Prendono sempre più piede in Italia i contratti di affitto con riscatto, o rent-to-buy, che permettono di utilizzare i canoni di locazione mensili versati negli anni per costruire un futuro investimento immobiliare. Si tratta di una formula di acquisto vantaggiosa, spesso indicata come una valida ed efficace alternativa al mutuo proprio perché rende possibile acquistare un immobile senza dover necessariamente chiedere credito alla banca. Vediamo nel dettaglio come funziona e come si effettua il calcolo affitto con riscatto.
Supponiamo di disporre di un quadrilocale di 100 metri quadri nel centro storico di Pavia, che decidiamo di affittare con un contratto di affitto con riscatto. Le condizioni del contratto includono:
Quindi, ogni mese 200 euro dell'affitto versato dall’inquilino andranno a costituire un credito per il futuro acquisto dell’immobile.
Moltiplicando il canone mensile di affitto per i 12 mesi dell’anno, otteniamo l’importo versato annualmente dall’inquilino, che corrisponde a 12.000 euro. Moltiplicando per i 12 mesi dell’anno il credito annuale per l'acquisto, ossia 200 euro, la cifra che otteniamo è 2400.
Al termine del periodo di affitto di 5 anni, l’inquilino avrà pagato complessivamente 60.000 euro (12.000 x 5) e accumulato un credito per l'acquisto futuro di 12.000 euro (2400 x 5).
Alla fine del quinto anno, se il locatario decide di acquistare l'immobile, il credito accumulato verrà sottratto dal prezzo di acquisto concordato. Quindi, in questo esempio, il locatario dovrebbe pagare 188.000 euro (200.000 euro - 12.000 euro) per acquistare la proprietà.
Il calcolo dell'affitto da versare al proprietario dell’immobile viene effettuato sulla base delle necessità e volontà delle parti. Può essere utile fare un esempio del calcolo della rata. Ipotizziamo di avere un bilocale con garage, che normalmente affitteremmo a 650 euro al mese. Ci accordiamo con l’affittuario per una maggiorazione del canone mensile del 30% per la sottoscrizione di un contratto di affitto con riscatto di 5 anni.
Una mensilità corrisponde, quindi, a 650 euro. La maggiorazione prevista dall’accordo del contratto di affitto con riscatto è del 30% ed equivale quindi a 195 euro. L’importo che l'inquilino dovrà pagare è il risultato della somma 650 euro + 195 euro, ossia 845 euro. 195 euro è la quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile.
Al termine del quinto anno di affitto, se il locatario decide di procedere con l’acquisto dovrà pagare l’ammontare residuo del valore dell’immobile. L’indubbio vantaggio offerto dalla formula dell’affitto con riscatto sta proprio nella decurtazione della maggiorazione pagata nel corso degli anni a titolo di canone mensile.
Per l’acquisto della proprietà, l’affittuario potrà infatti detrarre dal prezzo stabilito quanto ha già versato nel corso degli anni come quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile. In pratica, detrarrà 11.700 euro dal prezzo di vendita. Il calcolo che abbiamo effettuato è il seguente:
(195 euro x 12 mesi) x 5 anni = 11.700 euro
Se, invece, l’affittuario non vuole procedere con l’acquisto al termine del quinquennio di locazione, gli 11.700 euro versati come quota da destinare all’acquisto non gli verranno restituiti. L’anticipo dell’affitto con riscatto non è la caparra che si versa nel momento in cui si firma un tradizionale preliminare di vendita. Equivale, piuttosto, al pagamento delle rate di un mutuo.
Se non eserciti il riscatto senza inadempimenti, la restituzione (totale o parziale) della quota-prezzo dipende da quanto pattuito (art. 23, c. 1-bis). Se sei inadempiente oltre la soglia concordata (min. 1/20 dei canoni), il contratto può risolversi e il concedente trattiene i canoni; se è inadempiente il venditore, deve restituire la quota-prezzo con interessi legali.
