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Valutazione Terreno Edificabile: la Stima del Valore Immobiliare

Andrea Lazzo
04.07.2025
6 min
In breve

  • l valore di un terreno edificabile influenza direttamente la redditività e la convenienza di qualsiasi progetto immobiliare.
  • La stima si basa su elementi chiave come la localizzazione, i vincoli urbanistici e il potenziale edificatorio.
  • Una valutazione corretta è essenziale anche per ottenere finanziamenti, trattare il prezzo e pianificare interventi edilizi.

In media, il valore del terreno edificabile rappresenta tra il 20% e il 30% del valore dell'immobile realizzabile. Usa questa percentuale come stima iniziale, poi verifica con dati OMI e parametri comunali. In Italia, il valore di un terreno edificabile può variare da 200 €/mq a oltre 1.000 €/mq. Questa guida ti aiuterà a capire come calcolare il valore esatto del tuo lotto.

Infografica sulla valutazione di un terreno edificabile

Come calcolare il valore di un terreno edificabile

Nella valutazione di un terreno edificabile è importante comprendere che anche se un terreno è considerato edificabile, non tutta la sua superficie è effettivamente utilizzabile. Vale a dire che un terreno di 1.000 mq può essere edificabile solo al 70% o molto meno. Questo è dovuto ai vincoli naturali e alle regole urbanistiche che devono essere rispettate.

Ad esempio, un corso d'acqua che passa sotto il terreno ne limita l'area edificabile, così come la necessità di preservare le aree verdi e la vicinanza alle case vicine per preservare la privacy di tutti.

Per determinare la superficie edificabile, che verrà quindi utilizzata per individuare il valore di un terreno edificabile, i Comuni usano diversi indici o coefficienti:

  • Indice di copertura del suolo: il rapporto tra la superficie lorda del pavimento e la superficie totale del terreno;
  • Indice di occupazione del suolo: il rapporto tra l'area effettivamente edificata e l'area totale del terreno;
  • Coefficiente di edificabilità: il rapporto tra l'area edificata e l'area totale o parte del terreno incluso nella zona edificabile;
  • Coefficiente di fabbricabilità: il rapporto numerico tra la superficie utile lorda del pavimento e la superficie del terreno edificabile.

Puoi trovare queste informazioni dalla tua autorità locale (Ufficio Tecnico-Urbanistico del Comune di riferimento), che ti dirà quale indice o coefficiente usare e qual è l'area edificabile del tuo terreno.

Per una stima immobiliare del valore del terreno edificabile occorre considerare anche il metodo della comparazione, che consiste nel confrontare i prezzi dei terreni edificabili venduti nella stessa area o in aree limitrofe. In questo modo si può comprendere più facilmente quanto una zona sia appetibile sul mercato.

Qui sotto trovi un calcolatore che puoi usare per calcolare all'incirca il valore del tuo terreno. Calcola il valore del tuo terreno edificabile inserendo superficie, indice di edificabilità, valore OMI e incidenza.

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Calcolatore Terreno Edificabile

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)}
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Elementi che determinano il valore di un terreno edificabile

Per stimare il valore reale di un terreno edificabile è necessario considerare diversi fattori, sia intrinseci che estrinseci.

Tra i principali troviamo:

  • Posizione geografica
  • Estensione del lotto
  • Eventuali vincoli imposti da norme paesaggistiche, ambientali o archeologiche
  • Collocazione in aree più o meno prestigiose o strategiche.

Tra i fattori estrinseci, uno dei più rilevanti è senz’altro il cosiddetto indice di edificabilità, che indica quanti metri cubi (o metri quadrati) di costruzione possono essere realizzati per ogni metro quadrato di terreno. In pratica, rappresenta il rapporto tra la volumetria edificabile e la superficie complessiva del lotto.

Come si calcola il valore di un terreno edificabile

Indice di edificabilità: il fattore chiave per la valutazione di un terreno edificabile

Il coefficiente di edificabilità, noto anche come indice di fabbricabilità, rappresenta una misura chiave che determina quanto si possa costruire su un dato terreno. Questo parametro è essenziale per regolare l'intensità di costruzione su un'area e viene stabilito dall'ente municipale attraverso strumenti di pianificazione territoriale, quali il Piano Regolatore Generale e sue eventuali modifiche.

Questo può essere di due tipi: 

  • Indice di edificabilità territoriale: si applica a vaste aree e si occupa dell'organizzazione di spazi più ampi, includendo progetti di interesse pubblico;
  • Indice di edificabilità fondiaria: si concentra sulla costruzione all'interno di specifici lotti privati ed è generalmente il più rilevante per la maggior parte delle persone.

Di solito, conoscendo i metri quadri del terreno e l'indice di edificabilità fornito dal Comune, per determinare il volume edificabile in metri cubi è sufficiente eseguire un calcolo diretto dato dalla formula m³ = n*m². Tuttavia, questa stima può offrire solo una visione approssimativa. Infatti, la determinazione precisa della cubatura edificabile può dipendere da numerosi altri fattori, che includono i parametri aggiuntivi legati alla zonizzazione del territorio stabiliti nel Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

La soluzione ideale quindi sarebbe quella di richiedere una perizia tecnica o valutatori professionisti che tengano conto dei numerosi fattori in causa e della documentazione necessaria per verificare e calcolare determinati dati.

