Contratto di Compravendita Immobiliare: Fac Simile e Normative

Il contratto di compravendita immobiliare è l’atto formale con cui il venditore trasferisce la proprietà di un immobile all’acquirente a fronte di un prezzo. Per legge va stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio (non è valido verbalmente). Il notaio è necessario per la validità, l’opponibilità a terzi e per le formalità di registrazione, trascrizione e voltura.

Sintesi:

• Cos’è: il contratto definitivo di compravendita (atto notarile, detto anche “rogito”) con cui si trasferisce la proprietà dell’immobile e si fissano prezzo, consegna/possesso e garanzie.
• Forma: atto pubblico o scrittura privata autenticata (necessaria per la trascrizione nei registri immobiliari).
• Contenuti obbligatori principali:
  • Parti, prezzo e mezzi di pagamento con relativi estremi;
  • Identificazione catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione di conformità (per fabbricati esistenti);
  • Menzioni urbanistiche: estremi del titolo edilizio o dichiarazione ante 1/9/1967;
  • APE: clausola di avvenuta consegna e allegazione dell’attestato.
• Effetti: con la firma si trasferisce la proprietà; operano le garanzie per evizione e vizi.
• Adempimenti del notaio: registrazione, trascrizione e voltura catastale.
• Nullità tipiche: mancanza di forma scritta/autenticazione; assenza di menzioni urbanistiche; omissione della conformità catastale (per atti pubblici/scritture autenticate su fabbricati esistenti).
• Sanzioni (non nullità): se manca clausola/allegazione APE scattano sanzioni amministrative e obbligo di regolarizzare.

Scrittura privata di compravendita immobiliare

Tra

• Sig./Sig.ra __________________ (CF ____________), nat a __________________ il //, residente in __________________, di seguito “Venditore”;
  e
• Sig./Sig.ra __________________ (CF ____________), nat a __________________ il //, residente in __________________, di seguito “Acquirente”.

Art. 1 – Oggetto

Il Venditore vende e l’Acquirente acquista l’immobile sito in __________________, via __________________ n. __, piano __, int. __, composto da __________________, con pertinenze (se presenti: __________________).
Dati catastali (fabbricato esistente): Catasto Fabbricati del Comune di __________________ – Foglio ___, Particella ___, Subalterno ___, Categoria ___, Classe ___, Consistenza ___, Rendita € _.
Confini (se utili): ________________.
Titolarità/Provenienza: il Venditore dichiara di aver acquistato l’immobile in forza di __________________ (atto/sentenza/altro) in data //, Rep. ___, a rogito __________________ / provvedimento __________________.

Art. 2 – Prezzo e modalità di pagamento

Il prezzo di vendita è convenuto in € ____________ (euro __________________/00), così regolato:

• caparra/acconto € ____________ (____________/00) già versata in data //;
• saldo € ____________ (____________/00) entro il //, mediante __________________ (es.: assegno circolare n. ___ emesso da ___ / bonifico bancario CRO/TRN ___, IBAN ___, ordinante ___, banca ___).

Le parti rendono dichiarazione ai sensi dell’art. 35, comma 22, d.l. 223/2006 in ordine ai mezzi di pagamento utilizzati e ai relativi estremi identificativi.
Eventuali quietanze e liberatorie verranno rilasciate in atto/alla consegna del saldo.

Art. 3 – Consegna e possesso

La consegna delle chiavi e il trasferimento del possesso avverranno il //____ alle ore :, salvo diverso accordo scritto. Da tale momento passano all’Acquirente rischi, oneri e spese relativi all’immobile.

Art. 4 – Dichiarazioni e garanzie del Venditore

Il Venditore dichiara e garantisce che:
a) è pieno e libero proprietario dell’immobile e ha la piena disponibilità a venderlo; l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli o altri gravami, salvo quanto segue: __________________ (eventuali servitù, vincoli d’uso, prelazioni, ecc.);
b) per atti tra vivi aventi ad oggetto fabbricati esistenti, ai sensi dell’art. 29, co. 1-bis, L. 52/1985, in atto sono riportati identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate e viene resa la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto da parte degli intestatari;
c) la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile in relazione alla destinazione dichiarata è così attestata (vedi Art. X – Menzioni urbanistiche);
d) Attestato di Prestazione Energetica (APE): ai sensi dell’art. 6, co. 3, d.lgs. 192/2005, l’Acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE; copia dell’APE è allegata al presente atto (n. ___ del //____, redatto da ___, classe energetica ___, EPgl,nren ___);
e) impianti (se rilevante): lo stato di conformità/adeguatezza degli impianti è il seguente __________________ (es.: conformi alla data di realizzazione; dichiarazioni di conformità/detrazioni, ecc.).

