Risposta rapida
Nel calcolo della superficie lorda di un edificio si includono le superfici dei piani computabili, comprese le murature perimetrali e interne, mentre si escludono le superfici accessorie, come balconi, terrazze e cantine, secondo la normativa applicabile. Le regole di calcolo devono essere verificate in base alle disposizioni urbanistiche regionali e comunali.
Punti chiave
- Spazi inclusi: ambienti principali, murature, tramezzi e superfici computabili dei diversi piani.
- Spazi esclusi: superfici accessorie, come balconi, terrazze, portici e cantine, secondo la normativa applicabile.
- Normativa: il calcolo segue le definizioni del Regolamento Edilizio Tipo e le disposizioni regionali e comunali vigenti.
Tra i parametri urbanistici richiesti per la presentazione al Comune di progetti riguardanti la costruzione di nuovi edifici o l'ampliamento di strutture esistenti c'è la superficie lorda, spesso indicata anche come superficie lorda di pavimento (SLP). Nelle definizioni uniformi nazionali, il parametro è denominato superficie lorda (SL). Vediamo nello specifico di cosa si tratta, a cosa serve e quali elementi vanno inclusi ed esclusi dal computo.
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Che cos'è la superficie lorda?
Tecnicamente, la superficie lorda è un parametro urbanistico, espresso in metri quadri, che individua la somma delle superfici dei singoli piani di un edificio comprese nel profilo perimetrale esterno, escluse le superfici accessorie.
Si tratta, quindi, della superficie complessiva dei piani che concorrono al calcolo, misurata al lordo delle murature e degli elementi divisori interni, ma con l'esclusione degli spazi classificati come accessori secondo la normativa applicabile.
In altre parole, la superficie lorda comprende le superfici dei piani dell'edificio, incluse le murature perimetrali, i pilastri e i tramezzi, escludendo le superfici accessorie. Possono concorrere al calcolo anche soppalchi e piani interrati o seminterrati, in funzione della loro destinazione e delle disposizioni applicabili.
È importante distinguere la superficie lorda dalla superficie totale (ST), che, secondo le definizioni uniformi nazionali, comprende le superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati e interrati racchiuse nel profilo perimetrale esterno dell'edificio.
È doveroso precisare che le modalità applicative del calcolo della superficie lorda devono essere verificate alla luce della normativa regionale e degli strumenti urbanistici comunali, anche considerando le eventuali disposizioni transitorie.
Calcolatore online della Superficie Lorda o SLP
Calcolatore della superficie lorda (SL/SLP)
Calcola la superficie lorda indicativa del tuo immobile sommando le superfici dei diversi piani ed escludendo quelle accessorie non computabili. Inserisci le misure in metri quadrati, considerando anche lo spessore delle murature nelle superfici dei piani.
1. Superfici dell'edificio
Somma degli ulteriori piani, inclusi eventuali interrati computabili.
Ad esempio, soppalchi o sottotetti computabili non già inclusi nei piani.
2. Superfici accessorie da escludere
Inserisci esclusivamente le superfici classificate come accessorie dalla normativa applicabile e già comprese nei valori precedenti, misurate con criteri omogenei. Non inserire balconi, terrazzi, porticati o altri spazi esterni che non hai già conteggiato.
Superficie lorda indicativa dell'immobile
0,00 m²
Superficie totale inserita: 0,00 m²
Superfici accessorie escluse: 0,00 m²
Formula: Superficie lorda = Superficie totale inserita − Superfici accessorie escluse
Nota importante: il risultato è una stima orientativa, non una certificazione urbanistica. L'inclusione o l'esclusione di porticati, autorimesse, cantine, sottotetti, vani scala e altre superfici dipende dalle disposizioni applicabili. Prima di utilizzare il risultato per un progetto edilizio, verifica il Regolamento Edilizio e gli strumenti urbanistici comunali, le norme regionali e gli eventuali regimi transitori. Le superfici accessorie già escluse dalle misure iniziali non devono essere sottratte nuovamente.
