In media, il valore del terreno edificabile rappresenta tra il 20% e il 30% del valore dell'immobile realizzabile. Usa questa percentuale come stima iniziale, poi verifica con dati OMI e parametri comunali. In Italia, il valore di un terreno edificabile può variare da 200 €/mq a oltre 1.000 €/mq. Questa guida ti aiuterà a capire come calcolare il valore esatto del tuo lotto.
Nella valutazione di un terreno edificabile è importante comprendere che anche se un terreno è considerato edificabile, non tutta la sua superficie è effettivamente utilizzabile. Vale a dire che un terreno di 1.000 mq può essere edificabile solo al 70% o molto meno. Questo è dovuto ai vincoli naturali e alle regole urbanistiche che devono essere rispettate.
Ad esempio, un corso d'acqua che passa sotto il terreno ne limita l'area edificabile, così come la necessità di preservare le aree verdi e la vicinanza alle case vicine per preservare la privacy di tutti.
Per determinare la superficie edificabile, che verrà quindi utilizzata per individuare il valore di un terreno edificabile, i Comuni usano diversi indici o coefficienti:
Puoi trovare queste informazioni dalla tua autorità locale (Ufficio Tecnico-Urbanistico del Comune di riferimento), che ti dirà quale indice o coefficiente usare e qual è l'area edificabile del tuo terreno.
Per una stima immobiliare del valore del terreno edificabile occorre considerare anche il metodo della comparazione, che consiste nel confrontare i prezzi dei terreni edificabili venduti nella stessa area o in aree limitrofe. In questo modo si può comprendere più facilmente quanto una zona sia appetibile sul mercato.
Per stimare il valore reale di un terreno edificabile è necessario considerare diversi fattori, sia intrinseci che estrinseci.
Tra i principali troviamo:
Tra i fattori estrinseci, uno dei più rilevanti è senz’altro il cosiddetto indice di edificabilità, che indica quanti metri cubi (o metri quadrati) di costruzione possono essere realizzati per ogni metro quadrato di terreno. In pratica, rappresenta il rapporto tra la volumetria edificabile e la superficie complessiva del lotto.
Il coefficiente di edificabilità, noto anche come indice di fabbricabilità, rappresenta una misura chiave che determina quanto si possa costruire su un dato terreno. Questo parametro è essenziale per regolare l'intensità di costruzione su un'area e viene stabilito dall'ente municipale attraverso strumenti di pianificazione territoriale, quali il Piano Regolatore Generale e sue eventuali modifiche.
Questo può essere di due tipi:
Di solito, conoscendo i metri quadri del terreno e l'indice di edificabilità fornito dal Comune, per determinare il volume edificabile in metri cubi è sufficiente eseguire un calcolo diretto dato dalla formula m³ = n*m². Tuttavia, questa stima può offrire solo una visione approssimativa. Infatti, la determinazione precisa della cubatura edificabile può dipendere da numerosi altri fattori, che includono i parametri aggiuntivi legati alla zonizzazione del territorio stabiliti nel Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
La soluzione ideale quindi sarebbe quella di richiedere una perizia tecnica o valutatori professionisti che tengano conto dei numerosi fattori in causa e della documentazione necessaria per verificare e calcolare determinati dati.
Perfetto, ecco un esempio completo e dettagliato di come si calcola il valore di un terreno edificabile utilizzando i dati OMI e gli indici urbanistici. Immaginiamo il caso di un terreno situato a Bologna, in zona semi-centrale.
| Elemento | Valore |
|---|---|
| Superficie del terreno | 800 mq |
| Zona OMI | Bologna – Zona B2 semicentrale |
| Valore OMI edificato | 2.600 €/mq (valore medio) |
| Destinazione urbanistica | Residenziale |
| Indice di edificabilità | 1,0 mc/mq |
| Percentuale di incidenza del terreno | 25% |
Con un indice di edificabilità di 1,0 mq/mq, si possono costruire tanti mq lordi (SUL – superficie utile lorda) quanti sono i mq del terreno: 800 mq (terreno) × 1,0 = 800 mq edificabili
Utilizziamo il valore al mq degli immobili edificati in quella zona (dato OMI): 800 mq × 2.600 €/mq = 2.080.000 €
Questo è il valore stimato che avranno gli immobili una volta costruiti.
3. Calcola il valore del terreno
Si applica la percentuale di incidenza del terreno, che in contesti urbani medi si aggira intorno al 25% del valore finale: 2.080.000 € × 25% = 520.000 €
Risultato finale: il valore del terreno, per l'esempio considerato, è di circa 520.000 €
Il costo di un terreno edificabile varia molto a seconda della zona.
| Regione | Prezzo al m² (€) | Note |
|---|---|---|
| Lombardia | 500 - 1.200 | Valori più alti nella provincia di Milano |
| Veneto | 400 - 900 | Prezzi elevati nelle aree urbane come Padova e Verona |
| Emilia-Romagna | 400 - 900 | Prezzi più alti nelle zone di Bologna e Modena |
| Piemonte | 400 - 900 | Prezzi più alti nelle zone di Torino |
| Liguria | 400 - 900 | Prezzi più alti nelle zone di Genova |
| Toscana | 300 - 1.000 | Valori massimi nella provincia di Firenze |
| Lazio | 350 - 900 | Prezzi più alti nelle zone di Roma |
| Marche | 300 - 600 | Prezzi più alti nelle zone di Ancona |
| Umbria | 300 - 600 | Prezzi più alti nelle zone di Perugia |
| Campania | 300 - 600 | Prezzi più alti nelle zone di Napoli |
| Puglia | 300 - 600 | Prezzi più alti nelle zone di Bari |
| Sardegna | 250 - 500 | Prezzi più alti nelle zone di Cagliari |
| Calabria | 250 - 500 | Prezzi più alti nelle zone di Reggio Calabria |
| Sicilia | 250 - 500 | Prezzi più alti nelle zone di Palermo |
Nota: I prezzi possono variare significativamente all'interno della stessa regione, soprattutto tra aree urbane e rurali. Per una valutazione precisa, è consigliabile consultare le quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate.
Naturalmente, queste cifre possono subire variazioni notevoli in base alla specifica ubicazione del terreno. Ad esempio, terreni in aree rurali isolate possono avere un valore notevolmente inferiore, a volte anche meno di una manciata di euro al metro quadro. Al contrario, i terreni situati vicino ai grandi centri urbani del nord e del centro Italia possono raggiungere valori ben più elevati, persino fino a 1.500 € o 2.000 € al metro quadro.
La presenza di servitù di passaggio, servitù di veduta o altri vincoli reali può ridurre significativamente il valore di un terreno edificabile. In questi casi, la superficie effettivamente utilizzabile per la costruzione può diminuire, e potrebbe essere necessario rivalutare il potenziale edificatorio. Una perizia tecnica aggiornata aiuta a determinare l’impatto economico di tali limitazioni.
Sì, ma il processo è complesso e regolato a livello comunale. Serve una variante urbanistica al Piano Regolatore Generale (PRG), che può essere richiesta dal proprietario ma deve essere approvata dall'amministrazione. La trasformazione può richiedere anni e non è sempre garantita. È consigliabile consultare un tecnico urbanista per valutare la fattibilità e i tempi.
I tempi lunghi per ottenere i permessi edilizi possono incidere negativamente sulla valutazione di mercato del terreno, soprattutto per investitori o imprese. Un terreno con permessi già approvati (o con iter autorizzativi in fase avanzata) ha generalmente un valore superiore rispetto a uno ancora in fase preliminare, poiché riduce i rischi e accelera l'avvio dei lavori.
