Affitto con Riscatto: Esempio Pratico di Calcolo

Prendono sempre più piede in Italia i contratti di affitto con riscatto, o rent-to-buy, che permettono di utilizzare i canoni di locazione mensili versati negli anni per costruire un futuro investimento immobiliare. Si tratta di una formula di acquisto vantaggiosa, spesso indicata come una valida ed efficace alternativa al mutuo proprio perché rende possibile acquistare un immobile senza dover necessariamente chiedere credito alla banca. Vediamo nel dettaglio come funziona e come si effettua il calcolo affitto con riscatto.

Calcolo affitto con riscatto: esempio pratico di Rent to Buy

Supponiamo di disporre di un quadrilocale di 100 metri quadri nel centro storico di Pavia, che decidiamo di affittare con un contratto di affitto con riscatto. Le condizioni del contratto includono:

• prezzo di vendita: 200.000 euro
• durata del contratto: 5 anni
• affitto mensile: 1000 euro
• quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile: 200 euro (20% dell'affitto mensile)

Quindi, ogni mese 200 euro dell'affitto versato dall’inquilino andranno a costituire un credito per il futuro acquisto dell’immobile.

Moltiplicando il canone mensile di affitto per i 12 mesi dell’anno, otteniamo l’importo versato annualmente dall’inquilino, che corrisponde a 12.000 euro. Moltiplicando per i 12 mesi dell’anno il credito annuale per l'acquisto, ossia 200 euro, la cifra che otteniamo è 2400.

Al termine del periodo di affitto di 5 anni, l’inquilino avrà pagato complessivamente 60.000 euro (12.000 x 5) e accumulato un credito per l'acquisto futuro di 12.000 euro (2400 x 5).

Alla fine del quinto anno, se il locatario decide di acquistare l'immobile, il credito accumulato verrà sottratto dal prezzo di acquisto concordato. Quindi, in questo esempio, il locatario dovrebbe pagare 188.000 euro (200.000 euro - 12.000 euro) per acquistare la proprietà.

Calcolatore online dell'affitto con riscatto

Affitto con riscatto: come calcolare il canone di locazione? Esempio

Il calcolo dell'affitto da versare al proprietario dell’immobile viene effettuato sulla base delle necessità e volontà delle parti. Può essere utile fare un esempio del calcolo della rata. Ipotizziamo di avere un bilocale con garage, che normalmente affitteremmo a 650 euro al mese. Ci accordiamo con l’affittuario per una maggiorazione del canone mensile del 30% per la sottoscrizione di un contratto di affitto con riscatto di 5 anni.

Una mensilità corrisponde, quindi, a 650 euro. La maggiorazione prevista dall’accordo del contratto di affitto con riscatto è del 30% ed equivale quindi a 195 euro. L’importo che l'inquilino dovrà pagare è il risultato della somma 650 euro + 195 euro, ossia 845 euro. 195 euro è la quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile.

Al termine del quinto anno di affitto, se il locatario decide di procedere con l’acquisto dovrà pagare l’ammontare residuo del valore dell’immobile. L’indubbio vantaggio offerto dalla formula dell’affitto con riscatto sta proprio nella decurtazione della maggiorazione pagata nel corso degli anni a titolo di canone mensile.

Per l’acquisto della proprietà, l’affittuario potrà infatti detrarre dal prezzo stabilito quanto ha già versato nel corso degli anni come quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile. In pratica, detrarrà 11.700 euro dal prezzo di vendita. Il calcolo che abbiamo effettuato è il seguente:

(195 euro x 12 mesi) x 5 anni = 11.700 euro

Se, invece, l’affittuario non vuole procedere con l’acquisto al termine del quinquennio di locazione, gli 11.700 euro versati come quota da destinare all’acquisto non gli verranno restituiti. L’anticipo dell’affitto con riscatto non è la caparra che si versa nel momento in cui si firma un tradizionale preliminare di vendita. Equivale, piuttosto, al pagamento delle rate di un mutuo.

Se non eserciti il riscatto senza inadempimenti, la restituzione (totale o parziale) della quota-prezzo dipende da quanto pattuito (art. 23, c. 1-bis). Se sei inadempiente oltre la soglia concordata (min. 1/20 dei canoni), il contratto può risolversi e il concedente trattiene i canoni; se è inadempiente il venditore, deve restituire la quota-prezzo con interessi legali.

Casa in Affitto a riscatto: cosa significa e come funziona

Il contratto che regola i termini dell’affitto con riscatto consente al locatario di acquistare l’immobile in questione alla scadenza del periodo di locazione, detraendo dal prezzo di vendita una parte dei canoni mensilmente versati.

In genere si fissa un canone di affitto mensile più alto rispetto alla media, proprio perché comprende una quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile. La maggiorazione del canone mensile di locazione è in genere compresa tra il 20% e il 30% del canone di affitto mensile. La parte eccedente del pagamento serve come anticipo per il futuro acquisto dell’immobile.

Dopo un periodo di tempo che non può superare i 10 anni, l’inquilino può acquistare la proprietà pagando solo il riscatto finale, ossia la differenza tra il prezzo di vendita e la cifra già versata negli anni con i canoni di affitto. L’immobile viene venduto al prezzo stabilito al momento della stipula del contratto di locazione, sottraendo a questa cifra l’importo già coperto negli anni.

