Compravendita Immobiliare

Jessica Maggi
23.01.2024, 07:39
5 min

Compravendita Immobiliare: le Principali Questioni da Affrontare

Il percorso che porta all’acquisto di un immobile, per chi non è del settore o non ha esperienze pregresse, può rivelarsi una vera avventura. Con questa guida cercheremo di fare chiarezza, affinché l’operazione di compravendita immobiliare possa essere affrontata con la dovuta consapevolezza.

Cos’è la compravendita immobiliare?

La compravendita immobiliare è l’operazione con cui una parte, detta venditrice, trasferisce a un’altra, detta acquirente, la proprietà di un bene immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. 

L’ordinamento giuridico italiano esige che tale operazione venga formalizzata in forma scritta e impone l’osservanza di determinate regole e l’adempimento di specifici obblighi di legge, che illustreremo dettagliatamente nei paragrafi successivi.

Compravendita casa: quali sono le varie fasi?

Le compravendite immobiliari si articolano in più fasi, necessarie per la loro validità. Vediamole nel dettaglio. 

1. Stima del valore di mercato dell’immobile 

Il primo passo per la compravendita di un immobile è la corretta stima del suo valore al fine di stabilire un prezzo di vendita che sia equo e in linea con il mercato. Tra i parametri da considerare, indicati nel decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016, quelli che tendono a incidere maggiormente sul valore di mercato sono la posizione geografica, l’età dell’immobile e le sue condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche.

Per calcolare il valore di mercato di un bene immobile occorre moltiplicare la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro. Sull’importo ottenuto vanno poi calcolati i coefficienti di merito, che si riferiscono a caratteristiche che possono rendere l’immobile più o meno pregiato, come per esempio la luminosità, il piano e la disponibilità di ascensori condominiali. 

Una prima indicazione del valore di una proprietà può essere fornita da un valutatore immobiliare digitale, che permette rapidamente di calcolare in autonomia il valore approssimativo dell’immobile. È poi auspicabile che la stima venga associata alla valutazione completa di un professionista dell’estimo immobiliare, che effettui i dovuti rilievi e svolga le necessarie ricerche al fine di determinare con precisione il valore dell’immobile.

2. Presentazione di una proposta di acquisto da parte dell’acquirente

La proposta di acquisto è un documento scritto in cui l'acquirente esprime la sua intenzione di acquistare l’immobile in questione. Solitamente accompagnata dal versamento di un acconto sul prezzo di vendita, la presentazione di una proposta di acquisto da parte dell’acquirente è definita irrevocabile dall’articolo 1329 del codice civile

Pertanto, con la presentazione della stessa, l’acquirente si vincola all’acquisto dell’immobile, specificando il prezzo che offre per acquistarlo, le modalità e i termini in cui effettuerà il pagamento.

3. Accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore

Alla ricezione della proposta di acquisto, il proprietario dell’immobile ha la facoltà di scegliere se: 

  • accettare la proposta e procedere con la conclusione del contratto;
  • rifiutare espressamente la proposta; 
  • formulare una controproposta. 

Se il venditore non condivide taluna delle clausole contrattuali o ritiene inadeguato il prezzo offerto dal proponente può presentare a sua volta una controproposta. Qualora il potenziale acquirente non la accettasse, si può innescare la necessità di una trattativa finalizzata a trovare un accordo tra le parti. 

La decisione del venditore deve essere comunicata entro le tempistiche previste dalla proposta, che in genere variano da 7 a 15 giorni. 

4. Firma del contratto preliminare di vendita

Compravendita immobiliare

Con il contratto preliminare, spesso chiamato in gergo compromesso, vengono definite le condizioni della futura vendita. Si tratta, in sostanza, di un patto con cui il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere un definitivo contratto di compravendita entro un termine stabilito. 

