Investimento Immobiliare

Andrea Lazzo
16.11.2023, 16:35
11 min

Investimento Immobiliare: Cos'è e Modalità più Comuni

L’investimento immobiliare è una delle forme più popolari d’investimento in Italia e nel mondo. In questa guida spieghiamo in cosa consiste e come funziona l’investimento immobiliare, quali sono le strategie più utilizzate per investire su immobili e nel mercato immobiliare in generale. Inoltre, spieghiamo anche come si investe con un mutuo e cosa può offrire questo tipo di investimento a livello di rendimento

Cos’è l’investimento immobiliare?

L'investimento immobiliare è l’insieme di attività che comprendono l'acquisto, la proprietà, la gestione, l'affitto e/o la vendita di beni immobili con lo scopo di ottenere un profitto

Questo tipo di investimento può essere applicato a diverse tipologie di proprietà come case, appartamenti, uffici commerciali o terreni. Può essere attuato attraverso varie strategie, come l'affitto a lungo termine, la ristrutturazione e rivendita di immobili (conosciuta come "flipping"), o l'investimento in fondi immobiliari quotati (REITs). 

Investimenti immobiliari, come iniziare?

Iniziare nel campo degli investimenti immobiliari può essere una mossa finanziariamente gratificante, ma richiede pianificazione, ricerca e un certo grado di conoscenza del mercato. 

Ecco alcuni passaggi chiave per iniziare:

1. Educazione e ricerca: comprendere il mercato immobiliare è di fondamentale importanza. Questo può includere lo studio delle tendenze del mercato, le leggi sugli immobili, i tipi di investimenti disponibili e le strategie di successo. Può risultare molto utile anche leggere libri sull’argomento, seguire corsi online, partecipare a seminari o workshop, e seguire blog o podcast specializzati;

2. Valutazione della situazione finanziaria: occorre avere una solida comprensione della propria situazione finanziaria. Ciò include la valutazione del tuo reddito, debiti, risparmi, e il tuo punteggio di credito. L'investimento immobiliare spesso richiede un capitale iniziale significativo per acconti, ristrutturazioni, e spese impreviste;

3. Definizione degli obiettivi: occorre avere le idee chiare su ciò che si desidera ottenere con gli investimenti immobiliari. Ciò potrebbe includere generare un reddito passivo, accumulare ricchezza a lungo termine, oppure ottenere un ritorno in tempi brevi attraverso il flipping di immobili;

4. Scelta di una nicchia e di un’area geografica: occorre decidere in quale tipo di proprietà immobiliare si è interessati ad investire (residenziale, commerciale, multifamiliare, ecc.) e in quale area geografica. I mercati presentano dinamiche diverse e possono influenzare il tipo di strategia da adottare;

5. Consultazione con professionisti del settore: è decisamente utile la consultazione con esperti del campo che possono includere investitori immobiliari, agenti immobiliari, broker, consulenti legali e finanziari. Questi possono aiutare ad effettuare il calcolo del valore della casa per la vendita;

6. Elaborazione di un piano d'investimento: sarebbe sempre meglio sviluppare un piano dettagliato che includa il proprio budget, gli obiettivi di investimento, le strategie di gestione e qualsiasi altro aspetto rilevante;

7. Ricerca di una proprietà: per individuare la proprietà oggetto dell’investimento immobiliare si possono consultare risorse online, gli agenti immobiliari per trovare opportunità di investimento. Occorre valutare attentamente ogni proprietà in base al suo potenziale di reddito, posizione, condizione e costi di gestione. In questa fase è importantissimo effettuare una giusta valutazione immobiliare;

8. Finanziamento: in questa fase delicata occorre valutare diverse opzioni di finanziamento, che possono includere mutui tradizionali, prestiti da investitori privati, o partnership;

9. Offerta: una volta trovata una proprietà che soddisfa i criteri pianificati, si può procedere con un'offerta e negoziare i termini dell'acquisto;

10. Gestione della proprietà: dopo l'acquisto, sarebbe ottimale l’attuazione di un piano per la gestione della proprietà, che può includere la ristrutturazione, la ricerca di inquilini, la gestione delle manutenzioni e la gestione finanziaria.

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Investimento immobiliare: le modalità più comuni

L’investimento sugli immobili può avvenire secondo diverse modalità. Qui di seguito andiamo a specificare le più importanti e utilizzate.

