acquistare |
| ✅ Opportunità di “bloccare” l’immobile per un periodo concordato | ❗ Si paga un affitto senza accumulare credito verso l’acquisto |
| ✅ Formula utile per chi ha redditi non dimostrabili al momento della firma | ❗ Rischio di perdita dell’immobile se non si riesce a onorare il vincolo di riscatto |
| ✅ Atto trascritto nei registri immobiliari: tutela da ipoteche o pignoramenti futuri | ❗ Minore appeal per il venditore, difficile trovare immobili disponibili con questa formula |
L'affitto a riscatto senza anticipo è una formula in cui non versi una caparra iniziale, ma inizi a vivere subito nella casa pagando un canone mensile. Una parte di quel canone viene scalata dal prezzo finale se decidi di acquistare l’immobile entro un certo periodo (di solito 2–5 anni). L’acquisto non è obbligatorio, ma facoltativo.
Con il mutuo , invece, acquisti subito la casa diventandone proprietario, e inizi a rimborsare un prestito alla banca, con interessi. Serve un anticipo iniziale (generalmente il 20% del prezzo) e la capacità di ottenere un finanziamento.
| Aspetto | Affitto con riscatto (senza anticipo) | Mutuo tradizionale |
|---|---|---|
| Proprietà immediata | ❌ No | ✅ Sì |
| Anticipo richiesto | ❌ Nessuno (o solo cauzione) | ✅ Sì (di solito 20%) |
| Accesso al credito | ❌ Non necessario subito | ✅ Necessario subito |
| Obbligo d’acquisto | ❌ No | ✅ Sì (sei già acquirente) |
| Canone mensile | ✅ Sì (in parte scalabile) | ✅ Rata del mutuo con interessi |
| Adatto a chi… | Vuole comprare ma non può subito | Può acquistare subito |
Esistono diverse tipologie di affitto con riscatto, ciascuna con caratteristiche specifiche che influenzano i diritti e gli obblighi di entrambe le parti, ovvero inquilino (futuro acquirente) e proprietario (venditore). Le principali varianti si distinguono in base alla struttura del contratto e al livello di impegno vincolante all'acquisto.
| Tipo | Caratteristiche | Vincolo all’acquisto | Normativa |
|---|---|---|---|
| Rent to buy (legge 2014) | Contratto trascritto, canone parzialmente scalato, durata max 10 anni | Facoltà (non obbligo) | DL 133/2014 – L. 164/2014 |
| Contratto con opzione d’acquisto | Affitto + opzione futura, spesso non trascritto, condizioni più libere | Facoltà (da definire) | Accordo privato |
| Leasing abitativo | Canoni a società/leasing, riscatto finale, agevolazioni per giovani/ISEE basso | Possibilità di riscatto | L. 208/2015 (Stabilità) |
A Roma e Milano questa soluzione esiste, ma resta ancora poco diffusa rispetto al mercato tradizionale: si tratta di una pratica di nicchia, utilizzata soprattutto in contesti specifici.
Gli annunci si trovano prevalentemente su portali immobiliari, anche se spesso non sono ben visibili e richiedono una ricerca mirata. A volte vengono pubblicati da agenzie locali o condivisi in gruppi Facebook dedicati. Attualmente, le offerte attive con formula affitto con riscatto a Milano sono leggermente più numerose rispetto a Roma, con una media di 80–150 annunci a Milano e 60–90 a Roma, concentrati soprattutto in zone periferiche o su immobili di nuova costruzione non ancora venduti.
A Roma, ad esempio, la formula si riscontra in quartieri come Talenti, Ostia o Infernetto, mentre a Milano è più frequente in aree come Adriano, Bovisa o Cascina Merlata. Non mancano anche proposte di fascia alta, come ville o palazzine intere offerte in modalità rent to buy.
Il quadro normativo è definito a livello nazionale: la legge che regola questo tipo di contratto è il Decreto Sblocca Italia del 2014, che stabilisce una durata massima di dieci anni, la necessità di trascrizione notarile e la possibilità di definire liberamente le condizioni tra le parti. Né Roma né Milano hanno introdotto regolamenti comunali specifici sul tema, ma entrambi i Comuni hanno sperimentato la formula in progetti di housing sociale. A Roma, ad esempio, nel quartiere Santa Palomba è previsto un piano con alloggi in affitto a riscatto, e la Regione Lazio ha recentemente avviato un programma che consente agli inquilini delle case popolari ATER di acquistare la propria abitazione a condizioni agevolate. A Milano, la stessa formula è stata utilizzata in contesti come Cascina Merlata e in progetti cooperativi legati all’edilizia convenzionata.
Pur non essendo ancora molto diffuso, l’affitto con riscatto sta tornando al centro dell’interesse, soprattutto tra chi non riesce ad accedere facilmente a un mutuo. È una formula che richiede attenzione, trattativa diretta e una buona conoscenza delle clausole contrattuali, ma che può offrire una via alternativa e più flessibile per diventare proprietari di casa nelle due città più dinamiche d’Italia.
Sì, è possibile. Al termine del contratto, quando decidi di esercitare l’opzione di acquisto, puoi richiedere un mutuo per coprire l’intero importo dell’immobile. Tuttavia, dovrai avere i requisiti reddituali e patrimoniali necessari al momento della richiesta, e non è garantito che la banca approvi il finanziamento. È consigliabile iniziare a preparare la documentazione con qualche mese di anticipo.
Se non eserciti il diritto di acquisto entro i tempi stabiliti nel contratto, perdi la possibilità di acquistare la casa a quelle condizioni. Inoltre, gli importi versati come affitto non vengono restituiti. Tuttavia, alcune formule prevedono la possibilità di prorogare il termine o di rinegoziare l’accordo, ma solo previo accordo con il proprietario.
Se il contratto è stato trascritto nei registri immobiliari (come previsto dalla legge), il tuo diritto di prelazione e il vincolo di futura vendita sono tutelati. Nessun creditore potrà pignorare o ipotecare l’immobile e il proprietario non potrà venderlo ad altri. Se invece non è stato trascritto, esiste il rischio che il bene venga venduto a terzi, perdendo così la possibilità di riscatto.
