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Quali Spazi Aggiungere ed Escludere dal Calcolo della Superficie Lorda?

Jessica Maggi
20.05.2024
5 min

Tra i parametri urbanistici richiesti nella presentazione al comune di pertinenza di progetti concernenti la costruzione di nuovi edifici o l’ampliamento di strutture esistenti c’è la superficie lorda, o, più propriamente, superficie lorda di pavimento, spesso indicata con l’acronimo SLP. Vediamo nello specifico di cosa si tratta, a cosa serve e quali elementi vanno inclusi ed esclusi dal computo. 

Che cos'è la superficie lorda?

Tecnicamente, la superficie lorda è il parametro urbanistico, espresso in metri quadri, che individua la somma delle superfici dei singoli piani di un organismo edilizio comprese nel profilo esterno delle pareti di ambito. Si tratta, quindi, della superficie complessiva di tutti i piani racchiusa entro il perimetro esterno della costruzione in oggetto, a esclusione degli spazi che, per loro natura, abbiano carattere meramente accessorio rispetto alla struttura principale. 

In altre parole, la superficie lorda è la somma delle superfici pavimentate coperte comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano, compresi eventuali piani sotterranei. 

È doveroso precisare che ci possono essere differenze anche importanti nella definizione e nel calcolo della superficie lorda a seconda delle norme tecniche vigenti a livello regionale, provinciale e comunale.

A cosa serve la superficie lorda?

Superficie lorda

Il calcolo della superficie lorda è rilevante ai fini della determinazione del carico urbanistico. Nello specifico, serve a determinare se il volume edificabile (VE) di un immobile sia concesso nella specifica zona in cui si intende costruire o realizzare interventi. 

In altre parole, calcolare la superficie lorda serve a verificare se la volumetria prospettata di un edificio sia effettivamente ammissibile nell’area di costruzione individuata.

La SLP è un dato fondamentale anche quando occorre valutare beni immobili e determinarne il valore al fine di stabilire i relativi prezzi di costruzione, vendita e locazione

A quali indicazioni attenersi per il calcolo della superficie lorda?

Per redigere progetti, il calcolo della superficie lorda di pavimento deve essere effettuato attenendosi diligentemente alle indicazioni contenute nel Regolamento Edilizio Unico, disciplinato dall'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001 e valido per l’intero territorio nazionale, nonché nelle normative regionali, provinciali e comunali vigenti.

Come accennato, ci possono essere differenze anche importanti sia nella definizione che nel calcolo della superficie lorda determinate da: 

  • norme tecniche di attuazione del vigente piano regolatore generale; 
  • norme regionali, provinciali e comunali di riferimento. 

È, pertanto, necessario informarsi di volta in volta su quali siano le prescrizioni e disposizioni della specifica regione, provincia o località in cui sorge l’area di costruzione o intervento individuata.

Quali elementi includere nel calcolo della superficie lorda?

Come abbiamo visto, la superficie lorda, rilevante ai fini della dotazione dei carichi urbanistici, è la misura delle superfici di un fabbricato comprese entro il perimetro esterno delle murature di tutti i livelli abitabili o agibili, sia fuori terra che in sottosuolo. Nel calcolo della superficie lorda vanno inclusi:

  • corpi aggettanti chiusi;
  • autorimesse fuori terra eccedenti la dotazione minima di legge;
  • costruzioni accessorie, staccate o addossate all’organismo edilizio. 

Occorre altresì includere eventuali ambienti parzialmente o totalmente interrati adibiti, per esempio, a uffici, laboratori, sale riunioni o residenze.

Quali elementi escludere dal calcolo della superficie lorda?

Ai fini del rispetto degli indici di edificabilità, dal computo della superficie lorda in genere vanno esclusi i seguenti elementi:

  • parti aperte della costruzione, come logge, porticati, androni di ingresso, balconi, terrazzi, pensiline, cavedi, scale esterne e i cosiddetti piani pilotis, da usare a mo' di parcheggio per le autovetture;
  • spazi nei piani interrati, seminterrati o parzialmente interrati non aventi i requisiti di agibilità e abitabilità, adibiti, per esempio, a cantine, lavanderie e depositi, compresi i relativi spazi di accesso;
  • cantine poste al pianterreno e prive dei requisiti di agibilità;
  • spazi destinati alla sosta e parcheggio di autoveicoli, realizzati sia in sottosuolo che in soprassuolo, con i relativi spazi di accesso e manovra; 
  • vani tecnici in cui sono alloggiate apparecchiature e strumentazioni relative agli impianti installati all’interno del fabbricato.