Il contratto che regola i termini dell’affitto con riscatto consente al locatario di acquistare l’immobile in questione alla scadenza del periodo di locazione, detraendo dal prezzo di vendita una parte dei canoni mensilmente versati.
In genere si fissa un canone di affitto mensile più alto rispetto alla media, proprio perché comprende una quota da destinare al futuro acquisto dell’immobile. La maggiorazione del canone mensile di locazione è in genere compresa tra il 20% e il 30% del canone di affitto mensile. La parte eccedente del pagamento serve come anticipo per il futuro acquisto dell’immobile.
Dopo un periodo di tempo che non può superare i 10 anni, l’inquilino può acquistare la proprietà pagando solo il riscatto finale, ossia la differenza tra il prezzo di vendita e la cifra già versata negli anni con i canoni di affitto. L’immobile viene venduto al prezzo stabilito al momento della stipula del contratto di locazione, sottraendo a questa cifra l’importo già coperto negli anni.
A regolamentare l’affitto con riscatto è il decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014, comunemente detto Sblocca Italia.
Il sopraindicato decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014 prevede che venga stipulata una sorta di contratto preliminare di vendita, con effetto prenotativo dell’acquisto dell’immobile fino a un massimo di 10 anni.
Il proprietario ha il dovere di concedere il godimento immediato dell’immobile all’affittuario, che, a sua volta, si impegna a versare mensilmente un canone che comprende, come accennato, il corrispettivo per la disponibilità del bene e una quota da destinare al futuro acquisto dello stesso.
Se si opta per l’affitto con riscatto, nel contratto occorre indicare:
Se al termine del periodo di locazione l’inquilino decide di non riscattare la proprietà dell’immobile, l’anticipo in genere viene trattenuto. In altre parole, qualora l’affittuario decidesse di non procedere con l’acquisto, il proprietario non è tenuto a restituire l’ammontare delle quote già versate.
Inoltre, nel contratto è opportuno chiarire fin da subito chi dovrà occuparsi di eventuali interventi di riparazione e ristrutturazione che si potrebbero rendere necessari nel corso degli anni.
Come tutti i contratti di compravendita, anche il contratto di affitto con riscatto, per avere effetti legali, può essere sottoscritto alla presenza di un notaio ( o in forma privata), registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato.
Il contratto può essere stipulato anche in forma di scrittura privata; tuttavia, per trascriverlo in Conservatoria (tutela fino a 10 anni) occorre atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio.
Un'altra soluzione sta nell'affitto con riscatto senza anticipo.
La formula “affitto con riscatto” (rent-to-buy) permette di entrare subito nell’immobile pagando un canone mensile, una parte del quale viene imputata come acconto prezzo. Alla scadenza pattuita, l’inquilino può esercitare l’opzione d’acquisto e scontare gli acconti già versati. In questa tabella esaminiamo vantaggi e svantaggi per il compratore.
| Aspetto | Vantaggi | Svantaggi | Note pratiche |
|---|---|---|---|
| Accesso all’immobile | Entri da subito in casa senza mutuo immediato | Canone spesso più alto di una normale locazione | Verifica sostenibilità del canone “maggiorato” |
| Accumulo acconti | Una quota dei canoni abbatte il prezzo finale | Se non riscatti, rischi di perdere gli acconti | Chiarezza su percentuali e condizioni di perdita/rimborso |
| Prezzo bloccato | Ti proteggi da eventuali rialzi futuri | Se il mercato scende, potresti pagare caro | Inserisci clausole di rinegoziazione solo se concordate |
| “Periodo di prova” | Tempo per sistemare finanze/credit score | Mutuo futuro non garantito | Pre-valutazione bancaria già all’inizio |
| Manutenzione | Puoi curare l’immobile “come tuo” | Oneri e responsabilità spesso più ampie | Definire chi paga straordinaria/ordinaria |
| Tutela legale | Contratto su misura tutela le parti | Complessità contrattuale e costi | Trascrizione e clausole su tempi, quote, penali, inadempienze |
| Rischio controparte | Regole chiare su ritardi e insolvenze | Contenziosi se il contratto è ambiguo | Prevedi recesso, penali e gestione morosità |
La vendita con affitto a riscatto può essere conveniente, ma dipende dall’obiettivo e da come viene scritto il contratto.
