L’imposta di registro sui contratti di locazione (commerciali e residenziali) si calcola, di regola, applicando una percentuale al canone annuo: 2% nella maggior parte dei casi (abitativo e molte locazioni commerciali); 1% per i fabbricati strumentali per natura quando la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA. Si paga alla registrazione e poi, di norma, ogni annualità (oppure in un’unica soluzione).
Sintesi
L’imposta di registro è uno degli adempimenti fiscali più importanti quando si affitta un immobile, sia a uso abitativo sia a uso commerciale. In questa guida vediamo quando si paga, come si calcola, quali sono le differenze tra locazioni residenziali e commerciali, quali codici tributo usare e cosa fare in caso di ritardi, proroghe o risoluzione anticipata del contratto.
Una volta instaurato un rapporto locatizio occorre provvedere alla registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate, nonché al pagamento dell’imposta di registro sulla locazione. Scopriamo di cosa si tratta e come si calcola.
L'imposta di registro sulla locazione è una tassa obbligatoria che occorre versare per registrare un contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello RLI.
L’imposta di registro sulle locazioni è, quindi, una tassa che grava sui contratti di affitto. Il versamento di tale tributo è necessario per far sì che l’accordo locatizio sia valido, dispieghi i suoi effetti, abbia valenza giuridica e acquisti validità dinanzi alla legge.
Calcolare in modo corretto l’imposta di registro per la locazione di beni immobili è importante per evitare versamenti errati e ridurre il rischio di sanzioni o richieste di integrazione/contestazioni in fase di controllo.
In regime di tassazione ordinaria, per calcolare l’imposta di registro sulla locazione si considerano tre dati fondamentali:
L’aliquota dell’imposta di registro, in regime ordinario, è in genere pari al 2% del canone.
Per i fabbricati strumentali per natura, l’aliquota è 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA; negli altri casi resta 2%.
L’imposta si versa di regola anno per anno (calcolandola sul canone della singola annualità) oppure in un’unica soluzione calcolandola sull’intero canone del periodo contrattuale (canone annuo × numero anni).
Per il calcolo dell’imposta di registro si applica la percentuale al canone di affitto pattuito tra le parti e si moltiplica per il numero di annualità del contratto. Se paghi anno per anno, l’imposta relativa alla prima annualità non può essere inferiore a 67 euro; le annualità successive possono anche essere di importo inferiore.
Per i contratti di locazione a canone concordato (3+2), secondo quanto sancito dalla legge numero 431 del 9 dicembre 1998, l’imposta di registro è del 2% ma il calcolo viene eseguito sul 70% dell’importo del canone annuo. Con questa tipologia di contratto si beneficia di una riduzione del 30% sull'imposta di registro, alleggerendo il carico fiscale per la locazione abitativa.
Facciamo qualche esempio pratico. Supponiamo di aver siglato un contratto di affitto di 3 anni per un appartamento a uso residenziale. Il canone di locazione pattuito è di 12.000 euro all'anno.
Considerando che la durata del contratto di locazione è di 3 anni, procediamo con il calcolo:
240 euro × 3 = 720 euro
L’imposta di registro da versare per il contratto di locazione triennale con un canone annuo di 12.000 euro sarà, quindi, di 720 euro.
Ipotizziamo ora che il rapporto locatizio abbia una durata di 5 anni. Il 2% di 12.000 euro è 240 euro annui.
Se versi l’imposta per l’intera durata (un’unica soluzione), l’imposta complessiva è:
240 euro × 5 = 1.200 euro.
Se invece versi anno per anno, pagherai 240 euro per ciascuna annualità (salvo minimo di 67 euro per la prima annualità se applicabile).
Se ti accorgi di aver pagato in ritardo l’imposta di registro (prima registrazione, annualità successive o altri adempimenti), puoi regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso: paghi l’imposta dovuta, una sanzione ridotta (che varia in base ai giorni di ritardo) e gli interessi calcolati al tasso legale.
Il calcolatore qui sotto ti aiuta a stimare rapidamente gli importi: ti basta inserire canone/tributo dovuto, giorni di ritardo e tipo di adempimento (prima registrazione oppure annualità/adempimenti successivi), così da ottenere anche i corretti riferimenti ai codici tributo da indicare nel modello di pagamento.
Calcolatore ravvedimento operoso (locazioni) + codici tributo F24 ELIDE
Inserisci importo dovuto, giorni di ritardo e tipo di adempimento. Otterrai una stima di sanzione ridotta, interessi e i codici tributo da indicare in F24 ELIDE.
