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Per vendere casa serve l’APE (Attestato di Prestazione Energetica). Il venditore deve metterlo a disposizione dell’acquirente e consegnarlo al momento della vendita, con le relative dichiarazioni/clausole in atto.
Sintesi:
Per la vendita della casa serve l'APE? Se si intende vendere o affittare un immobile è necessario munirsi dell’attestato di prestazione energetica (APE), un documento tecnico che ne definisce le caratteristiche energetiche. Chi lo redige? Quanto costa? Perché è così importante? Scopriamo perché la legge ha imposto che per vendere casa serve l’APE e in quali altri casi è richiesto.
L’attestato di prestazione energetica (APE), introdotto in sostituzione dell’attestato di certificazione energetica (ACE) con il decreto legge numero 63 del 4 giugno 2013, è un documento tecnico redatto e rilasciato da certificatori abilitati, che:
L’APE consente di calcolare la classe energetica dell’immobile in una scala che va da A4 a G in base a come sia stato costruito lo stesso sotto il profilo dell'isolamento termico e del consumo energetico.
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L’attestato di prestazione energetica è richiesto, in particolare, per:
Per quanto riguarda detrazioni fiscali e incentivi, la documentazione richiesta varia in base alla specifica misura agevolativa: in alcuni casi può essere richiesto un APE (anche “convenzionale”) o altra documentazione tecnica, ma non è una regola valida per ogni bonus o incentivo.
Come sancito dal sopraindicato decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005, l’APE è altresì richiesto per la pubblicazione di annunci sulle piattaforme immobiliari digitali, sia inerenti immobili da vendere che da affittare. L'attestato di prestazione energetica è un documento richiesto a tutela del consumatore. I parametri energetici devono essere chiaramente indicati negli annunci immobiliari sia per quanto riguarda nuove costruzioni che edifici già esistenti e immobili ristrutturati di recente.
A partire dal 1° luglio 2009 è diventata obbligatoria la certificazione energetica nelle compravendite (all’epoca indicata come ACE). L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è stato introdotto successivamente, dal 2013, in sostituzione dell’ACE.
A regolare queste disposizioni è il decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005, attuativo della direttiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio dell'Unione Europea sul rendimento energetico nell'edilizia, e successivamente modificato dalla legge numero 90 del 3 agosto 2013.
Per legge i contratti di compravendita devono contenere una specifica clausola con cui l’acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, in ordine alla prestazione energetica dell’edificio. La mancata osservanza degli obblighi in materia di APE non comporta la nullità del contratto, ma l’applicazione di sanzioni amministrative.
A partire dal 1° luglio 2010 è diventata obbligatoria la certificazione energetica anche per la locazione (all’epoca indicata come ACE). Oggi l’obbligo è assolto tramite APE, introdotto dal 2013 in sostituzione dell’ACE.
La sopraindicata legge numero 90 del 3 agosto 2013 illustra i casi in cui sia necessariamente richiesto presentare l’attestato di prestazione energetica. Vediamo nello specifico quando serve l’APE:
Vige altresì l’obbligo di dotare dell’APE gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a importanti interventi di ristrutturazione nonché di demolizione e ricostruzione.
Al fine di favorire un miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, il suddetto decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005 impone una serie di obblighi, che elenchiamo di seguito:
Il mancato rispetto di tali obblighi può comportare pesanti sanzioni amministrative. False dichiarazioni in materia possono costituire un grave illecito.
Per redigere correttamente l’APE, il tecnico abilitato effettua un sopralluogo e, in genere, richiede (se disponibili) alcuni documenti e informazioni utili a ricostruire involucro e impianti dell’immobile:
Se una parte dei documenti non è disponibile, il certificatore può comunque procedere ricostruendo i dati con rilievi e valutazioni tecniche durante il sopralluogo (secondo le regole delle Linee guida APE).
L’APE viene rilasciato da un certificatore energetico abilitato, cioè un professionista (o organismo) in possesso dei requisiti previsti dalla normativa e indipendente rispetto ai lavori o agli interessi sull’immobile, secondo quanto stabilito dal D.P.R. 75/2013.
La validità dell’APE è massimo 10 anni, ma:
Di regola, l’APE per vendita casa è richiesto a proprie spese dal proprietario (o da chi detiene l’immobile e deve adempiere all’obbligo, ad esempio il locatore), perché è lui che deve metterlo a disposizione dell’acquirente/conduttore e rendere disponibili i dati energetici anche in fase di annuncio.
