Per ricercare un immobile all’interno degli archivi nazionali occorre indicare i suoi identificativi catastali, tra cui la cosiddetta particella catastale. Vediamo di cosa si tratta e come individuarla all’interno della visura catastale.
La particella catastale, detta anche mappale, fa parte degli identificativi catastali che identificano gli immobili censiti al catasto. A ogni singola porzione di terreno o fabbricato viene attribuito un numero di particella. Per particella catastale si intende, quindi, una porzione fisicamente continua di terreno o fabbricato, che appartiene a un medesimo proprietario e presenta la stessa qualità, classe e destinazione.
La particella catastale rappresenta, all’interno del foglio di mappa, una porzione di terreno o fabbricato e l’eventuale area di pertinenza. Per foglio si intende, come vedremo nei prossimi paragrafi, una porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche.
La particella catastale è il fondamento del catasto moderno, definito particellare proprio per la suddivisione del territorio in particelle, ciascuna delle quali ha un proprio numero identificativo o, in rare eccezioni, una lettera. Il numero di particella catastale viene riportato nelle planimetrie e visure catastali, negli estratti di mappa e negli atti notarili.
Nei fogli di mappa catastali, le numerazioni delle particelle vanno da uno all'infinito, avanzando da sinistra a destra e dall'alto verso il basso. Si tratta di un dato obbligatorio, che va sempre inserito.
La particella catastale ha la funzione di identificare una porzione di fabbricato o di terreno, consentendo di avere informazioni dettagliate sugli stessi. Ogni particella catastale è un'area del terreno identificata in modo univoco all'interno del sistema catastale.
In un rogito notarile che abbia a oggetto un fabbricato o un terreno, la particella catastale deve essere inserita unitamente agli altri dati catastali. Il bene immobile in questione deve essere descritto con i dati catastali presenti nella visura, determinanti ai fini dell’individuazione dello stesso.
In caso di vendita, donazione o divisione ereditaria, per individuare un immobile non è sufficiente una descrizione sommaria ma è necessario indicare i dati catastali che serviranno anche per la trascrizione dell’atto che determina il trasferimento del diritto di proprietà.
Le particelle catastali sono fondamentali per l'amministrazione e la gestione del territorio, nonché per l'assegnazione delle tasse e la gestione dei diritti di proprietà.
A illustrare il concetto di particella catastale è l’articolo 13 del decreto numero 28 del 2 gennaio 1998, che la definisce, testualmente:
“una porzione di terreno, sito nello stesso comune e foglio di mappa, caratterizzata da continuità fisica e isopotenzialità produttiva, nonché da omogeneità dei diritti reali sullo stesso insistenti”.
Tale livello di dettaglio è in uso a partire dall'epoca napoleonica. L’unificazione d'Italia rese necessario unificare diversi tipi di catasto. C’erano, per esempio, il catasto austriaco e il catasto borbonico, per citarne alcuni, a seconda della dominazione che aveva avuto il territorio. Per unificare il catasto fu emanato il regio decreto numero 1572 dell’8 ottobre 1931 che, all'articolo 2, offre la seguente definizione di particella catastale:
“una porzione continua di terreno o fabbricato, che siano situati in un medesimo comune, appartengano allo stesso possessore e siano della medesima qualità o classe o abbiano la stessa destinazione”.
Per verificare la particella catastale di un immobile occorre consultare la visura catastale, un documento che indica gli elementi descrittivi dello stesso. Mediante la visura catastale è, quindi, possibile verificare in che modo sia registrato un immobile al catasto e analizzare le sue caratteristiche.
La particella catastale è identificata da un numero o più raramente una lettera, riportati nella sezione dati identificativi della visura catastale. In una visura catastale su nominativo sono riportate nelle apposite sezioni tutte le particelle intestate al soggetto in questione, mentre in una visura catastale su immobile il riferimento sarà per una sola particella. A partire dal nominativo dell’intestatario dell’immobile di cui intendi scoprire la particella, puoi ottenere un documento contenente i dati e le superfici catastali dello stesso. La visura fornisce importanti informazioni in materia fiscale attraverso la rendita catastale e la categoria o destinazione d’uso dell’immobile.
La particella è identificabile sulla mappa catastale, un elaborato grafico in scala con vista di tipo satellitare che mostra i terreni o fabbricati censiti al catasto e permette di individuare numericamente le particelle e valutarne l’estensione e i confini.
L’Agenzia del Territorio offre servizi online che consentono di visualizzare le particelle sulla mappa catastale inserendo l'indirizzo o le coordinate di una specifica area. Qualora incontrassi difficoltà a reperire le informazioni di cui necessiti, puoi rivolgerti a un professionista del settore, come un agente immobiliare, un geometra o un tecnico catastale, che abbia accesso ai dati del catasto.
Per distinguere in modo univoco gli immobili censiti al catasto, oltre al numero di particella catastale ci sono altri dati a cui fare riferimento, detti identificativi catastali o estremi catastali, che illustriamo di seguito.
Per individuare il comune catastale in genere è sufficiente fare riferimento alla denominazione del comune amministrativo. Solitamente al confine territoriale individuato catastalmente coincide il confine amministrativo comunale. Ogni comune ha un codice identificativo di 4 caratteri.
La sezione amministrativa è una suddivisione del territorio comunale, valida per il catasto fabbricati. Viene identificata da una lettera e da una denominazione.
La sezione censuaria è una suddivisione territoriale del comune catastale, valida solo per il catasto terreni. Analogamente alla sezione amministrativa, viene identificata da una lettera e da una denominazione.
La sezione urbana è un’ulteriore suddivisione del territorio comunale, valida solo per il catasto fabbricati.
Il foglio riproduce l'unità territoriale in cui è suddiviso catastalmente ogni comune. Si tratta, in sostanza, della rappresentazione grafica di un'area della superficie di circa un chilometro quadrato. Il foglio catastale è indicato con un numero e, in alcuni comuni, i fogli sono suddivisi in sezioni. Ogni foglio è ripartito in particelle catastali. È possibile consultare i fogli in forma cartacea presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente per il comune in questione.
Il denominatore è un elemento presente solo per immobili relativi al catasto fondiario.
Il subalterno, valido per il catasto fabbricati, identifica la singola unità immobiliare esistente in una particella che ne contiene più di una.
Agli estremi catastali si fa riferimento in vari documenti, tra cui, come accennato, le visure catastali, le planimetrie, gli estratti di mappa, gli atti notarili e le dichiarazioni di successione.
Qui di seguito, un esempio dei dati indicati per ogni particella:
Questo è un esempio e i dettagli specifici possono variare a seconda del sistema catastale. Tuttavia, può essere utile per avere un'idea generale dei dati indicati per ogni particella.
La particella catastale può essere identificata mediante il numero di foglio di mappa, il nome del comune o il numero del subalterno qualora si trattasse di un fabbricato.
Chiunque sul sito dell’Agenzia delle Entrate tramite SPID può richiedere i documenti catastali e di conservatoria, compresa la particella catastale a cui appartiene un immobile.
Per conoscere il foglio e la particella catastale di un immobile dovresti, innanzitutto, consultare planimetrie, atti di acquisto o documenti catastali precedentemente ottenuti, che potrebbero già contenere le informazioni necessarie. Il numero del foglio catastale è riportato nelle planimetrie, nelle visure catastali e negli estratti di mappa. Altrimenti, puoi rivolgerti all'ufficio dell'Agenzia del Territorio o dell'Agenzia delle Entrate del comune in questione o accedere ai servizi telematici che consentono di ottenere informazioni catastali.