Regime sanzioni “nuovo” (violazioni dal 01/09/2024)
Se il tuo caso è precedente, deseleziona: la stima userà i valori “storici” (es. 60%/120% per prima registrazione e 30% per tardivo versamento).
Nota: il calcolo è una stima orientativa. In presenza di casi particolari, contestazioni o più anni con tassi diversi, verifica con istruzioni aggiornate o un professionista.
Risultato
Compila i campi e premi “Calcola”.
Riepilogo “copiabile”
Suggerimento: in F24 ELIDE, il “codice ufficio/atto” dipende dal caso; se non richiesto/previsto, di solito si lascia vuoto.
L’Agenzia delle Entrate è l’ente competente per la registrazione dei contratti di locazione e per la gestione di tutti gli adempimenti successivi (proroga, cessione, risoluzione, ecc.). In pratica:
Nel linguaggio comune si sente spesso dire “tassa di registrazione”, ma il termine corretto, dal punto di vista fiscale, è imposta di registro.
La differenza è concettuale: in genere una tassa è collegata a uno specifico servizio reso (con un rapporto più diretto tra pagamento e prestazione), mentre un’imposta è un prelievo destinato a finanziare la spesa pubblica in modo più generale. Nel caso dei contratti di affitto, quindi, è più corretto parlare di imposta di registro sulla locazione.
Il pagamento dell’imposta di registro sulla locazione spetta sia al proprietario dell’immobile locato che all’affittuario. Sia il locatore che il locatario sono, infatti, responsabili in solido per il versamento di tale tributo obbligatorio. Ogni contraente di un contratto di locazione deve contribuire al pagamento.
La registrazione del contratto di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se anteriore. In pratica se ne occupa spesso il locatore, ma ai fini fiscali l’adempimento riguarda le parti del contratto e le spese di registrazione sono, di regola, ripartite tra locatore e conduttore. Il pagamento dell’imposta di registro sulle locazioni deve essere effettuato entro 30 giorni dalla pattuizione o entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Ci sono varie modalità per versare l’imposta di registro sulle locazioni. Le illustriamo di seguito:
Se si sceglie l’ultima opzione, occorre inserire il codice tributo che, in questo caso, varia a seconda che si tratti della prima registrazione del contratto di affitto o di annualità successive. Per la prima registrazione il codice tributo da utilizzare è 1500. Per le annualità successive è 1501.
Il “costo” della registrazione di una locazione commerciale dipende soprattutto da tipo di immobile e regime fiscale del locatore:
A questi importi possono aggiungersi eventuali tributi speciali/compensi richiesti in casi specifici (ad esempio, per particolari richieste o servizi).
| Codice tributo | Modello | Significato | Quando si usa (in pratica) |
|---|---|---|---|
| 107T | F23 | Imposta di registro per contratti di locazione di fabbricati – intero periodo | Se versi l’imposta “tutta insieme” per l’intera durata contrattuale (casistica storica/operativa con F23). |
| 112T | F23 | Imposta di registro per contratti di locazione di fabbricati – annualità successive | Per il versamento dell’imposta relativa alle annualità successive (casistica storica/operativa con F23). |
| 113T | F23 | Imposta di registro – risoluzione contratti di locazione/affitto | Quando si registra la risoluzione del contratto con versamento tramite F23 (casistica storica/operativa). |
| 114T | F23 | Imposta di registro – proroga contratti di locazione | Quando si registra una proroga e si versa tramite F23 (casistica storica/operativa). |
| 671T | F23 | Sanzione pecuniaria imposta di registro (tardiva registrazione/omesso versamento) | Quando si versa la sanzione collegata alla regolarizzazione con F23 (ravvedimento/recuperi in contesti gestiti con F23). |
| 731T | F23 | Interessi su imposta di registro (tardiva registrazione/omesso versamento) | Quando si versano gli interessi collegati alla regolarizzazione con F23 (contesti gestiti con F23). |
| 1507 | F24 ELIDE | Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione | Se regolarizzi in ritardo la prima registrazione: sanzione ridotta in F24 ELIDE. |
| 1508 | F24 ELIDE | Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione | Se regolarizzi in ritardo la prima registrazione: interessi da indicare in F24 ELIDE. |
| 1509 | F24 ELIDE | Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi | Se paghi tardi annualità/proroga/cessione/risoluzione: sanzione ridotta in F24 ELIDE. |
| 1510 | F24 ELIDE | Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi | Se paghi tardi annualità/proroga/cessione/risoluzione: interessi in F24 ELIDE. |
Calcolatore imposta di registro (locazioni) + bollo
Inserisci i dati del contratto per ottenere una stima orientativa dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Opzione cedolare secca (solo per uso abitativo, se applicabile)
Se selezionata, l’imposta di registro e l’imposta di bollo risultano non dovute (stima). Verifica che la cedolare sia effettivamente applicabile al tuo caso.
