Locazione

Jessica Maggi
27.02.2024
6 min

Locazione: Guida alle Regole Generali

Stai pensando di dare o prendere in locazione una proprietà? In questa guida illustreremo dettagliatamente cosa prevede la legge, quali sono i doveri delle parti e i passaggi burocratici da seguire. 

Che cos’è la locazione?

L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come il contratto con cui un soggetto, tecnicamente detto locatore, mette un bene immobile a disposizione di un altro soggetto, tecnicamente detto conduttore e comunemente chiamato inquilino, per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro.

In altre parole, la locazione è il contratto con cui due parti, locatore e locatario o inquilino, si accordano affinché il primo conceda al secondo l’uso temporaneo di un proprio bene, dietro pagamento in denaro di una determinata quota.

Chi è il locatore?

Chi concede un immobile in locazione è tecnicamente detto locatore. In genere si tratta del proprietario dell’immobile, ma può anche essere semplicemente titolare del diritto che permette di trasferire il godimento del bene, come per esempio l’usufruttuario. 

Se l’immobile da concedere in locazione rientra nella comunione legale tra coniugi, la locazione può essere disposta indistintamente da entrambi, come previsto dall’articolo 180 del codice civile

Quali sono i doveri del locatore? 

Locazione

L’articolo 1575 del codice civile stabilisce che il locatore debba: 

  • consegnare l’immobile all’inquilino in buono stato manutentivo generale; 
  • provvedere nel tempo a mantenere il bene in buono stato manutentivo affinché sia idoneo all’uso convenuto;
  • dare garanzia del pacifico godimento durante la locazione.

Il locatore, in altre parole, deve fare in modo che la proprietà che concede in locazione sia in condizioni che la rendano idonea a servire all’uso convenuto. A tal proposito può essere utile sottoporre la proprietà a un’attenta valutazione immobiliare, durante la quale un agente immobiliare abilitato analizzi le condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche della stessa. Nel caso in cui al momento della consegna l’immobile risultasse affetto da vizi che ne compromettono l’idoneità all'uso previsto, l’affittuario ha diritto di richiedere la risoluzione del contratto di locazione o perlomeno una riduzione del canone mensile.

Chi è l’inquilino?

L’inquilino, propriamente detto locatario, conduttore o affittuario, è la controparte contrattuale a cui viene concesso l’immobile in locazione. Con il contratto di locazione, l’affittuario assume il diritto personale di godimento dell’immobile, che non può essere fatto valere nei confronti di terzi estranei al rapporto.

Quali sono i doveri dell’inquilino? 

L’articolo 1587 del codice civile stabilisce che l’inquilino debba:

  • prendere in consegna l’immobile;
  • osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso indicato nel contratto;
  • fornire il corrispettivo in denaro al locatore nelle modalità e nei termini pattuiti.

Al termine del contratto di locazione, l’affittuario è tenuto a restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso. 

Caratteristiche della locazione

I contratti di locazione, a prescindere dalla tipologia e dalla durata, sono accomunati da specifiche caratteristiche, che illustriamo di seguito. Si tratta di contratti: 

  • consensuali, in quanto si perfezionano con la semplice volontà delle parti e non nel momento in cui il conduttore entra in possesso dell’immobile locato;
  • di durata, poiché i loro effetti si protraggono nel tempo;
  • a prestazioni corrispettive: il locatore si impegna a concedere la fruizione del bene per un certo periodo di tempo e il conduttore a pagare un determinato corrispettivo nelle modalità stabilite.

I contratti di locazione possono essere classificati in base a: 

  • destinazione d’uso del bene in questione: uso abitativo o commerciale;
  • tipologia di immobile; 
  • durata; 
  • tipologia di canone. 

I contratti di locazione che riguardano beni immobili devono rispettare quanto stabilito dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978, detta legge sull’equo canone, e successive modifiche. Sono altresì soggetti, come vedremo, alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. 

Riparazioni e interventi di manutenzione: a chi competono?

In linea generale, il locatore è tenuto a occuparsi delle riparazioni, delle migliorie e degli interventi di manutenzione straordinaria che si possono rendere necessari durante il periodo di locazione. 

L’inquilino deve, invece, provvedere agli interventi di piccola, ordinaria manutenzione ascrivibili al normale deterioramento prodotto dall’uso quotidiano e non dalla vetustà o dal caso fortuito, come indicato dall’articolo 1609 del codice civile.