Esempio pratico: come calcolare il valore di un terreno edificabile con i valori immobiliari OMI

Perfetto, ecco un esempio completo e dettagliato di come si calcola il valore di un terreno edificabile utilizzando i dati OMI e gli indici urbanistici. Immaginiamo il caso di un terreno situato a Bologna, in zona semi-centrale.

Esempio pratico di stima

Dati di partenza per l'esempio

ElementoValore
Superficie del terreno800 mq
Zona OMIBologna – Zona B2 semicentrale
Valore OMI edificato2.600 €/mq (valore medio)
Destinazione urbanisticaResidenziale
Indice di edificabilità1,0 mc/mq
Percentuale di incidenza del terreno25%

Come procedere

1. Calcola la superficie edificabile

Con un indice di edificabilità di 1,0 mq/mq, si possono costruire tanti mq lordi (SUL – superficie utile lorda) quanti sono i mq del terreno: 800 mq (terreno) × 1,0 = 800 mq edificabili

2. Calcola il valore dell’immobile finito

Utilizziamo il valore al mq degli immobili edificati in quella zona (dato OMI): 800 mq × 2.600 €/mq = 2.080.000 €
Questo è il valore stimato che avranno gli immobili una volta costruiti.

3. Calcola il valore del terreno

Si applica la percentuale di incidenza del terreno, che in contesti urbani medi si aggira intorno al 25% del valore finale: 2.080.000 € × 25% = 520.000 €

Risultato finale: il valore del terreno, per l'esempio considerato, è di circa 520.000 €

Osservazioni:

  • Se il terreno avesse vincoli (es. paesaggistici o di altezza), la SUL andrebbe ridotta.
  • Se il terreno è in zona di pregio, l’incidenza del terreno può salire fino al 30–35%.
  • In zone rurali o periferiche, può scendere al 15–20%.

Quanto costa un terreno edificabile in Italia?

Il costo di un terreno edificabile varia molto a seconda della zona

RegionePrezzo al m² (€)Note
Lombardia500 - 1.200Valori più alti nella provincia di Milano
Veneto400 - 900Prezzi elevati nelle aree urbane come Padova e Verona
Emilia-Romagna400 - 900Prezzi più alti nelle zone di Bologna e Modena
Piemonte400 - 900Prezzi più alti nelle zone di Torino
Liguria400 - 900Prezzi più alti nelle zone di Genova
Toscana300 - 1.000Valori massimi nella provincia di Firenze
Lazio350 - 900Prezzi più alti nelle zone di Roma
Marche300 - 600Prezzi più alti nelle zone di Ancona
Umbria300 - 600Prezzi più alti nelle zone di Perugia
Campania300 - 600Prezzi più alti nelle zone di Napoli
Puglia300 - 600Prezzi più alti nelle zone di Bari
Sardegna250 - 500Prezzi più alti nelle zone di Cagliari
Calabria250 - 500Prezzi più alti nelle zone di Reggio Calabria
Sicilia250 - 500Prezzi più alti nelle zone di Palermo

Nota: I prezzi possono variare significativamente all'interno della stessa regione, soprattutto tra aree urbane e rurali. Per una valutazione precisa, è consigliabile consultare le quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate.​

Naturalmente, queste cifre possono subire variazioni notevoli in base alla specifica ubicazione del terreno. Ad esempio, terreni in aree rurali isolate possono avere un valore notevolmente inferiore, a volte anche meno di una manciata di euro al metro quadro. Al contrario, i terreni situati vicino ai grandi centri urbani del nord e del centro Italia possono raggiungere valori ben più elevati, persino fino a 1.500 € o 2.000 € al metro quadro.

Come effettuare la valutazione di un terreno edificabile

Fonti

FAQ

Cosa succede se il terreno edificabile è gravato da servitù o diritti di passaggio?

La presenza di servitù di passaggio, servitù di veduta o altri vincoli reali può ridurre significativamente il valore di un terreno edificabile. In questi casi, la superficie effettivamente utilizzabile per la costruzione può diminuire, e potrebbe essere necessario rivalutare il potenziale edificatorio. Una perizia tecnica aggiornata aiuta a determinare l’impatto economico di tali limitazioni.

È possibile trasformare un terreno agricolo in edificabile?

Sì, ma il processo è complesso e regolato a livello comunale. Serve una variante urbanistica al Piano Regolatore Generale (PRG), che può essere richiesta dal proprietario ma deve essere approvata dall'amministrazione. La trasformazione può richiedere anni e non è sempre garantita. È consigliabile consultare un tecnico urbanista per valutare la fattibilità e i tempi.

Come incide il tempo necessario per ottenere i permessi di costruzione sul valore del terreno?

I tempi lunghi per ottenere i permessi edilizi possono incidere negativamente sulla valutazione di mercato del terreno, soprattutto per investitori o imprese. Un terreno con permessi già approvati (o con iter autorizzativi in fase avanzata) ha generalmente un valore superiore rispetto a uno ancora in fase preliminare, poiché riduce i rischi e accelera l'avvio dei lavori.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 lavora nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel settore del real estate in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, estimo e normative vigenti riguardanti le tematiche più richieste da chi desidera vendere e acquistare casa. Il suo obiettivo è di creare un contenuto realmente utile per l'utente, con un linguaggio il più ampiamente comprensibile anche per i temi più tecnici e burocratici.
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