Valutazione terreno edificabile: la stima del valore immobiliare

Essere proprietari di un terreno è sempre sinonimo di valore, ma se il terreno è edificabile, il valore aumenta di tanto. 

Sei il proprietario di un terreno e vuoi sapere se può essere edificabile e a quanto ammonta il suo valore? Ci sono diversi parametri da tenere in considerazione per stimare precisamente il valore di un terreno, in questo articolo ti daremo dei suggerimenti per calcolare in autonomia il valore del tuo terreno in base alle caratteristiche che presenta, non ti resta che continuare a leggere! 

Cosa si intende per terreno edificabile: significato

Un terreno può presentare diverse caratteristiche ed in base a queste possiamo capire se si tratta di un terreno edificabile o meno. Per essere edificabile, un terreno deve soddisfare diverse condizioni: per prima cosa deve avere l'autorizzazione legale per la costruzione. Ciò significa che il terreno deve essere stato designato come zona con possibilità di densificazione, chiamata anche zona edificabile e per controllare questa condizione è necessario consultare il Catasto. La seconda caratteristica è legata alle caratteristiche del suolo e del sottosuolo del terreno che devono essere adatti alla costruzione, questo riguarda il peso della struttura dell'edificio ma anche il peso legato ai lavori. Infine, il terreno deve essere accessibile e servito, cioè deve essere collegato alle reti essenziali come acqua potabile, gas, elettricità, telefono e scarico collettivo.

Elementi che determinano il valore di un terreno edificabile

Ma quali sono gli elementi che determinano il valore di un di un immobile come terreno edificabile? Per stimare il valore reale di un terreno edificabile dobbiamo prendere in considerazione fattori estrinsechi ed intrinsechi, ad esempio la posizione del terreno e la sua estensione, il suo essere o meno vincolato da norme paesaggistiche o magari archeologiche o essere ubicato in una zona di prestigio. Il più importante dei fattori estrinsechi da considerare e valutare per primo, è senz'altro il cosiddetto Indice di Fabbricabilità, o più comunemente Indice Fondiario, che vuol dire sapere con certezza quanto è possibile costruire su quel determinato lotto di terreno: viene indicato con la sigla Lf ed è espresso in m3/m2, rappresenta infatti il rapporto tra la cubatura edificabile di un terreno e la sua superficie totale.

Come si fa a calcolare il valore di un terreno edificabile?

È importante capire che anche se un terreno è considerato edificabile, non tutta la sua superficie è utilizzabile. Vale a dire che un terreno di 1.000 mq può essere edificabile solo al 70% o molto meno. Questo è dovuto ai vincoli naturali e alle regole urbanistiche che devono essere rispettate, per esempio: un corso d'acqua che passa sotto il terreno limita l'area edificabile, così come la necessità di preservare le aree verdi e la vicinanza alle case vicine, il che significa che le distanze devono essere rispettate per preservare la privacy di tutti.

Per determinare la superficie edificabile, che verrà quindi utilizzata per individuare il valore di un terreno edificabile, i Comuni usano diversi indici o coefficienti:

• Indice di uso del suolo: il rapporto tra la superficie lorda del pavimento e la superficie edificabile del terreno.
• Indice di uso del suolo: il rapporto tra l'area edificata rilevante e l'area terrestre rilevante.
• Coefficiente di uso del suolo: il rapporto tra l'area edificata e l'area di tutto o parte del terreno incluso nella zona edificabile.
• Coefficiente di uso del suolo: il rapporto numerico tra la superficie utile lorda del pavimento e la superficie del terreno edificabile.

Puoi trovare queste informazioni dalla tua autorità locale (Ufficio Tecnico-Urbanistico del Comune di riferimento), che ti dirà quale indice o coefficiente usare e qual è l'area edificabile del tuo terreno.

Bisogna anche considerare per una stima del valore del terreno edificabile il metodo della comparazione, che consiste nel confrontare la nostra area con altre simili, poste in zone limitrofe, e fare riferimento all'andamento del mercato nella zona di interesse, poiché certe zone sono già di norma più appetibili di altre e solo per questo avere stime più alte.

Come si valuta il valore di un terreno in generale?

Per il calcolo del valore di un immobile come un terreno in generale, dobbiamo necessariamente individuare per prima cosa in che categoria cade, fino ad ora abbiamo parlato dei terreni edificabili, ma esistono anche i terreni agricoli. Dal punto di vista prettamente aritmetico, il valore catastale dei terreni agricoli si calcola con la rivalutazione del 25% dell'intero reddito dominicale del terreno, mantenendo come riferimento il valore al primo gennaio dello stesso anno. A quel punto bisogna moltiplicare questo risultato per 110 o per 130. In generale, minore è la densità di una regione, minore è il prezzo di un ettaro di terreno agricolo. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare fornisce delle quotazioni relative al valore di un terreno. All’interno delle quotazioni è possibile recuperare i valori al metro quadro divisi per aree geografiche e aggiornati ogni 6 mesi.

Quanto costa un campo o un terreno edificabile?

Di seguito riportiamo alcuni costi medi indicativi per quanto riguarda un campo edificabile in Italia. I terreni edificabili vengono venduti a circa: 650 euro al metro quadrato in Centro Italia; 600 euro al metro quadrato nel Nord Italia; 480 euro al metro quadrato nel Sud Italia.