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Passaggio di Proprietà Casa per Donazione: Come Funziona?

Jessica Maggi
05.03.2024, 18:11
5 min

La donazione di un immobile è un gesto di generosità che ricorre spesso nella prassi, specialmente nei rapporti tra familiari e parenti. Come funziona nello specifico? Si tratta di un’operazione a costo zero? Scopriamolo in questo approfondimento sul tema passaggio di proprietà casa per donazione.

Che cos’è il passaggio di proprietà casa per donazione?

Come indicato dall’articolo 769 del codice civile, la donazione di un immobile è un atto di trasferimento volontario da una persona fisica o giuridica a un’altra, senza ricevere alcun compenso in cambio. Si tratta, in sostanza, di un atto di liberalità compiuto nei confronti di un’altra persona.

Nella prassi, la donazione di immobili viene effettuata principalmente all’interno di nuclei familiari tra parenti in linea retta. I casi più frequenti sono le donazioni tra genitori e figli e tra nonni e nipoti.

Come funziona il passaggio di proprietà casa per donazione?

Passaggio di proprietà casa per donazione

Realizzare un atto donativo avente a oggetto un immobile è un gesto di generosità che presenta criticità di cui chi non è del mestiere o è poco ferrato sulla normativa che disciplina la materia potrebbe non essere a conoscenza. 

Innanzitutto, il passaggio di proprietà di una casa per donazione deve essere eseguito necessariamente di fronte a un notaio alla presenza di due testimoni, attraverso il cosiddetto atto notarile

È doveroso che le parti contraenti siano informate e pienamente consapevoli delle implicazioni legali, fiscali e burocratiche che il passaggio di proprietà per donazione comporta.

Chi può eseguire un passaggio di proprietà per donazione?

Il contratto di donazione include due parti contraenti, quali:

  • donante, chi cede l’immobile; 
  • donatario, chi accetta e riceve l’immobile.

L’operazione di donazione è composta da:

  • proposta da parte del donante; 
  • accettazione da parte del donatario.

L’articolo 774 del codice civile stabilisce che, affinché l’operazione possa essere considerata valida, il donante debba avere la piena capacità di disporre dei propri diritti e l’idoneità di porre in essere atti giuridici. Gli inabilitati e i minori possono donare solo in sede di convenzioni matrimoniali, come indicato dal succitato articolo 774 del codice civile. 

Possono donare anche le persone giuridiche se tale capacità sia formalmente riconosciuta nello statuto o nell’atto costitutivo.

Chi può ricevere un immobile in donazione?

Il donatario, come accennato, è la persona che accetta e riceve l’immobile, come indicato dall’articolo 782 del codice civile. La legge stabilisce che a ricevere per donazione possano essere anche soggetti non necessariamente capaci di agire, come per esempio:

  • nascituri, come previsto dall’articolo 784 del codice civile;
  • figli di minore età, in questo caso l’accettazione dell’immobile avviene a opera dei genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare; 
  • soggetti di minore età, anche in questo caso l’accettazione del bene avviene a opera dei rispettivi genitori o chi ne fa le veci;
  • interdetti, l’accettazione in questo caso avviene a opera di un tutore;
  • inabilitati, l’accettazione avviene in questo caso tramite il cosiddetto curatore.

Come indicato dalla legge numero 127 del 15 maggio 1997, possono ricevere per donazione anche le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti.

Qual è il ruolo del notaio nel passaggio di proprietà per donazione?

Prima di un atto donativo avente a oggetto un bene immobile, il notaio è tenuto a controllare: 

In previsione dell’atto donativo, il notaio è altresì tenuto ad accertarsi della corrispondenza tra l’intestazione catastale dell’immobile oggetto di donazione e ciò che risulta dalla Conservatoria dei registri immobiliari.

Una volta effettuata la donazione, il notaio si occupa della voltura catastale, della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate nonché della trascrizione dello stesso nei succitati pubblici registri immobiliari.

Passaggio di proprietà per donazione: documenti da fare  

Per realizzare un atto donativo avente a oggetto un immobile occorre presentare:

  • documenti di identità in corso di validità delle parti contraenti;
  • codice fiscale delle parti contraenti;
  • copia dell’atto notarile di acquisto con nota di trascrizione; 
  • dichiarazione di successione, qualora l’immobile fosse pervenuto tramite successione ereditaria;
  • planimetria rilasciata dal catasto;
  • provvedimenti edilizi e urbanistici relativi all’immobile oggetto di donazione, come, per esempio, le concessioni edilizie; 
  • copia della segnalazione certificata di agibilità (SCA), ex certificato di agibilità.

Se la donazione include anche un terreno, è necessario presentare il relativo certificato catastale, la planimetria con confini e il certificato di destinazione urbanistica.

Cosa occorre indicare nell’atto donativo?

Nell’atto occorre indicare:

  • descrizione dettagliata dell’immobile oggetto di donazione; 
  • dati del donatore; 
  • dati del donatario; 
  • quantificazione del valore dell’immobile, con apposita relazione di valutazione immobiliare redatta da un professionista dell’estimo in seguito a un’attenta analisi delle condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive dello stesso.

Nel documento è opportuno indicare anche gli oneri a carico del donatario.

Quanto costa il passaggio di proprietà per donazione?

È diffusa la convinzione che donare una casa sia un’operazione a costo zero. In realtà, la disciplina dell’atto donativo implica una serie di oneri. Il costo del passaggio di proprietà per donazione include: 

  • spese notarili;
  • compenso del professionista per la formalizzazione della donazione dell’immobile con atto pubblico; 
  • imposte.

Nello specifico, in caso di donazione di un bene immobile è previsto che il donatario provveda al pagamento di:

È altresì previsto il pagamento della cosiddetta tassa ipotecaria del valore di 90 euro, di cui 35 euro per la trascrizione e 55 euro per le volture catastali.

Tre punti chiave
  • La donazione di un immobile consiste nell’atto con cui il donante trasferisce la proprietà dello stesso al donatario senza percepire alcun compenso.
  • La donazione deve essere eseguita con atto pubblico alla presenza di un notaio e due testimoni. 
  • L’atto donativo implica una serie di oneri fiscali a carico del donatario, tra cui le imposte ipotecarie, catastali, di registro, di bollo e di donazione.

Fonti 

FAQ

Vorrei donare a mia figlia una casa di mia proprietà. Perché è necessario andare da un notaio?

La necessarietà dell’atto pubblico in caso di donazione di un immobile è attribuibile agli effetti legali, fiscali e burocratici che il passaggio di proprietà produce sul patrimonio del donante e del donatario.

Se compro una casa e la intesto a mio figlio si tratta di donazione?

Sì, in questo caso si parla di donazione indiretta di un immobile. Il passaggio del bene dal donante al donatario avviene con l’acquisto da parte del donante dell’immobile, che viene intestato al donatario. 

Perché gli oneri fiscali sono completamente a carico del donatario?

A provvedere al pagamento delle imposte deve essere il donatario in quanto parte che beneficia del bene e dei diritti che gli vengono elargiti dal donante che ne è proprietario, senza dover corrispondere alcunché in cambio.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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