Valutazione della cantina di un immobile al mq, come procedere

La valutazione della cantina di un immobile può essere utile per diversi motivi ma al tempo stesso richiede la conoscenza della procedura e delle normative inerenti. In questo articolo spieghiamo come procedere nel modo corretto.

Come si calcola il valore di una cantina al metro quadro in un immobile? 

Una cantina solitamente viene valutata in misura del 20-30% rispetto al prezzo al mq stabilito per le superfici dei vani principali e accessori con accesso diretto, sempre che presenti un’altezza minima di 1,5 metri (soglia comunemente utilizzata per l’abitabilità/calpestabilità perché, al di sotto di 1,50 m, quella superficie non viene in genere conteggiata nella superficie commerciale secondo i criteri OMI/DPR 138/1998). Ciò significa che se per un immobile il valore è di 3.000€ al mq e il coefficiente utilizzato è pari a 0,20 il valore di una cantina al mq sarà di 600€.

Ciò detto, occorre integrare tali consuetudini con alcune importanti considerazioni. Innanzitutto, bisogna evidenziare che la valutazione di una cantina di un immobile può seguire diversi criteri, in funzione delle caratteristiche specifiche della cantina stessa e del contesto immobiliare in cui si trova.

Il calcolo in base alla superficie commerciale

La valutazione finale della cantina può essere espressa in termini di valore monetario per metro quadrato o come valore complessivo dell'immobile. Occorre considerare che il valore di una cantina può variare significativamente a seconda delle condizioni del mercato immobiliare locale e delle tendenze specifiche al momento della valutazione.

Inoltre, è molto importante distinguere le cantine con accesso diretto e indiretto. Infatti, non solo potrebbe cambiare la valutazione (poiché potrebbe essere venduta a parte) ma vi potrebbe essere anche una diversa considerazione per il catasto, con uno scorporo della cantina (obbligatorio in determinati casi, in cui va considerata un’unità immobiliare a parte).

Come valutare una cantina nel caso di ingresso indipendente

Una cantina, anche se facente parte dello stesso stabile, può essere di fatto “indipendente”, quando ad esempio presenta uno o più ingressi autonomi dall’esterno senza che vi sia alcun passaggio obbligatorio all’interno dell’edificio in cui è situata. Questo è uno dei casi in cui potrebbe essere valutata in modo differente ed essere venduta/locata a parte, anche a soggetti terzi. Nei casi in cui non si sia interessati alla cantina, quindi, si potrebbe anche richiedere una revisione del prezzo.

In tali casi, la valutazione della cantina si basa solo sul mercato immobiliare e il suo prezzo non ha più nulla a che fare con le percentuali summenzionate. La valutazione di una cantina indipendente andrebbe effettuata con l’aiuto di un esperto immobiliare, che conosce il prezzo di mercato al mq delle cantine della stessa zona. In tal caso si dovrebbe parlare di superficie commerciale.

Cosa influenza il valore della cantina al mq

Di seguito elenchiamo alcuni passaggi chiave e fattori che influenzano tale valutazione:

• Localizzazione e contesto immobiliare: la valutazione parte sempre dalla localizzazione dell'immobile e dalla valutazione del contesto immobiliare locale. Le cantine situate in zone residenziali di pregio o in centri storici possono avere un valore maggiore rispetto a quelle situate in contesti meno ricercati;
• Dimensioni e condizioni: le dimensioni della cantina sono un fattore critico nella valutazione, insieme alle condizioni strutturali e all'umidità presente. Cantine più grandi e ben mantenute hanno naturalmente un valore superiore;
• Accessibilità e sicurezza: facilità di accesso alla cantina e le misure di sicurezza (come porte blindate o sistemi di allarme) possono influenzare positivamente la valutazione;
• Comparazione con vendite simili: un altro metodo comunemente utilizzato per la valutazione è il confronto con le vendite recenti di cantine simili nell'area. Questo fornisce un parametro di mercato per il valore;
• Valutazione professionale: spesso, per una valutazione accurata, è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore immobiliare o a un perito qualificato che possa eseguire un'analisi dettagliata, tenendo conto di tutti i fattori sopra menzionati e altri aspetti tecnici specifici.

