Nel tessuto urbano italiano, il condominio rappresenta la realtà quotidiana per la maggior parte dei cittadini. Una figura centrale nella delicata gestione delle dinamiche condominiali è quella dell’amministratore di condominio, l'organo esecutivo dello stabile nonché il pilastro su cui si regge l’organizzazione dello stesso. Analizziamo nel dettaglio il profilo di questo professionista deputato alla gestione di aspetti finanziari, tecnici e amministrativi piuttosto critici, a partire dai requisiti necessari per ricoprire il ruolo, alle attribuzioni e alle conseguenti responsabilità di natura civile, penale e fiscale.
L’amministratore di condominio è la figura esecutiva che si occupa della gestione tecnico-amministrativa dei beni comuni di un complesso condominiale e dell'attuazione delle delibere delle assemblee.
La figura dell’amministratore, definita dalla legge numero 220 del 9 dicembre 2021, ha natura fiduciaria, con specifici requisiti di professionalità e onorabilità che approfondiremo nei prossimi paragrafi.
Elenchiamo di seguito le principali norme di riferimento in relazione alla figura dell’amministratore di condominio.
L’articolo 1129 del codice civile italiano definisce:
Nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'articolo 1130 del codice civile rientra la possibilità di stipulare i contratti necessari per approntare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea condominiale.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dal sopraindicato articolo 1130 del codice civile e dei poteri conferiti dall’assemblea e dal regolamento condominiale, l’amministratore rappresenta il condominio, privo di personalità giuridica. L’amministratore ha, quindi, la rappresentanza dei partecipanti e, in virtù di ciò, può agire in giudizio sia contro i condomini che soggetti terzi.
L’articolo 1133 del codice civile stabilisce che i provvedimenti presi dall’amministratore di condominio nell’ambito dei suoi poteri abbiano valenza obbligatoria per i condomini.
Con la nomina vengono attribuiti all'amministratore ampi poteri esecutivi all'interno del complesso condominiale. All’atto pratico, le mansioni di un amministratore di condominio sono le seguenti:
Tra le principali responsabilità dell’amministratore si annoverano altresì:
Il grosso del lavoro di un amministratore professionista riguarda operazioni di contabilità e la gestione delle spese condominiali con modalità informatizzate. Nello specifico, si occupa di:
L’amministratore ha altresì la responsabilità di tenere traccia dei movimenti, delle entrate e delle uscite sul conto corrente condominiale.
Quello dell’amministratore condominiale è un mestiere complesso e delicato, che richiede competenze, conoscenze e abilità che non possono essere improvvisate. Per ricoprire questo ruolo di responsabilità sono richieste solide competenze professionali che vanno acquisite con specifici percorsi formativi e di aggiornamento tenuti da enti accreditati e associazioni di categoria, come Anaci, Anaip e Uppi.
A imporre specifici obblighi formativi agli amministratori condominiali è il decreto del Ministero di Giustizia numero 140 del 13 agosto 2014, che sancisce che, per poter esercitare la professione, sia necessario frequentare appositi corsi di formazione accessibili a chi abbia conseguito almeno un diploma di scuola secondaria di secondo grado.
Nello specifico, l’articolo 71-bis del suddetto decreto del Ministero di Giustizia indica che, per diventare amministratore di condominio, si debba dapprima frequentare obbligatoriamente un corso di formazione abilitante all’esercizio della professione, della durata minima di 72 ore, di cui 48 di teoria e 24 di esercitazione pratica.
Dopodiché occorre svolgere regolarmente, con cadenza perlomeno annuale, attività di aggiornamento, perfezionamento e specializzazione teorico-pratica, per tenersi aggiornati sulle novità afferenti alla gestione amministrativa dei complessi condominiali e alla relativa giurisprudenza. Alle attività di aggiornamento periodico annuale occorre dedicare come minimo 15 ore, svolgibili anche a distanza tramite e-learning.
Il bagaglio di competenze professionali di un amministratore di condominio è molto ampio. Per svolgere questa professione sono necessarie vaste, solide conoscenze in ambito giuridico, fiscale, contabile, amministrativo, tecnico e immobiliare. È richiesta una conoscenza completa e approfondita in materia di:
Quello dell’amministratore condominiale è un mestiere adatto a persone precise, attente, meticolose, organizzate e affidabili, che possiedano:
Sono altresì necessarie buone doti relazionali e capacità comunicative, in quanto nello svolgimento delle varie attività un amministratore condominiale intrattiene contatti diretti con i condomini, si interfaccia con istituzioni e pubbliche autorità e collabora attivamente con una vasta pluralità di professionisti, tra cui periti, consulenti e legali.
Può diventare amministratore di un condominio chiunque sia in possesso perlomeno di un diploma di scuola superiore, abbia seguito un corso di formazione abilitante all’esercizio della professione e non risulti interdetto, inabilitato, protestato, sottoposto a misure di prevenzione o condannato per reati contro la pubblica amministrazione.
L’intervento dell’amministratore è necessario quando le controversie tra i condomini comportino il mancato rispetto del regolamento condominiale o provochino danni a cose e parti comuni dello stabile.
Per cambiare amministratore del condominio occorre nominarne uno nuovo con la maggioranza degli intervenuti in assemblea. Affinché l’operazione sia valida è necessario che gli intervenuti rappresentino almeno la metà dei millesimi totali del palazzo.
Si stima che un amministratore di condominio esperto e competente, in grado di offrire una gestione qualificata e orientata alla massima efficienza e valorizzazione degli stabili possa guadagnare cifre sostanziose. Con la nomina in più complessi condominiali, se ben condotti, si possono ottenere cifre ulteriormente elevate.
No, non trattandosi di una professione intellettuale, l’iscrizione all’Albo Amministratori Condominio non è necessaria.