Nella pratica, venditore e acquirente possono accordarsi diversamente sul rimborso del costo (come avviene per altre spese “negoziali”), ma l’adempimento e la disponibilità dell’APE restano in capo a chi vende/loca.
Nel caso in cui un immobile venisse venduto senza presentazione dell’APE, si rischia di incorrere in sanzioni che possono arrivare a 18.000 euro.
Qualora il bene venisse affittato senza presentare l’attestato, il proprietario verrebbe punito con sanzioni amministrative che possono arrivare a 1800 euro.
Se l’annuncio di un immobile da vendere o affittare non riporta i parametri energetici richiesti, il responsabile dell’annuncio rischia una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro. Pertanto, oltre a eseguire un’accurata valutazione immobiliare del bene in questione al fine di determinare un prezzo di vendita o locazione equo e in linea con il mercato, occorre munirsi dell’attestato di prestazione energetica anche solo per pubblicare un annuncio su portali di settore e piattaforme digitali.
In ottemperanza a quanto disposto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 75 del 16 aprile 2013, l'APE è un documento ufficiale che può essere prodotto e rilasciato solo da soggetti abilitati in possesso dei requisiti previsti dalla normativa nazionale e dalle disposizioni regionali applicabili (eventuali elenchi/portali di accreditamento regionali).Chi non sia in possesso dell’APE può rivolgersi a un tecnico abilitato che, dopo aver eseguito un sopralluogo e un’approfondita valutazione energetica, rilascerà l’attestato e provvederà a registrarlo e depositarlo presso il catasto energetico regionale. Il documento ha validità di 10 anni dalla data di rilascio.
Per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica i costi possono variare orientativamente da 150 a 250 euro a seconda delle caratteristiche dell’immobile e della sua posizione.
L'articolo 8 del suddetto decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005 stabilisce che, contestualmente alla conclusione dei lavori di costruzione o ristrutturazione di un edificio, il direttore dei lavori debba presentare al comune di competenza l'attestato di qualificazione energetica (AQE), un documento diverso dall’APE, che certifica che durante l’esecuzione dei lavori siano stati rispettati tutti i principi finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato.
Per capire se un immobile è già dotato di APE, il primo passo è chiedere al proprietario (o all’agenzia immobiliare) una copia dell’attestato: di solito è un PDF con codice identificativo, dati catastali e classe energetica. Controlla anche la data di rilascio: l’APE ha in genere validità massima 10 anni.
Se non hai la copia, puoi provare a verificare la presenza dell’attestato nel catasto energetico regionale (perché l’APE viene normalmente registrato/depositato a livello regionale). In molte Regioni è disponibile una visura APE: inserendo il codice identificativo (quando lo conosci) oppure alcuni dati dell’immobile, puoi verificare se l’APE risulta presente e consultare le principali informazioni.
Se la ricerca non dà risultati, non significa automaticamente che l’immobile “non abbia mai avuto” un APE: può darsi che non sia disponibile la consultazione pubblica con quei dati, che l’attestato non sia stato correttamente depositato, che sia un modello molto datato, oppure che sia scaduto/da aggiornare. In questi casi, la soluzione pratica è incaricare un tecnico abilitato per redigere un nuovo attestato e procedere con il deposito nei registri regionali.
Per vendere casa avrai bisogno dell'APE, attestato di prestazione energetica, non dell'ACE. L’ APE, introdotto nell’ordinamento giuridico italiano per effetto del decreto legge numero 63 del 4 giugno 2013, ha sostituito l’attestato di certificazione energetica (ACE).
No, l’attestato di prestazione energetica (APE) non va confuso con l’attestato di qualificazione energetica (AQE), che viene richiesto solo contestualmente alla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione di un edificio.
L'APE deve essere richiesto dal proprietario dell'immobile che intende vendere o affittare la sua proprietà.
L’APE è un attestato tecnico che riassume le prestazioni energetiche di un immobile, indicando tra le altre cose la classe energetica, gli indici di consumo e alcune raccomandazioni per migliorarne l’efficienza; viene redatto da un soggetto abilitato e ha, in genere, una validità massima di dieci anni.