Esempio di calcolo della superficie lorda di pavimento
Supponiamo di aver progettato un edificio residenziale a un unico piano, di forma rettangolare, con una lunghezza di 10 metri e una larghezza di 8 metri, misurate lungo il perimetro esterno.
Lungo uno dei lati maggiori è presente un porticato aggiuntivo di 2 metri di larghezza e 10 metri di lunghezza.
Ipotizziamo che il porticato sia classificato come superficie accessoria e, pertanto, escluso dal computo della superficie lorda secondo la normativa applicabile.
Procediamo con il calcolo della superficie dell'edificio:
Area dell'edificio = lunghezza × larghezza = 10 m × 8 m = 80 m²
Calcoliamo l'area del porticato:
Area del porticato = lunghezza × larghezza = 10 m × 2 m = 20 m²
La somma delle due superfici è:
80 m² + 20 m² = 100 m²
Poiché il porticato è aggiuntivo rispetto al fabbricato e, nell'ipotesi considerata, non concorre alla superficie lorda, il risultato è:
Superficie lorda = 100 m² − 20 m² = 80 m²
Pertanto, la superficie lorda dell'immobile è pari a 80 metri quadri, escludendo il porticato di 20 metri quadri.
Se invece i 10 × 8 metri rappresentassero l'ingombro complessivo comprendente anche il porticato, il risultato sarebbe differente e occorrerebbe distinguere la superficie occupata dall'edificio da quella accessoria.
In presenza di altre superfici accessorie, come balconi, terrazzi o locali di servizio, si applica il medesimo criterio generale: individuare le superfici che concorrono al parametro urbanistico e separarle da quelle escluse, secondo le modalità di misurazione previste dalla normativa applicabile.
Come calcolare la superficie lorda di un edificio su più piani?
Nel caso di un edificio multipiano, la superficie lorda complessiva si ottiene sommando le superfici lorde computabili di ciascun livello, comprese quelle di eventuali piani interrati, seminterrati e soppalchi che rientrano nel calcolo secondo la disciplina applicabile.
Supponiamo, ad esempio, di avere un edificio con le seguenti caratteristiche:
- piano terra: 100 m² di superficie lorda computabile;
- primo piano: 90 m² di superficie lorda computabile;
- sottotetto: 30 m² che, nell'ipotesi considerata, costituiscono superficie utile e concorrono alla superficie lorda;
- balconi e terrazze: 25 m² complessivi, classificati come superfici accessorie ed esclusi dalla SL.
La superficie lorda sarà:
SL = 100 m² + 90 m² + 30 m² = 220 m²
I 25 m² di balconi e terrazze non vengono sommati perché, nell'esempio considerato, non concorrono alla superficie lorda.
Il procedimento richiede quindi di misurare separatamente ciascun piano e identificare le porzioni effettivamente computabili, evitando di considerare automaticamente ogni spazio accessorio come superficie edificabile.
È inoltre fondamentale applicare criteri di misurazione omogenei. Le superfici accessorie già escluse dalle misure dei singoli piani non devono essere sottratte una seconda volta, mentre la superficie accessoria misurata al netto dei muri non può essere indiscriminatamente sottratta da una superficie misurata al lordo delle murature.
Come si calcola la superficie lorda massima edificabile di un terreno?
Per determinare la superficie lorda massima realizzabile su un terreno, occorre individuare l'indice di edificabilità applicabile, espresso in metri quadrati di superficie edificabile per ogni metro quadrato di terreno, quando lo strumento urbanistico adotta questa modalità di calcolo.
Nel caso di un indice riferito alla superficie fondiaria, il calcolo può essere espresso mediante la seguente formula:
Superficie lorda massima edificabile = Superficie fondiaria × Indice di edificabilità fondiaria
Supponiamo, ad esempio, di disporre di un terreno edificabile di 600 m², con un indice di edificabilità fondiaria di 0,40 m²/m².