Esempio di valutazione della cantina di un immobile

La valutazione di una cantina di un immobile può variare a seconda di diversi fattori, tra cui la posizione, le dimensioni, le condizioni, l'accessibilità e l'uso potenziale dello spazio. Qui di seguito, ti fornisco due esempi ipotetici di come potrebbe essere effettuata tale valutazione.

Esempio 1: Valutazione di una cantina in centro città

Immaginiamo una cantina situata nel centro storico di una grande città italiana, come Milano o Roma. Questa cantina ha una superficie di 30 mq, è in buone condizioni ed è facilmente accessibile sia dall'interno che dall'esterno dell'edificio. Considerando la sua posizione centrale, la buona accessibilità e le condizioni dello spazio, il valore della cantina può essere stimato attraverso il confronto con vendite recenti di cantine simili nella stessa zona. Supponendo che il prezzo medio al metro quadro per cantine simili in zona sia di 2.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 60.000 euro.

Esempio 2: Come si determina il valore di una cantina in periferia

Consideriamo ora una cantina situata in un quartiere periferico di una città di medie dimensioni, con una superficie di 20 mq. Questa cantina necessita di lavori di ristrutturazione ed è accessibile solo dall'interno dell'edificio, il che potrebbe limitarne l'uso. In questo caso, il valore della cantina sarà determinato non solo dalla sua superficie, ma anche dal costo previsto per i lavori di ristrutturazione e dall'impatto della sua posizione periferica e accessibilità limitata sul potenziale uso dello spazio. Se il prezzo medio al metro quadro in questa zona per cantine in condizioni simili è di 500 euro, e considerando un costo di ristrutturazione stimato di 10.000 euro, il valore della cantina potrebbe essere stimato in 10.000 euro (20 mq x 500 euro/mq) meno i costi di ristrutturazione, risultando in un valore netto stimato di 0 euro.

È importante sottolineare che per una valutazione accurata è sempre consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare che possa prendere in considerazione tutti i fattori rilevanti specifici del caso in questione.

Quanto valore aggiunge la cantina all'appartamento?

Il valore aggiunto della cantina all’appartamento dipende da due piani diversi:

1. Il piano economico
   In termini puramente numerici, quando la cantina è pertinenza dell’appartamento, si usa spesso una percentuale del 20–30% del valore al mq dell’abitazione, applicata alla superficie della cantina. Ad esempio, se l’appartamento vale 3.000 €/mq e la cantina è di 10 mq, con coefficiente 25% si ottiene: 3.000 x 10 x 0,25 = 7.500 € di valore attribuito alla cantina.
   Questo valore entra nel calcolo del prezzo complessivo dell’unità (appartamento + pertinenza) e può incidere per qualche migliaio di euro, soprattutto nei mercati più cari.
   
2. Il piano commerciale (appetibilità dell’immobile)
   Anche quando l’incidenza economica in euro non è elevatissima, la presenza di una cantina:
   • rende l’appartamento più interessante per chi ha bisogno di spazio di deposito (famiglie, professionisti, chi fa sport o ha molta attrezzatura);
   • può facilitare la vendita rispetto a unità simili prive di cantina, soprattutto in contesti urbani dove box e cantine sono scarsi;
   • può giustificare, a parità di metratura e condizioni, un prezzo leggermente più alto o una maggiore velocità di vendita, rispetto a un immobile analogo senza pertinenze.

Se la cantina è ampia, asciutta, facilmente accessibile e sicura, il suo contributo al valore effettivamente spuntabile può essere superiore rispetto al valore “teorico” derivante dai soli coefficienti, mentre una cantina piccola, umida o poco accessibile incide meno, anche se sulla carta è conteggiata allo stesso modo.

Quanto pesa la cantina nei coefficienti per la valutazione degli immobili?

