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La delega a vendere un immobile cointestato è, di fatto, una procura speciale con cui un comproprietario autorizza una persona di fiducia a trattare e firmare l’atto di vendita al suo posto. Per la vendita immobiliare deve essere rilasciata per iscritto e, in pratica, davanti a un notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Sintesi
Nella compravendita di un immobile cointestato, ossia di proprietà di due soggetti, può capitare che uno dei comproprietari non possa presentarsi dal notaio in sede di rogito. Per delegare l’attività di vendita è possibile ricorrere a un atto che prende il nome di delega. Vediamo come funziona la delega a vendere un immobile cointestato, quali sono le modalità, i vantaggi e gli eventuali rischi di cui essere consapevoli.
La delega a vendere è un atto legale che conferisce a un soggetto il potere di agire in nome di un'altra persona per la vendita di un bene. In caso di cointestazione di un immobile, i comproprietari hanno la facoltà di delegare un soggetto terzo a procedere con l’operazione di compravendita.
La delega a vendere viene, quindi, redatta durante il processo di compravendita qualora uno dei comproprietari, per qualsiasi motivo, non avesse la possibilità di intervenire direttamente nell’operazione e partecipare di persona all'atto notarile di vendita.
Si ricorre, dunque, alla delega quando un comproprietario autorizza il soggetto delegato a:
La delega per la vendita di un immobile rientra nella categoria di delega speciale, in cui il delegante conferisce al delegato la rappresentanza per la sola esecuzione dell’atto di vendita del bene.
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Qualunque persona che abbia capacità giuridica di agire può ricoprire il ruolo di delegato, a prescindere dal rapporto esistente con chi richiede la delega. Non occorre necessariamente che ci siano vincoli di parentela tra delegante e delegato.
La delega, come accennato, è uno strumento con cui si attua una forma di rappresentanza in maniera volontaria rispetto a una persona di fiducia, che può essere un familiare, un congiunto o anche l’agente immobiliare che ha gestito a tutto tondo l’iter di compravendita, fungendo da intermediario tra le parti coinvolte.
La delega a vendere deve essere conferita tramite un atto scritto, secondo quanto indicato dall’ articolo 1392 del codice civile, che può assumere la forma di:
In caso di compravendita di immobili, pertanto, per la delega occorre rivolgersi necessariamente a un notaio.
Nella delega è buona prassi descrivere dettagliatamente i poteri conferiti al delegato, per evitare contestazioni e lagnanze in futuro. Per quanto ci si possa fidare della persona designata, è meglio definire con la massima precisione i limiti del potere che le si conferisce.
Il/La sottoscritto/a (Delegante / Comproprietario/a)
Nome e Cognome: [________________________________]
nato/a a [________________] il [//____] – C.F. [________________________]
residente in [____________________________________________]
documento identità [tipo/n°] rilasciato da [____] il [//____] scadenza [//____]
PREMESSO CHE
a) il/la sottoscritto/a è comproprietario/a per la quota di [/] dell’immobile sito in [Comune, indirizzo, n°];
b) l’immobile è cointestato con: [Nome Cognome, C.F., quota] (ed eventuali altri comproprietari: [________]);
c) l’immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di [________], foglio [__], particella [__], sub [__], categoria [__] (pertinenze: [box/cantina/posto auto…] con dati [________]);
d) il/la sottoscritto/a non può presenziare personalmente alla stipula della vendita.
CONFERISCE PROCURA SPECIALE a:
[Nome e Cognome del Procuratore/Delegato]
nato/a a [________] il [//____] – C.F. [________________]
residente in [____________________________________________]
(di seguito “Procuratore”)
affinché, in nome e per conto del/dei sottoscritto/i e limitamente alla quota di proprietà del Delegante sopra indicata, possa compiere i seguenti atti finalizzati alla vendita dell’immobile descritto.
