La valutazione della cantina di un immobile può essere utile per diversi motivi ma al tempo stesso richiede la conoscenza della procedura e delle normative inerenti. In questo articolo spieghiamo come procedere nel modo corretto.
La cantina è una pertinenza dell’immobile. Infatti l’art. 817 del codice civile specifica che “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Dunque, la cantina va considerata una delle pertinenze dell’immobile, ovvero di tutti quei beni accessori strumentali al godimento del bene principale di riferimento.
Una cantina solitamente viene valutata in misura del 20-30% rispetto al prezzo al mq stabilito per le superfici dei vani principali e accessori con accesso diretto, sempre che presenti un’altezza minima di 1,5 metri (minima soglia per l’abitabilità/calpestabilità). Ciò significa che se per un immobile il valore è di 3.000€ al mq e il coefficiente utilizzato è pari a 0,20 il valore di una cantina al mq sarà di 600€.
Ciò detto, occorre integrare tali consuetudini con alcune importanti considerazioni. Innanzitutto, bisogna evidenziare che la valutazione di una cantina di un immobile può seguire diversi criteri, in funzione delle caratteristiche specifiche della cantina stessa e del contesto immobiliare in cui si trova.
La valutazione finale della cantina può essere espressa in termini di valore monetario per metro quadrato o come valore complessivo dell'immobile. Occorre considerare che il valore di una cantina può variare significativamente a seconda delle condizioni del mercato immobiliare locale e delle tendenze specifiche al momento della valutazione.
Inoltre, è molto importante distinguere le cantine con accesso diretto e indiretto. Infatti, non solo potrebbe cambiare la valutazione (poiché potrebbe essere venduta a parte) ma vi potrebbe essere anche una diversa considerazione per il catasto, con uno scorporo della cantina (obbligatorio in determinati casi, in cui va considerata un’unità immobiliare a parte).
Di seguito elenchiamo alcuni passaggi chiave e fattori che influenzano tale valutazione:
Una cantina, anche se facente parte dello stesso stabile, può essere di fatto “indipendente”, quando ad esempio presenta uno o più ingressi autonomi dall’esterno senza che vi sia alcun passaggio obbligatorio all’interno dell’edificio in cui è situata. Questo è uno dei casi in cui potrebbe essere valutata in modo differente ed essere venduta/locata a parte, anche a soggetti terzi. Nei casi in cui non si sia interessati alla cantina, quindi, si potrebbe anche richiedere una revisione del prezzo.
In tali casi, la valutazione della cantina si basa solo sul mercato immobiliare e il suo prezzo non ha più nulla a che fare con le percentuali summenzionate. La valutazione di una cantina indipendente andrebbe effettuata con l’aiuto di un esperto immobiliare, che conosce il prezzo di mercato al mq delle cantine della stessa zona. In tal caso si dovrebbe parlare di superficie commerciale.
La valutazione di una cantina di un immobile può variare a seconda di diversi fattori, tra cui la posizione, le dimensioni, le condizioni, l'accessibilità e l'uso potenziale dello spazio. Qui di seguito, ti fornisco due esempi ipotetici di come potrebbe essere effettuata tale valutazione.
Immaginiamo una cantina situata nel centro storico di una grande città italiana, come Milano o Roma. Questa cantina ha una superficie di 30 mq, è in buone condizioni ed è facilmente accessibile sia dall'interno che dall'esterno dell'edificio. Considerando la sua posizione centrale, la buona accessibilità e le condizioni dello spazio, il valore della cantina può essere stimato attraverso il confronto con vendite recenti di cantine simili nella stessa zona. Supponendo che il prezzo medio al metro quadro per cantine simili in zona sia di 2.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 60.000 euro.
Consideriamo ora una cantina situata in un quartiere periferico di una città di medie dimensioni, con una superficie di 20 mq. Questa cantina necessita di lavori di ristrutturazione ed è accessibile solo dall'interno dell'edificio, il che potrebbe limitarne l'uso. In questo caso, il valore della cantina sarà determinato non solo dalla sua superficie, ma anche dal costo previsto per i lavori di ristrutturazione e dall'impatto della sua posizione periferica e accessibilità limitata sul potenziale uso dello spazio. Se il prezzo medio al metro quadro in questa zona per cantine in condizioni simili è di 500 euro, e considerando un costo di ristrutturazione stimato di 10.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 10.000 euro (20 mq x 500 euro/mq) meno i costi di ristrutturazione, risultando in un valore netto stimato di 0 euro.
È importante sottolineare che per una valutazione accurata è sempre consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare che possa prendere in considerazione tutti i fattori rilevanti specifici del caso in questione.
La posizione è uno dei fattori più importanti nella valutazione di una cantina. Cantine situate in centri storici o in zone residenziali di prestigio tendono ad avere un valore più elevato rispetto a quelle in aree periferiche o meno ricercate, principalmente a causa della maggiore domanda e del contesto urbano più attrattivo.
Le condizioni della cantina possono influenzare significativamente il suo valore. Una cantina asciutta, ben ventilata e in buono stato di manutenzione sarà valutata più positivamente rispetto a una che necessita di importanti lavori di ristrutturazione, a causa dei costi aggiuntivi che l'acquirente dovrà sostenere per renderla utilizzabile.
Sì, la superficie gioca un ruolo cruciale nella valutazione della cantina. Più grande è lo spazio disponibile, maggiore potrebbe essere il valore della cantina, in quanto offre maggiori possibilità di utilizzo. Tuttavia, anche l'efficienza dello spazio e l'accessibilità sono fattori importanti che vanno considerati insieme alle dimensioni.
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