L’investimento immobiliare è una delle forme più popolari d’investimento in Italia e nel mondo. In questa guida spieghiamo in cosa consiste e come funziona l’investimento immobiliare, quali sono le strategie più utilizzate per investire su immobili e nel mercato immobiliare in generale. Inoltre, spieghiamo anche come si investe con un mutuo e cosa può offrire questo tipo di investimento a livello di rendimento.
L'investimento immobiliare è l’insieme di attività che comprendono l'acquisto, la proprietà, la gestione, l'affitto e/o la vendita di beni immobili con lo scopo di ottenere un profitto.
Questo tipo di investimento può essere applicato a diverse tipologie di proprietà come case, appartamenti, uffici commerciali o terreni. Può essere attuato attraverso varie strategie, come l'affitto a lungo termine, la ristrutturazione e rivendita di immobili (conosciuta come "flipping"), o l'investimento in fondi immobiliari quotati (REITs).
Iniziare nel campo degli investimenti immobiliari può essere una mossa finanziariamente gratificante, ma richiede pianificazione, ricerca e un certo grado di conoscenza del mercato.
Ecco alcuni passaggi chiave per iniziare:
1. Educazione e ricerca: comprendere il mercato immobiliare è di fondamentale importanza. Questo può includere lo studio delle tendenze del mercato, le leggi sugli immobili, i tipi di investimenti disponibili e le strategie di successo. Può risultare molto utile anche leggere libri sull’argomento, seguire corsi online, partecipare a seminari o workshop, e seguire blog o podcast specializzati;
2. Valutazione della situazione finanziaria: occorre avere una solida comprensione della propria situazione finanziaria. Ciò include la valutazione del tuo reddito, debiti, risparmi, e il tuo punteggio di credito. L'investimento immobiliare spesso richiede un capitale iniziale significativo per acconti, ristrutturazioni, e spese impreviste;
3. Definizione degli obiettivi: occorre avere le idee chiare su ciò che si desidera ottenere con gli investimenti immobiliari. Ciò potrebbe includere generare un reddito passivo, accumulare ricchezza a lungo termine, oppure ottenere un ritorno in tempi brevi attraverso il flipping di immobili;
4. Scelta di una nicchia e di un’area geografica: occorre decidere in quale tipo di proprietà immobiliare si è interessati ad investire (residenziale, commerciale, multifamiliare, ecc.) e in quale area geografica. I mercati presentano dinamiche diverse e possono influenzare il tipo di strategia da adottare;
5. Consultazione con professionisti del settore: è decisamente utile la consultazione con esperti del campo che possono includere investitori immobiliari, agenti immobiliari, broker, consulenti legali e finanziari. Questi possono aiutare ad effettuare il calcolo del valore della casa per la vendita;
6. Elaborazione di un piano d'investimento: sarebbe sempre meglio sviluppare un piano dettagliato che includa il proprio budget, gli obiettivi di investimento, le strategie di gestione e qualsiasi altro aspetto rilevante;
7. Ricerca di una proprietà: per individuare la proprietà oggetto dell’investimento immobiliare si possono consultare risorse online, gli agenti immobiliari per trovare opportunità di investimento. Occorre valutare attentamente ogni proprietà in base al suo potenziale di reddito, posizione, condizione e costi di gestione. In questa fase è importantissimo effettuare una giusta valutazione immobiliare;
8. Finanziamento: in questa fase delicata occorre valutare diverse opzioni di finanziamento, che possono includere mutui tradizionali, prestiti da investitori privati, o partnership;
9. Offerta: una volta trovata una proprietà che soddisfa i criteri pianificati, si può procedere con un'offerta e negoziare i termini dell'acquisto;
10. Gestione della proprietà: dopo l'acquisto, sarebbe ottimale l’attuazione di un piano per la gestione della proprietà, che può includere la ristrutturazione, la ricerca di inquilini, la gestione delle manutenzioni e la gestione finanziaria.
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L’investimento sugli immobili può avvenire secondo diverse modalità. Qui di seguito andiamo a specificare le più importanti e utilizzate.
La strategia di investimento immobiliare più diffusa è senza dubbio l’acquisto di una casa, appartamento o stabile al fine di ottenere dei redditi o delle plusvalenze.
Qui di seguito, vediamo le strategie d’investimento su immobili più utilizzate:
I fondi d'investimento immobiliari, noti anche come Real Estate Investment Trusts (REITs), sono società che possiedono, gestiscono o finanziano beni immobiliari che generano reddito. I REITs comprendono anche le cosiddette Società d’Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ)
Ecco le tipologie di REIs più importanti:
Gli investitori immobiliari che decidono di optare per questa modalità d’investimento possono acquistare azioni di REITs sulle principali borse valori, proprio come farebbero con altre azioni pubbliche. Questo rende l'investimento immobiliare accessibile anche a coloro che non hanno un capitale significativo richiesto per acquistare immobili direttamente.
I REITs distribuiscono le entrate derivanti dagli affitti tramite i dividendi. Per legge, sono tenuti a distribuire almeno il 90% dei loro redditi imponibili ai loro azionisti sotto forma di dividendi, rendendoli un'opzione popolare per gli investitori orientati al reddito.
Investire in REITs offre diversificazione nel mercato immobiliare senza la necessità di acquistare fisicamente la proprietà. Offrono una liquidità è maggiore rispetto all'investimento diretto in immobili, dato che le azioni REIT possono essere comprate e vendute facilmente in borsa.
