Contratto di Compravendita

Jessica Maggi
11.12.2023, 17:35
6 min

Contratto di Compravendita Immobiliare: Come Funziona?

Come funziona esattamente il contratto di compravendita immobiliare? Quali sono i diritti e i doveri delle parti coinvolte? In questa guida spiegheremo con parole quanto più semplici possibile quali sono le caratteristiche di questo importante contratto.

Che cos'è la compravendita?

La compravendita è l’atto con il quale il venditore trasferisce al compratore la proprietà di un bene dietro pagamento di un corrispettivo. Nella compravendita il corrispettivo è rappresentato da una somma di denaro. 

Qualora la controprestazione avesse in oggetto un bene di altro tipo, non si tratterebbe di compravendita ma di una disciplina diversa, che prende il nome di permuta. La determinazione di un prezzo è l’elemento chiave, in grado di differenziare tali tipologie di scambio.

La compravendita è un negozio di origini remote, che può riconoscere nell’istituto romano dell’emptio venditio un suo progenitore.

Che cos'è il contratto di compravendita?

Il contratto di compravendita, compiutamente regolamentato dall’articolo 1470 del codice civile, è il contratto attraverso il quale il venditore trasferisce la proprietà di un bene all’acquirente, che si impegna a pagare un corrispettivo, detto prezzo. 

Il contratto di compravendita immobiliare, detto anche rogito notarile in quanto stipulato davanti a un notaio, è l’accordo formale con cui il venditore trasferisce all’acquirente la proprietà di un immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Quando si tratta di immobili, è necessario effettuare il trasferimento di proprietà con un atto pubblico.

L’ordinamento giuridico italiano richiede che tale accordo sia realizzato in forma scritta, come indicato nell’articolo 1350 del codice civile, rispettando specifiche regole e requisiti. Il contratto prevede altresì il contestuale adempimento di determinati obblighi, che illustreremo approfonditamente di seguito.

Qual è il ruolo del notaio nel contratto notarile di compravendita? 

La compravendita rappresenta l’atto notarile per eccellenza. Il compito di curare le compravendite immobiliari è affidato al notaio, nella duplice veste di pubblico ufficiale ed esperto professionista in campo giuridico.

Il notaio, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore e al compratore, garantisce tanto l'uno che l'altro, assumendo su di sé la piena responsabilità in merito alla positiva conclusione della compravendita sotto ogni punto di vista.

È il notaio a redigere il contratto di compravendita e a darne lettura alle parti, le quali possono anche non essere tutte contestualmente presenti. È ammesso l’intervento dei contraenti anche in momenti separati. 

Le sottoscrizioni delle parti e del notaio rappresentano il suggello finale della compravendita, a cui seguono il pagamento del saldo concordato tra le parti e la consegna delle chiavi dell’immobile.

Che tipo di contratto è la compravendita?

Il contratto di compravendita ha le seguenti caratteristiche: 

  • contratto tipico: il compratore si impegna a pagare il prezzo pattuito;
  • bilaterale: il venditore e il compratore assumono obblighi reciproci;
  • consensuale: si conclude quando il venditore e il compratore sono soddisfatti del prezzo pattuito, secondo quanto indicato dall’articolo 1376 e dall’articolo 1465 del codice civile;
  • a prestazioni corrispettive: il venditore incassa il valore del bene sotto forma di denaro e l’acquirente può disporre dell’unità immobiliare in oggetto, pertanto entrambe le parti traggono un vantaggio dalla transazione;
  • a titolo oneroso: viene stabilito un prezzo che l’acquirente deve pagare al venditore per poter ottenere la proprietà del bene immobile in oggetto.

Entrambe le parti sopportano un onere. Il venditore si priva della proprietà dell’immobile e il compratore si priva del denaro necessario a pagarne il prezzo. 

Quali sono i diritti e gli obblighi dei contraenti?

Contratto di compravendita

Dalla compravendita di un immobile sorgono per i contraenti tanto dei diritti quanto degli obblighi, che indichiamo dettagliatamente di seguito. Cominciamo dai diritti.

Diritti del venditoreDiritti del compratore

Ricevere dal compratore al momento della stipula del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. 

Qualora avesse già ricevuto un anticipo a titolo di caparra, il venditore ha diritto alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita. 

