Valutazione di un terreno online: come calcolare il valore di un terreno

Vuoi vendere o acquistare un terreno e necessiti di una valutazione accurata del suo valore immobiliare? Per effettuare il calcolo e ottenere la valutazione di un terreno bisogna essere a conoscenza dei vari parametri utili per la stima del suo valore immobiliare e di tutte le specifiche che devono essere considerate per ottenere il valore finale.

Tipologie di terreni

Individuare e definire le varie tipologie di terreno può essere utile per il calcolo del valore immobiliare. Le elenchiamo di seguito.

1. Terreno agricolo, uno spazio riservato alle attività agro-silvo-pastorali indicate nell'articolo 2135 del codice civile, il cui valore può variare a seconda del tipo di coltura che si produce al suo interno.
2. Terreno edificabile, una zona nella quale, rispettando le norme edilizie in vigore, è possibile erigere fabbricati con diverse destinazioni d’uso, quali residenziale, industriale o di interesse comune.
3. Terreno non edificabile, un terreno che non dispone delle autorizzazioni necessarie per avere il permesso di costruire. La mancata edificabilità può dipendere da uno di questi fattori:

• il terreno è sotto protezione poiché custodisce un edificio storico o un monumento da preservare; 
• il terreno sorge in una zona a rischio per cause naturali, come terremoti o alluvioni;
• il terreno è considerato insalubre o inquinato;
• il terreno non può essere utilizzato per costruire a causa dei piani regolatori stabiliti dall’autorità;
• il terreno rischierebbe di franare o sprofondare sotto il peso di un edificio.

4. Terreno industriale, un terreno inserito in un piano regolatore con una destinazione d’uso produttivo che può prevedere anche una percentuale destinata a un’area commerciale.
5. Terreno boschivo, un'area coperta da boscaglia o altra vegetazione, nella maggior parte dei casi non edificabile, come previsto dal regio decreto legge numero 3267 del 30 dicembre 1923.

Ci sono poi i cosiddetti terreni attrezzati, collegati a servizi di gas, elettricità o fognatura, raggiungibili con una strada. Se non presentano queste caratteristiche vengono definiti terreni non attrezzati.

Fattori da considerare per la valutazione di un terreno

Sono numerosi i fattori che determinano il prezzo di un immobile come un terreno. Li possiamo raggruppare nelle seguenti categorie:

• accessibilità e uso del suolo;
• attributi fisici;
• posizione;
• prezzo in zone circostanti e vicine;
• valore di mercato e prezzo della proprietà.

Descriviamo ora approfonditamente i vari fattori che incidono direttamente o indirettamente sul valore dei terreni. 

1. Attributi fisici: questi includono la qualità della posizione, la topografia, il clima, la disponibilità di acqua, le linee fognarie e via discorrendo. La topografia ha un effetto diretto sul costo di costruzione e, quindi, sul costo complessivo di sviluppo. Gli impianti così sviluppati su terreni irregolari avranno un costo più elevato rispetto alla pianura pianeggiante. Questo è il motivo per cui il costo di costruzione è più alto nelle zone collinari e montane e il prezzo dei terreni è basso, come indicato nella legge numero 232 dell’11 dicembre 2016. 

2. Accessibilità alle attività economiche: più facilmente è accessibile l'attività economica, maggiore è il valore della terra. Per esempio, la maggior parte delle città metropolitane presenta costi di acquisto di terreni molto alti nelle zone centrali. Ciò è dovuto alla vicinanza con attività economiche e professionali. Questo fattore influenza il valore del terreno e ha portato allo sviluppo di vari modelli di prezzo dei terreni nell'economia urbana. 

3. Servizi a disposizione della comunità in cui si trova il terreno: il costo del terreno è influenzato anche dalla disponibilità di strutture come aree commerciali, strutture mediche, scuole, aree verdi, campi da gioco e altre strutture utili alla collettività. Inoltre, la breve distanza in cui si trovano i servizi di pubblica utilità produce effetti vantaggiosi in termini monetari per chi vi risiede. A seconda delle esigenze dell'acquirente, può decidere di abitare in una zona residenziale o in prossimità di un'area commerciale. Tale posizione ha un impatto diretto sul pendolarismo quotidiano e sui costi di trasporto.

