Il primo passo verso l'acquisto di un immobile è il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso di vendita. Deve essere sottoscritto davanti a un notaio? È un documento obbligatorio? Cosa prevede la legge in merito? Con questa guida cercheremo di fare chiarezza. Vedremo nello specifico che cos’è, cosa implica e come fare un compromesso di vendita.
Il compromesso di vendita, o contratto preliminare di vendita, è un documento con cui il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo e stabiliscono i termini e le condizioni della transazione.
Benché non sia obbligatoria, la stipula del contratto preliminare di vendita è, nella prassi, uno dei passaggi fondamentali nella compravendita immobiliare in quanto rappresenta un’importante tutela per i contraenti.
Quando viene redatto il compromesso non avviene il passaggio di proprietà. Le parti semplicemente si impegnano a procedere alla vendita. Gli effetti della stessa, tra cui il trasferimento della proprietà, il pagamento del prezzo pattuito e la consegna del bene, si producono con la stipula del contratto di compravendita, con cui il venditore smette definitivamente di essere il proprietario dell’immobile e l’acquirente può definirsi intestatario dello stesso.
Il compromesso di vendita viene stipulato di comune accordo da:
Salvo casi specifici, per la stesura del compromesso non si deve obbligatoriamente andare da un notaio.
Quando si stipula il compromesso di vendita, il promissario acquirente e il promittente venditore si impegnano reciprocamente a concludere in un secondo momento il passaggio di proprietà.
Chi vende ha la garanzia che il promissario acquirente proceda effettivamente all’acquisto dell’immobile senza tirarsi indietro all’ultimo momento. Chi compra ha, a sua volta, la garanzia che il venditore gli ceda l’immobile al prezzo e nelle modalità pattuite e non lo venda a terzi.
Anche dopo la firma del compromesso, il promittente venditore rimane titolare dei diritti di proprietà sull’immobile, che, di fatto, rimane suo fino alla data del rogito.
La proposta di acquisto è un documento scritto con cui l'acquirente esprime la sua intenzione di comprare l’immobile in questione. Con la presentazione della stessa, l’acquirente si vincola all’acquisto dell’immobile, specificando il prezzo che offre per acquistarlo, le modalità e i termini in cui effettuerà il pagamento. La proposta di acquisto obbliga, quindi, solo l’acquirente fino a quando non viene controfirmata.
Il compromesso di vendita, invece, ha carattere vincolante per ambo le parti, andando a tutelare anche l’acquirente. Una volta sottoscritto il compromesso di vendita, i contraenti non possono venirne meno, pena importanti conseguenze.
Per essere validi, i compromessi di vendita devono essere redatti per iscritto, come sancito dall’articolo 1351 del codice civile, tramite:
I compromessi devono altresì essere controfirmati dalle parti e registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma.
Nel documento occorre inserire i seguenti dati:
È richiesto che al compromesso di vendita vengano allegati la segnalazione certificata di agibilità (SCA), la planimetria dell’immobile, l’attestato di prestazione energetica (APE), le visure catastali e una dichiarazione di conformità urbanistica dell’immobile.
Prima della stipula del compromesso di vendita, è opportuno verificare che:
A tal fine, è opportuno che l’immobile venga ispezionato da un esperto che ne analizzi attentamente le condizioni impiantistiche, strutturali, architettoniche e manutentive ed effettui un’approfondita valutazione immobiliare.
Prima del compromesso è altresì consigliabile che il promissario acquirente prenda visione del regolamento condominiale e si informi su eventuali lavori o interventi già approvati per cui dovrà contribuire alle spese una volta acquistato l’immobile.
Riportiamo di seguito il modello fac-simile di un compromesso di vendita tra privati.
Con la presente scrittura privata, avente carattere obbligatorio e non traslativo di proprietà, da valere a tutti gli effetti e conseguenze di legge, è stipulato quanto segue:
oggi ______ in ______ il promittente venditore ______ nato a ______ il ______ con domicilio a ______ promette di vendere o di far vendere al promissario acquirente qui di seguito identificato:
______ nato a ______ il ______ con domicilio a ______
la porzione immobiliare sita in ______, via ______.
Il promissario acquirente accetta e promette di acquistare la porzione immobiliare meglio descritta come segue, sotto suoi notori dati catastali e confini quali saranno precisati nell’atto pubblico di compravendita:
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_____________________________________________________
Le parti convengono e accettano il prezzo della presente promessa di vendita nella somma di:
______ euro da corrispondere come segue:
1. ______ euro saranno versati dal promissario acquirente contestualmente alla firma della presente scrittura a mani del promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi al prezzo al momento dell’atto pubblico di vendita. Il promittente venditore dichiara di ricevere tali somme e firmando il presente ne rilascia ampia quietanza;
2. ______ euro da versarsi entro e non oltre il ______ contestualmente alla stipula dell’atto pubblico di vendita, da effettuarsi presso lo studio notarile ______.
Nel caso in cui antecedentemente o contestualmente alla stipula dell’atto di vendita, la parte acquirente dovesse stipulare un contratto di finanziamento ipotecario, la parte venditrice si adeguerà alle modalità di erogazione normalmente usate dall’istituto prescelto.
Il possesso e il godimento dell’immobile avranno luogo dalla data dell’atto notarile di vendita, dalla quale data tutte le spese e gli oneri che graveranno l’immobile in oggetto, saranno a carico della parte acquirente.
Le spese imposte e le tasse per la stipula dell’atto pubblico e di ogni altra spesa dallo stesso dipendente sono a carico del promissario acquirente. Le spese e le multe cui desse luogo la registrazione della presente scrittura, sono a carico di quella parte che a ciò avesse costretto l’altra con la propria inadempienza.
Altre pattuizioni tra il promissario acquirente e il promittente venditore:
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Data e luogo ______
Il promissario acquirente ______
Il promittente venditore ______
Su ogni copia del compromesso di vendita è necessario apporre un’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate se redatto privatamente.
Come accennato, al contratto vanno allegati:
Se a redigere il documento è il notaio, l’importo previsto per l’imposta di bollo è 155 euro.
Ci sono poi l’imposta di trascrizione e i diritti di trascrizione. Inoltre, se il compromesso prevede un pagamento, è dovuta anche un’imposta di registro pari allo 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, che verrà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Il compromesso di vendita è un contratto con cui il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo.
Benché non sia obbligatoria, la stipula del compromesso di vendita è uno dei passaggi fondamentali nella compravendita immobiliare, poiché rappresenta un’importante tutela per i contraenti.
Per essere valido, il compromesso di vendita deve essere redatto per iscritto tramite scrittura privata o pubblica, controfirmato dalle parti e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma.
Secondo quanto indicato nell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, le spese di registrazione del compromesso sono a carico di entrambi i contraenti.
Il promittente venditore può richiedere il versamento della caparra confirmatoria come conferma della serietà del promissario acquirente di onorare l’impegno assunto. Se tutto procede regolarmente, la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo del contratto definitivo di vendita. Qualora, invece, uno dei contraenti fosse inadempiente alle obbligazioni previste dal compromesso di vendita, l’altra parte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra o richiedendo il doppio dell’importo versato.
Le parti sono libere di accordarsi sull’importo della caparra confirmatoria. In genere l’entità della stessa corrisponde al 20% del prezzo dell’immobile.