Comprare casa per investimento

La strategia di investimento immobiliare più diffusa è senza dubbio l’acquisto di una casa, appartamento o stabile al fine di ottenere dei redditi o delle plusvalenze. 

Qui di seguito, vediamo le strategie d’investimento su immobili più utilizzate:

  • Comprare appartamento per affittarlo: l’acquisto di una casa al fine di affittarla è il classico esempio di investimento immobiliare per il reddito. Questa modalità consente di generare un flusso costante di reddito (generalmente rappresentato dal canone mensile o annuale). Una pratica molto utilizzata ai fini di risparmio è l’acquisto di una casa all’asta
  • Sviluppo immobiliare: l’acquisto di terreni o immobili vecchi per svilupparli o migliorarli e poi rivenderli a un prezzo più alto;
  • Flip di immobili: consiste nell’acquistare immobili sottovalutati o bisognosi di ristrutturazione, con l'obiettivo di rinnovarli e rivenderli rapidamente per un profitto. In questo tipo di operazione può essere utile una perizia immobiliare;
  • Investimento in immobili di lusso: consiste nel concentrarsi su settori specifici come immobili di lusso, alberghi, o immobili in specifiche aree geografiche;
  • Comprare casa all’estero: per investire si può scegliere anche di concentrarsi sull’estero e specialmente su zone in forte sviluppo in cui i costi delle case sono ancora molto bassi ma che potrebbero potenzialmente crescere negli anni successivi o addirittura immediatamente successivi (per via di nuove politiche economiche, slanci del turismo, investimenti infrastrutturali ecc.).

Fondi d’investimento immobiliare

I fondi d'investimento immobiliari, noti anche come Real Estate Investment Trusts (REITs), sono società che possiedono, gestiscono o finanziano beni immobiliari che generano reddito. I REITs comprendono anche le cosiddette Società d’Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ)

Ecco le tipologie di REIs più importanti:

  • REITs di equità: possiedono e gestiscono immobili a reddito. I profitti provengono principalmente dai redditi degli affitti;
  • REITs ipotecari: forniscono finanziamenti per beni immobiliari tramite prestiti o ipoteche. Guadagnano dagli interessi sui finanziamenti;
  • REITs Ibridi: sono una combinazione tra REITs di Equità e ipotecari, poiché possiedono proprietà e allo stesso tempo forniscono finanziamenti.

Gli investitori immobiliari che decidono di optare per questa modalità d’investimento possono acquistare azioni di REITs sulle principali borse valori, proprio come farebbero con altre azioni pubbliche. Questo rende l'investimento immobiliare accessibile anche a coloro che non hanno un capitale significativo richiesto per acquistare immobili direttamente.

I REITs distribuiscono le entrate derivanti dagli affitti tramite i dividendi. Per legge, sono tenuti a distribuire almeno il 90% dei loro redditi imponibili ai loro azionisti sotto forma di dividendi, rendendoli un'opzione popolare per gli investitori orientati al reddito.

Investire in REITs offre diversificazione nel mercato immobiliare senza la necessità di acquistare fisicamente la proprietà. Offrono una liquidità è maggiore rispetto all'investimento diretto in immobili, dato che le azioni REIT possono essere comprate e vendute facilmente in borsa.

Società d’investimento immobiliare

Una società di investimento immobiliare è un'entità che si concentra sull'investimento e la gestione di beni immobiliari. Queste società possono operare in vari settori del mercato immobiliare, come residenziale, commerciale, industriale, o specializzarsi in nicchie specifiche. 


Le società d’investimento immobiliare comprendono sia le società quotate in borsa (SIIQ), sia le società non quotate:

  • Società private: non sono quotate in borsa e di solito richiedono un investimento iniziale più elevato. Sono meno liquide, ma possono offrire un maggior controllo sugli investimenti;
  • Società pubbliche: sono quotate in borsa e gli investitori possono acquistare azioni. Queste offrono maggiore liquidità ma meno controllo sugli investimenti specifici.

Investimento immobiliare a reddito garantito

L’investimento immobiliare a reddito garantito consiste nell’acquisto di un immobile che già produce un reddito, ad esempio che è già stato messo in affitto e che quindi fornisce già un reddito fisso e continuativo.

L'investimento immobiliare a reddito garantito quindi si basa su un accordo in cui un investitore acquista una proprietà immobiliare e riceve una garanzia di reddito locativo per un periodo di tempo specificato. Questo tipo di investimento è spesso associato a proprietà in sviluppo o in località turistiche, ma può anche essere trovato in altri contesti immobiliari.

