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Passaggio di Proprietà Immobile tra Familiari: Guida Completa

Jessica Maggi
24.06.2025
7 min
In breve
  • Il trasferimento di proprietà tra familiari richiede sempre un atto notarile registrato e trascritto per essere valido.
  • I costi variano in base al tipo di trasferimento (donazione o vendita), al valore dell’immobile e al grado di parentela.

  • Sfruttare le agevolazioni fiscali, come quelle per la prima casa o tra genitori e figli, può ridurre sensibilmente le imposte.
Infografica che spiega come trasferire un immobile ai familiari

Il passaggio di proprietà tra familiari richiede sempre l'intervento del notaio e il rispetto di precise regole fiscali. In questa guida trovi modalità, costi, rischi e vantaggi delle varie opzioni.

Come si fa il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari

Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari è una pratica comune in Italia, ma richiede attenzione a specifiche procedure legali e fiscali per garantire la validità dell'operazione. Le modalità principali per effettuare questo trasferimento sono la donazione, la compravendita e la successione ereditaria. 

Donazione tra fratelli o altri familiari

La donazione è un atto gratuito con cui un soggetto trasferisce la proprietà di un immobile a un familiare senza ricevere un corrispettivo. Per essere valida, deve essere formalizzata mediante atto pubblico redatto da un notaio alla presenza di due testimoni. La donazione comporta il pagamento di imposte, tra cui: 

  • Imposta di donazione: varia in base al grado di parentela e al valore dell'immobile.
  • Imposta di registro: generalmente fissa.
  • Imposta ipotecaria e catastale: calcolate in percentuale sul valore dell'immobile, con possibili agevolazioni per la "prima casa". 

È importante considerare che la donazione può essere soggetta a revoca in determinate circostanze, come nel caso di lesione della quota di legittima degli eredi. 

Compravendita

La compravendita tra familiari prevede il trasferimento dell'immobile a fronte di un corrispettivo economico. Anche in questo caso, è necessario stipulare un atto notarile. Le imposte da versare includono: 

  • Imposta di registro: proporzionale al valore dell'immobile, con aliquote che possono variare.
  • Imposta ipotecaria e catastale: generalmente fisse. 

È fondamentale che il prezzo di vendita sia congruo rispetto al valore di mercato dell'immobile per evitare contestazioni o l'accusa di simulazione di donazione. 

Successione ereditaria

In caso di decesso del proprietario, l'immobile può essere trasferito agli eredi attraverso la successione. Gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso e procedere alla voltura catastale per aggiornare i dati di proprietà. 

Leggi anche: posso vendere la mia quota di casa ereditata?

Passaggio di proprietà immobile tra familiari

Atto di proprietà della casa: quando viene certificata la cessione tra familiari?

In Italia,il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari, come tra genitori e figli o tra fratelli,richiede la formalizzazione attraverso un atto notarile, indipendentemente dal fatto che avvenga tramite donazione o compravendita. Questo atto, redatto da un notaio,certifica legalmente il trasferimentoe deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto nei registri immobiliari per garantire la sua validità e opponibilità a terzi . 

Nel caso di una donazione, l'atto deve essere stipulato in forma pubblica alla presenza di due testimoni. È importante considerare che la donazione può essere soggetta a revoca in determinate circostanze, come nel caso di lesione della quota di legittima degli eredi .

Per quanto riguarda la compravendita tra familiari,è fondamentale che il prezzo di vendita sia congruo rispetto al valore di mercato dell'immobile. Una vendita a un prezzo significativamente inferiore potrebbe essere considerata una donazione mascherata, esponendo l'atto a possibili contestazioni da parte di altri eredi o creditori .

In entrambi i casi, la certificazione del passaggio di proprietà avviene al momento della registrazione dell'atto notarile e della sua trascrizione nei registri immobiliari . Questo processo garantisce la sicurezza giuridica dell'operazione e tutela le parti coinvolte da eventuali contestazioni future. 

Cosa accade se il trasferimento della proprietà della casa avviene senza notaio

In Italia, il trasferimento della proprietà di un immobile senza l'intervento di un notaio è generalmente invalido e privo di effetti legali. La legge richiede che tali operazioni siano formalizzate attraverso un atto pubblico redatto da un notaio e successivamente trascritto nei registri immobiliari per garantire la validità e l'opponibilità ai terzi . 

Esistono, tuttavia, alcune eccezioni limitate in cui il trasferimento può avvenire senza notaio:

  • Donazione indiretta: si verifica quando, ad esempio, un genitore acquista un immobile e lo intesta direttamente al figlio, evitando così un doppio passaggio notarile. Tuttavia, l'atto di compravendita iniziale richiede comunque l'intervento del notaio .
  • Usucapione: è un meccanismo legale attraverso il quale una persona può acquisire la proprietà di un immobile dopo averlo posseduto in modo continuativo, pacifico e pubblico per un determinato periodo (generalmente 20 anni). Anche in questo caso, è necessaria una sentenza del giudice per formalizzare il trasferimento .

È importante sottolineare che tentare di trasferire la proprietà di un immobile mediante scritture private non autenticate o semplici accordi verbali non ha alcun valore legale e può comportare gravi rischi, come la nullità dell'atto e potenziali controversie future. Pertanto, per garantire la sicurezza giuridica e la validità del trasferimento, è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio.

Qual è la differenza tra donazione e passaggio di proprietà tra familiari?

