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Calcolo del Prezzo al Metro Quadro Online: Calcolatore Gratuito

Andrea Lazzo
28.09.2025
7 min
Risposta rapida

Per calcolare il prezzo al metro quadro, parti dalla superficie commerciale e usa: (a) le quotazioni OMI come riferimento di zona non vincolante, (b) un calcolatore/valutatore online basato su comparabili reali. Formula base: €/m² = Prezzo di mercato ÷ Superficie commerciale (interni + pertinenze con coefficienti).

Sintesi

  • Procedura rapida: inserisci prezzo e superfici nel calcolatore → ottieni superficie commerciale e €/m²
  • OMI: consulta l’intervallo minimo/massimo della microzona → usalo solo come bussola, non come prezzo finale
  • Conferma con comparabili: confronta con vendite recenti di immobili simili nella stessa microzona e stesso stato
  • Superficie commerciale: applica coefficienti a balconi/terrazzi/box/cantina (es. 25–30% per esterni; 50% box; 20–25% cantina)
  • Fattori che spostano il valore: stato e finiture, piano/esposizione, efficienza energetica, pertinenze, domanda/offerta di zona
  • Attenzione: il €/m² di annuncio può differire dal prezzo di atto; verifica sempre sconti medi e tempi di vendita in zona
  • Quando serve il professionista: casi atipici (immobile da ristrutturare pesante, abusi/conformità, locato, nuda proprietà) → perizia o agente di zona

Il calcolo del prezzo al metro quadro rappresenta una delle basi della valutazione immobiliare. Qualsiasi stima, infatti, parte da una valutazione del singolo metro quadro in base alle caratteristiche dell’immobile e del suo contesto. In questo articolo, vedremo come calcolare il prezzo al metro quadro online, con delle procedure molto semplici.

Calcolatore del prezzo al metro quadro

Calcolatore Prezzo al m²

Inserisci prezzo totale e superfici. Il tool calcola la superficie commerciale applicando i coefficienti e restituisce il prezzo €/m².

Mostra/Modifica coefficienti (facoltativo)

Suggerimento tipico: balconi 25%, terrazzi 30%, giardino 10% (se direttamente fruibile), box 50%, cantina 20–25%. Adatta ai valori della tua microzona.

Come viene calcolato
  • Superficie commerciale = Interni + (Balconi × Kb) + (Terrazzi × Kt) + (Giardino × Kg) + (Box × Kbox) + (Cantina × Kc), dove K sono i coefficienti in frazione (es. 25% → 0,25).
  • Prezzo €/m² = Prezzo totale / Superficie commerciale.

Nota: i coefficienti sono convenzioni di mercato e possono variare per pratica locale/perizia.

Modalità di calcolo del prezzo al mq online

I due metodi più utilizzati e veloci per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile online sono:

  • Individuare le quotazioni OMI per la zona in cui è situato l’immobile
  • Utilizzare strumenti di valutazione online di qualità

Questi due metodi sono perfettamente integrabili tra loro e, anzi, è decisamente consigliabile sfruttare quanti più metodi di valutazione al fine di confrontare i risultati e rafforzare la solidità delle stime.

Qui di seguito spieghiamo come procedere con entrambe le modalità.

Calcolo del prezzo al mq con i valori OMI dell'Agenzia delle Entrate

L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblica periodicamente delle quotazioni immobiliari al metro quadro delle zone di tutto il territorio italiano. Queste quotazioni sono delle stime, non precise (come specificato dallo stesso ente), ma che consentono di farsi un’idea di quanto potrebbe valere più o meno un metro quadro di un immobile in una determinata zona.

Le quotazioni OMI sono consultabili liberamente e per farlo basta accedere al sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, più precisamente alla banca dati delle quotazioni immobiliari.

Per il calcolo del prezzo al metro quadro con l’Agenzia delle Entrate basta procedere come segue:

  1. Inserisci la provincia in cui è situato l’immobile che desideri valutare
  2. Inserisci il semestre (di default è l’attuale) e il comune di ubicazione
  3. Seleziona la zona in cui è ubicato l’immobile
  4. Seleziona la destinazione d’uso (es. residenziale)

Il risultato dell’interrogazione sarà simile a questo qui sotto.

Come si può vedere, in alto c’è un riepilogo dei parametri immessi. In basso, una tabella che per ogni tipologia di immobile ad uso residenziale restituisce i valori di mercato minimo (min) e massimo (max) così come i valori di locazione, a seconda dello stato conservativo.