Art. 5 – Oneri e spese

Imposte e spese notarili secondo legge e prassi applicabile al caso concreto.
Spese condominiali e oneri ordinari: fino alla data di consegna a carico del Venditore; da tale data a carico dell’Acquirente, con eventuale conguaglio alla prima scadenza utile. Gli oneri straordinari già deliberati alla data odierna: a carico di __________________.
Eventuali canoni/utenze saranno ripartiti pro-quota alla data di consegna.

Art. 6 – Mediazione (se intervenuta)

Ha intermediato l’affare l’agente immobiliare __________________ (P. IVA/REA ________), con fattura n. ___ del //____.
(Nota: indicare importo solo se pagato in atto / utile alle parti; riportare estremi del pagamento ove avvenuto).

Art. X – Menzioni urbanistiche (nullità)

Ai sensi dell’art. 46 d.P.R. 380/2001 e dell’art. 40 L. 47/1985, le parti dichiarano che l’immobile è stato edificato in forza di:

• Titolo edilizio: __________________ (Permesso di costruire n. ___ del //____ / Concessione n. ___ / DIA/SCIA prot. ___ del //), con eventuali varianti n. ___ del //;
  oppure
• Ante ’67: i lavori sono stati iniziati anteriormente al 1° settembre 1967.
  Si allegano/indicano gli estremi dei titoli e la documentazione di supporto, ove dovuta.

Art. 7 – Conformità catastale (richiamo)

Le parti danno atto che, trattandosi di fabbricato esistente, sono stati riportati in contratto identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate e dichiarazione di conformità resa dagli intestatari ai sensi dell’art. 29, co. 1-bis, L. 52/1985. È allegata, ove utile, visura catastale aggiornata e planimetria.

Art. 8 – Stato locativo e consegna

L’immobile viene trasferito libero da persone e cose, salvo diverso patto: __________________ (es.: locato a ___ con contratto del //____, scadenza ___, canone € ___). L’eventuale deposito cauzionale sarà trasferito all’Acquirente alla data di consegna/saldo.

Art. 9 – Dichiarazioni dell’Acquirente

L’Acquirente dichiara di aver visionato l’immobile e di accettarne lo stato di fatto; dichiara altresì di aver ricevuto copia di APE, documentazione urbanistica essenziale e regolamento condominiale (se esistente). Conferma i mezzi di pagamento di cui all’Art. 2.

Art. 10 – Trascrizione e formalità

Le parti prendono atto che, per ottenere la trascrizione del presente atto nei registri immobiliari, la scrittura deve essere autenticata da notaio (o stipulata come atto pubblico). Il Venditore si impegna a prestare le consentite formalità (es.: cancellazione vincoli a suo carico, reperimento certificazioni, ecc.).

Art. 11 – Inadempimento e clausole finali

In caso di inadempimento di una delle parti, valgono i rimedi di legge (risoluzione, risarcimento, caparra confirmatoria se prevista: barrare/applicare).
Eventuali pattuizioni particolari: __________________ (es.: arredi compresi, elenco: ___; riparto lavori straordinari: ___; condizioni sospensive: mutuo/condono, ecc.).

Art. 12 – Foro competente

Per ogni controversia è competente in via esclusiva il Foro di __________________ (salvo diverso foro inderogabile).

Art. 13 – Trattamento dati

Le parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ai sensi della normativa privacy vigente e prestano il consenso al trattamento dei dati per finalità connesse alla presente compravendita.

Allegati (selezionare e numerare):

1. APE n. ___ del //____;
2. Visura catastale aggiornata;
3. Planimetria catastale conforme;
4. Documentazione urbanistica (titoli edilizi/ante ’67);
5. Eventuale certificazione impianti;
6. Eventuale liberatoria condominiale;
7. Quietanze/prova dei pagamenti;
8. Eventuale contratto di locazione e ricevute/deposito cauzionale;
9. Fattura mediazione n. ___ del //____ (se presente).

Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data __________________

Il Venditore ____________________________
L’Acquirente ____________________________