Ottenere dal venditore la consegna dell’immobile contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, libero da persone e da cose e con gli eventuali accessori pattuiti.

Ricevere dal venditore la documentazione relativa all’immobile.
Essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene.
 
Ottenere dal venditore informazioni utili relative all’immobile.

Vediamo ora quali sono gli obblighi del venditore e del compratore. 

Obblighi del venditoreObblighi del compratore

Consegnare all’acquirente l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, contestualmente al saldo del prezzo.

Far ottenere al compratore la proprietà e la piena disponibilità dell’immobile. 

Garantire che l’immobile sia immune da vizi che lo possano rendere non idoneo all’uso a cui è destinato, come indicato nell’articolo 1490 del codice civile.

Garantire all’acquirente che nessuno possa vantare alcun tipo di diritto sull’immobile venduto.

Ricevere il prezzo.

Pagare l’ICI o IMU fino alla data di vendita.

Pagare le spese condominiali fino alla data di vendita, a meno che le parti si accordino diversamente. 

Comunicare con apposito modulo al sindaco o alla polizia di Stato la cessione della proprietà dell’immobile entro 48 ore dalla consegna.
Ricevere l’immobile.

Pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita. In caso di anticipato versamento di una somma a titolo di caparra, l’acquirente deve versare la differenza.

Provvedere al pagamento delle spese notarili

Che informazioni occorre riportare nel contratto di compravendita? 

Secondo quanto sancito dall’articolo 51 della legge numero 89 del 16 febbraio 1913 sull’ordinamento del notariato, occorre che nel contratto di compravendita immobiliare siano indicate le seguenti informazioni:

  • data e luogo dell’atto;
  • generalità anagrafiche del venditore e dell’acquirente;
  • descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con indicazione della sua natura e ubicazione nonché la sua identificazione catastale;
  • prezzo stabilito e le modalità di pagamento.
  • garanzia da parte del venditore in merito alla piena disponibilità e libertà del bene o indicazione di eventuali vincoli o gravami e relative modalità di estinzione;
  • spese sostenute dal notaio per la redazione del documento.

Occorre indicare se la consegna dell’immobile sia già avvenuta o se avvenga contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o entro una determinata data.

Ai fini della validità dell’atto di compravendita occorre fornire: 

  • dichiarazione di conformità catastale, urbanistica ed edilizia;
  • attestato di prestazione energetica (APE);
  • dati e fattura dell’eventuale agente immobiliare che si è occupato della compravendita.

Nel contratto possono essere indicate specifiche pattuizioni riguardanti, per esempio, la ripartizione delle spese condominiali o l’eventuale cessione, unitamente all’immobile, anche di elementi d’arredo.

Differenza tra contratto di compravendita e contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è l’accordo con cui il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare in seguito l’atto di vendita definitivo.

La principale differenza è che il contratto preliminare di compravendita non determina un passaggio di proprietà. Quando viene redatto il compromesso non avviene il trasferimento di proprietà. Le parti semplicemente si impegnano a procedere alla vendita. 

Con il contratto di compravendita tra privati, invece, il venditore smette definitivamente di essere il proprietario dell’immobile e l’acquirente può definirsi intestatario dello stesso. 

Tre punti chiave
  • Il contratto di compravendita immobiliare è l’accordo formale con cui il venditore trasferisce all’acquirente la proprietà di un immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.
  • Quando si tratta di immobili, è necessario effettuare il trasferimento di proprietà con un atto pubblico realizzato in forma scritta.
  • È il notaio a redigere il contratto di compravendita e a darne lettura alle parti.

Fonti

FAQ

Quando si stipula un contratto di compravendita chi paga le spese notarili?

Le spese notarili, salvo diverse pattuizioni tra le parti, sono a carico dell'acquirente, come indicato nell’articolo 1475 del codice civile.

È obbligatorio che l’acquirente versi l’intero importo del prezzo pattuito al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita?

No, il venditore può concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.

Quali sono le modalità di pagamento ammesse in caso di compravendita tra privati?

Si può provvedere al pagamento tramite bonifico bancario, con assegno circolare non trasferibile o con assegno bancario o postale non trasferibile. Ricordiamo che la legge vieta la circolazione di denaro contante per importi superiori a 12.500 euro.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.