Per valutare un terreno agricolo puoi usare tre metodi principali:
Consiglio: due terreni simili possono avere valori molto diversi. Se un terreno ha irrigazione, strada asfaltata e accesso facile ai mezzi, può valere fino al 40–50% in più di uno con caratteristiche simili ma senza queste dotazioni.
La valutazione di un terreno agricolo avviene in modo differente rispetto ad altre tipologie di immobili. In questo articolo imparerai a valutare un terreno agricolo partendo dal reddito dominicale o facendo riferimento al Valore Agricolo Medio.
Per calcolare il valore di un terreno agricolo ai fini fiscali, si fa generalmente riferimento al valore catastale. Puoi ottenere tale valore seguendo questi tre passaggi:
In breve: per calcolare il valore di un terreno agricolo, prendi il reddito dominicale dalla visura catastale, rivalutalo del 25% e moltiplicalo per 110 o 130. In alternativa, consulta il Valore Agricolo Medio (VAM) o richiedi una stima basata su mercato, accessibilità e coltivazioni.
Dati di partenza:
1. Individuazione del reddito dominicale:
dalla visura catastale scopriamo che è pari a 800€
2. Rivalutazione del reddito dominicale:
€800 × 1,25 = €1.000
3. Applicazione del coefficiente (coltivatore diretto):
€1.000 × 110 = €110.000
Valore catastale: €110.000
(Se il terreno non fosse stato condotto da un coltivatore diretto, si sarebbe dovuto applicare il coefficiente 130, e quindi il valore catastale sarebbe stato pari a €1.000 × 130 = €130.000).
Per una stima professionale puoi rivolgerti ad un'agenzia immobiliare esperto della tua zona.
Il valore agricolo medio (VAM) è un parametro stabilito annualmente dalla Pubblica Amministrazione che rappresenta il valore medio di mercato dei terreni agricoli in una determinata zona e per una determinata qualità colturale (seminativo, vigneto, uliveto, pascolo, ecc.).
Il VAM viene utilizzato principalmente in ambito fiscale e amministrativo, per esempio:
Il VAM viene determinato annualmente con decreto del Ministero dell’Agricoltura (MASAF), in collaborazione con le commissioni provinciali. È pubblicato nella Gazzetta Ufficiale e varia per provincia, zona agraria e coltura.
Esso è diverso dal valore catastale in quanto:
Sul sito dell'Agenzia delle Entrate è presente una pagina dedicata che consente di consultare il valore agricolo medio specifico di ciascuna regione italiana.
Il valore catastale è utile per fini fiscali, ma non rappresenta in modo affidabile il reale valore di mercato, che può essere molto più alto. Tuttavia, per ottenere una valutazione del terreno agricolo più accurata occorre considerare ulteriori fattori, quali:
Il prezzo al metro quadro di un terreno agricolo cambia a seconda della coltura, della zona e delle caratteristiche del fondo. Colture intensive o specializzate (come i vigneti DOCG) hanno valori al metro quadro più alti rispetto a terreni destinati a pascolo o seminativi semplici. Nella tabella qui sotto vediamo i prezzi al metro quadro per varie tipologie di colture o utilizzo.
| Coltura / Utilizzo | Prezzo medio €/m² | Note |
|---|---|---|
| Bosco ceduo | 0,20 – 0,70 | Valori molto bassi, uso forestale |
| Pascolo | 0,50 – 1,50 | Prezzo basso, usato per allevamento |
| Seminativo semplice | 1 – 3 | Colture cerealicole in asciutta |
| Seminativo irriguo | 2 – 5 | Maggior valore per presenza irrigazione |
| Oliveto tradizionale | 3 – 6 | Varia molto in base alla qualità dell’olio |
| Frutteto | 5 – 10 | Aumenta se intensivo o irrigato |
| Vigneto DOC | 8 – 12 | Zone vinicole regolamentate |
| Vigneto DOCG | 10 – 20+ | Alto valore commerciale e produttivo |
| Orto irriguo | 8 – 15 | Alta intensità colturale |
Il valore per ettaro fornisce una visione complessiva utile soprattutto per la compravendita. Dipende dalla resa, dalla zona e dal tipo di coltivazione. Nela seguente tabella vediamo una media dei prezzi per ettaro di un terreno agricolo, in base alla tipologia.
| Tipologia di terreno | Valore medio €/ha | Zona tipica |
|---|---|---|
| Bosco ceduo | 2.000 – 7.000 | Zone montane o collinari |
| Pascolo | 5.000 – 15.000 | Collina, aree marginali |
| Seminativo asciutto | 10.000 – 30.000 | Pianura interna |
| Seminativo irriguo | 20.000 – 50.000 | Pianura padana, Toscana, Veneto |
| Oliveto tradizionale | 20.000 – 60.000 | Centro e Sud Italia |
| Frutteto | 30.000 – 80.000 | Emilia-Romagna, Trentino, Puglia |
| Vigneto comune | 40.000 – 100.000 | Nord-Est, Langhe, Chianti |
| Vigneto DOC | 80.000 – 150.000 | Conegliano, Valdobbiadene, Montalcino |
| Vigneto DOCG | 100.000 – 500.000+ | Barolo, Brunello, Franciacorta |
La differenza di valore tra un terreno edificabile e uno non edificabile (agricolo) può essere enorme, spesso decuplicata o anche centuplicata, a seconda della posizione, dei servizi disponibili e del mercato locale.
| Tipo di terreno | Valore indicativo (€/m²) |
|---|---|
| Terreno agricolo | 1 – 10 €/m² |
| Terreno edificabile | 100 – 1.000+ €/m² (anche 2.000€/m² in zone pregiate) |
Il bosco ceduo è una tipologia di bosco gestito tramite tagli periodici (ceduazione) che stimolano la ricrescita da ceppaie. Viene usato per legna da ardere o cippato, e ha un uso prevalentemente forestale, non agricolo in senso stretto.
