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Valutazione Terreno Edificabile: la Stima del Valore Immobiliare

Salvatore
09.01.2024
6 min

Ogni terreno possiede un valore ma se il terreno è edificabile il valore aumenta di molto. Sei il proprietario di un terreno e vuoi sapere se può essere edificabile e a quanto ammonta il suo valore? In questo articolo ti offriamo dei preziosi suggerimenti per calcolare in autonomia il valore del tuo terreno in base alle sue caratteristiche.

Come effettuare la valutazione di un terreno edificabile

Cosa si intende per terreno edificabile: significato

Un terreno può presentare diverse caratteristiche ed in base a queste possiamo capire se si tratta di un terreno edificabile o meno. 

Per essere edificabile, un terreno deve soddisfare almeno queste tre condizioni: 

  1. Il proprietario deve disporre dell'autorizzazione legale per la costruzione. Ciò significa che il terreno deve essere stato designato come zona con possibilità di densificazione, chiamata anche zona edificabile. Per controllare questa condizione è necessario consultare il Catasto tramite una visura catastale;
  2. Le caratteristiche del suolo e del sottosuolo del terreno devono essere adatte alla costruzione. Questo fattore comprende anche il peso della struttura dell'edificio e il peso aggiunto dai lavori;
  3. Il terreno deve essere accessibile e servito dai servizi essenziali, cioè deve essere collegato alle reti di acqua potabile, gas, elettricità, telefono e scarico collettivo.

Elementi che determinano il valore di un terreno edificabile

Quali sono gli elementi che determinano il valore di un di un immobile come terreno edificabile? 

Per stimare il valore reale di un terreno edificabile dobbiamo prendere in considerazione fattori estrinseci ed intrinseci, come ad esempio la posizione del terreno e la sua estensione, eventuali vincoli dati da norme paesaggistiche o archeologiche, l’eventuale ubicazione in una zona di prestigio ecc. 

Il più importante dei fattori estrinseci da considerare è senz'altro il cosiddetto Indice di Edificabilità, che esprime il rapporto tra i metri cubi o quadrati di costruzione realizzabili per ogni mq di superficie. Quindi, esso rappresenta il rapporto tra la cubatura edificabile di un terreno e la sua superficie totale.

Indice di edificabilità: il fattore chiave per la valutazione di un terreno edificabile

Il coefficiente di edificabilità, noto anche come indice di fabbricabilità, rappresenta una misura chiave che determina quanto si possa costruire su un dato terreno. 

Questo parametro è essenziale per regolare l'intensità di costruzione su un'area e viene stabilito dall'ente municipale attraverso strumenti di pianificazione territoriale, quali il Piano Regolatore Generale e sue eventuali modifiche.

Ci sono principalmente due varietà di questo indice:

  • Indice di edificabilità territoriale: si applica a vaste aree e si occupa dell'organizzazione di spazi più ampi, includendo progetti di interesse pubblico;
  • Indice di edificabilità fondiaria: si concentra sulla costruzione all'interno di specifici lotti privati ed è generalmente il più rilevante per la maggior parte delle persone.

L'indice di edificabilità fondiaria si calcola mediante la formula: 

n * m³/m²

dove:

- n rappresenta il coefficiente di edificabilità stabilito dal Comune;

- m³ indica i metri cubi edificabili;

- m² corrisponde ai metri quadri del terreno.

Di solito, conoscendo i metri quadri del terreno e l'indice di edificabilità fornito dal Comune, per determinare il volume edificabile in metri cubi è sufficiente eseguire un calcolo diretto dato dalla formula m³ = n*m².

Tuttavia, questa stima può offrire solo una visione approssimativa. Infatti, la determinazione precisa della cubatura edificabile può dipendere da numerosi altri fattori, che includono i parametri aggiuntivi legati alla zonizzazione del territorio stabiliti nel Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

La soluzione ideale quindi sarebbe quella di richiedere una perizia tecnica o valutatori professionisti che tengano conto dei numerosi fattori in causa e della documentazione necessaria per verificare e calcolare determinati dati. 

Come calcolare il valore di un terreno edificabile

Nella valutazione di un terreno edificabile è importante comprendere che anche se un terreno è considerato edificabile, non tutta la sua superficie è effettivamente utilizzabile. Vale a dire che un terreno di 1.000 mq può essere edificabile solo al 70% o molto meno. Questo è dovuto ai vincoli naturali e alle regole urbanistiche che devono essere rispettate.

Ad esempio, un corso d'acqua che passa sotto il terreno ne limita l'area edificabile, così come la necessità di preservare le aree verdi e la vicinanza alle case vicine per preservare la privacy di tutti.

Per determinare la superficie edificabile, che verrà quindi utilizzata per individuare il valore di un terreno edificabile, i Comuni usano diversi indici o coefficienti:

  • Indice di copertura del suolo: il rapporto tra la superficie lorda del pavimento e la superficie totale del terreno;
  • Indice di occupazione del suolo: il rapporto tra l'area effettivamente edificata e l'area totale del terreno;
  • Coefficiente di edificabilità: il rapporto tra l'area edificata e l'area totale o parte del terreno incluso nella zona edificabile;
  • Coefficiente di fabbricabilità: il rapporto numerico tra la superficie utile lorda del pavimento e la superficie del terreno edificabile.

Puoi trovare queste informazioni dalla tua autorità locale (Ufficio Tecnico-Urbanistico del Comune di riferimento), che ti dirà quale indice o coefficiente usare e qual è l'area edificabile del tuo terreno.