La superficie lorda massima teoricamente realizzabile sarà:
600 m² × 0,40 = 240 m²
Questo significa che, ipotizzando l'assenza di superfici edificabili già utilizzate e di altri fattori limitativi, sarà possibile realizzare fino a 240 m² di superficie lorda complessiva, eventualmente distribuiti su più piani.
Il risultato deve comunque essere verificato rispetto agli altri parametri urbanistici, come altezza massima, distanze, rapporto di copertura, vincoli e destinazioni d'uso consentite.
Inoltre, non tutti gli strumenti urbanistici adottano indici espressi in superficie: in alcuni casi la capacità edificatoria viene determinata attraverso parametri volumetrici.
A cosa serve la superficie lorda?
Il calcolo della superficie lorda è rilevante ai fini della verifica della capacità edificatoria di un terreno e del rispetto dei parametri urbanistici previsti dagli strumenti di pianificazione.
Nello specifico, serve a verificare la quantità di superficie realizzabile in una determinata area, quando la disciplina urbanistica stabilisce limiti edificatori espressi in termini di superficie.
La superficie lorda può inoltre concorrere alla determinazione del carico urbanistico, in relazione alla consistenza e alla destinazione d'uso dell'edificio.
Occorre, tuttavia, distinguere la superficie lorda dal volume edificabile, poiché si tratta di parametri differenti. Il rispetto della superficie massima consentita non garantisce automaticamente il rispetto degli eventuali limiti volumetrici, che devono essere verificati separatamente secondo la normativa applicabile.
La conoscenza della superficie lorda può risultare utile anche quando occorre valutare beni immobili e analizzarne le caratteristiche dimensionali.
Tuttavia, la superficie lorda urbanistica non coincide necessariamente con la superficie commerciale utilizzata per determinare il valore di mercato di un immobile, che può essere calcolata secondo criteri differenti.
Qual è la differenza tra superficie lorda, utile, accessoria e commerciale?
In ambito edilizio e immobiliare vengono utilizzate diverse definizioni di superficie, ciascuna con specifiche finalità e modalità di calcolo.
Le principali differenze sono le seguenti:
- Superficie lorda (SL): comprende le superfici computabili dei piani dell'edificio, misurate al lordo delle murature perimetrali e interne, con esclusione delle superfici accessorie.
- Superficie utile (SU): corrisponde alla superficie di pavimento degli spazi dell'edificio, misurata al netto delle superfici accessorie, delle murature, dei pilastri, dei tramezzi e degli altri elementi esclusi dalla definizione normativa.
- Superficie accessoria (SA): comprende gli spazi aventi funzione di servizio rispetto alla destinazione principale dell'edificio, come balconi, terrazze, cantine e autorimesse, secondo le classificazioni previste.
- Superficie calpestabile: secondo le definizioni uniformi nazionali, è costituita dalla somma delle superfici utili e delle superfici accessorie di pavimento.
- Superficie commerciale: viene utilizzata principalmente nelle valutazioni immobiliari e tiene conto delle superfici principali e delle pertinenze, eventualmente ponderate mediante coefficienti estimativi.
Un ulteriore parametro è la superficie complessiva, definita dal Regolamento Edilizio Tipo come la somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria:
Superficie complessiva = SU + (SA × 60%)
È importante sottolineare che la superficie complessiva non coincide necessariamente con la superficie lorda o con quella commerciale.
Analogamente, la superficie catastale viene determinata secondo specifiche regole catastali e non deve essere confusa con quella urbanistica.
La distinzione è particolarmente importante quando si confrontano dati contenuti in progetti edilizi, documentazione catastale, annunci immobiliari e perizie di stima.
A quali indicazioni attenersi per il calcolo della superficie lorda?
Per redigere progetti, il calcolo della superficie lorda deve essere effettuato facendo riferimento alle definizioni uniformi contenute nel Regolamento Edilizio Tipo (RET), approvato con l'Intesa della Conferenza Unificata del 20 ottobre 2016, in attuazione dell'articolo 4, comma 1-sexies, del D.P.R. 380 del 6 giugno 2001.
