Come funziona esattamente il contratto di compravendita immobiliare? Quali sono i diritti e i doveri delle parti coinvolte? In questa guida spiegheremo con parole quanto più semplici possibile quali sono le caratteristiche di questo importante contratto.
La compravendita è l’atto con il quale il venditore trasferisce al compratore la proprietà di un bene dietro pagamento di un corrispettivo. Nella compravendita il corrispettivo è rappresentato da una somma di denaro.
Qualora la controprestazione avesse in oggetto un bene di altro tipo, non si tratterebbe di compravendita ma di una disciplina diversa, che prende il nome di permuta. La determinazione di un prezzo è l’elemento chiave, in grado di differenziare tali tipologie di scambio.
La compravendita è un negozio di origini remote, che può riconoscere nell’istituto romano dell’emptio venditio un suo progenitore.
Il contratto di compravendita, compiutamente regolamentato dall’articolo 1470 del codice civile, è il contratto attraverso il quale il venditore trasferisce la proprietà di un bene all’acquirente, che si impegna a pagare un corrispettivo, detto prezzo.
Il contratto di compravendita immobiliare, detto anche rogito notarile in quanto stipulato davanti a un notaio, è l’accordo formale con cui il venditore trasferisce all’acquirente la proprietà di un immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Quando si tratta di immobili, è necessario effettuare il trasferimento di proprietà con un atto pubblico.
L’ordinamento giuridico italiano richiede che tale accordo sia realizzato in forma scritta, come indicato nell’articolo 1350 del codice civile, rispettando specifiche regole e requisiti. Il contratto prevede altresì il contestuale adempimento di determinati obblighi, che illustreremo approfonditamente di seguito.
La compravendita rappresenta l’atto notarile per eccellenza. Il compito di curare le compravendite immobiliari è affidato al notaio, nella duplice veste di pubblico ufficiale ed esperto professionista in campo giuridico.
Il notaio, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore e al compratore, garantisce tanto l'uno che l'altro, assumendo su di sé la piena responsabilità in merito alla positiva conclusione della compravendita sotto ogni punto di vista.
È il notaio a redigere il contratto di compravendita e a darne lettura alle parti, le quali possono anche non essere tutte contestualmente presenti. È ammesso l’intervento dei contraenti anche in momenti separati.
Le sottoscrizioni delle parti e del notaio rappresentano il suggello finale della compravendita, a cui seguono il pagamento del saldo concordato tra le parti e la consegna delle chiavi dell’immobile.
Il contratto di compravendita ha le seguenti caratteristiche:
Entrambe le parti sopportano un onere. Il venditore si priva della proprietà dell’immobile e il compratore si priva del denaro necessario a pagarne il prezzo.
Dalla compravendita di un immobile sorgono per i contraenti tanto dei diritti quanto degli obblighi, che indichiamo dettagliatamente di seguito. Cominciamo dai diritti.
Diritti del venditore | Diritti del compratore |
Ricevere dal compratore al momento della stipula del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. Qualora avesse già ricevuto un anticipo a titolo di caparra, il venditore ha diritto alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita. | Ottenere dal venditore la consegna dell’immobile contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, libero da persone e da cose e con gli eventuali accessori pattuiti. Ricevere dal venditore la documentazione relativa all’immobile. Essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene. Ottenere dal venditore informazioni utili relative all’immobile. |
Vediamo ora quali sono gli obblighi del venditore e del compratore.
Obblighi del venditore | Obblighi del compratore |
Consegnare all’acquirente l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, contestualmente al saldo del prezzo. Far ottenere al compratore la proprietà e la piena disponibilità dell’immobile. Garantire che l’immobile sia immune da vizi che lo possano rendere non idoneo all’uso a cui è destinato, come indicato nell’articolo 1490 del codice civile. Garantire all’acquirente che nessuno possa vantare alcun tipo di diritto sull’immobile venduto. Ricevere il prezzo. Pagare l’ICI o IMU fino alla data di vendita. Pagare le spese condominiali fino alla data di vendita, a meno che le parti si accordino diversamente. Comunicare con apposito modulo al sindaco o alla polizia di Stato la cessione della proprietà dell’immobile entro 48 ore dalla consegna. | Ricevere l’immobile. Pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita. In caso di anticipato versamento di una somma a titolo di caparra, l’acquirente deve versare la differenza. Provvedere al pagamento delle spese notarili. |
Secondo quanto sancito dall’articolo 51 della legge numero 89 del 16 febbraio 1913 sull’ordinamento del notariato, occorre che nel contratto di compravendita immobiliare siano indicate le seguenti informazioni:
Occorre indicare se la consegna dell’immobile sia già avvenuta o se avvenga contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o entro una determinata data.
Ai fini della validità dell’atto di compravendita occorre fornire:
Nel contratto possono essere indicate specifiche pattuizioni riguardanti, per esempio, la ripartizione delle spese condominiali o l’eventuale cessione, unitamente all’immobile, anche di elementi d’arredo.
Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è l’accordo con cui il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare in seguito l’atto di vendita definitivo.
La principale differenza è che il contratto preliminare di compravendita non determina un passaggio di proprietà. Quando viene redatto il compromesso non avviene il trasferimento di proprietà. Le parti semplicemente si impegnano a procedere alla vendita.
Con il contratto di compravendita tra privati, invece, il venditore smette definitivamente di essere il proprietario dell’immobile e l’acquirente può definirsi intestatario dello stesso.
Le spese notarili, salvo diverse pattuizioni tra le parti, sono a carico dell'acquirente, come indicato nell’articolo 1475 del codice civile.
No, il venditore può concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.
Si può provvedere al pagamento tramite bonifico bancario, con assegno circolare non trasferibile o con assegno bancario o postale non trasferibile. Ricordiamo che la legge vieta la circolazione di denaro contante per importi superiori a 12.500 euro.