Ad esempio, nella tabella qui sopra, nella zona selezionata, il prezzo al metro quadro di un’abitazione civile in stato conservativo normale varia da 2100 a 3100 euro. Per le abitazioni civili in ottimo stato, invece, il prezzo sale e presenta un intervallo compreso tra 3200 e 4000 euro.

Una volta ottenuto questo intervallo, si potrebbe considerare un prezzo medio, oppure scegliere una quotazione più vicina al minimo o al massimo a seconda dello stato conservativo e della centralità dell’immobile nella zona di riferimento (vi potrebbero essere dei casi di immobili al “confine” con altre zone).

Ripetiamo: questi sono prezzi di riferimento, non stime precise. Sono comunque molto utili per farsi un’idea di quanto possa valere una casa in una determinata zona.

Calcolo del prezzo al metro quadro con strumenti di valutazione online

Un metodo molto semplice ma alquanto efficace per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile, consiste nell’utilizzo degli strumenti di valutazione online o semplicemente nei database che possono offrire i siti specializzati.

Sulla nostra pagina dedicata ai prezzi degli immobili puoi consultare facilmente il prezzo al metro quadro medio di tutte le zone d’Italia, così come è possibile vedere dall’immagine qui sotto.

Un metodo più specifico e preciso è quello della valutazione immobiliare online, in cui puoi ottenere una stima affidabile del valore dell’immobile, che ti consentirà di conoscere a che prezzo potresti venderlo. Il calcolo del valore al metro quadro sarà incluso nel report che riceverai per email. Quanto tempo occorre per fare questa valutazione? 3-4 minuti al massimo.

I siti di valutazione e di calcolo del prezzo al metro quadro online non sono tutti uguali. Sul nostro sito puoi ottenere delle stime affidabili, frutto di un mix di algoritmi complessi e prezzi registrati sul mercato reale. Per ottenere una stima immobiliare devi inserire pochi dati ma importanti, che ci consentono di ottenere una stima molto vicina al prezzo a cui potrai vendere l’immobile.

È importante evidenziare che più parametri si specificano, più la valutazione risulta affidabile. Per tale motivo, è consigliabile optare per l’utilizzo dello strumento di valutazione online per calcolare il prezzo complessivo della casa in base a diversi parametri.

Il nostro modello di valutazione online si basa su:

  • 20 criteri relativi alle caratteristiche della tua proprietà: Superficie abitabile, numero di stanze, superficie del terreno, condizioni, ecc.
  • 50 criteri relativi alla qualità della posizione della tua proprietà: Accesso ai trasporti pubblici, scuole, qualità dell'aria, sicurezza del quartiere, ecc.

Come valutare case con alternative al calcolo del prezzo al mq online

In alternativa alle modalità online vi è la possibilità di richiedere la stima del valore al metro quadro ad un esperto immobiliare di zona. Un agente immobiliare esperto, infatti, conosce in dettaglio le dinamiche di mercato e i prezzi a cui si può ambire in zone specifiche.

Per trovare un esperto immobiliare, puoi sfruttare il nostro database, cliccando sul pulsante qui sotto.

L’agenzia immobiliare presenta dei vantaggi e degli svantaggi rispetto al calcolo online.

 VantaggiSvantaggi
Calcolo onlineGratuito
Veloce
Non preciso benché affidabile
Agente immobiliarePrecisoGeneralmente a pagamentoRichiede visita in loco per una maggiore precisione

Costo in euro al mq degli appartamenti in Italia

AreaPrezzo medio (€/m²)Periodo
Italia (media nazionale)2.100Ago 2025
Trentino-Alto Adige3.140Mag 2025
Valle d’Aosta2.560Mag 2025
Liguria2.480Mag 2025
Toscana2.370Mag 2025
Lombardia2.230Mag 2025
Lazio2.120Mag 2025
Emilia-Romagna1.830Mag 2025
Veneto1.760Mag 2025
Calabria912Mag 2025
Milano (capoluogo)5.100Mag 2025
Venezia (capoluogo)4.650Mag 2025
Bolzano (capoluogo)4.590Mag 2025
Firenze (capoluogo)4.470Mag 2025
Roma (capoluogo)3.190Mag 2025
Napoli (capoluogo)2.710Mag 2025

Quali fattori incidono nel valore del metro quadro?