E ancora:

  • spazi di collegamento verticale, come per esempio vani scala, ascensori e montacarichi al netto delle murature perimetrali, con i relativi pianerottoli di sbarco;
  • spazi permanentemente adibiti a passaggi pedonali e gallerie mediante specifico atto di asservimento;
  • spazi adibiti al deposito dei rifiuti;
  • strutture installate a carattere temporaneo, stagionale o, comunque, provvisorio, come tendoni, stand e coperture;
  • spazi per attività comuni di pertinenza dell’intero edificio, nei limiti e secondo le fattispecie indicate nel succitato Regolamento Edilizio Unico;
  • spazi strettamente necessari ai fini del rispetto delle norme di sicurezza e prevenzione incendi, quali zone filtro e luoghi sicuri statici.

In genere vanno esclusi dal computo di detta superficie anche i sottotetti di altezza non superiore a 2,40 metri all’intradosso del travetto poggiante sulla trave di colmo e di pendenza della falda non inferiore al 30%.

Come accennato, potrebbero esserci regolamenti specifici per il calcolo della superficie lorda. Per esempio, in molti comuni italiani vengono compresi nel calcolo dei volumi anche i corpi scala. Occorre informarsi di volta in volta su quali siano le prescrizioni della specifica località dove sorge l’area in cui si intende costruire o realizzare interventi.

Esempio di calcolo della superficie lorda di pavimento

Supponiamo di aver progettato un edificio residenziale a un unico piano, di forma rettangolare con una lunghezza, ipotizziamo, di 10 metri e un’ampiezza di 8 metri. Lungo uno dei lati più estesi, l'edificio dispone di un porticato di 2 metri di larghezza e 10 metri di lunghezza. Per calcolare la superficie lorda escludiamo, quindi, l'area occupata dal porticato.

Procediamo, quindi, con il calcolo dell’area dell'immobile:

Area dell’edificio = lunghezza × larghezza = 10 metri × 8 metri = 80 metri quadri 

Calcoliamo l'area del porticato: 

Area del porticato = Lunghezza del porticato × Larghezza del porticato = 10 metri × 2 metri = 20 metri quadri 

Superficie lorda = Area dell'edificio - Area del porticato = 80 m² - 20 m² = 60 m²

Pertanto, la S.L.P., superficie lorda di pavimento, dell'immobile in questione è di 60 metri quadri, escludendo il porticato di 20 metri quadri.

In presenza di altre parti escluse dal computo della superficie lorda, come per esempio balconi, terrazzi e scale esterne, si applica lo stesso principio, sottraendo l'area di ciascun manufatto alla superficie totale.

Tre punti chiave
  • La superficie lorda misura in metri quadri la somma di tutte le superfici pavimentate coperte racchiuse entro il profilo esterno delle pareti perimetrali di un edificio.
  • Ci possono essere differenze anche importanti nella definizione e nel calcolo della superficie lorda a seconda delle norme tecniche vigenti a livello regionale, locale e comunale.
  • Prima di presentare un progetto è necessario informarsi di volta in volta su quali siano le normative vigenti nella regione, provincia o località dove si trova l’area in cui si intende costruire o realizzare interventi.

Fonti 

FAQ

Di quali altri parametri urbanistici si deve tener conto in fase di progettazione?

Per quanto riguarda le superfici, oltre alla superficie lorda occorre tenere conto della superficie territoriale, fondiaria e coperta. Per quanto concerne i volumi, si considerano gli indici di fabbricabilità fondiaria e territoriale. Occorre altresì considerare il rapporto di copertura e di permeabilità.

Nel calcolo della superficie lorda di pavimento vanno inclusi i tramezzi?

Sì, nel calcolo della S.L.P. occorre considerare anche i tramezzi.

Cosa succede se si supera il limite massimo previsto per il volume edificabile?

Nel caso in cui si superasse il limite massimo previsto per il volume edificabile (VE) stabilito dal comune di riferimento per la specifica zona in cui si intende costruire o realizzare interventi, è necessario ridurre la superficie lorda nel progetto. Il volume edificabile dell’immobile progettato deve essere minore o uguale al volume massimo edificabile consentito.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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