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Valutazione della Cantina di un Immobile: Come Procedere

Andrea Lazzo
28.03.2024, 10:13
5 min

La valutazione della cantina di un immobile può essere utile per diversi motivi ma al tempo stesso richiede la conoscenza della procedura e delle normative inerenti. In questo articolo spieghiamo come procedere nel modo corretto.

Come si effettua la valutazione della cantina di un immobile

Valutazione della cantina di un immobile, cosa bisogna sapere

La cantina è una pertinenza dell’immobile. Infatti l’art. 817 del codice civile specifica che “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Dunque, la cantina va considerata una delle pertinenze dell’immobile, ovvero di tutti quei beni accessori strumentali al godimento del bene principale di riferimento.

Una cantina solitamente viene valutata in misura del 20-30% rispetto al prezzo al mq stabilito per le superfici dei vani principali e accessori con accesso diretto, sempre che presenti un’altezza minima di 1,5 metri (minima soglia per l’abitabilità/calpestabilità). Ciò significa che se per un immobile il valore è di 3.000€ al mq e il coefficiente utilizzato è pari a 0,20 il valore di una cantina al mq sarà di 600€. 

Ciò detto, occorre integrare tali consuetudini con alcune importanti considerazioni. Innanzitutto, bisogna evidenziare che la valutazione di una cantina di un immobile può seguire diversi criteri, in funzione delle caratteristiche specifiche della cantina stessa e del contesto immobiliare in cui si trova

La valutazione finale della cantina può essere espressa in termini di valore monetario per metro quadrato o come valore complessivo dell'immobile. Occorre considerare che il valore di una cantina può variare significativamente a seconda delle condizioni del mercato immobiliare locale e delle tendenze specifiche al momento della valutazione. 

Inoltre, è molto importante distinguere le cantine con accesso diretto e indiretto. Infatti, non solo potrebbe cambiare la valutazione (poiché potrebbe essere venduta a parte) ma vi potrebbe essere anche una diversa considerazione per il catasto, con uno scorporo della cantina (obbligatorio in determinati casi, in cui va considerata un’unità immobiliare a parte). 

Cosa influenza il valore della cantina al mq

Di seguito elenchiamo alcuni passaggi chiave e fattori che influenzano tale valutazione:

  • Localizzazione e contesto immobiliare: la valutazione parte sempre dalla localizzazione dell'immobile e dalla valutazione del contesto immobiliare locale. Le cantine situate in zone residenziali di pregio o in centri storici possono avere un valore maggiore rispetto a quelle situate in contesti meno ricercati;
  • Dimensioni e condizioni: le dimensioni della cantina sono un fattore critico nella valutazione, insieme alle condizioni strutturali e all'umidità presente. Cantine più grandi e ben mantenute hanno naturalmente un valore superiore;
  • Accessibilità e sicurezza: facilità di accesso alla cantina e le misure di sicurezza (come porte blindate o sistemi di allarme) possono influenzare positivamente la valutazione;
  • Comparazione con vendite simili: un altro metodo comunemente utilizzato per la valutazione è il confronto con le vendite recenti di cantine simili nell'area. Questo fornisce un parametro di mercato per il valore;
  • Valutazione professionale: spesso, per una valutazione accurata, è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore immobiliare o a un perito qualificato che possa eseguire un'analisi dettagliata, tenendo conto di tutti i fattori sopra menzionati e altri aspetti tecnici specifici.
Qual è la valutazione di una cantina al mq

Come valutare una cantina nel caso di ingresso indipendente

Una cantina, anche se facente parte dello stesso stabile, può essere di fatto “indipendente”, quando ad esempio presenta uno o più ingressi autonomi dall’esterno senza che vi sia alcun passaggio obbligatorio all’interno dell’edificio in cui è situata. Questo è uno dei casi in cui potrebbe essere valutata in modo differente ed essere venduta/locata a parte, anche a soggetti terzi. Nei casi in cui non si sia interessati alla cantina, quindi, si potrebbe anche richiedere una revisione del prezzo.