La differenza tra donazione immobiliare e passaggio di proprietà tra familiari riguarda principalmente le conseguenze dei due atti. Con la vendita, il passaggio di proprietà è definitivo a fronte del pagamento di una somma di denaro.

La donazione, in quanto tale, non prevede alcuna forma di pagamento ma, come previsto dal decreto legislativo numero 346 del 31 ottobre 1990, è sottoposta a una tassazione non indifferente. La donazione non è, infatti, un'operazione del tutto gratuita. L’immobile viene regalato mediante un atto pubblico che prevede il pagamento di:

  • tassa di donazione;
  • imposta di registro di 200 euro;
  • imposta di bollo di 230 euro;
  • imposta ipotecaria, corrispondente in genere al 2% del valore dell'immobile donato;
  • imposta catastale, corrispondente in genere all'1% del valore dell'immobile oggetto di donazione.

Gli importi possono variare a seconda del grado di parentela tra donante e beneficiario e possono raggiungere cifre ragguardevoli. Occorre tenere conto anche delle spese notarili, che possono variare in base alla complessità dell’atto e al valore del bene.

Ma, a ben vedere, l’aspetto che spinge i più a preferire la vendita in questi casi è il fatto che la donazione possa essere contestata e revocata su richiesta dei creditori e degli eredi del donante nel caso in cui venissero lese le rispettive quote ereditarie. Questa è un’evenienza che, invece, non si può verificare con la vendita.

Gli eventuali creditori possono intraprendere azioni revocatorie per ottenere l’annullamento della donazione. In tal caso, l’immobile tornerebbe a essere pignorabile.

Inoltre, se la donazione non viene debitamente documentata, potrebbero sorgere controversie sulla validità dell'atto, dispute legali tra le parti coinvolte e contrasti tra gli eredi riguardo alla divisione del patrimonio e la distribuzione dei beni.

Qual è il costo del passaggio di proprietà di una casa tra familiari?

Oltre al prezzo di vendita dell’immobile, vendere casa a un familiare richiede il pagamento di:

  • imposta di registro proporzionale al valore dell’immobile;
  • imposta ipotecaria che in genere ammonta a circa 50 euro;
  • imposta catastale del valore di 50 euro.

La sentenza numero 6907 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione l’11 marzo 2019 stabilisce che i contratti di compravendita con cui vengono ceduti immobili a familiari a prezzi non di mercato possano essere considerati simulazioni. Il contratto simulato non costituisce di per sé un atto illecito ma, come accennato, gli eredi legittimi avrebbero il pieno diritto di opporsi alla simulazione qualora vedessero lese le proprie quote ereditarie.

Tipologia di CostoDonazioneVendita
Imposta di Donazione/Registro- 0% fino a 1.000.000 € tra genitori e figli
- 4% sul valore eccedente 1.000.000 €
- 6% tra fratelli (oltre 100.000 €)
- 2% per prima casa
- 9% per seconda casa
Imposta Ipotecaria- 200 € (prima casa)
- 2% del valore catastale (altri casi)
- 50 € (prima casa)
- 50 € (seconda casa)
Imposta Catastale- 200 € (prima casa)
- 1% del valore catastale (altri casi)
- 50 € (prima casa)
- 50 € (seconda casa)
Imposta di Bollo230 €Inclusa nelle spese notarili
Spese Notarili900 - 2.000 €1.500 - 7.000 €

Calcolo del valore dell’immobile

Se si vuole vendere un immobile a un familiare occorre farlo a prezzi di mercato per non incorrere in contestazioni o generare dubbi alle autorità fiscali, che potrebbero intravedere nell’operazione una manovra poco chiara.

Un aspetto fondamentale da considerare è, quindi, la valutazione dell'immobile, in base alla quale stabilire un prezzo di vendita che sia equo e il più possibile in linea con il mercato. Nelle transazioni tra familiari, gli immobili non devono essere ceduti a un prezzo inferiore al loro valore di mercato. Le autorità potrebbero richiedere accertamenti per assicurarsi che non ci siano discrepanze tra il valore dichiarato e il valore reale dell'immobile.

Fonti

FAQ

Come cedere un immobile a un familiare?

Per cedere un immobile a un familiare è necessario rivolgersi a un notaio, che redige un atto pubblico da registrare e trascrivere nei registri immobiliari. Il trasferimento può avvenire tramite donazione o vendita, ma in ogni caso è essenziale rispettare la forma legale per rendere l’operazione valida e tutelare entrambe le parti.

Quanto costa passaggio di proprietà casa tra fratelli?

Il passaggio di proprietà tra fratelli comporta costi maggiori rispetto a quello tra genitori e figli. L’imposta di registro può arrivare al 6% del valore dell’immobile, a cui si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali e la parcella notarile, che varia in base alla complessità dell’atto.

Quanto costa donare casa a un figlio?

Donare un immobile a un figlio può essere fiscalmente vantaggioso grazie alla franchigia di un milione di euro sull’imposta di donazione. In presenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si riducono a 200 euro ciascuna. Restano da considerare le spese notarili, che variano in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto, ma che in media si aggirano tra i 1.000 e i 2.000 euro.

Meglio donazione o vendita tra familiari?

Dipende dagli obiettivi. La donazione è gratuita ma più fragile dal punto di vista giuridico, perché può essere contestata da eredi o creditori fino a 20 anni dopo. La vendita, invece, è più solida perché difficilmente impugnabile, ma comporta il pagamento di imposte proporzionali al prezzo e richiede un corrispettivo congruo. In molti casi, la vendita tra familiari è considerata più sicura e definitiva.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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