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Valutazione di un Immobile Locato: i Fattori da Considerare

Andrea Lazzo
15.03.2024, 17:07
6 min

Cosa succede se al momento di una valutazione di un immobile questo è temporaneamente locato? In che modo influisce sulla stima del prezzo di vendita? In questo articolo risponderemo a queste domande, fornendo anche informazioni utili e risorse per la valutazione immobiliare. 

Prima di iniziare, se vi interessa valutare un immobile, a prescindere che sia locato o meno, potete procedere tramite il nostro strumento di valutazione immobiliare gratuito, che vi consente di ottenere una stima in 3 minuti e un report completo per email. 

Come cambia la valutazione di un immobile locato?

La valutazione di un immobile locato può rappresentare sia un vantaggio che uno svantaggio, a seconda dei casi. Qui di seguito, chiariamo meglio questo importante concetto.

Vantaggi, nella valutazione, di un immobile locato

La valutazione di un immobile locato rappresenta un vantaggio quando il potenziale acquirente desidera fare un investimento immobiliare. 

Non tutti acquistano casa per andarci ad abitare. Sempre più persone acquistano per dedicare parte del proprio capitale nell’investimento immobiliare. In tali casi, il fatto che un immobile sia locato rappresenta un sicuro vantaggio, poiché l’immobile è già “a reddito”, ovvero produce del reddito per il locatore, costituito dall’affitto pagato dal locatario.

Più avanti, descriveremo in maggiore dettaglio i fattori da considerare nella valutazione di un immobile già locato, che si desidera acquistare per scopi d’investimento.

Valutazione di un immobile locato

In quali casi, il fatto che sia locato, rappresenta uno svantaggio?

La valutazione di un immobile locato rappresenta uno svantaggio nel momento in cui il potenziale acquirente desideri abitarci. 

La valutazione di un immobile locato si differenzia per il solo fatto che non è “libero” o “libero da subito”, come generalmente si usa indicare un immobile in cui non vive nessuno. Questo fattore non influisce sul valore reale della casa, ma potrebbe influire sul valore di mercato

Il fatto che un immobile sia già abitato, infatti, potrebbe essere influente nel caso in cui un potenziale acquirente volesse acquistare per abitarci. Se l’immobile non è libero, l’acquirente potrebbe rivelarsi meno interessato al fine di evitare eventuali ritardi di consegna o problemi con gli attuali inquilini. 

Quali sono i fattori che possono influenzare la valutazione di un immobile locato?

La valutazione di un immobile locato può variare significativamente rispetto a quella di un immobile non locato, a seconda di diversi fattori. Ecco alcuni dei principali aspetti che influenzano questa differenza:

  • Rendita da locazione: gli immobili locati generano un flusso di entrate regolari. Questo può aumentare il loro valore per gli investitori interessati a un reddito stabile. La valutazione terrà conto dei potenziali flussi di cassa futuri derivanti dalla locazione;
  • Durata del contratto di locazione: un contratto di locazione a lungo termine con un inquilino affidabile può essere visto come un assetto positivo, poiché garantisce entrate stabili per un periodo prolungato. Al contrario, contratti a breve termine o la presenza di inquilini meno affidabili potrebbero non essere altrettanto attraenti;
  • Condizioni di locazione: i termini del contratto di locazione, come il canone di locazione, le spese a carico dell'inquilino e le clausole di rescissione, influenzano anch'essi il valore dell'immobile. Contratti vantaggiosi per il proprietario possono aumentare il valore, mentre condizioni meno favorevoli possono diminuirlo;
  • Qualità dell'inquilino: la solvibilità e l'affidabilità dell'inquilino sono fattori chiave. Inquilini con solidi background finanziari o aziende riconosciute aumentano il valore percepito dell'investimento;
  • Condizioni di mercato: le condizioni generali del mercato immobiliare e del mercato delle locazioni nella zona in cui si trova l'immobile hanno un impatto significativo. Un'elevata domanda di spazi locati in una determinata area può aumentare il valore dell'immobile;
  • Normative legali e fiscali: le leggi locali riguardanti la locazione e la tassazione degli immobili locati possono influire sul valore dell'investimento. Ad esempio, regolamenti stringenti sui diritti di locazione o alte tasse sugli immobili locati possono ridurre l'attrattiva.

La valutazione di un immobile locato richiede quindi un'analisi dettagliata di tutti questi fattori. Spesso, per valutare correttamente questi immobili, gli investitori e i valutatori utilizzano metodi specifici, come il metodo del reddito, che si concentra sui flussi di cassa futuri previsti e li sconta al valore presente per determinare il valore dell'immobile.