A regolamentare l’affitto con riscatto è il decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014, comunemente detto Sblocca Italia. 

Affitto a riscatto da privati: contratto, diritti e doveri delle parti (e tasse da pagare)

Il sopraindicato decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014 prevede che venga stipulata una sorta di contratto preliminare di vendita, con effetto prenotativo dell’acquisto dell’immobile fino a un massimo di 10 anni.

Il proprietario ha il dovere di concedere il godimento immediato dell’immobile all’affittuario, che, a sua volta, si impegna a versare mensilmente un canone che comprende, come accennato, il corrispettivo per la disponibilità del bene e una quota da destinare al futuro acquisto dello stesso.

Se si opta per l’affitto con riscatto, nel contratto occorre indicare:

• prezzo finale di vendita;
• canone mensile;
• quota da destinare mensilmente al futuro acquisto dell’immobile;
• importo dell’anticipo dell’affitto con riscatto;
• possibilità o meno di estendere il contratto di locazione;
• obblighi fiscali.

Se al termine del periodo di locazione l’inquilino decide di non riscattare la proprietà dell’immobile, l’anticipo in genere viene trattenuto. In altre parole, qualora l’affittuario decidesse di non procedere con l’acquisto, il proprietario non è tenuto a restituire l’ammontare delle quote già versate.

Inoltre, nel contratto è opportuno chiarire fin da subito chi dovrà occuparsi di eventuali interventi di riparazione e ristrutturazione che si potrebbero rendere necessari nel corso degli anni.

Come tutti i contratti di compravendita, anche il contratto di affitto con riscatto, per avere effetti legali, può essere sottoscritto alla presenza di un notaio ( o in forma privata), registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato. 

Il contratto può essere stipulato anche in forma di scrittura privata; tuttavia, per trascriverlo in Conservatoria (tutela fino a 10 anni) occorre atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio.

Un'altra soluzione sta nell'affitto con riscatto senza anticipo.

Tasse da pagare

• Canoni – quota godimento (abitativi, esente IVA) → Registro 2%/anno.
• Canoni – quota godimento (strumentali) → Registro 1%/anno.
• Acconti prezzo (abitativi, esente IVA) → Registro 2% sugli acconti.
• Acconti prezzo (soggetti a IVA) → Registro fisso 200 €.
• Caparra confirmatoria (se prevista) → Registro 0,5%.

Acquisto casa a riscatto: vantaggi e svantaggi

La formula “affitto con riscatto” (rent-to-buy) permette di entrare subito nell’immobile pagando un canone mensile, una parte del quale viene imputata come acconto prezzo. Alla scadenza pattuita, l’inquilino può esercitare l’opzione d’acquisto e scontare gli acconti già versati.  In questa tabella esaminiamo vantaggi e svantaggi per il compratore.

Vendita con affitto a riscatto, conviene?

La vendita con affitto a riscatto può essere conveniente, ma dipende dall’obiettivo e da come viene scritto il contratto.

La vendita con affitto a riscatto (rent-to-buy) permette all’acquirente di entrare subito nell’immobile posticipando il mutuo e accumulando acconti tramite i canoni; al venditore consente di incassare da subito e di bloccare un prezzo per il futuro.

Conviene se hai bisogno di tempo per sistemare la posizione finanziaria o se il mercato immobiliare è stabile/in leggera crescita.

È meno conveniente quando i canoni risultano troppo alti rispetto al mercato, quando il prezzo è sovrastimato o se non ci sono tutele chiare su quote imputate al prezzo, tempi, penali e manutenzioni. La chiave è un contratto preciso (meglio con trascrizione e clausole su inadempienze) e una pre-valutazione bancaria prima di iniziare, per non trovarsi senza mutuo al momento del riscatto.

In questa tabellla evidenziamo  vantaggi e svantaggi per il venditore.

Fonti

• D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (“Sblocca Italia”) – Art. 23: disciplina civilistica del rent to buy (trascrizione, effetti, risoluzione). Gazzetta Ufficiale

Prassi e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

• Circolare 4/E del 19.02.2015 – trattamento fiscale (imposte dirette e indirette), distinzione quota “godimento” vs quota “prezzo”. elibrary.fondazionenotariato.it
• Interpello n. 597/2021 – inquadramento fiscale di canoni e possibili agevolazioni/compatibilità con regimi locativi. Agenzia Entrate
• Schede AE su imposta di registro e alternatività IVA/Registro (utile per tabella imposte: 2%/1%/200 € fisso). Agenzia Entrate
• Pagina AE “Cedolare secca” – aliquote e regole applicabili alla quota di godimento per abitativi. Agenzia Entrate

Approfondimenti tecnici (notariato / dottrina)

• Notariato – guida al rent to buy (focus su trascrizione e durata tutela fino a 10 anni). Notariato
• Federnotizie / studi notarili – inquadramento civilistico e fiscale, esempi applicativi. Federnotizie
• Approfondimenti fiscali di studio (commercialisti/notai) – sintesi operativa su aliquote e casistiche (abitativi/strumentali, caparra, acconti). Moscatelli Commercialisti