In tali casi, la valutazione della cantina si basa solo sul mercato immobiliare e il suo prezzo non ha più nulla a che fare con le percentuali summenzionate. La valutazione di una cantina indipendente andrebbe effettuata con l’aiuto di un esperto immobiliare, che conosce il prezzo di mercato al mq delle cantine della stessa zona. In tal caso si dovrebbe parlare di superficie commerciale

Esempio di valutazione della cantina di un immobile

La valutazione di una cantina di un immobile può variare a seconda di diversi fattori, tra cui la posizione, le dimensioni, le condizioni, l'accessibilità e l'uso potenziale dello spazio. Qui di seguito, ti fornisco due esempi ipotetici di come potrebbe essere effettuata tale valutazione.

Esempio 1: Valutazione di una cantina in centro città

Immaginiamo una cantina situata nel centro storico di una grande città italiana, come Milano o Roma. Questa cantina ha una superficie di 30 mq, è in buone condizioni ed è facilmente accessibile sia dall'interno che dall'esterno dell'edificio. Considerando la sua posizione centrale, la buona accessibilità e le condizioni dello spazio, il valore della cantina può essere stimato attraverso il confronto con vendite recenti di cantine simili nella stessa zona. Supponendo che il prezzo medio al metro quadro per cantine simili in zona sia di 2.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 60.000 euro.

Esempio 2: Valutazione di una cantina in periferia

Consideriamo ora una cantina situata in un quartiere periferico di una città di medie dimensioni, con una superficie di 20 mq. Questa cantina necessita di lavori di ristrutturazione ed è accessibile solo dall'interno dell'edificio, il che potrebbe limitarne l'uso. In questo caso, il valore della cantina sarà determinato non solo dalla sua superficie, ma anche dal costo previsto per i lavori di ristrutturazione e dall'impatto della sua posizione periferica e accessibilità limitata sul potenziale uso dello spazio. Se il prezzo medio al metro quadro in questa zona per cantine in condizioni simili è di 500 euro, e considerando un costo di ristrutturazione stimato di 10.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 10.000 euro (20 mq x 500 euro/mq) meno i costi di ristrutturazione, risultando in un valore netto stimato di 0 euro.

È importante sottolineare che per una valutazione accurata è sempre consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare che possa prendere in considerazione tutti i fattori rilevanti specifici del caso in questione.

3 Punti Chiave
  • Il valore di una cantina al mq generalmente è pari al 20-30% di quello dei vani principali. Questo intervallo percentuale viene utilizzato soprattutto quando la cantina sia destinata a restare un vano accessorio di un immobile.
  • La valutazione di una cantina deve tenere presente molteplici fattori e anche la possibilità che possa essere venduta a parte. In tal caso il prezzo dipende dal mercato.
  • Per una valutazione esperta è consigliabile rivolgersi ad un agente immobiliare di zona che conosca la valutazione delle cantine degli immobili nel territorio di competenza.

Fonti

FAQ

Come influisce la posizione della cantina sul suo valore?

La posizione è uno dei fattori più importanti nella valutazione di una cantina. Cantine situate in centri storici o in zone residenziali di prestigio tendono ad avere un valore più elevato rispetto a quelle in aree periferiche o meno ricercate, principalmente a causa della maggiore domanda e del contesto urbano più attrattivo.

In che modo le condizioni della cantina impattano sulla sua valutazione?

Le condizioni della cantina possono influenzare significativamente il suo valore. Una cantina asciutta, ben ventilata e in buono stato di manutenzione sarà valutata più positivamente rispetto a una che necessita di importanti lavori di ristrutturazione, a causa dei costi aggiuntivi che l'acquirente dovrà sostenere per renderla utilizzabile.

È importante la superficie della cantina nella determinazione del suo valore?

Sì, la superficie gioca un ruolo cruciale nella valutazione della cantina. Più grande è lo spazio disponibile, maggiore potrebbe essere il valore della cantina, in quanto offre maggiori possibilità di utilizzo. Tuttavia, anche l'efficienza dello spazio e l'accessibilità sono fattori importanti che vanno considerati insieme alle dimensioni.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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