La vendita con affitto a riscatto (rent-to-buy) permette all’acquirente di entrare subito nell’immobile posticipando il mutuo e accumulando acconti tramite i canoni; al venditore consente di incassare da subito e di bloccare un prezzo per il futuro.
Conviene se hai bisogno di tempo per sistemare la posizione finanziaria o se il mercato immobiliare è stabile/in leggera crescita.
È meno conveniente quando i canoni risultano troppo alti rispetto al mercato, quando il prezzo è sovrastimato o se non ci sono tutele chiare su quote imputate al prezzo, tempi, penali e manutenzioni. La chiave è un contratto preciso (meglio con trascrizione e clausole su inadempienze) e una pre-valutazione bancaria prima di iniziare, per non trovarsi senza mutuo al momento del riscatto.
In questa tabellla evidenziamo vantaggi e svantaggi per il venditore.
| Aspetto | Vantaggi | Svantaggi | Note pratiche |
|---|---|---|---|
| Platea acquirenti | Più potenziali compratori (chi non ha mutuo subito) | Rischio inadempienza canoni | Richiedi garanzie/cauzioni adeguate |
| Entrate nel tempo | Incassi canoni nell’attesa del rogito | Immobilizzazione dell’immobile per la durata del contratto | Valuta durata ottimale e penali |
| Prezzo concordato | Visibilità sul prezzo futuro | Perdi upside se i prezzi salgono molto | Valuta indicizzazioni/adeguamenti concordati |
| Tutela legale | Contratto su misura tutela le parti | Complessità contrattuale e costi | Trascrizione e clausole su tempi, quote, penali, inadempienze |
| Rischio controparte | Regole chiare su ritardi e insolvenze | Contenziosi se il contratto è ambiguo | Prevedi recesso, penali e gestione morosità |
Rischi che il contratto di affitto con riscatto venga risolto anticipatamente. Il comma 2 dell’articolo 23 del decreto legge numero 133 del 12 settembre 2014 stabilisce che il proprietario possa risolvere preventivamente il contratto qualora l’affittuario risulti insolvente per un valore non inferiore a 1/20 del totale dei canoni dovuti.
Si compone di due parti: una quota di godimento (simile a un normale affitto) e una quota che viene imputata come acconto prezzo. Il canone mensile = quota godimento + quota acconto concordata in contratto; nel tempo la somma delle quote acconto si sconta dal prezzo finale. Il prezzo da pagare al rogito = prezzo iniziale pattuito − acconti maturati (più eventuali adeguamenti/indicizzazioni previsti). Esempio rapido: prezzo 200.000 €, canone 900 € di cui 300 € a acconto; dopo 36 mesi accumuli 10.800 € e il residuo al rogito diventa 189.200 € (salvo clausole su ISTAT, interessi o penali).
La restituzione totale o parziale della quota imputata a prezzo non è automatica: vale ciò che è scritto nel contratto. Se non vi sono inadempimenti, si applicano le clausole di restituzione pattuite; se sei inadempiente, il concedente può trattenere le somme previste.
Il contratto può essere redatto anche in scrittura privata; il notaio è necessario per l’autenticazione e la trascrizione nei registri immobiliari, che garantisce tutela verso terzi fino a dieci anni ed è fortemente consigliata.
La soglia è definita dalle parti e non può essere inferiore a un ventesimo del numero complessivo dei canoni; i mancati pagamenti che contano ai fini della soglia possono anche non essere consecutivi.