Una società di investimento immobiliare è un'entità che si concentra sull'investimento e la gestione di beni immobiliari. Queste società possono operare in vari settori del mercato immobiliare, come residenziale, commerciale, industriale, o specializzarsi in nicchie specifiche.
Le società d’investimento immobiliare comprendono sia le società quotate in borsa (SIIQ), sia le società non quotate:
L’investimento immobiliare a reddito garantito consiste nell’acquisto di un immobile che già produce un reddito, ad esempio che è già stato messo in affitto e che quindi fornisce già un reddito fisso e continuativo.
L'investimento immobiliare a reddito garantito quindi si basa su un accordo in cui un investitore acquista una proprietà immobiliare e riceve una garanzia di reddito locativo per un periodo di tempo specificato. Questo tipo di investimento è spesso associato a proprietà in sviluppo o in località turistiche, ma può anche essere trovato in altri contesti immobiliari.
Con questa modalità, quindi, si evitano diversi passaggi e si è già sicuri di avere un locatario stabile, che paga puntualmente.
Il reddito prodotto quindi sarà legato all’entità dell’affitto pagato dal locatario, perciò dipenderà dalle caratteristiche dell’immobile quali superficie, ubicazione, stato conservativo, classe energetica, ecc.
Il crowdfunding immobiliare consente agli investitori di contribuire con somme di denaro più piccole attraverso piattaforme online. Queste piattaforme mettono in contatto gli investitori con sviluppatori di progetti immobiliari, offrendo una varietà di opportunità di investimento, come nuove costruzioni, ristrutturazioni e sviluppi commerciali o residenziali.
Gli investimenti possono essere strutturati come prestiti, dove gli investitori ricevono pagamenti di interessi, o come capitale azionario, dove diventano soci parziali del progetto e ricevono una parte dei profitti.
Questa modalità offre un accesso più facile al mercato immobiliare e la possibilità di diversificare il portafoglio di investimenti, ma presenta anche alcuni rischi, tra cui ritardi nei progetti, fallimenti dello sviluppatore e fluttuazioni del mercato immobiliare.
La liquidità di questi investimenti è generalmente limitata, richiedendo un impegno a medio o lungo termine. È essenziale che gli investitori facciano una ricerca approfondita sul progetto, comprendano i termini dell'investimento, e valutino la reputazione della piattaforma di crowdfunding e dello sviluppatore del progetto.
Il crowdfunding immobiliare può essere un'opzione attraente per coloro che cercano di ottenere un'esposizione al mercato immobiliare con un investimento iniziale più basso, ma è importante essere consapevoli dei rischi e procedere con cautela.
Il rendimento dell’investimento immobiliare costituisce il risultato del proprio investimento su un immobile e dipende da vari fattori, tra cui la modalità utilizzata. Ad esempio, può dipendere dall’affitto mensile pagato dal locatario, oppure dall’ammontare effettivo della plusvalenza in caso di flipping o di acquisto in zona di sviluppo.
Per calcolare il rendimento dell’investimento immobiliare occorre tenere in considerazione anche questi fattori:
Un mutuo per investimento immobiliare è un prestito utilizzato per acquistare proprietà non destinate a residenza principale, ma per generare reddito, tipicamente attraverso l'affitto.
Questi mutui hanno caratteristiche specifiche:
Alla luce di quanto visto fino ad ora, come si fa a capire se un immobile è un buon investimento? Un buon investimento immobiliare è caratterizzato da un buon compromesso tra i seguenti fattori:
Ad esempio, un immobile è situato in un quartiere che sta vedendo fiorire nuovi negozi, abitazioni ed è sempre più richiesto, è un classico esempio di buon investimento.
In generale, più un immobile sarà potenzialmente richiesto (per le sue caratteristiche, per la zona e per le potenzialità della stessa), più si potrà parlare di buon investimento.
Successivamente tutto ciò, si potrà fare una valutazione sull'operazione effettuata, in base al ROI, il Return on Investment. Per calcolare il ROI dell'investimento immobiliare occorrerà effettuare il rapporto tra il profitto annuo di un immobile e il suo prezzo di acquisto. La formula sarà la seguente:
ROI = Rendimento annuo dell'immobile / Prezzo di acquisto (al netto delle spese ordinarie di manutenzione e tasse)
Ad esempio, se si paga un immobile 250.000€ e ogni anno offre consente di ottenere 15.000€ di canone con 3.000€ di spese di manutenzione ordinaria e tasse, il ROI sarà pari a 12.000€/250.000€ ovvero il 20,83%.
Occorre tener conto che con un mutuo le spese saranno maggiori e queste ovviamente influiranno sul ROI fin quando si pagheranno.
Per capire se la ristrutturazione di una casa possa rappresentare un buon investimento immobiliare ci si può rivolgere ad un professionista per definire i costi da affrontare per tale operazione. Questo offrirà la propria consulenza riguardo ai lavori da effettuare e al costo dei materiali, oltre che delle prestazioni.
Il tipo di investimento più adatto per uno specifico utente dipende da numerosi fattori. Per decidere quale tipo di investimento sia più adatto alle proprie esigenze è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore come ad esempio gli agenti immobiliari, poiché hanno un portfolio di immobili da poter proporre per un investimento.
Nel momento in cui si acquista un immobile che già produce un reddito, derivante ad esempio dal pagamento di un canone mensile, si parla di “investimento immobiliare a reddito garantito”. Il livello di garanzia sarà tanto più alto quanto più stringenti saranno gli accordi con il locatario e le garanzie richieste allo stesso.