1) Poteri conferiti
Il Procuratore è autorizzato a:
2) Limiti (paletti) essenziali
Il Procuratore dovrà rispettare i seguenti limiti:
3) Caparra e pagamenti (scegliere una delle due opzioni)
Opzione A — con incasso (da tenere solo se si vuole davvero):
Il Procuratore è espressamente autorizzato a ricevere caparra/acconti/saldo prezzo e a rilasciare quietanza nei limiti indicati nell’atto, con pagamento mediante: [bonifico/assegni circolari].
IBAN per accredito: [____________________________] intestato a [________________].
Opzione B — senza incasso (più prudente):
Il Procuratore NON è autorizzato a incassare somme (caparre, acconti, saldo prezzo) né a rilasciare quietanze.
Ogni pagamento dovrà essere intestato/disposto direttamente a favore del Delegante [Nome Cognome] (e degli altri comproprietari per le rispettive quote), con modalità: [bonifico su IBAN / assegni circolari intestati a…].
4) Durata e revoca
La presente procura è speciale, conferita per la sola vendita dell’immobile sopra indicato.
È valida fino al [//____] e comunque cessa con la stipula del rogito.
È revocabile in ogni momento con comunicazione al Procuratore e, se del caso, al Notaio incaricato.
Luogo e data: [____________], [//]
Firma del Delegante: _______________________________
Autentica notarile / Ufficiale rogante (da compilare)
Per la redazione di una delega per la vendita di un immobile cointestato occorrono i seguenti documenti:
Se il delegato è un cittadino extracomunitario, è necessario fornire anche una copia del permesso di soggiorno.
Nella compravendita immobiliare può capitare di dover ricorrere alla delega a vendere quando una delle parti sia impossibilitata a partecipare al rogito notarile perché vive all’estero.
Ebbene, se un cittadino italiano che vive all’estero desidera conferire poteri a terzi per la vendita di un immobile di cui è comproprietario in Italia, dovrà recarsi presso il consolato italiano nel Paese in cui vive e richiedere che i funzionari dell’ufficio notarile del consolato redigano la delega speciale in lingua italiana.
In questo caso occorrono i seguenti documenti:
In genere è previsto il pagamento di alcuni diritti per il consolato.
In alternativa, il comproprietario si può anche rivolgere a un notaio nel Paese in cui vive. In questo caso, però, la questione si complica, perché il documento prodotto dovrebbe poi essere tradotto in lingua italiana e nuovamente autenticato da un pubblico ufficiale in Italia.
Il mandato a vendere un immobile è un contratto e, in quanto tale, ha struttura bilaterale. La delega, a differenza del mandato, non è un contratto ma, come accennato, un negozio unilaterale. La delega non richiede necessariamente l’esplicita accettazione da parte del delegato. Il mandato, invece, richiede la sottoscrizione di tutte le parti coinvolte.
Con il mandato, disciplinato dall’articolo 1703 del codice civile e successivi, una parte si obbliga a compiere un atto per conto di un’altra. La delega autorizza al compimento di atti, mentre il mandato obbliga al compimento degli stessi.
Il delegato ha il potere autorizzativo di compiere un atto per conto di un altro soggetto, mentre il mandatario è obbligato al compimento dello stesso.
Il principale vantaggio della redazione di una delega a vendere un immobile cointestato è l’effettiva possibilità di completare l'iter di compravendita anche qualora non tutti i comproprietari potessero essere presenti alla stipula dell’atto di fronte al notaio.
Il delegato ha una certa discrezionalità. Può intervenire nelle trattative e definire condizioni e prezzo nei limiti indicati nella procura (ad esempio prezzo minimo, criteri di determinazione del prezzo, modalità di incasso, gestione caparre e saldo).
Il notaio autentica la delega in sede di rogito il giorno stesso, impedendo che la stessa possa essere riutilizzata. La delega a vendere:
Nella prassi notarile, la procura speciale viene gestita in modo da evitarne riutilizzi: l’originale è trattenuto/annotato dal notaio e, di regola, non si utilizza liberamente una ‘copia’ come se fosse l’originale.
