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La cantina di un immobile, quando è una pertinenza dell’appartamento, di solito viene valutata tra il 20% e il 30% del valore al metro quadro dell’abitazione principale (spesso si usa il 25% come riferimento), purché abbia altezza minima 1,50 m e sia effettivamente utilizzabile. In alcune grandi città italiane questo si traduce, in media, in valori indicativi tra circa 400 e oltre 1.000 €/mq, a seconda del mercato locale e delle caratteristiche concrete della cantina.
Sintesi
La valutazione della cantina di un immobile può essere utile per diversi motivi ma al tempo stesso richiede la conoscenza della procedura e delle normative inerenti. In questo articolo spieghiamo come procedere nel modo corretto.
Una cantina solitamente viene valutata in misura del 20-30% rispetto al prezzo al mq stabilito per le superfici dei vani principali e accessori con accesso diretto, sempre che presenti un’altezza minima di 1,5 metri (soglia comunemente utilizzata per l’abitabilità/calpestabilità perché, al di sotto di 1,50 m, quella superficie non viene in genere conteggiata nella superficie commerciale secondo i criteri OMI/DPR 138/1998). Ciò significa che se per un immobile il valore è di 3.000€ al mq e il coefficiente utilizzato è pari a 0,20 il valore di una cantina al mq sarà di 600€.
Ciò detto, occorre integrare tali consuetudini con alcune importanti considerazioni. Innanzitutto, bisogna evidenziare che la valutazione di una cantina di un immobile può seguire diversi criteri, in funzione delle caratteristiche specifiche della cantina stessa e del contesto immobiliare in cui si trova.
Calcolatore valore cantina (stima indicativa)
Inserisci valore €/mq dell’appartamento, mq della cantina e coefficiente (di solito 20–30%). Otterrai: €/mq cantina, valore totale e mq commerciali equivalenti.
Dati
Suggerimento: spesso si usa 20–30% (25% come riferimento).
Risultati
Valore cantina (€/mq)
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Valore cantina totale (€)
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Mq commerciali equivalenti (mq)
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Range 20–30% (totale €)
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La valutazione finale della cantina può essere espressa in termini di valore monetario per metro quadrato o come valore complessivo dell'immobile. Occorre considerare che il valore di una cantina può variare significativamente a seconda delle condizioni del mercato immobiliare locale e delle tendenze specifiche al momento della valutazione.
Inoltre, è molto importante distinguere le cantine con accesso diretto e indiretto. Infatti, non solo potrebbe cambiare la valutazione (poiché potrebbe essere venduta a parte) ma vi potrebbe essere anche una diversa considerazione per il catasto, con uno scorporo della cantina (obbligatorio in determinati casi, in cui va considerata un’unità immobiliare a parte).
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Una cantina, anche se facente parte dello stesso stabile, può essere di fatto “indipendente”, quando ad esempio presenta uno o più ingressi autonomi dall’esterno senza che vi sia alcun passaggio obbligatorio all’interno dell’edificio in cui è situata. Questo è uno dei casi in cui potrebbe essere valutata in modo differente ed essere venduta/locata a parte, anche a soggetti terzi. Nei casi in cui non si sia interessati alla cantina, quindi, si potrebbe anche richiedere una revisione del prezzo.
In tali casi, la valutazione della cantina si basa solo sul mercato immobiliare e il suo prezzo non ha più nulla a che fare con le percentuali summenzionate. La valutazione di una cantina indipendente andrebbe effettuata con l’aiuto di un esperto immobiliare, che conosce il prezzo di mercato al mq delle cantine della stessa zona. In tal caso si dovrebbe parlare di superficie commerciale.
Di seguito elenchiamo alcuni passaggi chiave e fattori che influenzano tale valutazione:
La valutazione di una cantina di un immobile può variare a seconda di diversi fattori, tra cui la posizione, le dimensioni, le condizioni, l'accessibilità e l'uso potenziale dello spazio. Qui di seguito, ti fornisco due esempi ipotetici di come potrebbe essere effettuata tale valutazione.
Immaginiamo una cantina situata nel centro storico di una grande città italiana, come Milano o Roma. Questa cantina ha una superficie di 30 mq, è in buone condizioni ed è facilmente accessibile sia dall'interno che dall'esterno dell'edificio. Considerando la sua posizione centrale, la buona accessibilità e le condizioni dello spazio, il valore della cantina può essere stimato attraverso il confronto con vendite recenti di cantine simili nella stessa zona. Supponendo che il prezzo medio al metro quadro per cantine simili in zona sia di 2.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 60.000 euro.
Consideriamo ora una cantina situata in un quartiere periferico di una città di medie dimensioni, con una superficie di 20 mq. Questa cantina necessita di lavori di ristrutturazione ed è accessibile solo dall'interno dell'edificio, il che potrebbe limitarne l'uso. In questo caso, il valore della cantina sarà determinato non solo dalla sua superficie, ma anche dal costo previsto per i lavori di ristrutturazione e dall'impatto della sua posizione periferica e accessibilità limitata sul potenziale uso dello spazio. Se il prezzo medio al metro quadro in questa zona per cantine in condizioni simili è di 500 euro, e considerando un costo di ristrutturazione stimato di 10.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 10.000 euro (20 mq x 500 euro/mq) meno i costi di ristrutturazione, risultando in un valore netto stimato di 0 euro.
