Uno step fondamentale del processo di verifica immobiliare è l’accesso agli atti amministrativi e la visione di pratiche edilizie e documenti catastali al fine di verificare la legittimità e conformità urbanistico-edilizia del bene di interesse. Vediamo nel dettaglio come funziona l’accesso agli atti della pubblica amministrazione.
L'accesso agli atti della pubblica amministrazione consente ai soggetti interessati di accedere a documenti amministrativi, urbanistici e catastali la cui conoscenza è necessaria per la tutela di una propria situazione giuridicamente rilevante.
L’accesso agli atti consiste, quindi, nel diritto di consultare, prendere visione e richiedere una copia di documenti depositati presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) o altra pubblica amministrazione.
Nell’ambito immobiliare, l’accesso agli atti è necessario per consultare pratiche edilizie e documenti catastali al fine di verificare la legittimità e conformità urbanistico-edilizia dei beni immobili.
Secondo quanto sancito dall’articolo 22 della legge numero 241 del 7 agosto 1990, chiunque ha diritto di accedere a dati e documenti conservati dalle pubbliche amministrazioni, purché nel rispetto dei limiti relativi alla tutela di interessi giuridicamente rilevanti, secondo quanto previsto dall'articolo 5-bis del decreto legislativo numero 33 del 14 marzo 2013.
La richiesta di accesso agli atti va presentata alla pubblica amministrazione presso la quale la documentazione è depositata, compilando l'apposita istanza e inviandola, secondo le modalità previste dal decreto legislativo numero 82 del 7 marzo 2005, direttamente all'ufficio che detiene i dati, le informazioni e i documenti di interesse.
L’accesso agli atti della pubblica amministrazione è concesso per:
La summenzionata legge numero 241 /90, comunemente detta legge sul procedimento amministrativo, ha sancito la fine del principio di segretezza dei documenti amministrativi che, fino a quel momento, aveva costituito la regola nel nostro ordinamento giuridico.
Grazie a tale legge, la pubblica amministrazione divenne, quindi, un sistema basato su principi di trasparenza e pubblicità dell’agere publicum, garantendo a tutti il diritto di accesso agli atti amministrativi. Tuttavia, tale diritto non può entrare in conflitto con il diritto alla riservatezza. Ne consegue che non sia consentito visionare documenti che lo vedrebbero compromesso.
Il decreto del Presidente della Repubblica numero 184 del 12 aprile 2006 e il decreto legislativo numero 97 del 25 maggio 2016 conferiscono ai cittadini il diritto di accedere a informazioni e documenti amministrativi, detenuti presso determinati enti pubblici.
La domanda di accesso agli atti può essere presentata da chiunque abbia un interesse giuridico diretto, concreto e attuale ad accedere a documenti amministrativi connessi a situazioni che giuridicamente lo riguardano.
La richiesta di accesso agli atti può essere effettuata anche da tecnici, operatori immobiliari e professionisti debitamente muniti di apposita delega.
Non sono, tuttavia, ammesse richieste finalizzate a un controllo generalizzato dell’operato della pubblica amministrazione.
La succitata legge numero 241 del 7 agosto 1990 consente di accedere ai documenti amministrativi, urbanistici e catastali depositati presso determinati enti pubblici. È, quindi, possibile consultare qualsiasi atto detenuto da una pubblica amministrazione concernente attività di pubblico interesse, a prescindere dalla natura privatistica o pubblicistica della disciplina.
Si pensi, per esempio, a:
È, però, doveroso specificare che l’accesso è consentito esclusivamente a documenti per cui il richiedente abbia un fondato interesse. Non è, quindi, possibile prendere visione di atti amministrativi per semplice curiosità. La trasparenza è relativa solo a fatti che riguardano un soggetto specifico, non la collettività.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di essere in procinto di acquistare un immobile. Possiamo richiedere una copia della SCIA relativa a opere eseguite nello stesso, per verificare che tutto sia in regola. Non abbiamo, invece, diritto di prendere visione di documenti che riguardino immobili altrui.
