In breve
Metodo principale:
Le spese condominiali si dividono in base ai millesimi di proprietà indicati nelle tabelle millesimali.
Eccezioni:
- Uso diverso: se un bene comune serve alcuni condomini più di altri (es. ascensore), le spese si ripartiscono in proporzione all’uso effettivo.
- Uso separato: se solo alcuni condomini traggono utilità da un bene (es. cortile interno chiuso), le spese sono a loro carico.
Esempio pratico:
Vai all’esempio di calcolo della quota condominiale
In un complesso condominiale, tutti i residenti sono tenuti a contribuire al pagamento delle spese condominiali necessarie per il funzionamento, la gestione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Gli oneri condominiali rappresentano un esborso a cui nessun condomino può sottrarsi. In questo articolo spieghiamo come ripartire le spese condominiali e quali sono, nello specifico, i criteri di riparto previsti dall’articolo 1123 del codice civile.
Chi paga le spese condominiali secondo l'Articolo 1123 del Codice Civile?
Tutti i condomini devono partecipare alle spese per la gestione, manutenzione e miglioramento delle parti comuni dell’edificio.
- Il pagamento è obbligatorio per legge (art. 1118 c.c.)
- In caso di mancato versamento:
- L’amministratore può avviare azione di recupero forzosa (art. 1129 c.c.)
- Il creditore può rivalersi su altri beni del condomino (art. 2740 c.c.)
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Cosa comprendono le spese di condominio?
A seconda del tipo di intervento da eseguire sulle parti comuni del condominio si individuano le spese di natura ordinaria e di natura straordinaria.
Spese condominiali ordinarie
Le spese condominiali ordinarie riguardano interventi necessari per la gestione, manutenzione e funzionamento quotidiano dei beni comuni del condominio. Si tratta di spese periodiche relative a:
- servizi di pulizia delle parti comuni;
- revisione annuale degli impianti condominiali;
- manutenzione degli ascensori condominiali;
- riparazioni generiche, come per esempio la sostituzione di serrature e lampadine;
- illuminazione degli spazi comuni;
- spurgo dei pozzi neri;
- assicurazione del condominio;
- compenso dell’amministratore di condominio.
La legge non indica una specifica maggioranza per l’approvazione delle spese condominiali ordinarie.
Spese condominiali straordinarie
Le spese condominiali straordinarie riguardano migliorie da apportare allo stabile e interventi di straordinaria manutenzione, come per esempio:
- rinnovamento totale o parziale di tetti, solai, scale, argini, acquedotti e muri di sostegno o di cinta, come sancito dal secondo comma dell’articolo 1005 del codice civile;
- rifacimento di impianti tecnici;
- rifacimento della facciata;
- sostituzione di travi;
- adeguamento dell’ascensore alle norme di sicurezza;
- sostituzione della caldaia condominiale.
Per l’approvazione delle spese condominiali straordinarie è solitamente richiesta la maggioranza in caso di esborsi di entità rilevante.
Come avviene il riparto ovvero la divisione delle spese condominiali?
Le spese condominiali vengono deliberate in sede di assemblea e ripartite tra i proprietari delle unità abitative all’interno dello stabile. Vediamo in che modo.
Metodi di ripartizione secondo l'art. 1123 del CC
| Tipo di riparto | Riferimento normativo | Descrizione |
|---|---|---|
| Riparto proporzionale | Art. 1123 c.c., primo comma | Le spese per conservazione, godimento parti comuni, servizi comuni e innovazioni sono sostenute in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (in base ai millesimi) |
| Riparto in base all'uso | Art. 1123 c.c., secondo comma | Per beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso effettivo (es. ascensore usato più frequentemente dai piani alti) |
| Riparto in base all'uso separato | Art. 1123 c.c., terzo comma | Le spese sono ripartite in base all'utilità effettiva che ogni condomino trae da un determinato bene comune |
Come si può vedere dalla tabella, l'art. 1123 del Codice Civile prevede tre comma diversi per ogni tipologia di riparto.
Esempio pratico di calcolo
| Condomino | Millesimi | Quota da pagare |
|---|---|---|
| A | 200 | 400 € |
| B | 150 | 300 € |
| C | 250 | 500 € |
| D | 100 | 200 € |
| E | 300 | 600 € |
| Totale | 1000 | 2000 € |
Formula utilizzata:Totale spesa × millesimi del condomino ÷ 1000
Consiglio: puoi velocizzare il calcolo con un foglio excel già impostato
In alternativa, usa il nostro calcolatore qui sotto.
Calcolatore Spese Condominiali
Calcolo delle spese condominiali in base ai millesimi
I millesimi rappresentano una quota proporzionale al valore dell’immobile di cui ciascun condomino è proprietario, in rapporto allo stabile in cui lo stesso è ubicato.
Se l’intero complesso condominiale vale 1000/1000, ogni unità immobiliare che lo compone varrà una frazione di 1000, come abbiamo visto nel precedente paragrafo. Riprendendo l’esempio di cui sopra, l’alloggio del condomino A vale 150,20/1000, quello del condomino B 150,80/1000 e così via.
La misura proporzionale del contributo dei vari partecipanti viene espressa in apposite tabelle millesimali redatte da tecnici qualificati.
Come calcolare la quota condominiale del riscaldamento?
Secondo D.lgs. 73/2020:
- Almeno 50% in base ai prelievi volontari (consumi effettivi)
- Fino al 50% in base ai millesimi di riscaldamento
Come effettuare la suddivisione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino?
Durante la locazione:
- Ordinaria amministrazione: a carico dell’inquilino (art. 1576 c.c.)
- Straordinaria amministrazione: a carico del proprietario
- Cassazione 18700/2021: conferma questa ripartizione
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Fonti
Domande frequenti
Cosa succede se un condomino non paga?
L’amministratore può avviare un decreto ingiuntivo. Il condomino moroso risponde con tutto il suo patrimonio (art. 2740 c.c.).
Chi paga le spese in caso di affitto?
Puoi utilizzare un foglio Excel con millesimi e spese inserite.
Come posso calcolare velocemente la mia quota?
Puoi utilizzare un foglio Excel con millesimi e spese inserite.
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