Valutazione di un terreno online: come calcolare il valore di un terreno

Vuoi vendere o acquistare un terreno e necessiti di una valutazione accurata del suo valore immobiliare?

Pero effettuare il calcolo per ottenere la valutazione di un terreno bisogna essere a conoscenza dei vari parametri utili per il processo di calcolo del suo valore immobiliare, e di tutte le specifiche che devono essere considerate per ottenere il valore finale.

Tipologie di terreni: distinzione utile per il calcolo del valore immobiliare

• Terreno agricolo: Si definisce come terreno agricolo uno spazio riservato alla coltivazione di piante o allevamento degli animali. Il suo valore può variare a seconda del prodotto che contiene al suo interno.
• Terreno edificabile: Si definisce come terreno edificabile una zona nella quale, rispettando tutte le varie norme edilizie in vigore, è possibile costruire un fabbricato.
  Questo può avere diverse funzioni:
  - Funzione residenziale
  - Funzione industriale
  - Funzione ex agricola
  - D’interesse comune
• Terreno non edificabile: Non è edificabile un terreno che non ottiene tutte le autorizzazioni necessarie per avere il permesso di costruire.
  La mancata edificabilità può dipendere da uno di questi fattori:
  - Il terreno è sotto protezione perché considerato naturale, agricolo oppure è presente un edificio storico o un monumento da preservare.
  - Il terreno è in una zona considerata a rischio per fari fattori naturali come terremoto o possibili inondazioni
  - Terreno malsano o inquinato
  - Il terreno non può essere sfruttato per costruire a causa dei piani regolatori stabilite dall’autorità
  - Il terreno rischierebbe di crollare sotto il peso di un edificio
  
• Terreno industriale: Il terreno industriale è un terreno inserito in un piano regolatore con una destinazione d’uso produttivo che può prevedere anche una percentuale destinato ad un area commerciale.
• Terreno boschivo: Per terreno boschivo Si intende un'area di terreno che presenta boscaglia, sterpaglia o altra vegetazione: nella maggior parte dei casi non è edificabile
• Terreno attrezzato / Terreno non attrezzato: È collegato a servizi di gas, elettricità, fognatura, gas e può essere raggiunto da una strada. Se non presenta queste caratteristiche viene definito un terreno non attrezzato.

Fattori da considerare per la valutazione di un terreno

Sebbene ci siano numerose ragioni e fattori che influenzano il prezzo di un immobile come un terreno, questi fattori possono essere raggruppati in poche categorie:

• Accessibilità e uso del suolo
• Attributi fisici
• Posizione
• Prezzo in zona circostante e vicina
• Valore di mercato e prezzo della proprietà

Di seguito sono descritti i vari fattori che incidono direttamente o indirettamente sul valore del terreno:

• Attributi fisici: questi includono la qualità della posizione, la topografia, il clima, la disponibilità di acqua, le linee fognarie, ecc. 
  La topografia ha un effetto diretto sul costo di costruzione e quindi sul costo complessivo di sviluppo. Gli impianti così sviluppati su terreno irregolare avranno un costo molto più elevato rispetto alla pianura pianeggiante. Questo è il motivo per cui il costo di costruzione è molto più alto nelle zone collinari e montuose e il prezzo dei terreni è basso.

• Accessibilità alle attività economiche: più facilmente è accessibile l'attività economica, maggiore è il valore della terra. Ad esempio, la maggior parte delle città metropolitane presenta costi di acquisto di terreni molto alti nelle zone centrali. Ciò è dovuto alla vicinanza con le attività economiche e di lavoro. Questo fattore che influenza il valore del terreno è l'unico fattore più importante che ha portato allo sviluppo di vari modelli di prezzo dei terreni nell'economia urbana. 
  
• Servizi e utenze a disposizione del vicinato in cui si trova il terreno: il costo del terreno è influenzato anche dalla disponibilità di strutture come aree commerciali, strutture mediche, scuole, parchi e campi da gioco e altri bisogni di base degli esseri umani.
  Inoltre, il viaggio ridotto e la distanza di viaggio ridotta avranno direttamente i vantaggi monetari della persona che risiede in un'area con molte strutture simili nelle vicinanze.
  A seconda delle esigenze dell'acquirente, può decidere di abitare in una zona residenziale o in prossimità di un'area commerciale. Tale posizione ha un impatto diretto sul pendolarismo quotidiano e sui costi di trasporto.

• Uso del suolo presente e futuro: Il valore del terreno è determinato anche dall'uso del suolo consentito nei locali del terreno. Ad esempio, se confrontiamo i valori di due terreni con gli stessi prezzi e la stessa posizione ma l'uso del suolo consentito nei terreni è diverso, uno è commerciale e uno è residenziale.
  In tal caso il valore del terreno con l'uso del suolo che ha un tasso di rendimento maggiore in un periodo di tempo sarà valorizzato di più. Le persone sono disposte a pagare un importo maggiore per lo sviluppo di terreni commerciali e ad uso misto, in alcuni casi l'uso industriale o istituzionale dei terreni potrebbe attrarre prezzi ancora più elevati. 
  I terreni agricoli hanno il prezzo più basso poiché ci sono una serie di restrizioni sulle attività consentite. Il valore futuro dipende anche dall'imminente sviluppo di greenfield o dallo sviluppo di brownfield.