Includi stima imposta di bollo
Stima: 16€ ogni 4 facciate (o 100 righe) per ciascuna copia. Allegati e casi particolari possono cambiare il totale.
Riduzione per pagamento in unica soluzione (facoltativa)
A volte il versamento “in unica soluzione” prevede un coefficiente di attualizzazione. Se lo conosci, inseriscilo qui; altrimenti lascia disattivato.
Nota: il calcolo considera il minimo di 67€ sulla prima annualità solo se versi “anno per anno”.
Risultato
Compila i campi e premi “Calcola”.
Questa è una stima informativa: per casi particolari (strumentali/IVA, agevolazioni, coefficiente unica soluzione, ecc.) fai sempre riferimento alle istruzioni aggiornate dell’Agenzia delle Entrate o a un professionista.
Se non si provvede al pagamento dell’imposta di registro per la locazione entro i termini previsti dalla legge, il contratto sottoscritto può essere dichiarato nullo e i contraenti rischiano pesanti sanzioni amministrative. Qualora il versamento non venisse eseguito, l’Agenzia delle Entrate può rivalersi sia sul locatore che sul locatario.
In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto (prima registrazione) si applicano le sanzioni previste dal TUR: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta; se la registrazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione è dal 60% al 120% (con i minimi di legge).
Per il tardivo versamento dell’imposta sulle annualità successive e sugli adempimenti successivi (proroga, cessione, risoluzione) si applica invece la sanzione per omesso/tardivo versamento di cui all’art. 13 del D.Lgs. 471/1997 (oggi 25%, riducibile con ravvedimento operoso), oltre agli interessi al tasso legale.
Nota aggiornamento: dal 1° gennaio 2026 le misure sanzionatorie sulla tardiva/omessa registrazione risultano rimodulate (ad es. 120% min. 250 euro e 45% min. 150 euro per ritardi entro 30 giorni), salvo ulteriori riduzioni via ravvedimento.
Inoltre, chi non registra un contratto di affitto per evitare di versare le dovute imposte non potrà richiedere tutela legale in caso di eventuale morosità dell'affittuario.
Sì. L’imposta di registro è dovuta anche per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo (le cosiddette locazioni “commerciali”: ad esempio negozi, uffici, laboratori, capannoni e in generale immobili utilizzati per attività economiche).
In regime ordinario, l’aliquota è in genere pari al 2% del canone (calcolata sul canone della singola annualità, se versi anno per anno, oppure sull’intero canone complessivo se versi in un’unica soluzione).
Per i fabbricati strumentali per natura, l’aliquota può essere 1% del canone annuo quando la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA; negli altri casi resta 2%.
Il versamento può avvenire:
In caso di disdetta (cioè di risoluzione anticipata) di una locazione commerciale, l’evento va comunicato e registrato come adempimento successivo, di regola entro 30 giorni. In questa fase è dovuta un’imposta di registro in misura fissa (67 euro) per la risoluzione anticipata, da versare entro 30 giorni dall’evento.
Dal punto di vista dell’imposta “periodica”:
Sì, anche per questa tipologia di contratto di locazione, affinché l’accordo locatizio dispieghi i suoi effetti, è prevista la registrazione e il relativo pagamento dell’imposta di registro, con aliquota del 2% del canone complessivo di locazione.
No, l’imposta deve essere pagata da ambo i contraenti. Eccezionalmente è possibile rimettere il pagamento dell’imposta al solo locatore, ma non al conduttore. In tal caso la pattuizione sarebbe da ritenersi nulla.
Sì: salvo opzione per cedolare secca nelle locazioni abitative, può essere dovuta anche l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate (o 100 righe) per ciascuna copia del contratto; con le due copie tipiche, il costo minimo è spesso 32 euro, ma dipende da numero di copie e pagine (e dagli eventuali allegati).