Per effettuare una valutazione precisa di un immobile locato, in un determinato periodo, in una determinata zona, si potrebbe fare affidamento alle agenzie immobiliari di zona. 

Cosa influisce nella valutazione di un immobile commerciale locato?

E per ciò che concerne un immobile commerciale, cambia qualcosa? Fondamentalmente no, il concetto è lo stesso, tuttavia si aggiunge un fattore in più: il potenziale commerciale. 

Prendiamo come esempio un negozio. L’attività di commercio di un negozio va bene fin quando c’è clientela, fin quando ci sono vendite. In questo possono influire incisivamente fattori come la centralità dell’immobile, l’ubicazione in una strada trafficata, la collocazione in una zona o centro commerciale in cui vi siano buone condizioni del commercio. Ne abbiamo parlato in modo più approfondito nell’articolo sulla valutazione di un locale commerciale

Ecco che per tali motivi, la valutazione di un immobile commerciale è sempre meglio integrarla con una ricerca di mercato, con lo scopo di valutare le potenzialità dell’attività commerciale, ovvero il volume d’affari che genera o potrebbe potenzialmente generare. Lo stesso, ma in misura minore, vale anche per la valutazione immobiliare degli uffici.

Come valutare un immobile già affittato

Esempio di valutazione di un immobile locato

Presentiamo qui un esempio pratico di valutazione di un immobile locato, in cui consideriamo diversi fattori chiave che influenzano tale valutazione. Gli elementi da considerare includono il reddito da locazione, la durata del contratto, la qualità dell'inquilino, l'ubicazione dell'immobile e le condizioni del mercato immobiliare locale.

Supponiamo di valutare un immobile commerciale situato in una zona centrale di una città italiana, con un contratto di locazione a lungo termine in vigore con un inquilino di alta qualità (ad esempio, una catena commerciale riconosciuta o un'azienda solida).

Dati dell'esempio:

- Valore dell'immobile locato: 500.000 euro

- Reddito annuo da locazione: 50.000 euro

- Durata del contratto di locazione: 10 anni

- Tasso di capitalizzazione (cap rate): 5%

Il tasso di capitalizzazione è un indicatore utilizzato per determinare il potenziale ritorno sull'investimento di un immobile locato, calcolato come rapporto tra il reddito netto operativo annuo e il valore corrente di mercato dell'immobile.

Il valore dell'immobile può essere stimato utilizzando il reddito da locazione e il tasso di capitalizzazione, attraverso la formula:

Applichiamo i dati al nostro esempio per determinare il valore dell'immobile.

Basandoci sui dati forniti, il valore dell'immobile commerciale locato, situato in una zona centrale di una città italiana, con un reddito annuo da locazione di 50.000 € e un tasso di capitalizzazione del 5%, sarebbe di 1.000.000€. Questo esempio illustra come il reddito generato dalla locazione e il tasso di capitalizzazione influenzino direttamente la valutazione di un immobile commerciale locato.

3 Punti Chiave
  • La valutazione di un immobile locato deve considerare innanzitutto lo scopo dell’acquirente, poiché essa può cambiare a seconda che il compratore desideri acquistare per abitarci o per effettuare un investimento.
  • Se la valutazione dell’immobile locato vede come fine la stima di prezzo per un investimento immobiliare, occorrerà tener conto della redditività dell’immobile.
  • Nella valutazione di un immobile commerciale locato, andranno considerati fattori che influenzano il volume d’affari dell’attività commerciale.

Fonti

FAQ

Come influisce la locazione attiva su una valutazione immobiliare?

La locazione attiva può aumentare il valore di un immobile grazie ai flussi di reddito prevedibili che genera. Investitori e valutatori spesso considerano positivamente gli immobili con inquilini affidabili e contratti di locazione a lungo termine.

In che modo i termini del contratto di locazione impattano sulla valutazione dell'immobile?

I termini del contratto, come la durata della locazione, l'importo del canone e le clausole di rinnovo, sono fondamentali nella valutazione. Contratti vantaggiosi possono aumentare il valore dell'immobile, riflettendo un flusso di reddito stabile e a lungo termine.

Qual è l'importanza della qualità dell'inquilino nella valutazione di un immobile locato?

La qualità dell'inquilino gioca un ruolo cruciale. Inquilini con solide referenze finanziarie e storico di pagamenti puntuali possono significativamente alzare il valore di un immobile locato, rendendolo più attraente agli occhi di investitori e banche.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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