Per calcolare il valore di un terreno bisogna prima identificarne la tipologia (agricolo, edificabile, non edificabile, industriale, ecc.), raccogliere i dati chiave (indice fondiario, superficie, valore di mercato al mq, incidenza del fabbricato) e applicare la formula di stima. È fondamentale anche confrontare i valori con le quotazioni OMI e con i prezzi medi di zona.
Vuoi vendere o acquistare un terreno e necessiti di una valutazione accurata del suo valore immobiliare? Per effettuare il calcolo e ottenere la valutazione di un terreno bisogna essere a conoscenza dei vari parametri utili per la stima del suo valore immobiliare e di tutte le specifiche che devono essere considerate per ottenere il valore finale.
Individuare e definire le varie tipologie di terreno può essere utile per il calcolo del valore immobiliare. Le elenchiamo di seguito.
Ci sono poi i cosiddetti terreni attrezzati, collegati a servizi di gas, elettricità o fognatura, raggiungibili con una strada. Se non presentano queste caratteristiche vengono definiti terreni non attrezzati.
| Tipologia di terreno | Procedura di stima consigliata | Dati minimi necessari | Fonti utili | Output atteso |
|---|---|---|---|---|
| Edificabile | Applicare la formula VL = IF × SL × VEm² × Incidenza%; confronto con comparabili di mercato | Indice fondiario, superficie del lotto, valore edificato di zona, incidenza fabbricato/terreno | Agenzia Entrate (OMI), Piano Regolatore comunale, comparabili reali | Valore del lotto (€) e prezzo €/m² |
| Agricolo | Conversione €/ha → €/m² e aggiustamento in base a qualità del suolo, irrigazione, titoli/diritti | Prezzo di zona per ettaro, superficie del lotto, qualità agronomica | CREA, ISTAT, consorzi di bonifica, comparabili agricoli | Prezzo €/m² e valore del lotto (€) |
| Non edificabile | Metodo comparabili (€/m²) su terreni simili per posizione e vincoli | Superficie, vincoli urbanistici, accessibilità | Annunci e vendite reali, strumenti urbanistici comunali | Prezzo €/m² e valore del lotto (€) |
| Industriale | Confronto comparabili + verifica indici urbanistici e costi di urbanizzazione | Destinazione produttiva, superficie, urbanizzazioni, accessi logistici | OMI, regolamenti comunali, piani industriali | Prezzo €/m² e valore del lotto (€) |
| Boschivo / forestale | Comparabili + eventuale valore legnoso/servitù; attenzione ai vincoli ambientali | Superficie, vincoli paesaggistici, specie arboree, accesso | Regolamenti forestali, piani paesaggistici, comparabili | Prezzo €/m² e valore del lotto (€) |
| Attrezzato / non attrezzato | Valutazione come la tipologia di base (edificabile/agricolo) con correttivi per presenza di allacci e urbanizzazioni | Presenza di allacci, strada, fognatura, superficie | Comune, gestori servizi, comparabili omogenei | Prezzo €/m² corretto e valore del lotto (€) |
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Nota: stima indicativa. Verifica sempre con quotazioni OMI, regolamenti locali e perizia tecnica.
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I valori agricoli variano per coltura, qualità del suolo, titoli/diritti e localizzazione.
| # | Prezzo totale (€) | Superficie (m²) | €/m² (auto o manuale) | Azioni |
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Controlla gli outlier, la qualità dei dati e la comparabilità (zona, destinazione d’uso, indici, vincoli).
Sono numerosi i fattori che determinano il valore di un terreno. Qui di seguito presentiamo una breve panoramica di ciascuno di essi.
Gli attributi fisici di un terreno includono la qualità della posizione, la topografia, il clima, la disponibilità di acqua, le linee fognarie e via discorrendo. La topografia ha un effetto diretto sul costo di costruzione e, quindi, sul costo complessivo di sviluppo. Gli impianti così sviluppati su terreni irregolari avranno un costo più elevato rispetto alla pianura pianeggiante. Questo è il motivo per cui il costo di costruzione è più alto nelle zone collinari e montane e il prezzo dei terreni è basso, come indicato nella legge numero 232 dell’11 dicembre 2016.
Più facilmente è accessibile l'attività economica, maggiore è il valore della terra. Per esempio, la maggior parte delle città metropolitane presenta costi di acquisto di terreni molto alti nelle zone centrali. Ciò è dovuto alla vicinanza con attività economiche e professionali. Questo fattore influenza il valore del terreno e ha portato allo sviluppo di vari modelli di prezzo dei terreni nell'economia urbana.