CategoriaFattori principaliEsempi / NoteImpatto tipico su €/m²
ImmobiliStato e finitureristrutturato vs da ristrutturare; impianti a norma↑ significativo se ristrutturato
 Tipologia e tagliobilocale/quadrilocale; distribuzione razionale; doppia esposizione↑ se taglio richiesto e ben distribuito
 Piano ed esposizionepiani alti, luce, vista; ascensore↑ piani alti con ascensore; ↓ piani bassi senza
 Efficienza energeticaclasse A–G; infissi; isolamento↑ classi alte; ↓ classi basse
 Pertinenzebox/posto auto; cantina; terrazzo/giardino↑ con box e spazi esterni vivibili
 Rumorositàtraffico, locali notturni, ferrovia↓ se elevata
 Conformitàregolarità urbanistica/catastale; agibilità↑ se tutto regolare; ↓/rischio se abusi
Edificio/condominioQualità e anno costruzionestruttura, sismica, barriere↑ se recente/riqualificato
 Parti comunitetto/facciate/cappotto; ascensore↑ se in ordine/riqualificate
 Spese/lavoriordinarie e straordinarie deliberate↓ se spese alte o lavori imminenti
LocalizzazioneMacro posizionecittà/quartiere; reputazione, sicurezza, verde↑ quartieri prime; ↓ periferie deboli
 Micro posizionedistanza da metro/bus, scuole, sanità, servizi, mare/parchi↑ prossimità servizi; ↓ zone isolate
 Domanda di zonatarget (studenti/famiglie/short–term)↑ dove domanda > offerta
MercatoCiclo e tassi mutuicosto del credito, platea finanziabile↑ in fasi espansive; ↓ con tassi alti
 Domanda/offerta localestock, tempi di assorbimento, sconti↑ se stock basso/assorbimento rapido
 Comps recenticompravendite comparabili↑/↓ in base ai prezzi effettivi
Giuridico/commercialeOccupazionelibero vs locato; nuda proprietà; usufrutto↑ libero; ↓ locato/nuda proprietà
 Vincoliipoteche, pignoramenti, prelazioni, quote↓ per rischio/tempi
 Modalità di venditaaste, tempi consegna, arredo incluso↑ se consegna rapida; ↓ vendite forzate

Fonti

Come effettuare il calcolo del prezzo al metro quadro online

FAQ

Come influisce la zona geografica sul calcolo del prezzo al mq di un immobile in Italia?

La zona geografica è determinante nel calcolo del prezzo al mq di un immobile. In Italia, le città metropolitane e le località turistiche presentano valori medi più elevati rispetto alle aree rurali o alle piccole città. Fattori come la vicinanza a servizi, trasporti e aree di interesse culturale o turistico possono aumentare significativamente il valore al mq.

Qual è l'importanza dello stato dell'immobile nel determinare il suo prezzo al mq?

Lo stato dell'immobile ha un impatto diretto sul prezzo al mq. Un immobile recentemente ristrutturato, con finiture di qualità e impianti a norma, può avere un prezzo al mq nettamente superiore rispetto a un immobile datato o da ristrutturare. La presenza di caratteristiche aggiuntive come terrazzi, giardini o viste panoramiche può ulteriormente influenzarne il valore.

In che modo le dimensioni dell'immobile incidono sul prezzo al mq?

Le dimensioni dell'immobile influenzano il prezzo al mq in modo non lineare. Generalmente, gli immobili più piccoli tendono ad avere un prezzo al mq più elevato rispetto a quelli più grandi, soprattutto in zone urbane dense o nelle città d'arte. Questo perché la domanda per piccole unità abitative (come monolocali o bilocali) è spesso alta, specie per single o coppie giovani, influenzando positivamente il prezzo al mq.

Quanto costa una casa o un appartamento a Milano in euro al metro quadro?

A fine 2025 il prezzo medio a Milano è intorno a 5,1–5,5 mila €/m² (differenze tra fonti), con punte oltre 10–11 mila €/m² nel Centro e valori intorno a 4,4 mila €/m² in aree come Corvetto/Rogoredo.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 lavora nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel settore del real estate in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, estimo e normative vigenti riguardanti le tematiche più richieste da chi desidera vendere e acquistare casa. Il suo obiettivo è di creare un contenuto realmente utile per l'utente, con un linguaggio il più ampiamente comprensibile anche per i temi più tecnici e burocratici.
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