Il contratto di affitto transitorio è valido solo se sostenuto da motivazioni reali e documentabili (ad esempio lavoro, studio o ristrutturazioni).
Se manca una giustificazione concreta, il contratto perde efficacia come transitorio, viene convertito in un ordinario 4+4 e il locatore rischia pesanti sanzioni amministrative fino a 18.000 €.
In sintesi:
Il contratto transitorio richiede una motivazione specifica e comprovata.
Senza valida giustificazione, si trasforma in un contratto ordinario 4+4.
Il proprietario può subire sanzioni fino a 18.000 €.
Il contratto di affitto transitorio è possibile solo se esiste una reale esigenza temporanea. Almeno una delle parti deve indicare un motivo concreto per giustificare la durata ridotta della locazione, ad esempio trasferimento di lavoro, corso di studi, assistenza familiare o ristrutturazione della casa.
Questa motivazione deve essere riportata nel contratto e comunicata all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione. In mancanza, il contratto rischia di essere considerato ordinario (4+4), con conseguenti obblighi e sanzioni.
La durata può variare da 30 giorni a 18 mesi e alla scadenza il contratto termina automaticamente, senza bisogno di disdetta. Se invece si vuole prolungare, è necessario chiedere il rinnovo al proprietario e dimostrare la continuità della necessità temporanea.
Il principale vantaggio di questa tipologia è proprio la flessibilità della durata rispetto ai contratti ordinari. Inoltre, se le parti lo scelgono, è possibile applicare il regime fiscale della cedolare secca, che comporta semplificazioni e risparmi fiscali.
| Caratteristica | Affitto Transitorio | Ordinario 4+4 | Concordato 3+2 |
|---|---|---|---|
| Durata | Min. 30 giorni – Max. 18 mesi | 4 anni + rinnovo automatico di 4 | 3 anni + rinnovo di 2 |
| Motivazione | Necessaria e documentata (lavoro, studio, ristrutturazione ecc.) | Non richiesta | Non richiesta |
| Rinnovo | Solo se permane l’esigenza transitoria | Automatico salvo disdetta | Automatico salvo disdetta |
| Benefici fiscali | Cedolare secca, agevolazioni limitate | Cedolare secca, regime ordinario | Cedolare secca con agevolazioni fiscali maggiori |
| Rischi | Conversione in contratto ordinario + sanzioni fino a 18.000 € se manca motivazione | Nessun rischio specifico | Nessun rischio specifico |
| Uso ideale | Situazioni temporanee e documentabili | Locazione standard a lungo termine | Locazione con canone calmierato, spesso in città universitarie |
Con la sentenza 9299 emessa il 14 settembre 2017 il tribunale di Milano ha ribadito che i contratti transitori di durata massima di 18 mesi possano essere stipulati solo ed esclusivamente nel caso in cui siano dettagliatamente specificate le ragioni della transitorietà. Per giustificare la necessità di optare per una locazione di natura transitoria occorre essere in presenza di un’esigenza direttamente collegata a specifici eventi e situazioni documentabili. Tali esigenze non devono essere legate a finalità turistiche.
In assenza di una valida esigenza giustificatrice della locazione temporanea non vi è motivo per cui debba essere stipulato un contratto di questo tipo e l’accordo viene pertanto tramutato in un ordinario contratto di locazione di 4 anni, con possibilità di rinnovo per altrettanti.
Nel caso in cui venga stipulato un contratto di affitto transitorio senza specificare le ragioni della transitorietà e senza fornire la dovuta documentazione a riprova di ciò, si rischia anche una sanzione amministrativa pecuniaria che può arrivare a 18.000 euro.
Per poter stipulare un contratto di affitto di questo tipo è, quindi, necessario che vi sia una valida motivazione comprovata da opportuna documentazione per la quale la durata dell’affitto debba essere temporalmente limitata e nettamente inferiore a quella minima prevista dalla legge, ossia 4 anni rinnovabili per altri 4 per i contratti a canone libero, e 3 anni rinnovabili per altri 2 per i contratti a canone concordato.
