Stai valutando la possibilità di trasferire la proprietà di un immobile a un familiare? La soluzione più immediata è la donazione, ma tieni presente che potrebbe essere revocata su richiesta degli eredi. La vendita rappresenta un’alternativa migliore. Una volta conclusa la vendita, infatti, non è possibile annullare il trasferimento di proprietà. Vediamo nel dettaglio cos’è e come funziona il passaggio di proprietà immobile tra familiari e cosa prevede la legge.
La legge italiana consente il passaggio di proprietà di un immobile all'interno della famiglia. Concludere contratti di compravendita immobiliare all'interno del nucleo familiare è, quindi, possibile e per farlo le parti si devono recare da un notaio. Senza la stesura di un atto pubblico, il trasferimento di proprietà risulterebbe nullo.
La situazione, però, potrebbe complicarsi qualora l’atto di compravendita avvenisse senza passaggio di denaro o a un prezzo irrisorio. In questo caso risulterebbe evidente l’intento simulatorio delle parti e il passaggio di proprietà potrebbe essere invalidato. Inoltre, ricorrendo alla vendita fittizia di immobili ai familiari per evitare di pagare tasse e tributi, si rischia di essere accusati di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.
Pertanto, anche se la compravendita avviene all’interno del nucleo familiare, è doveroso rispettare determinate formalità legali e versare le imposte previste dalla legge, come vedremo nei prossimi paragrafi.
La differenza tra donazione immobiliare e passaggio di proprietà tra familiari riguarda principalmente le conseguenze dei due atti. Con la vendita, il passaggio di proprietà è definitivo a fronte del pagamento di una somma di denaro.
La donazione, in quanto tale, non prevede alcuna forma di pagamento ma, come previsto dal decreto legislativo numero 346 del 31 ottobre 1990, è sottoposta a una tassazione non indifferente. La donazione non è, infatti, un'operazione del tutto gratuita. L’immobile viene regalato mediante un atto pubblico che prevede il pagamento di:
Gli importi possono variare a seconda del grado di parentela tra donante e beneficiario e possono raggiungere cifre ragguardevoli. Occorre tenere conto anche delle spese notarili, che possono variare in base alla complessità dell’atto e al valore del bene.
Ma, a ben vedere, l’aspetto che spinge i più a preferire la vendita in questi casi è il fatto che la donazione possa essere contestata e revocata su richiesta dei creditori e degli eredi del donante nel caso in cui venissero lese le rispettive quote ereditarie. Questa è un’evenienza che, invece, non si può verificare con la vendita.
Gli eventuali creditori possono intraprendere azioni revocatorie per ottenere l’annullamento della donazione. In tal caso, l’immobile tornerebbe a essere pignorabile.
Inoltre, se la donazione non viene debitamente documentata, potrebbero sorgere controversie sulla validità dell'atto, dispute legali tra le parti coinvolte e contrasti tra gli eredi riguardo alla divisione del patrimonio e la distribuzione dei beni.
Oltre al prezzo di vendita dell’immobile, vendere casa a un familiare richiede il pagamento di:
La sentenza numero 6907 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione l’11 marzo 2019 stabilisce che i contratti di compravendita con cui vengono ceduti immobili a familiari a prezzi non di mercato possano essere considerati simulazioni. Il contratto simulato non costituisce di per sé un atto illecito ma, come accennato, gli eredi legittimi avrebbero il pieno diritto di opporsi alla simulazione qualora vedessero lese le proprie quote ereditarie.
Se si vuole vendere un immobile a un familiare occorre farlo a prezzi di mercato per non incorrere in contestazioni o generare dubbi alle autorità fiscali, che potrebbero intravedere nell’operazione una manovra poco chiara.
Un aspetto fondamentale da considerare è, quindi, la valutazione dell'immobile, in base alla quale stabilire un prezzo di vendita che sia equo e il più possibile in linea con il mercato. Nelle transazioni tra familiari, gli immobili non devono essere ceduti a un prezzo inferiore al loro valore di mercato. Le autorità potrebbero richiedere accertamenti per assicurarsi che non ci siano discrepanze tra il valore dichiarato e il valore reale dell'immobile.
Vendere casa a un familiare è una soluzione più sicura e vantaggiosa della donazione immobiliare. In termini pratici, consente di sottrarre la proprietà a eventuali creditori ed evitare il pignoramento dell’immobile.
Con la donazione, i familiari possono far valere i propri diritti ereditari per decenni, mentre con il passaggio di proprietà questo non accade. Pertanto, vendere casa a un familiare consente di scongiurare il rischio di possibili rivalse ereditarie.
La compravendita immobiliare tra familiari è un procedimento che, come abbiamo visto, richiede attenzione sia dal punto di vista fiscale che legale. È, pertanto, consigliabile affidarsi a professionisti certificati ed esperti di passaggi di proprietà all’interno dello stesso nucleo familiare per:
Una corretta pianificazione e una conoscenza approfondita delle normative possono garantire un passaggio di proprietà tra familiari senza intoppi e prevenire possibili complicazioni future.
Ci sono alcune situazioni in cui potrebbe essere vantaggioso considerare il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari. In caso di pianificazione successoria a lungo termine per garantire che l'immobile rimanga all'interno della famiglia, il passaggio di proprietà tra familiari rappresenta una scelta congeniale per preservare il patrimonio familiare e garantire la continuità attraverso le generazioni.
L’iter del passaggio di proprietà di un immobile tra familiari in genere prevede la preparazione della documentazione per la compravendita, la valutazione dell'immobile, l’atto notarile e la registrazione presso l'ufficio di registro immobiliare.
Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari può avere importanti implicazioni legali e finanziarie. Si rende, quindi, necessario redigere documenti legali corretti e garantire che la normativa vigente venga rispettata. Consultare un consulente fiscale specializzato in passaggi di proprietà all’interno dello stesso nucleo familiare può aiutare a evitare complicazioni e garantire un trasferimento di proprietà liscio e nel pieno rispetto della normativa vigente.