Con questa modalità, quindi, si evitano diversi passaggi e si è già sicuri di avere un locatario stabile, che paga puntualmente

Il reddito prodotto quindi sarà legato all’entità dell’affitto pagato dal locatario, perciò dipenderà dalle caratteristiche dell’immobile quali superficie, ubicazione, stato conservativo, classe energetica, ecc. 

Investimenti immobiliari con crowdfunding

Il crowdfunding immobiliare consente agli investitori di contribuire con somme di denaro più piccole attraverso piattaforme online. Queste piattaforme mettono in contatto gli investitori con sviluppatori di progetti immobiliari, offrendo una varietà di opportunità di investimento, come nuove costruzioni, ristrutturazioni e sviluppi commerciali o residenziali.

Gli investimenti possono essere strutturati come prestiti, dove gli investitori ricevono pagamenti di interessi, o come capitale azionario, dove diventano soci parziali del progetto e ricevono una parte dei profitti. 

Questa modalità offre un accesso più facile al mercato immobiliare e la possibilità di diversificare il portafoglio di investimenti, ma presenta anche alcuni rischi, tra cui ritardi nei progetti, fallimenti dello sviluppatore e fluttuazioni del mercato immobiliare.

La liquidità di questi investimenti è generalmente limitata, richiedendo un impegno a medio o lungo termine. È essenziale che gli investitori facciano una ricerca approfondita sul progetto, comprendano i termini dell'investimento, e valutino la reputazione della piattaforma di crowdfunding e dello sviluppatore del progetto. 

Il crowdfunding immobiliare può essere un'opzione attraente per coloro che cercano di ottenere un'esposizione al mercato immobiliare con un investimento iniziale più basso, ma è importante essere consapevoli dei rischi e procedere con cautela.

Come si investe in immobili

Il rendimento dell’investimento immobiliare

Il rendimento dell’investimento immobiliare costituisce il risultato del proprio investimento su un immobile e dipende da vari fattori, tra cui la modalità utilizzata. Ad esempio, può dipendere dall’affitto mensile pagato dal locatario, oppure dall’ammontare effettivo della plusvalenza in caso di flipping o di acquisto in zona di sviluppo. 

Per calcolare il rendimento dell’investimento immobiliare occorre tenere in considerazione anche questi fattori:

  • Tasso Interno di Rendimento (IRR): un indicatore chiave che considera sia il reddito da affitto che l'apprezzamento del valore nel tempo per dare una misura complessiva del rendimento di un investimento immobiliare.
  • Rendimento lordo e netto: il rendimento lordo è calcolato come il reddito annuo totale da affitto diviso per il prezzo di acquisto della proprietà. Il rendimento netto invece tiene conto delle spese, come tasse, manutenzione, assicurazioni e qualsiasi altro costo associato alla proprietà (assicura una misurazione più accurata della redditività).
  • Fluttuazioni di mercato: i rendimenti possono variare notevolmente a seconda delle condizioni del mercato immobiliare, dell'economia in generale, delle politiche governative e di altri fattori esterni;
  • Rischio e liquidità: gli investimenti immobiliari sono spesso considerati meno liquidi rispetto ad altre forme di investimento, come azioni o obbligazioni. Inoltre, comportano rischi come vacanze di locazione, danni alla proprietà e fluttuazioni del mercato;
  • Finanziamenti a debito: l’uso del debito per finanziare un investimento immobiliare può aumentare il rendimento potenziale, ma aumenta anche il rischio, specialmente in un mercato in calo.

Il mutuo per l’investimento immobiliare

Un mutuo per investimento immobiliare è un prestito utilizzato per acquistare proprietà non destinate a residenza principale, ma per generare reddito, tipicamente attraverso l'affitto. 

Questi mutui hanno caratteristiche specifiche:

  •  I tassi di interesse tendono ad essere più alti rispetto ai mutui residenziali tradizionali a causa del maggiore rischio;
  • Gli acconti richiesti sono di solito più elevati, spesso tra il 20% e il 30% del prezzo di acquisto;
  • I prestatori esaminano attentamente la solvibilità, il punteggio di credito, il reddito e la storia finanziaria del richiedente.
  • Alcuni prestatori possono tenere conto del reddito potenziale della proprietà nell'approvazione del mutuo;
  • È consigliabile consultare un commercialista o consulente fiscale per capire se vi possano essere delle agevolazioni fiscali in un determinato momento, per tale operazione; 
  • Esistono diversi tipi di mutui per investimenti immobiliari, come quelli a tasso fisso, a tasso variabile e a interesse solo, ognuno con le proprie specificità e rischi.

