Usucapione di un Immobile

Jessica Maggi
15.04.2024
6 min

Usucapione Immobile: Che Cos’è e Come Funziona?

C’è un modo per diventare proprietari di un immobile senza la necessità di un formale atto di trasferimento e, talvolta, senza il consenso di chi era titolare del diritto su quel bene in precedenza. Si tratta dell’usucapione di un immobile, un importante aspetto del diritto di proprietà. Vediamo nello specifico cosa vuol dire usucapione, come funziona, quali sono i suoi requisiti e la procedura da seguire qualora si ritenga di aver maturato il diritto di usucapire un immobile.

Che cos'è l'usucapione?

L’usucapione, dal latino usucapio, è un istituto giuridico che consente a un individuo di diventare proprietario di un immobile attraverso il suo possesso continuativo e incontestato per un determinato periodo di tempo, senza la necessità di un formale atto di trasferimento di proprietà e dell’esplicito consenso di chi era titolare del diritto su quel bene in precedenza.

In altre parole, l’usucapione consente a una persona di acquisire legalmente il diritto di proprietà su un bene immobiliare mediante la sua fruizione ininterrotta e manifesta per un determinato periodo di tempo.

In sostanza, se una persona fruisce abitualmente di un immobile per un certo numero di anni senza che il legittimo proprietario obietti, può acquisire il diritto di proprietà su quell’unità immobiliare tramite l'usucapione. Così facendo, il nuovo proprietario non acquisisce il suo diritto da un titolo di trasferimento, come i classici contratti di compravendita, donazione o successione, ma attraverso il possesso prolungato, incontestato e pacifico dell’immobile. 

Come funziona l'usucapione?

Usucapione immobile

A stabilire le condizioni e i requisiti per l’acquisizione del diritto di proprietà di un immobile tramite usucapione sono l’articolo 1158 del codice civile e successivi. Approfondiamo insieme.

Usucapione di immobili: quali sono i requisiti?

Affinché si maturi il diritto di usucapire un immobile, è necessario che vengano soddisfatti specifici requisiti, che illustriamo di seguito: 

  • possesso continuativo: il possessore deve occupare il bene stabilmente, con regolarità, in modo continuativo e ininterrotto nel tempo e non solo occasionalmente; 
  • termini temporali: la legge stabilisce un periodo di tempo necessario per l’acquisizione del diritto di proprietà di un immobile tramite l’usucapione, che, come vedremo, può variare in base alla modalità con cui si è entrati in possesso del bene in questione;
  • possesso pacifico: il possessore deve fruire dell’immobile senza contestazioni, obiezioni e opposizioni legali da parte di chi ne è legalmente proprietario.

Vediamo nel dettaglio le varie voci.

Possesso continuativo 

Il possesso del bene deve essere ininterrotto affinché se ne possa acquisire il diritto di proprietà tramite usucapione. In presenza di interruzioni di durata superiore a 12 mesi, il termine per l’usucapione si interrompe. Supponiamo, per esempio, che il proprietario dell’immobile se ne riappropri per almeno un anno. In tal caso, si azzera il conteggio degli anni necessari per maturare il diritto di usucapione.

È altresì necessaria una prova certa circa l’inizio del possesso del bene. Occorre dimostrare di aver posseduto il bene uti dominus, come se si fosse proprietari dello stesso. A tal fine, ci si può avvalere di prove documentali, tra cui, per esempio, ricevute di pagamento di tributi e fatture relative a interventi eseguiti sull’immobile, come la sostituzione delle serrature e la realizzazione di opere murarie di recinzione. 

Ci si può anche avvalere di prove testimoniali, chiedendo a persone informate sui fatti di presentarsi innanzi al giudice nella causa di usucapione.

Quanti anni ci vogliono per configurare l’usucapione?

Il fattore tempo, come accennato, è un elemento chiave nella realizzazione dell’usucapione. Il termine temporale è di 20 anni per i beni immobiliari il cui possesso sia stato acquisito essendo consapevoli che gli stessi appartenessero a un’altra persona. Il termine decorre dal momento in cui si inizia a fruire con regolarità del bene in questione. 

L’articolo 1159 del codice civile stabilisce che, se si entra in possesso di un immobile con un atto pubblico debitamente registrato, da un soggetto che, però, non risulta essere effettivamente il proprietario dello stesso, si può acquisire la proprietà del bene con l’uso continuato e incontestato per 10 anni

Supponiamo di acquistare in buona fede un bene da chi, pur dichiarandosi titolare dello stesso, non lo sia veramente e trascriva il proprio titolo di acquisto nei registri immobiliari. In questo caso si assume la proprietà del bene mediante usucapione con l’uso ininterrotto dello stesso per 10 anni dalla data di trascrizione del titolo.