Dal punto di vista tecnico, il peso della cantina nella valutazione dell’immobile passa quasi sempre attraverso il concetto di superficie commerciale:

• Le principali tabelle di riferimento per il calcolo della superficie commerciale attribuiscono alle cantine e ai solai (con altezza minima 1,50 m) un coefficiente di valutazione immobili compreso, di norma, tra 0,20 e 0,25 della superficie dei vani principali, a seconda delle linee guida adottate (alcune assumono il 20%, altre il 25%).
• Tale coefficiente è coerente con quanto indicato da molte guide pratiche e dagli stessi operatori immobiliari, che per le pertinenze cantina assumono valori indicativi intorno al 25% del valore al mq dell’abitazione principale.

In pratica, nel calcolo della superficie commerciale:

• i vani principali (soggiorno, camere, cucina) pesano 100%,
• le cantine (altezza ≥ 1,50 m, effettivamente utilizzabili) pesano in genere 25%,
• il tutto viene poi moltiplicato per la quotazione al mq di riferimento (ricavata da OMI, portali immobiliari, studi di mercato, ecc.).

Questo significa che, all’interno dei coefficienti di valutazione, la cantina ha un peso significativo ma non predominante: contribuisce a incrementare la superficie commerciale e il valore finale, ma non incide quanto i vani principali o altre pertinenze più “pregiate” (ad esempio box o posti auto coperti, che spesso hanno coefficienti più elevati).

Quanto costa una cantina al metro quadro? Il valore commerciale nelle principali città

Non esiste un prezzo fisso nazionale per le cantine al metro quadro: come per gli appartamenti, il valore dipende da città, zona (centrale, semicentrale, periferica), stato dell’immobile e domanda locale. Di norma si parte dal valore al mq degli appartamenti e si applica una percentuale (20–30%) per stimare il valore della cantina come pertinenza.

Per avere un ordine di grandezza, riportiamo una tabella esemplificativa basata su valori medi recenti degli appartamenti in alcune grandi città italiane e un coefficiente del 25% (valori arrotondati e puramente indicativi):

Come leggere la tabella:

• i valori degli appartamenti sono medie indicative: in centro storico o in zone top i prezzi possono essere molto più alti, in periferia più bassi;
• la forbice di prezzo delle cantine riflette l’applicazione di un coefficiente tra 20% e 30%, tenendo conto che:
  • cantine ampie, asciutte, ben accessibili e in contesti molto richiesti si avvicinano alla fascia alta;
  • cantine piccole, umide, poco accessibili o in zone meno richieste si collocano sulla fascia bassa.

Per una stima realistica è sempre opportuno:

• verificare i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate per la zona di interesse;
• confrontare i prezzi reali di vendita delle cantine sul mercato locale (annunci, agenzie);
• far eseguire, se necessario, una perizia da un tecnico o agente immobiliare che conosca bene il micro-mercato di riferimento.

Fonti

• Calcolo superficie immobiliare cantina: https://www.borsino-immobiliare.com
• Art. 817 Codice Civile: https://www.gazzettaufficiale.it
• Superficie commerciale cantina: https://www.pmi.it
• Concetto di pertinenza dell’abitazione principale e rilievo tributario, "Definizione di pertinenza dell’abitazione principale" – Fisco e Tasse
• Coefficienti percentuali per cantine e altre pertinenze nella superficie commerciale, "Superficie commerciale immobili: guida al calcolo" – PMI.it
• Criteri OMI e DPR 138/1998 per il calcolo della superficie commerciale con pertinenze, "Calcolo Superficie Commerciale Immobili" – AvvocatoAndreani.it
• Linee guida operative sulla superficie commerciale e pertinenze, "Come calcolare la superficie commerciale degli immobili" – Unione Professionisti
• Quotazioni immobiliari di riferimento per le principali città italiane, "Quotazioni immobiliari – Milano" – Borsino Immobiliare
• Banche dati ufficiali sulle quotazioni per zona OMI, "Osservatorio del Mercato Immobiliare – Quotazioni immobiliari" – Agenzia delle Entrate