Il Regolamento Edilizio Tipo costituisce un quadro di riferimento nazionale, recepito a livello regionale e comunale secondo le modalità previste dalla normativa.
Per il calcolo concreto occorre quindi considerare anche le disposizioni degli strumenti urbanistici applicabili.
Come accennato, possono esserci differenze nelle modalità applicative del calcolo della superficie lorda determinate da:
- definizioni uniformi nazionali e relative disposizioni regionali di recepimento;
- norme tecniche di attuazione degli strumenti urbanistici comunali;
- disposizioni regionali e comunali, comprese eventuali norme transitorie.
È, pertanto, necessario verificare le prescrizioni applicabili nella specifica località in cui si intende costruire o realizzare interventi, tenendo conto anche della disciplina urbanistica vigente.
Quali elementi includere nel calcolo della superficie lorda?
Come abbiamo visto, la superficie lorda è la somma delle superfici dei piani di un edificio comprese nel profilo perimetrale esterno, con esclusione delle superfici accessorie.
Nel calcolo della superficie lorda rientrano generalmente:
- murature perimetrali, pilastri e tramezzi relativi alle superfici computabili;
- ambienti destinati alle funzioni principali dell'edificio, come abitazioni, uffici, negozi e laboratori;
- soppalchi che costituiscono superfici computabili secondo le disposizioni urbanistiche applicabili;
- corpi di fabbrica chiusi che concorrono alla superficie lorda secondo la normativa vigente.
Possono inoltre essere inclusi ambienti situati ai piani interrati o seminterrati, qualora siano legittimamente destinati a funzioni principali e non classificabili come superfici accessorie.
Per quanto riguarda le autorimesse, occorre distinguere quelle aventi funzione accessoria rispetto all'edificio principale da quelle destinate ad attività imprenditoriali, che possono concorrere alla superficie lorda secondo la disciplina applicabile.
Anche le costruzioni accessorie, staccate o addossate all'edificio principale, devono essere valutate in relazione alle loro caratteristiche, alla destinazione d'uso e alle disposizioni urbanistiche vigenti, senza presumere che siano sempre integralmente computabili.
Quali elementi escludere dal calcolo della superficie lorda?
Ai fini del rispetto degli indici di edificabilità, dal computo della superficie lorda sono escluse le superfici classificate come accessorie secondo le definizioni e le disposizioni applicabili.
Il quadro delle definizioni uniformi allegato al Regolamento Edilizio Tipo individua, tra gli spazi che possono rientrare nella superficie accessoria:
- portici, gallerie pedonali, ballatoi, logge, balconi e terrazze;
- tettoie che presentano le caratteristiche previste dalla normativa;
- cantine poste ai piani interrati, seminterrati o al primo piano fuori terra e relativi corridoi di servizio;
- sottotetti accessibili e praticabili, limitatamente alle porzioni individuate dalla disciplina applicabile;
- vani scala interni alle unità immobiliari, secondo le modalità di computo previste;
- spazi destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli, escluse le autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;
- locali di servizio condominiale, depositi e spazi comuni di collegamento orizzontale, secondo le disposizioni applicabili.
Per quanto riguarda i vani scala, gli ascensori e gli androni condominiali, non è corretto affermare che siano sempre esclusi dal computo della superficie lorda.
La disciplina applicabile può prevedere esclusioni specifiche. Occorre inoltre distinguere le scale interne alle singole unità immobiliari dagli spazi comuni di collegamento verticale, poiché possono essere assoggettati a regole differenti.
Anche per i vani tecnici, i locali destinati al deposito dei rifiuti, gli spazi di sicurezza e prevenzione incendi e gli ambienti comuni è necessario verificare le disposizioni specifiche, senza considerarli automaticamente esclusi in ogni situazione.
Inoltre, l'esclusione di una superficie dal calcolo della SL non comporta necessariamente la sua esclusione da altri parametri urbanistici, come superficie coperta, volumetria o distanze.
Quando i sottotetti sono esclusi dal calcolo della superficie lorda?