Possesso pacifico 

Affinché possa essere applicato l’istituto dell’usucapione, il possesso del bene non deve avvenire per appropriazione indebita, in modo clandestino o mediante atti abusivi che privino il legittimo proprietario della sua proprietà. 

Qualora il possesso della proprietà avvenisse clandestinamente, indebitamente o abusivamente, si tratta di un grave reato affine al furto, come indicato dall’articolo 646 del codice civile

Come ottenere il riconoscimento della proprietà per usucapione?

Affinché il possesso del bene si converta in proprietà riconosciuta dall’ordinamento giuridico italiano, è necessario che intervenga una sentenza del giudice a dichiarare l’usucapione. Occorre, quindi, avviare una vera e propria causa, finalizzata a dimostrare l’esistenza dei sopraindicati requisiti. 

Avvalendosi dell’assistenza di un avvocato, chi ritiene di avere maturato il diritto di usucapire un immobile deve presentare un’istanza di mediazione civile a un ente di mediazione autorizzato dal Ministero di Giustizia per il riconoscimento del proprio diritto, indicando il bene da usucapire e il proprietario da convocare. 

In ottemperanza a quanto disposto dall'articolo 5 del decreto legislativo numero 28 del 4 marzo 2010, l’ente di mediazione accreditato fissa un incontro affinché le parti, alla presenza di un mediatore, trovino un accordo. Se il titolare dell’immobile dichiara che l’istante abbia di fatto posseduto il bene di sua proprietà senza interruzione per il tempo previsto dalla legge, comportandosi come se ne fosse l’effettivo proprietario, la procedura conciliativa ha esito positivo. In tal caso ci si può rivolgere al tribunale territoriale di competenza, muniti del verbale positivo di mediazione. 

Affinché l’accordo diventi effettivo, deve essere formalizzato davanti a un notaio, che si occupi della redazione e trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari.

Può capitare, però, che non si conosca il legittimo proprietario dell’immobile in questione o che questi sia deceduto e gli eredi non abbiano fatto denuncia di successione. Se non si conoscono i proprietari da convocare, il mediatore redigerà un verbale negativo di mediazione, con cui ci si potrà comunque rivolgere al tribunale territoriale di competenza.

Quanto costa il procedimento per l’accertamento dell’usucapione?

Il costo dipende dal valore dell’immobile su cui si è intenzionati a far valere il diritto di usucapione. A tal fine può essere utile eseguire un’accurata valutazione immobiliare della proprietà. 

Orientativamente, l’onorario dell’avvocato può variare suppergiù da 2000 a 3000 euro, in base al valore dell’immobile. Si aggiungono poi le spese notarili e le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Esempio di acquisizione del diritto di proprietà di un bene per usucapione

Affinché si possa configurare l'usucapione, è necessario che il proprietario del bene immobile lasci che lo stesso venga utilizzato da terzi senza opporsi e senza far valere il proprio diritto di proprietà.

Ipotizziamo, per esempio, che una proprietà venga abbandonata in seguito al trasferimento all’estero del proprietario. Appreso il totale disinteresse dello stesso, la legge ammette che si possa diventare proprietari del bene in questione tramite usucapione fruendone continuativamente e prendendosene cura pubblicamente per almeno 20 anni. 

Tre punti chiave
  • L’usucapione è una modalità di acquisizione della proprietà di un immobile che si realizza mediante il possesso protratto e ininterrotto del bene per un periodo di tempo stabilito ai sensi di legge.
  • Affinché si possa realizzare l’usucapione è necessario che il possesso del bene sia continuativo e si protragga per un determinato periodo di tempo, senza contestazioni legali da parte del legittimo proprietario.
  • Per diventare proprietari di un bene immobile per usucapione è necessario fruirne in modo continuativo e incontestato per almeno 20 anni.

Fonti 

FAQ

Qual è la differenza tra usucapione e squatting?

L'usucapione è un istituto giuridico che consente di acquisire la proprietà di un immobile attraverso il possesso incontestato, pacifico, manifesto e continuativo per un periodo di tempo stabilito dalla legge. Lo squatting si riferisce, invece, al fenomeno sociale in cui delle persone occupano illegalmente e illegittimamente un immobile e vi dimorano senza alcun diritto o titolo di proprietà.

Ci sono limitazioni su quando si applica l’usucapione?

Sì, non sono usucapibili i beni demaniali, gli spazi pubblici e gli immobili appartenenti al patrimonio dello Stato o di altri enti territoriali.

Si applica l’usucapione per beni immobili tra parenti?

No, l’usucapione tra parenti e congiunti non è possibile secondo la legge, a prescindere dal grado di parentela.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.