Introdotto nel 2011 per contrastare gli affitti in nero, il regime della cedolare secca rappresenta una delle soluzioni più convenienti per i locatori. Vediamo nel dettaglio cos’è, come funziona e chi può usufruirne.
La cedolare secca è un regime di tassazione agevolata sulla locazione di immobili a uso abitativo, introdotto con il decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, che prevede il pagamento di un’imposta che sostituisce l’IRPEF, le addizionali locali e l’imposta di registro e di bollo relative a contratti di affitto stipulati tra persone fisiche.
Si tratta, in altre parole, di un sistema di tassazione che prevede un’aliquota fissa sui redditi percepiti per gli immobili concessi in locazione nel periodo d’imposta di riferimento. La cedolare secca è, concretamente, un’imposta unica a percentuale fissa, alternativa all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), che si può usare nell’ambito dei contratti di locazione per immobili a uso abitativo stipulati tra persone fisiche.
A differenza delle aliquote IRPEF che, come vedremo nei prossimi paragrafi, partono dal 23%, l’aliquota in questo caso è pari al 21% indipendentemente dal reddito di locazione effettivamente percepito. L’imposizione scende al 10% per le locazioni a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa o con mancanza di disponibilità abitative.
L’Agenzia delle Entrate fornisce la seguente definizione di cedolare secca:
Un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti e qual è l’aliquota rispetto al canone ordinario?
La cedolare secca è una modalità di tassazione alternativa dei redditi derivanti dall’affitto di immobili a uso abitativo. Optando per il regime della cedolare secca, i redditi di locazione non vengono sommati ad altri redditi per il calcolo dell’imponibile totale su cui si determinano le tasse da pagare, ma vengono tassati con un’aliquota fissa, più bassa rispetto a quella degli scaglioni IRPEF.
La cedolare secca è, quindi, una tassa forfettaria che sostituisce l’ordinaria tassazione determinata dagli scaglioni IRPEF. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF che, lo ricordiamo, cresce all’aumentare del reddito secondo un sistema di scaglioni a cui corrispondono specifiche aliquote, che indichiamo sinteticamente di seguito:
Con le agevolazioni fiscali previste dal regime della cedolare secca, invece, gli importi dei canoni di locazione percepiti dal locatore vengono tassati al 21% sugli affitti di immobili residenziali. L’imposizione, come accennato, scende al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi a:
Il meccanismo alla base della cedolare secca è, quindi, più semplice e lineare rispetto al canone ordinario, in cui i redditi derivanti dall’affitto sono tassati come reddito personale.
Il regime della cedolare secca è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento sull’immobile locato.
Non possono optare per la cedolare secca le società di capitali e di persone, gli enti commerciali e non commerciali e gli imprenditori che intendono concedere in locazione immobili ai propri dipendenti.
Il regime tributario della cedolare secca può essere utilizzato esclusivamente per contratti di locazione con destinazione abitativa di immobili ascrivibili alle seguenti categorie catastali:
La cedolare secca non si applica alla locazione di immobili da destinare all’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, né di proprietà condominiale o in subaffitto.
Per sapere quanto si paga di cedolare secca occorre moltiplicare il totale annuo delle mensilità del canone di affitto per:
Il risultato dell’operazione è l’importo da versare.
Supponiamo di concedere in locazione un appartamento di nostra proprietà. Il totale annuo dei canoni di affitto incassati è pari a 10.000 euro. La cedolare secca con aliquota piena corrisponde a 2100 euro di imposta, con aliquota ridotta a 1000 euro di imposta.
La cedolare secca rappresenta oggettivamente una delle soluzioni più convenienti per i locatori. Questo sistema di tassazione prevede, come accennato, una sostanziale semplificazione pressoché da ogni punto di vista, sia gestionale che burocratico, fiscale e contabile.
Optare per la cedolare secca invece che per il canone ordinario offre concretamente i seguenti vantaggi:
I canoni di locazione versati dal locatario non si sommano agli altri redditi prodotti nel corso dell’anno e non concorrono, pertanto, alla formazione dell’imponibile su cui si calcolano le tasse da pagare.
Anche la cedolare secca, tuttavia, presenta una serie di svantaggi e limitazioni di cui è doveroso essere consapevoli prima di fare una scelta e optare per questo regime fiscale.
Scegliendo questo regime di tassazione, il proprietario dell’immobile rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. In sostanza, gli viene negata la possibilità di aumentare il canone di affitto, nonché di richiedere la rivalutazione per adeguamento ISTAT.
Il reddito locativo rimane nel calcolo dell’ISEE ma è fuori dal calcolo di detrazioni, deduzioni e benefici di qualsiasi titolo in sede di dichiarazione dei redditi.
La cedolare secca forse non rappresenta la soluzione più conveniente per i locatori dal reddito non particolarmente elevato, che non rischiano che i canoni di affitto incassati facciano aumentare molto l’imponibile.
Altre tipologie di affitto permettono di abbattere l’ammontare delle tasse da pagare annualmente beneficiando di interessanti deduzioni e detrazioni fiscali, a cui non è possibile accedere se si sceglie questo regime di tassazione.
La cedolare secca va inserita nella dichiarazione dei redditi nel riquadro relativo ai redditi da fabbricati, indicando l’esercizio di tale opzione. I pagamenti devono essere eseguiti con modello F24 rispettando le tempistiche stabilite per il pagamento delle imposte sul reddito, presso:
Per la compilazione dei modelli F24 occorre inserire i seguenti codici tributo:
L’acconto può essere versato entro il 30 novembre in un’unica soluzione o in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, rispettivamente entro fine giugno e fine novembre.
Per i contratti di locazione con cedolare secca si applica un’aliquota del 21% per gli affitti di immobili residenziali e del 10% per i contratti di affitto a canone concordato relativi a immobili ubicati in comuni ad alta tensione abitativa o con carenze di disponibilità abitative.
Dal 2024 è stata aggiunta una terza aliquota del 26% da applicare ai contratti per brevi affitti con finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni.
No, la cedolare secca si applica solo a immobili a uso abitativo. Non può essere applicata a uffici, negozi o altre categorie di immobili a uso diverso dall’abitativo.
