Vendere casa e comprare contemporaneamente: quando e perché

Vuoi vendere casa e comprare contemporaneamente? In questa guida trovi tutte le informazioni pratiche per affrontare al meglio la doppia operazione: come funziona, pro e contro, modalità (permuta o tradizionale) e consigli per ridurre i rischi.

Vendere e comprare un'altra casa contestualmente con mutuo in corso

Vendere e comprare casa contemporaneamente con la permuta è un'opzione che può semplificare il processo di transizione da un'abitazione all'altra. La permuta, o scambio immobiliare, si verifica quando due proprietari accettano di scambiarsi reciprocamente le loro proprietà.

Qui di seguito presentiamo una procedura per effettuare una permuta nel modo corretto.

1. Ricerca di potenziali permute: il processo parte dalla ricerca di un partner di permuta. Questo può avvenire tramite agenzie immobiliari con servizi specifici, piattaforme online o passaparola. L'obiettivo è trovare un’altra parte interessata alla tua casa e che, allo stesso tempo, possieda un immobile adatto alle tue esigenze.
2. Valutazione e accordo: una volta individuato un partner, si procede alla valutazione delle due proprietà per verificare se hanno valori simili. Se una casa vale di più, si definisce un conguaglio economico per compensare la differenza.
3. Negoziazione tra le parti: qui si definiscono i termini dello scambio, inclusi dettagli del conguaglio e date di trasferimento. È consigliabile farsi assistere da un avvocato o notaio per garantire la validità legale dell’accordo.
4. Aspetti legali e contrattuali: la redazione del contratto di permuta è fondamentale. Deve includere descrizioni delle proprietà, valori assegnati, conguagli, responsabilità delle parti e tempistiche per finalizzare la transazione.
5. Gestione dei mutui: se su una o entrambe le case grava un mutuo, bisogna coordinarsi con le banche per trasferire o estinguerli, negoziando eventuali condizioni.
6. Trasferimento di proprietà: una volta firmato il contratto e definiti gli accordi, si procede con il trasferimento legale delle case. Serve l’intervento di un notaio per completare l’atto e l’eventuale conguaglio.

Vantaggi della Permuta

Uno dei principali vantaggi della permuta è la semplificazione del processo di vendita e acquisto. Non essendoci due transazioni separate da gestire, si evitano le complessità legate alla sincronizzazione delle date di chiusura. Inoltre, la permuta può offrire una soluzione finanziariamente vantaggiosa, evitando i costi associati alla vendita tradizionale, come le commissioni di agenzia.

È importante notare che trovare il partner di permuta giusto può richiedere tempo e che non sempre è possibile trovare una corrispondenza perfetta per le proprie esigenze abitative. Tuttavia, per chi cerca una soluzione alternativa al processo tradizionale di vendita e acquisto, la permuta offre un'interessante opportunità.

Posso vendere casa e continuare a pagare il mutuo?

È possibile vendere casa anche con un mutuo ancora in corso. Al momento del rogito, di solito parte del prezzo di vendita viene utilizzata per estinguere il debito residuo con la banca. Se il prezzo è sufficiente, la parte restante viene incassata dal venditore. In caso contrario, bisogna coprire la differenza con risorse proprie o trovare un accordo con l’istituto di credito. In alternativa, l’acquirente potrebbe accollarsi il mutuo residuo, ma questa soluzione è meno diffusa e richiede l’ok della banca.

Ad esempio, un venditore potrebbe trovarsi con un mutuo residuo di 80.000 euro su un immobile che oggi viene venduto a 120.000 euro. In questo caso, al momento dell’atto di vendita, il notaio utilizza parte del prezzo di vendita per estinguere il mutuo presso la banca. La somma rimanente, circa 40.000 euro (al netto di eventuali spese notarili), viene incassata dal venditore. Se invece il prezzo di vendita fosse di 70.000 euro, inferiore al mutuo residuo, il venditore dovrebbe coprire la differenza o trovare un accordo con l’istituto di credito per chiudere la posizione debitoria.

