Nella compravendita di un immobile cointestato, ossia di proprietà di due soggetti, può capitare che uno dei comproprietari non possa presentarsi dal notaio in sede di rogito. Per delegare l’attività di vendita è possibile ricorrere a un atto che prende il nome di delega. Vediamo come funziona la delega a vendere un immobile cointestato, quali sono le modalità, i vantaggi e gli eventuali rischi di cui essere consapevoli.
La delega è un istituto disciplinato dall’articolo 1387 del codice civile e successivi, avente a oggetto la rappresentanza volontaria. Si tratta di un negozio unilaterale con cui chi richiede la delega, detto soggetto delegante, conferisce a un soggetto terzo, detto delegato, il potere di agire di fronte a terzi in suo nome, per proprio conto e nel proprio interesse.
La delega a vendere è un atto legale che conferisce a un soggetto il potere di agire in nome di un'altra persona per la vendita di un bene. In caso di cointestazione di un immobile, i comproprietari hanno la facoltà di delegare un soggetto terzo a procedere con l’operazione di compravendita.
La delega a vendere viene, quindi, redatta durante il processo di compravendita qualora uno dei comproprietari, per qualsiasi motivo, non avesse la possibilità di intervenire direttamente nell’operazione e partecipare di persona all'atto notarile di vendita.
Si ricorre, dunque, alla delega quando un comproprietario autorizza il soggetto delegato a:
La delega per la vendita di un immobile rientra nella categoria di delega speciale, in cui il delegante conferisce al delegato la rappresentanza per la sola esecuzione dell’atto di vendita del bene.
Qualunque persona che abbia capacità giuridica di agire può ricoprire il ruolo di delegato, a prescindere dal rapporto esistente con chi richiede la delega. Non occorre necessariamente che ci siano vincoli di parentela tra delegante e delegato.
La delega, come accennato, è uno strumento con cui si attua una forma di rappresentanza in maniera volontaria rispetto a una persona di fiducia, che può essere un familiare, un congiunto o anche l’agente immobiliare che ha gestito a tutto tondo l’iter di compravendita, fungendo da intermediario tra le parti coinvolte.
La delega a vendere deve essere conferita tramite un atto scritto, secondo quanto indicato dall’ articolo 1392 del codice civile, che può assumere la forma di:
In caso di compravendita di immobili, pertanto, per la delega occorre rivolgersi necessariamente a un notaio.
Nella delega è buona prassi descrivere dettagliatamente i poteri conferiti al delegato, per evitare contestazioni e lagnanze in futuro. Per quanto ci si possa fidare della persona designata, è meglio definire con la massima precisione i limiti del potere che le si conferisce.
Per la redazione di una delega per la vendita di un immobile cointestato occorrono i seguenti documenti:
Se il delegato è un cittadino extracomunitario, è necessario fornire anche una copia del permesso di soggiorno.
Nella compravendita immobiliare può capitare di dover ricorrere alla delega a vendere quando una delle parti sia impossibilitata a partecipare al rogito notarile perché vive all’estero.
Ebbene, se un cittadino italiano che vive all’estero desidera conferire poteri a terzi per la vendita di un immobile di cui è comproprietario in Italia, dovrà recarsi presso il consolato italiano nel Paese in cui vive e richiedere che i funzionari dell’ufficio notarile del consolato redigano la delega speciale in lingua italiana.
In questo caso occorrono i seguenti documenti:
In genere è previsto il pagamento di alcuni diritti per il consolato.
In alternativa, il comproprietario si può anche rivolgere a un notaio nel Paese in cui vive. In questo caso, però, la questione si complica, perché il documento prodotto dovrebbe poi essere tradotto in lingua italiana e nuovamente autenticato da un pubblico ufficiale in Italia.
Il mandato a vendere un immobile è un contratto e, in quanto tale, ha struttura bilaterale. La delega, a differenza del mandato, non è un contratto ma, come accennato, un negozio unilaterale. La delega non richiede necessariamente l’esplicita accettazione da parte del delegato. Il mandato, invece, richiede la sottoscrizione di tutte le parti coinvolte.
Con il mandato, disciplinato dall’articolo 1703 del codice civile e successivi, una parte si obbliga a compiere un atto per conto di un’altra. La delega autorizza al compimento di atti, mentre il mandato obbliga al compimento degli stessi.
Il delegato ha il potere autorizzativo di compiere un atto per conto di un altro soggetto, mentre il mandatario è obbligato al compimento dello stesso.
Il principale vantaggio della redazione di una delega a vendere un immobile cointestato è l’effettiva possibilità di completare l'iter di compravendita anche qualora non tutti i comproprietari potessero essere presenti alla stipula dell’atto di fronte al notaio.
Il delegato ha una certa discrezionalità. Può intervenire nelle trattative, modificare le condizioni e decidere il prezzo di vendita dell’immobile cointestato, purché sia in linea con il valore di mercato risultante da un’approfondita valutazione immobiliare eseguita da un professionista dell’estimo.
Il notaio autentica la delega in sede di rogito il giorno stesso, impedendo che la stessa possa essere riutilizzata. La delega a vendere:
Non è consentita la creazione di copie della delega a vendere. L’efficacia della stessa viene meno quando l’incarico per il quale è stata rilasciata si conclude.
La redazione di una delega a vendere un immobile cointestato in genere non comporta particolari rischi, proprio per via della sua breve durata. Questo tipo di delega, come abbiamo visto, si conferisce per un singolo atto e termina una volta che lo stesso si compie. Proprio per questo, il notaio ne ritira la copia originale il giorno stesso della stipula dell’atto, evitando che possa essere riutilizzata.
Trattandosi di un documento scritto, i limiti del potere che il delegante conferisce al delegato sono ben definiti. Qualora il delegato eccedesse i limiti della delega, verrebbe definito come falsus procurator e gli atti compiuti sarebbero ritenuti invalidi.
Facciamo un esempio. Ipotizziamo di conferire a un parente il potere di vendere a nostro nome un bene immobile di cui siamo proprietari a mezzo di delega. Se il delegato, supponiamo, prende accordi con una ditta appaltatrice per il restauro dell’immobile prima della vendita, l’azione compiuta in difetto dei poteri di rappresentanza risulterebbe non valida.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una delega per la vendita di un immobile cointestato.
Con il presente atto il sottoscritto ____, residente in ____, nato a ____ il ____ conferisce delega speciale a ____ residente in ____, nato a ____ il ____, affinché in suo nome, vece, conto e interesse, abbia il potere di trattare e vendere a chi interessato, per il prezzo che riterrà conveniente, il seguente immobile così identificato:
____, sito in ____, iscritto al catasto fabbricati al foglio ____ particella catastale ____ sub. ____ del comune di ____.
A tal fine, il soggetto delegato ha facoltà di:
La presente delega, tuttavia, non include la facoltà di:
Il nominato delegato ha, quindi, ampia facoltà e potere a compiere tutti gli atti necessari, preparatori, collegati e connessi alla vendita del predetto immobile.
Luogo e data, ____
Firma del delegante ____
Con la delega a vendere si autorizza il delegato a cedere l’abitazione e incassare l’assegno. Pertanto, l’acquirente intesterà l’assegno al delegato.
I costi per la produzione di una delega a vendere possono variare indicativamente da 100 a 150 euro, a seconda della parcella del notaio.
Sì, la visura catastale di un immobile cointestato deve essere richiesta a mezzo di delega, in quanto è necessaria l'autorizzazione esplicita dei proprietari.