La legge non prevede una disciplina specifica del compromesso, limitandosi a stabilire con l’articolo 1351 del codice civile che debba essere realizzato in forma scritta, a pena di nullità. Gli elementi essenziali che il preliminare di vendita immobiliare deve contenere sono il consenso delle parti, il prezzo e l’esatta indicazione dell’immobile oggetto di vendita. Occorre indicare l’indirizzo, la tipologia e i dati catastali.

Come registrare un contratto preliminare di compravendita immobiliare   

Con il comunicato stampa del 1° marzo 2023 l’Agenzia delle Entrate ha reso nota la possibilità di inviare online la richiesta di registrazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare anziché depositare la documentazione cartacea personalmente presso gli uffici.

5. Stipula del rogito notarile

L’atto finale della compravendita immobiliare è il rogito, o contratto definitivo di compravendita, disciplinato dall'articolo 1470 del codice civile. Si tratta del documento che formalizza il passaggio di proprietà dell’immobile, che passa definitivamente e consensualmente dal venditore all’acquirente. Pagandone il prezzo con le modalità pattuite, il compratore diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile.

Gli effetti reali e obbligatori della vendita si producono, quindi, con la sottoscrizione del contratto definitivo, stipulato sulla base di quanto già stabilito nel contratto preliminare.

Qual è il ruolo del notaio nella compravendita di immobili? 

Il compito di curare le compravendite immobiliari è affidato al notaio, nella duplice veste di pubblico ufficiale e professionista esperto in materie giuridiche. 

È il notaio rogante a:

  • verificare la regolarità urbanistico-catastale dell’immobile oggetto di vendita e la libertà dello stesso da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli; 
  • effettuare controlli ipo-catastali;
  • redigere il contratto di compravendita e darne lettura alle parti;
  • registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e i registri immobiliari della Conservatoria di Stato.

Le sottoscrizioni dei contraenti e del notaio rogante rappresentano il suggello finale della compravendita immobiliare tra privati, a cui seguono il pagamento del saldo concordato tra le parti, il trasferimento della proprietà e la consegna del bene. 

Tre punti chiave
  • La compravendita immobiliare è l’operazione con cui il venditore trasferisce all’acquirente la proprietà di un immobile, a fronte del pagamento del prezzo pattuito.
  • Le compravendite immobiliari si articolano in più fasi, necessarie per la loro validità, quali la presentazione di una proposta di acquisto da parte dell’acquirente, l’accettazione della stessa da parte del venditore, la firma del contratto preliminare e la stipula del rogito a opera di un notaio.
  • La legge italiana impone che gli atti di compravendita immobiliare vengano eseguiti alla presenza di un notaio, affinché gli conferisca valore giuridico.

Fonti

FAQ

Chi paga il notaio in una compravendita immobiliare?

In genere l'acquirente è tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi tra i contraenti. Solitamente chi vende casa non paga le spese notarili.

Chi paga l'agenzia immobiliare in una compravendita?

L’articolo 1755 del codice civile stabilisce che al pagamento delle commissioni dell’agenzia immobiliare siano tenuti sia l’acquirente che il venditore. 

Quando si può recedere da un contratto di compravendita immobiliare?

Il recesso da un contratto di compravendita immobiliare è possibile se la consegna dell’immobile subisce ritardi che superano i termini contrattuali e se emergono difformità, difetti di costruzione e importanti vizi dell’immobile che non erano noti al momento della stipula del contratto. Anche qualora l’acquirente non riuscisse a ottenere il finanziamento necessario per l’acquisto dell’immobile, potrebbe avere il diritto di recedere dal contratto di compravendita.

Quanto costa un atto di compravendita immobiliare dal notaio?

Il costo di un atto di compravendita immobiliare dal notaio può variare in base a diversi fattori, tra cui la complessità dell’operazione, il valore dell’immobile in questione e la regione in cui lo stesso è ubicato. In genere le spese notarili includono l’onorario del notaio e l’imposta ipotecaria, catastale e di registro. Potrebbero essere previste anche ulteriori spese per la trascrizione dell'atto e le visure catastali.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.