Facciamo un altro esempio. Supponiamo di essere studenti. Siamo pienamente legittimati a richiedere una copia del nostro elaborato di esame per controllare le eventuali correzioni e la valutazione ricevuta. Non abbiamo, invece, diritto di prendere visione dell’elaborato di altri alunni.
La legge non consente l’accesso agli atti per pura curiosità, da parte di soggetti che non abbiano interessi specifici in merito.
Tra i documenti che non possono essere visionati per nessun motivo figurano:
Solitamente non è consentito l’accesso agli atti nel caso in cui la divulgazione delle informazioni ivi contenute rischi di:
È altresì negato l’accesso ad atti contenenti informazioni che potrebbero violare la privacy e costituire un’illecita intromissione nella sfera di riservatezza di persone fisiche, giuridiche, imprese e associazioni.
Il diritto di accedere ai dati e ai documenti detenuti dalle pubbliche amministrazioni si esplica in tre tipologie di accesso agli atti, che illustriamo di seguito.
L’accesso civico semplice è circoscritto ai soli atti, documenti e informazioni oggetto di obblighi di pubblicazione.
L’accesso generalizzato, secondo quanto indicato al secondo comma dell’articolo 5 del sopraccennato decreto legislativo numero 33 del 14 marzo 2013, è esercitabile relativamente a dati e documenti detenuti dalle pubbliche amministrazioni ulteriori rispetto a quelli per cui non sussista uno specifico obbligo di pubblicazione.
L’accesso documentale, come previsto dalla sopraddetta legge numero 241 del 7 agosto 1990, è consentito a coloro che abbiano un interesse diretto, concreto e attuale corrispondente a una situazione giuridicamente tutelata, collegata all’atto a cui si richiede l’accesso.
La sopraindicata legge numero 241 del 7 agosto 1990 concede 30 giorni di tempo alla pubblica amministrazione per accogliere o rifiutare la richiesta di accesso agli atti pervenuta.
È, tuttavia, doveroso precisare che le tempistiche per l’accesso agli atti e la conseguente presa visione di documenti e pratiche edilizie possono allungarsi significativamente, soprattutto in comuni che si vedono pervenire un gran numero di richieste.
La richiesta di accesso agli atti deve essere inoltrata direttamente allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del comune, alla PA o all’ente pubblico presso cui la documentazione di interesse è conservata.
Il suddetto decreto legislativo numero 97 del 25 maggio 2016 ha introdotto il Freedom of Information Act (Foia), che rende superfluo indicare specifiche motivazioni nella richiesta di accesso agli atti.
La legge, come abbiamo visto, concede 30 giorni di tempo per accettare o respingere l’istanza. Qualora la richiesta di accesso agli atti venisse negata o non si ricevesse risposta entro il termine indicato, si può presentare richiesta di riesame al garante della prevenzione della corruzione e della trasparenza, che ha a sua volta 20 giorni per deliberare. Qualora l’esito fosse ancora negativo, si è legittimati a fare ricorso presso il tribunale amministrativo regionale (TAR).
Solitamente le copie degli atti di interesse possono essere ottenute a titolo gratuito. Non si esclude, comunque, che possano essere richiesti piccoli importi per diritti di copia di documenti e pratiche edilizie.
Per accedere agli atti di un concorso per docenti di scuola secondaria di primo e secondo grado occorre presentare una formale richiesta di accesso civico agli atti all'ente organizzatore, seguendo le indicazioni della normativa sulla trasparenza amministrativa.
Per eseguire l’accesso agli atti di un concorso pubblico è necessario inviare una richiesta scritta all'amministrazione responsabile, indicando il motivo e gli atti richiesti.
Per richiedere una pratica edilizia bisogna inviare una richiesta scritta al comune in cui è ubicato l’immobile in questione, specificando i dettagli della pratica e il motivo per cui si necessita della stessa.