Le spese manutentive a carico del locatore riguardano la struttura dell’immobile, quindi: 

  • sostituzione degli infissi, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 8191 del 27 luglio 1995;
  • sostituzione della caldaia o boiler, come indicato nell’articolo 1621 del codice civile;
  • impianto elettrico;
  • impianto idrico;
  • impianto termico.

Con l’ordinanza numero 11289 del 27 maggio 2005 la Corte di Cassazione ha stabilito che, qualora i guasti o malfunzionamenti dipendessero da una carenza di manutenzione, a risponderne è l’inquilino ma l’onere della prova grava sul locatore.

Durata della locazione

In base alla durata, si distinguono tre tipi di contratti di locazione, che descriviamo di seguito.

  1. Contratto di locazione a canone libero (4+4)

Il contratto di locazione a canone libero prevede che i contraenti concordino liberamente il canone di affitto e le clausole del contratto. La durata minima è di 4 anni, con possibilità di rinnovo per altrettanti. 

  1. Contratto di locazione concordato (3+2)

Il contratto di locazione concordato impone che i contraenti rispettino le condizioni contrattuali stabilite dal decreto ministeriale del 30 dicembre 2002. In questo caso la durata minima è di 3 anni con rinnovo per un altro biennio.  

  1. Contratto di locazione transitorio

La durata di un contratto di locazione transitorio, regolamentato dall’articolo 5 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998, è compresa tra 30 giorni e 18 mesi.

L’articolo 1573 del codice civile stabilisce che un contratto di locazione non possa avere una durata superiore a 30 anni.

Registrazione del contratto di locazione

I contratti di locazione relativi a beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati all’Agenzia delle Entrate entro i 30 giorni successivi alla loro decorrenza. L’operazione può essere effettuata telematicamente o con modalità cartacea presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate. 

A occuparsi della registrazione possono essere sia il locatore che il locatario, ed entrambi sono soggetti al versamento dell’imposta di registro, a meno che nel contratto si sia optato per l’applicazione della cedolare secca. 

Che differenza c’è tra locazione e affitto?

Nel linguaggio comune si tende a usare i termini locazione e affitto come sinonimi ma, a ben vedere, si tratta di due concetti distinti. La principale differenza è l’oggetto a cui si riferiscono le due fattispecie contrattuali. In sostanza, la locazione ha a oggetto beni non produttivi di reddito. L’affitto, come indicato dall’articolo 1615 del codice civile, è una tipologia di locazione di beni mobili o immobili produttivi di reddito per i soggetti coinvolti. Si pensi, per esempio, all’affitto di azienda.

Tre punti chiave
  • La locazione è il contratto con cui due parti, locatore e affittuario, si accordano affinché la prima conceda alla seconda l’uso temporaneo di un proprio bene, dietro pagamento in denaro di una determinata quota.
  • Con il contratto di locazione, l’affittuario assume il diritto personale di godimento dell’immobile, che non può essere fatto valere nei confronti di terzi estranei al rapporto.
  • Il locatore deve provvedere a mantenere l’immobile in buono stato manutentivo affinché sia idoneo all’uso convenuto.

Fonti 

FAQ

La locazione turistica come funziona?

Le locazioni brevi turistiche hanno, innanzitutto, una durata limitata, che può variare da pochi giorni a qualche settimana. Il corrispettivo richiesto è in genere più alto rispetto a un tradizionale canone di locazione e solitamente sono previsti servizi aggiuntivi, come l’igienizzazione pre e post-soggiorno e il cambio di lenzuola e asciugamani.

Come funziona il contratto di locazione ad uso transitorio?

Il contratto di locazione a uso transitorio con durata massima di 18 mesi è una tipologia di contratto di locazione per uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee ma non turistiche. Si tratta di una soluzione pensata per chi non vuole impegnarsi in un accordo pluriennale. 

Quando si può chiedere l'aumento del canone di locazione?

In genere, quando il locatore appronta migliorie significative alla proprietà che aumentano il suo valore, può richiedere un aumento del canone di locazione. Parimenti, quando un contratto di locazione viene rinnovato, il locatore può decidere di aumentare il canone per adeguarlo all’odierno valore di mercato degli immobili nella zona.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.