Se possiedi un immobile e desideri effettuare il calcolo dell'affitto della casa che desideri locare, in questo articolo troverai le procedure più utilizzate, tra cui il calcolo tramite i parametri dell'Agenzia delle Entrate, e degli esempi pratici, oltre a consigli preziosi e particolari da non sottovalutare.
[infografica]
Per stimare il canone d’affitto di una casa in modo semplice ed efficace, puoi usare le mappe dei prezzi di mercato disponibili sui siti specializzati come l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate oppure su piattaforme immobiliari.
Ecco come fare:
Esempio: se il valore medio è 104 €/m² annui, un immobile di 80 mq avrà un affitto medio di circa 8.320 € l’anno, ovvero circa 693 € al mese.
Nota: si tratta di valori indicativi basati sul mercato; il canone effettivo dipenderà da condizioni dell’immobile, piano, arredamento, classe energetica e servizi inclusi.
Qui sotto trovi il nostro calcolatore online, che ti consente di calcolare l'affitto della casa che vuoi dare in locazione in modo completamente autonomo. Questo strumento ti consentirà di farti un'idea, in base a numerosi parametri che puoi inserire e infine potrai decidere liberamente come ritoccare il prezzo finale.
Il canone concordato permette di affittare un immobile abitativo a un prezzo calmierato, stabilito sulla base di accordi territoriali definiti a livello comunale. Non è un canone deciso liberamente, ma viene calcolato secondo criteri oggettivi legati alla zona, alla metratura e alle caratteristiche dell’abitazione. Il calcolo può essere effettuato usando strumenti non ufficiali, ma basati su quegli accordi (es. simulatori offerti da alcune piattaforme private o enti locali, come MilanoAbitare, in alcune città).
Ad esempio, puoi consultare l’Accordo territoriale di Milano (PDF ufficiale) che definisce le fasce €/m² e le sub‑fasce qualitative per ogni zona.”
Il canone si basa su tre elementi principali:
Ogni elemento attribuisce un punteggio. In base al punteggio complessivo, l’immobile viene collocato in una fascia di qualità (bassa, media, alta), a cui corrisponde un intervallo di canone al metro quadro.
Una volta nota la superficie convenzionale e la fascia di appartenenza:
Esempio: superficie convenzionale 75 mq × 70 €/mq = €5.250 annui = €437,50 al mese
Scegliere un contratto a canone concordato consente al proprietario di accedere a vantaggi fiscali importanti:
Per ottenere questi benefici, è necessario:
Calcolare il prezzo di affitto di una casa in Italia può dipendere da diversi fattori e l'approccio può variare in base a specifiche esigenze o metodi preferiti. Qui di seguito trovi una procedura dettagliata, suddivisa in più passaggi:
Il calcolo dell’affitto da rendita catastale non è adatto a determinare il giusto canone di locazione, ma può essere utile come soglia fiscale di riferimento, per evitare contestazioni da parte del Fisco o per valutazioni di congruità nei contratti agevolati. Per stabilire il reale valore di mercato, invece, è sempre meglio usare prezzi al mq aggiornati, analisi comparativa e strumenti dedicati.
| Ha senso se... | Non ha senso se... |
|---|---|
| Vuoi un riferimento fiscale prudenziale | Vuoi sapere quanto puoi chiedere realmente sul mercato |
| Ti serve dimostrare che l'affitto non è “troppo basso” | Stai cercando di calcolare un canone competitivo e aggiornato |
| Operi in contesti legati a bonus, agevolazioni, ERP, ecc. | L'immobile ha caratteristiche che superano il valore catastale |
Per ottenere un valore indicativo del canone da rendita catastale:
Rendita catastale × 1,05Valore catastale = rendita × 1,05 × coefficiente
Stima del canone annuo “di riferimento” (non ufficiale):Canone annuo minimo ≈ 10% del valore catastale
| Caratteristica | Canone Libero | Canone Concordato | Calcolo da Rendita Catastale |
|---|---|---|---|
| Libertà di determinazione del prezzo | Totale, salvo usura | Limitata da accordi territoriali | Nessuna – solo riferimento fiscale |
| Riferimenti principali | Prezzi di mercato, portali immobiliari | Tabelle comunali e fasce qualitative | Rendita catastale rivalutata |
| Utilità pratica | Valore reale di mercato | Contratti agevolati con benefici fiscali | Verifica di congruità fiscale (non per determinare prezzo) |
| Strumenti disponibili | Comparazione online, calcolatori | Simulatori basati su accordi locali | Calcolo manuale con rendita × 1,05 × coefficiente |
| Aliquota cedolare secca | 21% | 10% | Applicabile se usato in contratti effettivi |
| Vantaggi fiscali | Nessuno specifico | - Cedolare secca al 10% - Sconto IMU del 25% | Nessuno, solo valore prudenziale per controlli |
| Necessaria attestazione? | No | Sì, attestazione di rispondenza o contratto assistito | No |
| Quando è indicato usarlo? | Quando si vuole massimizzare il reddito locativo | Quando si vuole accedere a benefici fiscali | Per dimostrare congruità in caso di verifica fiscale |
La cedolare secca è un regime fiscale che offre un'alternativa alla tradizionale tassazione IRPEF per i redditi da locazione. Questo sistema si basa su un'imposta sostitutiva che elimina l'obbligo di versare imposte di registro e di bollo.
Per calcolare la cedolare secca, si applica un'aliquota fissa sul canone di locazione annuo. Le aliquote principali sono il 21% per i contratti a canone libero e il 10% per quelli a canone concordato.
Optare per la cedolare secca può essere vantaggioso se si desidera semplificare la gestione fiscale degli affitti e potenzialmente ridurre le tasse complessive. Tuttavia, è importante valutare la convenienza caso per caso, considerando anche l'impossibilità di aggiornare il canone di affitto con l'indice ISTAT.
Questo regime è particolarmente indicato per i proprietari che vogliono evitare costi aggiuntivi e burocrazia.
Per calcolare l’affitto di un appartamento ammobiliato si parte dal canone medio di zona (€/mq), come per gli immobili vuoti, e si aggiunge un sovrapprezzo per la presenza dell’arredo. Questo incremento può variare tra il 5% e il 15% in base a:
Esempio: se il canone base è €700 e l’arredamento è completo e moderno, si può aumentare del 10%, portando l’affitto mensile a €770.
Attenzione: nei contratti a canone concordato, l’aumento per arredamento è ammesso ma deve rispettare i limiti stabiliti negli accordi territoriali (di solito max +15%).