L'esclusione dei sottotetti non dipende da un limite nazionale generalizzato di 2,40 metri di altezza o da una pendenza minima della copertura del 30%.
Secondo il quadro nazionale delle definizioni uniformi, possono rientrare nella superficie accessoria le porzioni di sottotetto accessibili e praticabili con altezza pari o superiore a 1,80 metri, purché non presentino le caratteristiche indicate per i locali abitabili.
I sottotetti che possiedono i requisiti richiesti per essere considerati locali abitabili possono invece concorrere alla superficie utile e, conseguentemente, alla superficie lorda.
Le modalità applicative e gli eventuali limiti dimensionali devono essere verificati secondo le disposizioni regionali e comunali vigenti.
Quando una superficie accessoria diventa superficie lorda?
Una superficie inizialmente classificata come accessoria può diventare computabile nella superficie lorda quando viene legittimamente trasformata in uno spazio destinato alle funzioni principali dell'edificio.
È il caso, ad esempio, della trasformazione di una cantina in un locale abitabile, di un sottotetto in una mansarda residenziale o di un'autorimessa in uno spazio destinato a un'attività diversa dal ricovero dei veicoli.
Anche la chiusura di un balcone, di una loggia o di un porticato per realizzare una veranda può modificare i parametri urbanistici dell'immobile, secondo le caratteristiche dell'intervento e la normativa applicabile.
La trasformazione di uno spazio accessorio non comporta, tuttavia, automaticamente la possibilità di utilizzarlo come superficie abitabile o principale.
Prima di procedere occorre verificare:
- la compatibilità della nuova destinazione d'uso con gli strumenti urbanistici vigenti;
- il rispetto degli eventuali limiti di superficie lorda e volumetria;
- i requisiti igienico-sanitari, di altezza, illuminazione e aerazione previsti per la nuova funzione;
- il titolo edilizio necessario e gli eventuali oneri o contributi dovuti.
In particolare, il passaggio da superficie accessoria a superficie utile può determinare un incremento del carico urbanistico, anche quando l'intervento non modifica la sagoma esterna dell'edificio.
La semplice utilizzazione di fatto di una cantina o di un sottotetto come camera da letto non è sufficiente a modificarne legittimamente la destinazione.
È quindi opportuno affidare la verifica a un tecnico abilitato, che possa accertare la conformità urbanistica ed edilizia dell'intervento e l'eventuale incremento di superficie computabile.
Fonti
- Regolamento Edilizio Tipo e quadro delle definizioni uniformi (2016) – Conferenza Unificata: gazzettaufficiale.it
- Adozione del Regolamento Edilizio Tipo – Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti: mit.gov.it
- Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, D.P.R. 380/2001 – Gazzetta Ufficiale: gazzettaufficiale.it
- Definizioni e parametri urbanistici del Piano di Governo del Territorio – Comune di Milano: comune.milano.it
- Quadro delle definizioni uniformi, Allegato A all'Intesa del 20 ottobre 2016 – ReteAmbiente: reteambiente.it
Domande frequenti
Di quali altri parametri urbanistici si deve tener conto in fase di progettazione?
Per quanto riguarda le superfici, oltre alla superficie lorda occorre tenere conto della superficie territoriale, fondiaria e coperta. Per quanto concerne i volumi, si considerano gli indici di fabbricabilità fondiaria e territoriale. Occorre altresì considerare il rapporto di copertura e di permeabilità.
Nel calcolo della superficie lorda di pavimento vanno inclusi i tramezzi?
Sì, nel calcolo della S.L.P. occorre considerare anche i tramezzi.
Cosa succede se si supera il limite massimo previsto per il volume edificabile?
Nel caso in cui si superasse il limite massimo previsto per il volume edificabile (VE) stabilito dal comune di riferimento per la specifica zona in cui si intende costruire o realizzare interventi, è necessario ridurre la superficie lorda nel progetto. Il volume edificabile dell’immobile progettato deve essere minore o uguale al volume massimo edificabile consentito.
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