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Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari si fa quasi sempre con atto notarile (donazione o compravendita) oppure tramite successione in caso di decesso: la scelta dipende da obiettivo (regalare vs vendere), solidità giuridica e impatto fiscale.
Sintesi
Il passaggio di proprietà tra familiari richiede di regola l’intervento del notaio quando avviene tramite donazione o compravendita. In caso di successione il trasferimento avviene per legge, ma restano necessari gli adempimenti fiscali e catastali (dichiarazione di successione, volture e trascrizioni).
Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari è una pratica comune in Italia, ma richiede attenzione a specifiche procedure legali e fiscali per garantire la validità dell'operazione. Le modalità principali per effettuare questo trasferimento sono la donazione, la compravendita e la successione ereditaria.
La donazione è un atto gratuito con cui un soggetto trasferisce la proprietà di un immobile a un familiare senza ricevere un corrispettivo. Per essere valida, deve essere formalizzata mediante atto pubblico redatto da un notaio alla presenza di due testimoni. La donazione comporta il pagamento di imposte, tra cui:
È importante considerare che la donazione può essere oggetto di contestazioni: in particolare, dopo la morte del donante i legittimari possono agire con azione di riduzione se la donazione ha leso la loro quota di legittima. La revoca della donazione è invece prevista solo in casi specifici (ad esempio ingratitudine o sopravvenienza di figli).
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La compravendita tra familiari prevede il trasferimento dell'immobile a fronte di un corrispettivo economico. Anche in questo caso, è necessario stipulare un atto notarile. Le imposte da versare includono:
È fondamentale che il prezzo di vendita sia congruo rispetto al valore di mercato dell'immobile per evitare contestazioni o l'accusa di simulazione di donazione.
In caso di decesso del proprietario, l'immobile può essere trasferito agli eredi attraverso la successione. Gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso e procedere alla voltura catastale per aggiornare i dati di proprietà.
Passaggio di proprietà immobile tra familiari
In Italia,il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari, come tra genitori e figli o tra fratelli,richiede la formalizzazione attraverso un atto notarile, indipendentemente dal fatto che avvenga tramite donazione o compravendita. Questo atto, redatto da un notaio,certifica legalmente il trasferimentoe deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari per garantire la sua validità e opponibilità a terzi .
Nel caso di una donazione, l'atto deve essere stipulato in forma pubblica alla presenza di due testimoni. È importante considerare che la donazione può essere contestata dai legittimari con azione di riduzione (solo dopo l’apertura della successione) se risulta lesa la quota di legittima. La revoca della donazione è invece ammessa solo in ipotesi tassative (ad esempio ingratitudine o sopravvenienza di figli).
Per quanto riguarda la compravendita tra familiari,è fondamentale che il prezzo di vendita sia congruo rispetto al valore di mercato dell'immobile. Una vendita a un prezzo significativamente inferiore potrebbe essere considerata una donazione mascherata, esponendo l'atto a possibili contestazioni da parte di altri eredi o creditori .
In entrambi i casi, la certificazione del passaggio di proprietà avviene al momento della registrazione dell'atto notarile e della sua trascrizione nei registri immobiliari . Questo processo garantisce la sicurezza giuridica dell'operazione e tutela le parti coinvolte da eventuali contestazioni future.
In Italia, il trasferimento della proprietà di un immobile senza l'intervento di un notaio è generalmente invalido e privo di effetti legali. La legge richiede che tali operazioni siano formalizzate attraverso un atto pubblico redatto da un notaio e successivamente trascritto nei registri immobiliari per garantire la validità e l'opponibilità ai terzi .
Esistono, tuttavia, alcune eccezioni limitate in cui il trasferimento può avvenire senza notaio:
È importante sottolineare che tentare di trasferire la proprietà di un immobile mediante scritture private non autenticate o semplici accordi verbali non ha alcun valore legale e può comportare gravi rischi, come la nullità dell'atto e potenziali controversie future. Pertanto, per garantire la sicurezza giuridica e la validità del trasferimento, è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio.
La differenza tra donazione immobiliare e passaggio di proprietà tra familiari riguarda principalmente le conseguenze dei due atti. Con la vendita, il passaggio di proprietà è definitivo a fronte del pagamento di una somma di denaro.
La donazione, in quanto tale, non prevede alcuna forma di pagamento ma, come previsto dal decreto legislativo numero 346 del 31 ottobre 1990, è sottoposta a una tassazione non indifferente. La donazione non è, infatti, un'operazione del tutto gratuita. L’immobile viene regalato mediante un atto pubblico che prevede il pagamento di:
Gli importi possono variare a seconda del grado di parentela tra donante e beneficiario e possono raggiungere cifre ragguardevoli. Occorre tenere conto anche delle spese notarili, che possono variare in base alla complessità dell’atto e al valore del bene.