Il valore del terreno è determinato anche dall'uso a cui è destinato. Per esempio, confrontiamo i valori di due terreni con lo stesso prezzo e la stessa posizione ma con un uso diverso, uno commerciale e uno residenziale. In tal caso il terreno con l'uso del suolo che ha un tasso di rendimento maggiore in un periodo di tempo è valutato di più. Le persone sono disposte a pagare un importo maggiore per lo sviluppo di terreni commerciali e a uso misto, in alcuni casi l'uso industriale o istituzionale dei terreni potrebbe attrarre prezzi ancora più elevati. I terreni agricoli hanno il prezzo più basso poiché ci sono una serie di restrizioni sulle attività consentite. Il valore futuro dipende anche dall'imminente sviluppo di greenfield o dallo sviluppo di brownfield.
Con i cambiamenti demografici nelle città nel tempo, aumenta il fabbisogno di terra con lo stesso fattore. Con l'aumento della popolazione si assiste a un aumento delle attività economiche e di altro genere. Ciò aumenta direttamente la domanda. Per ogni sito, ci sono specifici punti di transizione nell'uso, correlati alle infrastrutture e ai servizi, in cui è probabile che si verifichi un aumento del valore della proprietà.
Gli immobili situati nelle aree a elevato livello di infrastrutture o adiacenti ad aree di attività economiche intensive come mercati o industrie hanno valori più elevati. Anche i collegamenti di trasporto sono importanti. La vicinanza ai trasporti pubblici come autobus o stazioni della metropolitana rappresenta un ulteriore vantaggio per il residente e quindi si somma al costo del terreno.
Per calcolare il valore di un terreno avremo bisogno di alcuni dati, ma innanzitutto bisogna essere a conoscenza del tipo di terreno che si sta considerando.
La formula che useremo sarà la seguente:
VL (Valore lotto) = IF x SL x VEm² x Incidenza in percentuale del prezzo del fabbricato sul terreno
Ecco una breve spiegazione dei termini nella formula:
Il prezzo di un terreno agricolo in Italia è mediamente tra 30.000 e 45.000 euro per ettaro ma può salire e scendere in base alle condizioni dello stesso. Dividendo quindi questo prezzo per 1000 riusciamo a stabilire il valore al metro quadro.
| Regione/Circoscrizione | Prezzo medio (€ per ettaro) |
|---|---|
| Italia (media nazionale) | circa 22.800 € / ha |
| Nord-Est | fino a 47.000 € / ha |
| Nord-Ovest | circa 37.000 € / ha |
| Centro e Sud | generalmente < 16.000 € / ha |
Proviamo a effettuare la valutazione di un terreno edificabile avendo questi dati a disposizione:
VE: 0,4 x 500 x 1930 x 0,25 = 96.500 euro
Dividendo il valore totale per i metri quadri del terreno otterremo il prezzo di un metro quadro.
96.500 : 500 = 193 euro / m²
Il prezzo di un terreno non edificabile è costituito in base alla domanda e l'offerta facendo una stima tra le varie proprietà in vendita. Nel tempo è possibile che il comune dia il permesso per costruire o destinato all’agricoltura con un valore decisamente più basso.
Il valore catastale di un terreno si ottiene moltiplicando il reddito dominicale rivalutato per i coefficienti stabiliti per legge. In particolare:
Il prezzo medio di un terreno agricolo varia indicativamente tra 2 e 4,5 €/m² (20.000–45.000 €/ha), ma cambia molto in base a regione, coltura, qualità del suolo e accessibilità. Per dati aggiornati è utile consultare i report del CREA e le serie ISTAT.
Un terreno non edificabile si valuta soprattutto con il metodo comparabili, analizzando i prezzi di vendita di terreni simili per superficie, accessibilità e vincoli. In alcuni casi si considera anche il valore d’uso (es. agricolo o ricreativo).
La perizia può essere redatta da un tecnico abilitato come geometra, ingegnere, architetto o perito agrario. La perizia tecnica è spesso richiesta in sede bancaria o fiscale perché ha valore legale.
Il Valore Agricolo Medio (VAM) è il prezzo stabilito annualmente dalle Commissioni provinciali espropri ai sensi dell’art. 16 della legge n. 865/1971. Rappresenta il valore di riferimento dei terreni agricoli per ciascuna coltura e provincia ed è utilizzato in caso di espropri, successioni, divisioni ereditarie o atti notarili. Non coincide sempre con il valore di mercato, ma costituisce una base legale e fiscale.
Il costo di una perizia di stima varia in base alla complessità del terreno e al professionista incaricato (geometra, ingegnere, architetto o perito agrario). In media, una valutazione tecnica può costare tra 300 e 1.000 euro, ma per terreni agricoli semplici la cifra è più contenuta, mentre per terreni edificabili con vincoli urbanistici può salire. In alcuni casi le parcelle sono calcolate in percentuale sul valore stimato.