È importante sottolineare che per una valutazione accurata è sempre consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare che possa prendere in considerazione tutti i fattori rilevanti specifici del caso in questione.
Il valore aggiunto della cantina all’appartamento dipende da due piani diversi:
Se la cantina è ampia, asciutta, facilmente accessibile e sicura, il suo contributo al valore effettivamente spuntabile può essere superiore rispetto al valore “teorico” derivante dai soli coefficienti, mentre una cantina piccola, umida o poco accessibile incide meno, anche se sulla carta è conteggiata allo stesso modo.
Dal punto di vista tecnico, il peso della cantina nella valutazione dell’immobile passa quasi sempre attraverso il concetto di superficie commerciale:
In pratica, nel calcolo della superficie commerciale:
Questo significa che, all’interno dei coefficienti di valutazione, la cantina ha un peso significativo ma non predominante: contribuisce a incrementare la superficie commerciale e il valore finale, ma non incide quanto i vani principali o altre pertinenze più “pregiate” (ad esempio box o posti auto coperti, che spesso hanno coefficienti più elevati).
Non esiste un prezzo fisso nazionale per le cantine al metro quadro: come per gli appartamenti, il valore dipende da città, zona (centrale, semicentrale, periferica), stato dell’immobile e domanda locale. Di norma si parte dal valore al mq degli appartamenti e si applica una percentuale (20–30%) per stimare il valore della cantina come pertinenza.
Per avere un ordine di grandezza, riportiamo una tabella esemplificativa basata su valori medi recenti degli appartamenti in alcune grandi città italiane e un coefficiente del 25% (valori arrotondati e puramente indicativi):
| Città | Valore medio appartamenti €/mq (esempio) | Coefficiente cantina (esempio) | Fascia indicativa cantina €/mq |
|---|---|---|---|
| Milano (zona semicentrale) | 6.500 €/mq | 20–30% | 1.300–1.950 €/mq |
| Roma (media cittadina) | 3.500 €/mq | 20–30% | 700–1.050 €/mq |
| Torino (media cittadina) | 2.100 €/mq | 20–30% | 420–630 €/mq |
| Bologna (media cittadina) | 3.700 €/mq | 20–30% | 740–1.110 €/mq |
| Firenze (media cittadina) | 4.000 €/mq | 20–30% | 800–1.200 €/mq |
Come leggere la tabella:
Per una stima realistica è sempre opportuno:
- verificare i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate per la zona di interesse;
- confrontare i prezzi reali di vendita delle cantine sul mercato locale (annunci, agenzie);
- far eseguire, se necessario, una perizia da un tecnico o agente immobiliare che conosca bene il micro-mercato di riferimento.
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La posizione è uno dei fattori più importanti nella valutazione di una cantina. Cantine situate in centri storici o in zone residenziali di prestigio tendono ad avere un valore più elevato rispetto a quelle in aree periferiche o meno ricercate, principalmente a causa della maggiore domanda e del contesto urbano più attrattivo.
Le condizioni della cantina possono influenzare significativamente il suo valore. Una cantina asciutta, ben ventilata e in buono stato di manutenzione sarà valutata più positivamente rispetto a una che necessita di importanti lavori di ristrutturazione, a causa dei costi aggiuntivi che l'acquirente dovrà sostenere per renderla utilizzabile.
Sì, la superficie gioca un ruolo cruciale nella valutazione della cantina. Più grande è lo spazio disponibile, maggiore potrebbe essere il valore della cantina, in quanto offre maggiori possibilità di utilizzo. Tuttavia, anche l'efficienza dello spazio e l'accessibilità sono fattori importanti che vanno considerati insieme alle dimensioni.
Di solito le cantine vengono pubblicizzate e confrontate a metri quadrati, con un prezzo unitario €/mq, ma nella pratica la trattativa tiene conto anche della stima complessiva dell’immobile (appartamento + pertinenze) e delle caratteristiche specifiche della singola cantina (posizione, stato, accessibilità). In molti casi, soprattutto quando è pertinenza, il valore della cantina è ricavato proprio come quota percentuale del valore al mq dell’appartamento, e poi “tradotto” in un prezzo complessivo di vendita.
Nel calcolo dei metri quadri commerciali la cantina non viene conteggiata al 100% come i vani principali, ma solo per una quota percentuale (di solito 25%): ciò significa che una cantina di 10 mq può “pesare” come 2,5 mq commerciali. Questo incide sul valore finale dell’immobile, ma in misura inferiore rispetto ai vani abitativi veri e propri; tuttavia, dal punto di vista pratico, una cantina ben sfruttabile può aumentare sensibilmente l’attrattiva dell’appartamento rispetto a soluzioni prive di pertinenze.