4. Uso del suolo presente e futuro: il valore del terreno è determinato anche dall'uso a cui è destinato. Per esempio, confrontiamo i valori di due terreni con lo stesso prezzo e la stessa posizione ma con un uso diverso, uno commerciale e uno residenziale. In tal caso il terreno con l'uso del suolo che ha un tasso di rendimento maggiore in un periodo di tempo è valutato di più. Le persone sono disposte a pagare un importo maggiore per lo sviluppo di terreni commerciali e a uso misto, in alcuni casi l'uso industriale o istituzionale dei terreni potrebbe attrarre prezzi ancora più elevati. I terreni agricoli hanno il prezzo più basso poiché ci sono una serie di restrizioni sulle attività consentite. Il valore futuro dipende anche dall'imminente sviluppo di greenfield o dallo sviluppo di brownfield.

5. Domanda e offerta: con i cambiamenti demografici nelle città nel tempo, aumenta il fabbisogno di terra con lo stesso fattore. Con l'aumento della popolazione si assiste a un aumento delle attività economiche e di altro genere. Ciò aumenta direttamente la domanda. Per ogni sito, ci sono specifici punti di transizione nell'uso, correlati alle infrastrutture e ai servizi, in cui è probabile che si verifichi un aumento del valore della proprietà.

6. Ubicazione, collegamenti e servizi di trasporto pubblico: gli immobili situati nelle aree a elevato livello di infrastrutture o adiacenti ad aree di attività economiche intensive come mercati o industrie hanno valori più elevati. Anche i collegamenti di trasporto sono importanti. La vicinanza ai trasporti pubblici come autobus o stazioni della metropolitana rappresenta un ulteriore vantaggio per il residente e quindi si somma al costo del terreno.

7. Registri di proprietà, storico dei proprietari: gli acquirenti devono essere consapevoli dell'effettiva proprietà di un terreno. Diventa così necessario avere registrazioni verificabili dell'acquisto passato e degli acquirenti di un terreno. Ciò è di particolare importanza se in futuro sorgono controversie e l'attuale proprietario terriero è tenuto a provare la proprietà del terreno. 

8. Controlli sullo sviluppo e norme edilizie: dal momento che stiamo discutendo del prezzo dei terreni, diventa importante tenere conto delle varie restrizioni e normative in vigore relative alla costruzione. Un terreno una volta acquistato verrà utilizzato in un modo o nell'altro e quindi deve essere sviluppato. La costruzione che avrà luogo è regolata dalle varie leggi, come l'uso del suolo, l'imposta fondiaria, l'uso a livello dei locali e la razione di superficie. Quindi tali regole e regolamenti sono fattori importanti nel prezzo della terra.

Come si calcola il valore di un terreno? 

Per calcolare il valore di un terreno avremo bisogno di alcuni dati, ma innanzitutto bisogna essere a conoscenza del tipo di terreno che si sta considerando.

La formula che useremo sarà la seguente: 

VL (Valore lotto) = IF x SL x VEm² x Incidenza in percentuale del prezzo del fabbricato sul terreno 

Ecco una breve spiegazione dei termini nella formula:

• VL: valore lotto, il valore del terreno che si sta cercando di calcolare.
• IF: indice fondiario, la quantità di metri cubi che possono essere costruiti su una data superficie di terreno. Questo indice è in genere regolamentato e fornito dalle autorità locali o comunali.
• VEm²: valore di mercato al metro quadro, il valore di mercato stimato per ogni metro quadro di terreno nella zona.
• Incidenza in percentuale del prezzo del fabbricato sul terreno: la percentuale del valore complessivo del fabbricato o delle costruzioni rispetto al terreno stesso.
• SL: superficie del lotto, l'area totale del terreno in metri quadrati.

Valore terreno agricolo al metro quadro 

Il prezzo di un terreno agricolo in Italia è mediamente tra 30.000 e 45.000 euro per ettaro ma può salire e scendere in base alle condizioni dello stesso. Dividendo quindi questo prezzo per 1000 riusciamo a stabilire il valore al metro quadro.

Come si fa a calcolare il valore di un terreno edificabile? Esempio di calcolo

Proviamo a effettuare la valutazione di un terreno edificabile avendo questi dati a disposizione:

• Indice urbanistico: 0,4
• Superficie del lotto: 500
• Valore stimato dell’edificato al metro quadro: 1930 euro 
• Incidenza fabbricato terreno: 25 %

VE: 0,4 x 500 x 1930 x 0,25 = 96.500 euro

Dividendo il valore totale per i metri quadri del terreno otterremo il prezzo di un metro quadro. 

96.500 : 500 = 193 euro / m²

Prezzo al metro quadro di un terreno non edificabile 

Il prezzo di un terreno non edificabile è costituito in base alla domanda e l'offerta facendo una stima tra le varie proprietà in vendita. Nel tempo è possibile che il comune dia il permesso per costruire o destinato all’agricoltura con un valore decisamente più basso.

Fonti 

• Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it 
• Normattiva: https://www.normattiva.it