Come si fa a sapere se una proprietà è un buon investimento?

Alla luce di quanto visto fino ad ora, come si fa a capire se un immobile è un buon investimento? Un buon investimento immobiliare è caratterizzato da un buon compromesso tra i seguenti fattori:

  • Località: è importantissima. La presenza di servizi, scuole, fermate dei mezzi, consente di avere più garanzie sulla qualità dell’investimento. Per tale valutazione, è bene anche studiare gli sviluppi futuri della zona, come ad esempio la creazione di nuove infrastrutture, nuovi servizi, elementi che vadano a migliorare la qualità della vita e la comodità del quotidiano (parcheggi, negozi alimentari e farmacie vicini, nuove fermate bus o metro, ecc.);
  • Condizioni dell’immobile: più è nuovo o in buono stato, meno costi di ristrutturazione presenterà;
  • Valore di mercato: è necessario pagare un prezzo equo (o conveniente, se possibile), se confrontato con altri immobili della zona;
  • Potenziale di affitto: se la zona è richiesta per gli affitti, è sicuramente un bene per la qualità dell’investimento;
  • Situazione del mercato immobiliare: in generale, considera se i prezzi nella zona che ti interessa stanno salendo o scendendo. Un buon segnale è dato dai prezzi in salita.

Ad esempio, un immobile è situato in un quartiere che sta vedendo fiorire nuovi negozi, abitazioni ed è sempre più richiesto, è un classico esempio di buon investimento.

In generale, più un immobile sarà potenzialmente richiesto (per le sue caratteristiche, per la zona e per le potenzialità della stessa), più si potrà parlare di buon investimento.

ROI sull'investimento immobiliare

Successivamente tutto ciò, si potrà fare una valutazione sull'operazione effettuata, in base al ROI, il Return on Investment. Per calcolare il ROI dell'investimento immobiliare occorrerà effettuare il rapporto tra il profitto annuo di un immobile e il suo prezzo di acquisto. La formula sarà la seguente:

ROI = Rendimento annuo dell'immobile / Prezzo di acquisto (al netto delle spese ordinarie di manutenzione e tasse)

Ad esempio, se si paga un immobile 250.000€ e ogni anno offre consente di ottenere 15.000€ di canone con 3.000€ di spese di manutenzione ordinaria e tasse, il ROI sarà pari a 12.000€/250.000€ ovvero il 20,83%.

Occorre tener conto che con un mutuo le spese saranno maggiori e queste ovviamente influiranno sul ROI fin quando si pagheranno.

3 Punti Chiave
  • L’investimento immobiliare è una forma d’investimento che si concentra sul mercato immobiliare e si effettua tramite l’acquisto, la vendita, l’affitto, la gestione di una proprietà immobiliare.
  • Tra le modalità più comuni d’investimento immobiliare vi è l’acquisto per la successiva rivendita di un immobile, al fine di ottenere una plusvalenza.
  • Il rendimento di un investimento immobiliare dipende da vari fattori tra cui l’andamento del mercato immobiliare.

Fonti

FAQ

Ho una casa che necessita di molte ristrutturazioni. Come faccio a capire se è un buon investimento immobiliare?

Per capire se la ristrutturazione di una casa possa rappresentare un buon investimento immobiliare ci si può rivolgere ad un professionista per definire i costi da affrontare per tale operazione. Questo offrirà la propria consulenza riguardo ai lavori da effettuare e al costo dei materiali, oltre che delle prestazioni.

Voglio investire nel mercato immobiliare. Come faccio a capire su quale tipo di immobile investire?

Il tipo di investimento più adatto per uno specifico utente dipende da numerosi fattori. Per decidere quale tipo di investimento sia più adatto alle proprie esigenze è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore come ad esempio gli agenti immobiliari, poiché hanno un portfolio di immobili da poter proporre per un investimento.

È possibile effettuare un investimento in cui si ottenga qualche garanzia sui proventi?

Nel momento in cui si acquista un immobile che già produce un reddito, derivante ad esempio dal pagamento di un canone mensile, si parla di “investimento immobiliare a reddito garantito”. Il livello di garanzia sarà tanto più alto quanto più stringenti saranno gli accordi con il locatario e le garanzie richieste allo stesso.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.