L’affitto transitorio è un contratto derogatorio rispetto alle ordinarie modalità di locazione, utilizzabile esclusivamente in presenza di particolari esigenze del proprietario o del locatario, da tutelare con la transitorietà del contratto.
Il principale rischio associato a un contratto di locazione transitorio sottoscritto in assenza di reali esigenze che ne giustifichino la stipula è la sua conversione in un contratto di locazione standard. Quindi, se si sottoscrive un contratto di affitto transitorio senza che vi sia effettivamente la necessità di trovare un alloggio temporaneo, l’accordo viene tramutato in un contratto di locazione della durata di 4 anni rinnovabili per altri 4.
Nel caso in cui le motivazioni presentate per giustificare la natura transitoria del contratto non fossero valide ai sensi di legge, l’accordo di affitto in questione diventa soggetto alla disciplina ordinaria. Con la conversione in una locazione standard vengono meno i benefici offerti dalla formula dell’affitto transitorio, tra cui:
Pertanto, in assenza di un’effettiva motivazione conviene stipulare direttamente un contratto standard invece di avviare un affitto transitorio rischiando che lo stesso venga tramutato in un ordinario contratto di locazione a lungo termine poiché non sussistono le condizioni previste dalla legge.
Come ribadito anche dal tribunale di Sassari con una sentenza emessa il 30 novembre 2023, la stipula di contratti di affitto transitorio è possibile esclusivamente nel caso in cui vi sia una valida esigenza delle parti che giustifichi la necessità di optare per una locazione di natura temporanea.
Elenchiamo di seguito le motivazioni più frequentemente utilizzate per la stipula di contratti di affitto transitorio:
In ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 2 comma 4 del sopraindicato decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002, le parti devono indicare espressamente nel contratto quale sia l’esigenza transitoria allegando apposita documentazione, come, per esempio, dichiarazioni del datore di lavoro, certificati medici, moduli di iscrizione a specifici corsi o il compromesso relativo all’acquisto di un immobile che si renda disponibile entro tot mesi.
Il proprietario può proporre un contratto di affitto transitorio nel caso in cui sia in procinto di vendere o ristrutturare l’immobile in questione o se ne debba riappropriare a breve per risiedervi personalmente.
Le più comuni esigenze giustificatrici dell’affittuario riguardano motivi:
Un altro motivo valido per optare per affitti temporanei è la necessità, come accennato, di offrire cure, assistenza e supporto a familiari, congiunti e parenti lontani dal proprio comune di residenza.
Si può optare per l’affitto transitorio anche in caso di separazione dal coniuge, qualora si disponga di un’altra abitazione di proprietà al momento non disponibile perché locata ancora per un tot di mesi. In questo caso, è concesso optare per un affitto transitorio in attesa di disdire il contratto di locazione in essere e andare ad abitare nell’immobile in questione.
Nel momento in cui non sussista l’esigenza della transitorietà legata al contratto di lavoro a tempo determinato occorre darne comunicazione al proprietario dell’immobile affinché il contratto transitorio venga convertito in un ordinario contratto di affitto 4+4.
No, il contratto di affitto transitorio deve essere destinato a uso abitativo. Per soggiorni con finalità turistica la modalità di locazione che sarebbe opportuno adottare è quella degli affitti turistici.
Sì, è possibile risiedere stabilmente nell’immobile in questione attuando un ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria con durata di 4 anni rinnovabili per altri 4.
Con la cedolare secca si paga il 21% sul canone, senza imposta di registro e bollo. Con l’IRPEF ordinaria si applicano gli scaglioni di reddito più imposta di registro e bollo.
Alla scadenza il contratto termina automaticamente. Si rinnova solo se persiste la motivazione e viene presentata nuova documentazione, altrimenti si stipula un contratto ordinario.