Comprare e vendere casa contemporaneamente nella modalità classica

Comprare e vendere casa contemporaneamente nella modalità tradizionale è un processo che richiede una notevole pianificazione e coordinazione. Per questo motivo, generalmente ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare, che si occuperà di tutti i passaggi, in accordo col cliente.

Qui di seguito esponiamo la procedura corretta per acquistare e vendere casa contemporaneamente.

1. Valutazione e preparazione: la prima fase consiste nel valutare il mercato immobiliare per capire il valore della casa attuale e il costo di quella nuova. È utile consultare un agente per una stima accurata. In questa fase considera anche le tue esigenze finanziarie e di alloggio durante la transizione.
2. Messa in vendita: stabilito il prezzo, la casa viene messa sul mercato. Questo comporta lavori di sistemazione, riparazioni o semplicemente una pulizia approfondita e lo staging per renderla più attraente.
3. Ricerca della nuova casa: contemporaneamente inizia la ricerca della nuova abitazione, definendo zona, dimensioni, budget e caratteristiche desiderate. Puoi farlo autonomamente o con un agente immobiliare. È importante essere flessibili ma chiari sulle proprie esigenze per non compromettere decisioni importanti.
4. Gestione delle offerte e negoziazione: una volta trovato un acquirente e individuata la casa da acquistare, si negoziano le offerte di vendita e di acquisto. Questa fase può essere complessa, soprattutto per coordinare le tempistiche delle due transazioni.
5. Sincronizzazione delle transazioni: è fondamentale allineare la data di chiusura della vendita con quella dell’acquisto per evitare disagi. Questo passaggio può essere complicato, poiché dipende da molti fattori, inclusi i requisiti di acquirenti e venditori.
6. Gestione dei finanziamenti e mutuo ponte: spesso serve un mutuo ponte per coprire il periodo tra l’acquisto della nuova casa e la vendita di quella vecchia. In alternativa, si potrebbe dover trovare una sistemazione temporanea se le date di chiusura non coincidono.
7. Conclusione e trasferimento: una volta concluse entrambe le transazioni, ci si trasferisce nella nuova casa. Questo richiede organizzazione per il trasloco e la sistemazione nella nuova abitazione.

Per ulteriori dettagli sulla procedura di vendita di una casa, consulta la nostra guida completa su come vendere casa velocemente.

Si può fermare una casa prima di vendere la propria?

Se desideri bloccare una casa che hai visto ma non hai ancora venduto la tua, sappi che è possibile “bloccare” o “fermare” una casa prima di aver venduto la propria. Questa operazione, molto comune nel mercato immobiliare, si realizza solitamente tramite il compromesso di vendita (o preliminare di compravendita).

Come funziona?

Quando trovi la casa che desideri comprare, puoi accordarti con il venditore per stipulare un contratto preliminare (compromesso). Questo contratto vincola le parti a concludere la compravendita entro una certa data e a un prezzo concordato.

Per fermare la casa, dovrai in genere versare una caparra confirmatoria (di solito pari al 10-20% del prezzo di acquisto). La caparra serve a tutelare entrambe le parti:

• Se tu acquirente non concludi l’acquisto, perdi la caparra.
• Se invece il venditore si tira indietro, deve restituire il doppio della caparra.

Quando conviene fermare una casa?

Bloccare una casa con il compromesso è consigliato quando:

• Hai trovato un’occasione interessante e non vuoi rischiare che venga venduta ad altri.
• Puoi contare sulla vendita certa (o quasi) della tua attuale abitazione.
• Sei in grado di ottenere un mutuo ponte o disponi di liquidità sufficiente per sostenere eventuali anticipi.

Quando conviene vendere e comprare un'altra casa contestualmente?

Fonti

• Contratto di permuta: https://www.altalex.com
• Diritti e obblighi del venditore nella compravendita immobiliare: https://www.confabitare.it