• Funzione di domanda e offerta: Con i significativi cambiamenti demografici nelle città nel tempo, aumenta anche il fabbisogno di terra con lo stesso fattore, con l'aumento della popolazione si assiste ad un aumento delle attività economiche e di altro tipo. Ciò aumenta direttamente la domanda delle componenti del terreno. L'anticipazione di alti rendimenti può anche indurre una falsa scarsità di terra; da qui la posizione vantaggiosa degli immobili in qualsiasi momento entro i confini urbani e quindi fa aumentare i valori economici dei terreni. Per ogni sito, ci sono specifici punti di transizione nell'uso, strettamente correlati alle infrastrutture e ai servizi, in cui è probabile che si verifichi un aumento del valore della proprietà.

• Ubicazione e servizi di trasporto pubblico: Gli immobili situati nell'area di elevato livello di infrastrutture infrastrutturali o quelli situati all'interno o adiacenti all'area di attività economiche intensive come mercati o industrie hanno valori più elevati. 
  Anche i collegamenti di trasporto sono cruciali poiché regolano la mobilità e la facilità di movimento da e verso l'area. Gerarchia delle strade chiaramente definita, trasporto pubblico efficiente e mancanza di congestione sono alcuni degli attributi di trasporto desiderati di qualsiasi area. Si osserva inoltre che i valori dei terreni residenziali sono direttamente proporzionali all'ordine gerarchico della strada adiacente. Il facile accesso e la vicinanza ai trasporti pubblici come autobus o metropolitana sono un ulteriore vantaggio per il residente e quindi si sommano al costo del terreno.

• Registri di proprietà, storico dei proprietari: durante l'acquisto di un terreno, gli acquirenti devono essere consapevoli dell'effettiva proprietà di un terreno. Diventa così importante avere registrazioni verificabili dell'acquisto passato e degli acquirenti di un terreno. Ciò è di particolare importanza se in futuro sorgono controversie e l'attuale proprietario terriero è tenuto a provare la proprietà del terreno. 

• Controlli sullo sviluppo e norme edilizie: Dal momento che stiamo discutendo del prezzo dei terreni, diventa importante tenere conto delle varie restrizioni e normative in vigore relative alla costruzione. Un terreno una volta acquistato verrà utilizzato in un modo o nell'altro e quindi deve essere sviluppato. La costruzione che avrà luogo è regolata dalle varie leggi come l'uso del suolo, l'imposta fondiaria, l'uso a livello dei locali, la razione di superficie e altri controlli sullo sviluppo. Quindi tali regole e regolamenti sono fattori importanti nel prezzo della terra.

Come si calcola il valore di un terreno? Esempio di calcolo

Per fare un calcolo valutazione terreno avremo bisogno di alcuni dati, ma innanzitutto bisogna essere a conoscenza del tipo di terreno che si sta considerando.

La formula che useremo sarà la seguente: VL (Valore lotto) = IF (indice fondiario stabilito dal comune che indica quanti metri cubi possono essere costruiti) x SL (superficie del lotto) x VEm²  (valore di mercato al metro quadro x la (incidenza in percentuale prezzo del fabbricato sul terreno) : SL (Superficie del lotto)

Cosa è la stima di un terreno agricolo? Scopriamo l’estimo

L’estimo è la disciplina che studia, quali sono le modalità utili per stimare il valore di un terreno, nel caso di un terreno agricolo si chiama estimo agrario.

Valore terreno agricolo al mq

Il prezzo di un terreno agricolo in Italia è mediamente  tra i 30 mila e i 45 mila euro per ogni ettaro ma può salire e scendere in base alle condizioni dello stesso.

Dividendo quindi questo prezzo per 1000 riusciamo a stabilire il valore per m² che equivale dai 30 ai 45 euro

Come si fa a calcolare il valore di un terreno edificabile? Calcola il valore al mq

Proviamo ad effettuare la valutazione di un terreno edificabile avendo questi dati a disposizione:

Indice urbanistico 0,4
Superficie del lotto 500Valore stimato dell’edificato a metro quadro 1930 euro 
Incidenza fabbricato terreno 25 %

VE: 0,4 x 500 x 1930 x 0,25 = 96500 euro
Dividendo il valore totale per i mq del terreno otterremo il prezzo di un  m²

96500: 500 = 193 euro /  m²

Quanto costa un terreno edificabile al metro quadro: Prezzi terreni in Italia

Il prezzo di un terreno edificabile in Italia si aggira intorno ai 603 euro per metro quadro, con il Centro Italia che è la zona d’Italia più cara dato che si può arrivare oltre i 670 euro, mentre al Sud il prezzo è decisamente più conveniente (490 euro per metro quadrato).

Prezzo terreno non edificabile al metro quadro

Il prezzo di un terreno non edificabile sarà costituito in base alla domanda e l'offerta facendo una stima tra le varie proprietà in vendita. 

Nel tempo è possibile che il comune dia il permesso per costruire (abbiamo visto che ha un valore intorno ai 603 euro in Italia) o destinato all’agricoltura con un valore decisamente più basso (dai 30 ai 45 euro, ma con la possibilità di ricavarne benefici dall’attività svolta).