Ecco le differenze principali tra le due tipologie di terreno:
| Caratteristica | Bosco ceduo | Terreno agricolo coltivato |
|---|---|---|
| Uso principale | Produzione legnosa | Coltivazioni (cereali, ortaggi, frutteti, ecc.) |
| Manutenzione | Bassa frequenza (tagli ogni 7-20 anni) | Richiede lavorazioni e interventi regolari |
| Reddito generato | Saltuario, legato al taglio | Annuale o stagionale |
| Valore agricolo medio (VAM) | Basso (es. 2.000 – 5.000 €/ha) | Più alto (es. 10.000 – 30.000 €/ha o più) |
| Accessibilità | Spesso in zone collinari o montane | Spesso in pianura, facilmente accessibile |
| Vincoli ambientali | Spesso presenti (vincolo idrogeologico, paesaggistico) | Generalmente meno vincolato |
| Edificabilità | Inedificabile (salvo eccezioni) | Inedificabile, ma più facilmente convertibile in zona edificabile |
| Mercato | Più ristretto | Più liquido e valutato in base alla produttività |
E sul mercato? Quale può essere la differenza di prezzo tra il terreno agricolo e il bosco ceduo?
Un bosco ceduo può valere tra €2.000 e €7.000 per ettaro, a seconda della presenza di un accesso carrabile, della pendenza del tipo di legno e uso finale, della distanza dai centri di raccolta.
Un terreno agricolo produttivo (seminativo irriguo, frutteto, vigneto) può valere da €10.000 a oltre €40.000 per ettaro, in base alla zona e alla resa.
Questo articolo è stato redatto con riferimento diretto alle fonti ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e del Ministero dell’Agricoltura. I valori riportati sono aggiornati al 2025. Per una valutazione professionale, consulta un esperto della tua zona.
Il valore varia da pochi euro al mq (es. pascolo o bosco) fino a centinaia di migliaia di euro per ettaro in caso di vigneti DOCG. Dipende da zona, tipo di coltura, accessibilità e presenza di acqua o fabbricati.
Si parte dal reddito dominicale (visura catastale), lo si rivaluta del 25% e si moltiplica per 110 o 130, a seconda del profilo del proprietario (coltivatore diretto o no).
Il VAM è stabilito ogni anno dal Ministero dell’Agricoltura. Puoi consultarlo sul sito dell’Agenzia delle Entrate o nei bollettini regionali, in base a zona e tipo di coltura.
Puoi usare il nostro calcolatore gratuito oppure contattare un tecnico abilitato (agronomo o geometra) per una perizia professionale. Per la visura catastale, basta accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate con SPID o chiedere a un CAF.
Il prezzo di un terreno edificabile in Italia si aggira intorno ai 603 euro al metro quadro. Il Centro Italia è la zona più cara, dato che si può superare i 670 euro al metro quadro. Al Sud il prezzo è decisamente più conveniente, con 490 euro per metro quadro.
L'indice fondiario è un parametro fornito dalle autorità locali che indica quanti metri cubi possono essere costruiti su una data area di terreno. Questo indice può influenzare significativamente il valore del terreno, in quanto determina il suo potenziale di sviluppo.
Un esperto del settore, un valutatore immobiliare certificati e un agente immobiliare senior, con ampia esperienza nel ruolo, possono fornire valutazioni accurate del valore di un terreno.
Valutare correttamente un terreno richiede esperienza, conoscenza del mercato e strumenti specifici. È possibile ottenere informazioni di base. Per una valutazione completa è richiesto l’intervento di un professionista del settore.
Per ottenere una stima professionale del valore di un terreno, il costo varia dai 300 ai 600 euro, a seconda della complessità della valutazione e delle dimensioni dell'area. Il perito considererà diversi fattori come l'indice di fabbricabilità, il valore di mercato della zona, la superficie totale del terreno e la presenza di corsi d'acqua o collegamenti fognari per fornire una valutazione accurata del valore immobiliare.
Per stimare il valore di un terreno, considera la tipologia (agricolo, edificabile o non edificabile), la posizione, l'accessibilità e l'eventuale presenza di vincoli. Puoi consultare i valori di mercato nella zona, rivolgendoti a un tecnico abilitato, oppure verificare i valori catastali e i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate.
Per una corretta valutazione servono la visura catastale aggiornata, l'estratto di mappa, il certificato di destinazione urbanistica e la planimetria dell'area. Vanno inoltre presentati l'atto di provenienza, eventuali documenti su vincoli o servitù esistenti e, nel caso di terreni agricoli, il certificato del reddito dominicale. La documentazione deve attestare anche la presenza di pozzi, sorgenti o allacciamenti alle reti pubbliche.
La posizione strategica di un terreno ne determina significativamente il valore attraverso molteplici aspetti: la vicinanza a centri urbani e servizi essenziali come scuole e ospedali, l'accessibilità tramite strade e mezzi pubblici, la presenza di infrastrutture commerciali nelle vicinanze. Un terreno situato in zone ben collegate e dotate di servizi può valere fino al doppio rispetto a uno equivalente in aree più isolate.
La presenza di vincoli ambientali riduce notevolmente il valore di un terreno, insieme a problemi di inquinamento del suolo, erosione geologica e instabilità idrogeologica. L'assenza di collegamenti stradali adeguati, la lontananza dalle reti idriche ed elettriche, la mancanza di un piano regolatore definito e la presenza di servitù di passaggio rappresentano ulteriori elementi che abbassano la valutazione immobiliare.