La redazione di una delega a vendere un immobile cointestato in genere non comporta particolari rischi, proprio per via della sua breve durata. Questo tipo di delega, come abbiamo visto, si conferisce per un singolo atto e termina una volta che lo stesso si compie. Proprio per questo, il notaio ne ritira la copia originale il giorno stesso della stipula dell’atto, evitando che possa essere riutilizzata.
Trattandosi di un documento scritto, i limiti del potere che il delegante conferisce al delegato sono ben definiti. Qualora il procuratore ecceda i limiti della procura, opera come falsus procurator e gli atti compiuti sono inefficaci nei confronti del rappresentato, salvo ratifica da parte di quest’ultimo.
Facciamo un esempio. Ipotizziamo di conferire a un parente il potere di vendere a nostro nome un bene immobile di cui siamo proprietari a mezzo di delega. Se il delegato, supponiamo, prende accordi con una ditta appaltatrice per il restauro dell’immobile prima della vendita, l’azione compiuta in difetto dei poteri di rappresentanza risulterebbe non valida.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una delega per la vendita di un immobile cointestato.
Nel linguaggio comune si parla spesso di “delega”, ma dal punto di vista giuridico, quando si attribuisce a qualcuno il potere di agire in nome e per conto di un altro soggetto si entra nell’ambito della procura/rappresentanza. In pratica, le tipologie più ricorrenti sono:
Per la compravendita immobiliare, la forma è decisiva: la procura/delega deve essere rilasciata con le forme prescritte per l’atto che il rappresentante deve concludere (quindi, in concreto, atto pubblico o scrittura privata autenticata).
(Nota: nella prassi notarile la procura sarà ricevuta come atto pubblico o autenticata dal notaio, e può essere adattata dal professionista alle esigenze del caso.)
La differenza principale è questa: la procura è lo strumento “tecnico” con cui si conferisce un potere di rappresentanza spendibile verso i terzi; la “delega”, invece, è spesso usata come termine generico e può indicare anche autorizzazioni più semplici che non bastano per compiere atti che richiedono forme rigorose.
Nel caso della vendita di un immobile (e quindi anche di un immobile cointestato), ciò che normalmente serve è una procura speciale a vendere: un atto scritto e autenticato che consente al delegato/procuratore di firmare (preliminare e/o rogito), trattare e svolgere le attività previste, entro i limiti fissati dal delegante (ad esempio prezzo minimo, modalità di incasso, gestione caparra, ecc.).
In altre parole: quando l’operazione arriva dal notaio per vendere casa, “delega a vendere” e “procura speciale a vendere” vengono spesso usate come sinonimi, ma la forma corretta e completa, nella prassi, è la procura speciale notarile.
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Scopri le migliori agenzie nella tua zonaCon la procura/delega a vendere si può anche autorizzare il procuratore a incassare il prezzo, ma deve risultare espressamente dall’atto. Se la procura include l’incasso, l’acquirente può intestare assegno/bonifico al procuratore; se non lo include, il pagamento deve essere intestato al/i proprietario/i.
I costi possono variare sensibilmente in base a città, studio notarile e complessità dell’atto. Indicativamente, per una procura speciale semplice si può partire da circa 100–150 €, ma l’importo può essere più alto in base al caso concreto e alle spese accessorie.
Di norma no: per richiedere una visura catastale non è necessaria alcuna delega, perché i dati del Catasto sono consultabili anche da terzi. Diverso è il caso della planimetria catastale, per la quale può essere richiesta una delega del titolare del diritto.
In genere una procura speciale notarile a vendere costa spesso nell’ordine di 100–150 euro, ma l’importo può variare in base a città, onorario del notaio, complessità dell’atto e costi accessori (ad esempio marche da bollo). Se la procura viene fatta all’estero in consolato, possono aggiungersi i diritti consolari previsti dalla tabella vigente.