Ad ogni modo, l'aspetto che spinge i più a preferire la vendita in questi casi è il fatto che la donazione possa essere contestata dai legittimari (azione di riduzione) e, in presenza di presupposti, anche dai creditori. La vendita è spesso percepita come più “solida”, ma non è inattaccabile: se il prezzo è incongruo o se l’operazione è di fatto una liberalità, può essere contestata come simulazione o come donazione indiretta/dissimulata, e i creditori possono agire con strumenti di tutela previsti dalla legge.
Gli eventuali creditori possono intraprendere azioni revocatorie per ottenere l’annullamento della donazione. In tal caso, l’immobile tornerebbe a essere pignorabile.
Inoltre, se la donazione non viene debitamente documentata, potrebbero sorgere controversie sulla validità dell'atto, dispute legali tra le parti coinvolte e contrasti tra gli eredi riguardo alla divisione del patrimonio e la distribuzione dei beni.
Oltre al prezzo di vendita dell’immobile, vendere casa a un familiare richiede il pagamento di:
La sentenza numero 6907 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione l’11 marzo 2019 stabilisce che i contratti di compravendita con cui vengono ceduti immobili a familiari a prezzi non di mercato possano essere considerati simulazioni. Il contratto simulato non costituisce di per sé un atto illecito ma, come accennato, gli eredi legittimi avrebbero il pieno diritto di opporsi alla simulazione qualora vedessero lese le proprie quote ereditarie.
| Tipologia di Costo | Donazione | Vendita |
|---|---|---|
| Imposta di Donazione/Registro | - 0% fino a 1.000.000 € tra genitori e figli - 4% sul valore eccedente 1.000.000 € - 6% tra fratelli (oltre 100.000 €) | - 2% per prima casa - 9% per seconda casa |
| Imposta Ipotecaria | - 200 € (prima casa) - 2% del valore catastale (altri casi) | - 50 € (prima casa) - 50 € (seconda casa) |
| Imposta Catastale | - 200 € (prima casa) - 1% del valore catastale (altri casi) | - 50 € (prima casa) - 50 € (seconda casa) |
| Imposta di Bollo | 230 € | Inclusa nelle spese notarili |
| Spese Notarili | 900 - 2.000 € | 1.500 - 7.000 € |
Se si vuole vendere un immobile a un familiare occorre farlo a prezzi di mercato per non incorrere in contestazioni o generare dubbi alle autorità fiscali, che potrebbero intravedere nell’operazione una manovra poco chiara.
Un aspetto fondamentale da considerare è, quindi, la valutazione dell'immobile, in base alla quale stabilire un prezzo di vendita che sia equo e il più possibile in linea con il mercato. Nelle transazioni tra familiari, gli immobili non devono essere ceduti a un prezzo inferiore al loro valore di mercato. Le autorità potrebbero richiedere accertamenti per assicurarsi che non ci siano discrepanze tra il valore dichiarato e il valore reale dell'immobile.
Per cedere un immobile a un familiare è necessario rivolgersi a un notaio, che redige un atto pubblico da registrare e trascrivere nei registri immobiliari. Il trasferimento può avvenire tramite donazione o vendita, ma in ogni caso è essenziale rispettare la forma legale per rendere l’operazione valida e tutelare entrambe le parti.
Dipende da come avviene il trasferimento. Se si tratta di compravendita tra privati, l’imposta di registro è in genere 9% (o 2% con agevolazione “prima casa”), e le imposte ipotecaria e catastale sono fisse. Se invece il trasferimento avviene tramite donazione o successione tra fratelli, l’imposta è in genere 6% sulla parte che eccede la franchigia di 100.000 euro per beneficiario, oltre alle imposte ipotecaria e catastale e agli altri costi dell’atto/adempimenti.
Donare un immobile a un figlio può essere fiscalmente vantaggioso grazie alla franchigia di un milione di euro sull’imposta di donazione. In presenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si riducono a 200 euro ciascuna. Restano da considerare le spese notarili, che variano in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto, ma che in media si aggirano tra i 1.000 e i 2.000 euro.
Donare un immobile a un figlio può essere fiscalmente vantaggioso grazie alla franchigia di un milione di euro sull’imposta di donazione. In presenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si riducono a 200 euro ciascuna. Restano da considerare le spese notarili, che variano in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto, ma che in media si aggirano tra i 1.000 e i 2.000 euro.
Dipende dagli obiettivi. La donazione è gratuita ma può risultare più “delicata” nei rapporti familiari perché, se lede la quota di legittima, i legittimari possono agire in riduzione dopo l’apertura della successione. Inoltre, la disciplina è stata recentemente modificata: oggi la riduzione della donazione non pregiudica, in linea generale, i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo restando l’obbligo di compensazione in denaro nei confronti dei legittimari nei limiti necessari a reintegrare la quota riservata.