Per una stima del valore del terreno edificabile occorre considerare anche il metodo della comparazione, che consiste nel confrontare i prezzi dei terreni edificabili venduti nella stessa area o in aree limitrofe. In questo modo si può comprendere più facilmente quanto una zona sia appetibile sul mercato.

Come si calcola il valore di un terreno edificabile

Esempio di calcolo del valore di un terreno edificabile

Tenendo conto di quanto esposto fino ad ora, andiamo a svolgere un esempio di valutazione di un terreno edificabile. 

Ipotizziamo di avere un terreno con le seguenti caratteristiche: 

- Superficie del Lotto (SL):  500 mq

- Indice di fabbricabilità: Ce = 0.5 mq/mq

- Stima del valore al metro quadro dell'immobile finito: Vemq = 2500€/mq

- Incidenza del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato: Ia = 15%

Calcoliamo ora il valore complessivo dell'immobile:

VEtot = 500 x 0.5 x 2500 = 625.000€

Ppotresti calcolarlo più facilmente tramite il nostro strumento di valutazione immobiliare.

Di conseguenza, il valore del terreno edificabile per metro quadro sarà pari a:

VL = (0,15 x 625000) / 500 = 187,50 €/mq

In quest’ultima operazione abbiamo calcolato il 15% del valore complessivo dell’immobile finito e lo abbiamo diviso per il numero di metri quadri che compone il lotto. 

Quanto costa un terreno edificabile in Italia?

Il costo di un terreno edificabile varia molto a seconda della zona. Ad esempio, in provincia di Milano  i prezzi per i terreni edificabili si posizionano generalmente tra 500€ e 1.200€ al metro quadro. In altre regioni come Veneto, Piemonte, Liguria ed Emilia Romagna, la fascia di prezzo oscilla tra i 400€ e i 900€ al mq.

La Toscana è il migliore esempio per far capire quanto può variare il costo di un terreno edificabile. Vicino Firenze costa 1.000€ mentre nelle zone più rurali come Grosseto costa 300€. 

Nel Lazio, la forchetta di prezzo si muove tra i 350€ e i 900€ al mq, mentre in Campania, Marche e Umbria il range varia tra 300€ e 600€.

In Calabria e Sicilia i costi medi scendono notevolmente, con un costo medio di 250€ al metro quadro per i terreni edificabili. La Sardegna presenta valori simili, mentre in Puglia il costo varia tra i 300€ e i 600€ (provincia di Bari).

Naturalmente, queste cifre possono subire variazioni notevoli in base alla specifica ubicazione del terreno. Ad esempio, terreni in aree rurali isolate possono avere un valore notevolmente inferiore, a volte anche meno di una manciata di euro al metro quadro. Al contrario, i terreni situati vicino ai grandi centri urbani del nord e del centro Italia possono raggiungere valori ben più elevati, persino fino a 1.500 € o 2.000 € al metro quadro.

3 Punti Chiave
  • Il valore di un terreno edificabile indica il valore di un terreno che può essere utilizzato per fini edilizi, quindi per la costruzione di immobili.
  • Per calcolare il valore di un terreno edificabile occorre conoscere la superficie del lotto, l’indice di fabbricabilità, la stima del valore al mq dell'immobile finito e l’incidenza del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato.
  • Prima di effettuare la valutazione di un terreno edificabile è necessario essere certi che il terreno sia effettivamente destinato a fini edilizi secondo le normative del comune.

Fonti

FAQ

Quali sono i principali fattori che influenzano il valore di un terreno edificabile?

Il valore di un terreno edificabile è influenzato da diversi fattori, tra cui la sua ubicazione, la dimensione, la topografia, l'accessibilità, i servizi disponibili come acqua, elettricità e fognatura, e le normative urbanistiche vigenti. La prossimità a zone di interesse come centri urbani, aree commerciali o naturali può anche aumentarne il valore. Inoltre, la domanda e l'offerta nella zona specifica giocano un ruolo cruciale nella determinazione del prezzo.

Come l'indice di edificabilità o coefficiente di fabbricabilità influisce sulla valutazione di un terreno?

L'indice di edificabilità, noto anche come coefficiente di fabbricabilità, indica la quantità massima di superficie edificabile consentita su un terreno rispetto alla sua superficie totale. Un indice più elevato significa che è possibile costruire più metri quadrati, rendendo il terreno più prezioso, soprattutto in zone urbane dense. Questo fattore è determinato dalle normative locali e può variare notevolmente da una zona all'altra, influenzando direttamente il potenziale di sviluppo e quindi il valore del terreno.

Qual è il ruolo di una perizia professionale nella valutazione di un terreno edificabile?

Una perizia professionale, o valutazione effettuata da un esperto qualificato, è cruciale per determinare il valore esatto di un terreno edificabile. L'esperto considererà tutti i fattori rilevanti, compresi quelli specifici del mercato locale, per fornire una stima accurata. Questo tipo di valutazione è spesso necessario per transazioni immobiliari, ottenere finanziamenti o per questioni legali. Un valutatore professionista utilizzerà metodi standardizzati e la sua esperienza per considerare tutti gli aspetti del terreno, offrendo così una valutazione affidabile e imparziale.

Salvatore
Salvatore D. scrive articoli sul settore immobiliare da 8 anni. È specializzato in finanza, assicurazioni e mercato immobiliare. Si è laureato all’Università di Catania in Italia, con un doppio Master in Economia e Marketing
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