Per calcolare il prezzo al metro quadro, parti dalla superficie commerciale e usa: (a) le quotazioni OMI come riferimento di zona non vincolante, (b) un calcolatore/valutatore online basato su comparabili reali. Formula base: €/m² = Prezzo di mercato ÷ Superficie commerciale (interni + pertinenze con coefficienti).
Sintesi
Il calcolo del prezzo al metro quadro rappresenta una delle basi della valutazione immobiliare. Qualsiasi stima, infatti, parte da una valutazione del singolo metro quadro in base alle caratteristiche dell’immobile e del suo contesto. In questo articolo, vedremo come calcolare il prezzo al metro quadro online, con delle procedure molto semplici.
Calcolatore Prezzo al m²
Inserisci prezzo totale e superfici. Il tool calcola la superficie commerciale applicando i coefficienti e restituisce il prezzo €/m².
Suggerimento tipico: balconi 25%, terrazzi 30%, giardino 10% (se direttamente fruibile), box 50%, cantina 20-25%. Adatta ai valori della tua microzona.
Nota: i coefficienti sono convenzioni di mercato e possono variare per pratica locale/perizia.
I due metodi più utilizzati e veloci per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile online sono:
Questi due metodi sono perfettamente integrabili tra loro e, anzi, è decisamente consigliabile sfruttare quanti più metodi di valutazione al fine di confrontare i risultati e rafforzare la solidità delle stime.
Qui di seguito spieghiamo come procedere con entrambe le modalità.
L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblica periodicamente delle quotazioni immobiliari al metro quadro delle zone di tutto il territorio italiano. Queste quotazioni sono delle stime, non precise (come specificato dallo stesso ente), ma che consentono di farsi un’idea di quanto potrebbe valere più o meno un metro quadro di un immobile in una determinata zona.
Le quotazioni OMI sono consultabili liberamente e per farlo basta accedere al sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, più precisamente alla banca dati delle quotazioni immobiliari.
Per il calcolo del prezzo al metro quadro con l’Agenzia delle Entrate basta procedere come segue:
Il risultato dell’interrogazione sarà simile a questo qui sotto.
Come si può vedere, in alto c’è un riepilogo dei parametri immessi. In basso, una tabella che per ogni tipologia di immobile ad uso residenziale restituisce i valori di mercato minimo (min) e massimo (max) così come i valori di locazione, a seconda dello stato conservativo.
Ad esempio, nella tabella qui sopra, nella zona selezionata, il prezzo al metro quadro di un’abitazione civile in stato conservativo normale varia da 2100 a 3100 euro. Per le abitazioni civili in ottimo stato, invece, il prezzo sale e presenta un intervallo compreso tra 3200 e 4000 euro.
Una volta ottenuto questo intervallo, si potrebbe considerare un prezzo medio, oppure scegliere una quotazione più vicina al minimo o al massimo a seconda dello stato conservativo e della centralità dell’immobile nella zona di riferimento (vi potrebbero essere dei casi di immobili al “confine” con altre zone).
Ripetiamo: questi sono prezzi di riferimento, non stime precise. Sono comunque molto utili per farsi un’idea di quanto possa valere una casa in una determinata zona.
Un metodo molto semplice ma alquanto efficace per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile, consiste nell’utilizzo degli strumenti di valutazione online o semplicemente nei database che possono offrire i siti specializzati.
Sulla nostra pagina dedicata ai prezzi degli immobili puoi consultare facilmente il prezzo al metro quadro medio di tutte le zone d’Italia, così come è possibile vedere dall’immagine qui sotto.
Un metodo più specifico e preciso è quello della valutazione immobiliare online, in cui puoi ottenere una stima affidabile del valore dell’immobile, che ti consentirà di conoscere a che prezzo potresti venderlo. Il calcolo del valore al metro quadro sarà incluso nel report che riceverai per email. Quanto tempo occorre per fare questa valutazione? 3-4 minuti al massimo.
I siti di valutazione e di calcolo del prezzo al metro quadro online non sono tutti uguali. Sul nostro sito puoi ottenere delle stime affidabili, frutto di un mix di algoritmi complessi e prezzi registrati sul mercato reale. Per ottenere una stima immobiliare devi inserire pochi dati ma importanti, che ci consentono di ottenere una stima molto vicina al prezzo a cui potrai vendere l’immobile.
È importante evidenziare che più parametri si specificano, più la valutazione risulta affidabile. Per tale motivo, è consigliabile optare per l’utilizzo dello strumento di valutazione online per calcolare il prezzo complessivo della casa in base a diversi parametri.
Il nostro modello di valutazione online si basa su:
In alternativa alle modalità online vi è la possibilità di richiedere la stima del valore al metro quadro ad un esperto immobiliare di zona. Un agente immobiliare esperto, infatti, conosce in dettaglio le dinamiche di mercato e i prezzi a cui si può ambire in zone specifiche.
Per trovare un esperto immobiliare, puoi sfruttare il nostro database, cliccando sul pulsante qui sotto.
L’agenzia immobiliare presenta dei vantaggi e degli svantaggi rispetto al calcolo online.
| Vantaggi | Svantaggi | |
| Calcolo online | Gratuito Veloce | Non preciso benché affidabile |
| Agente immobiliare | Preciso | Generalmente a pagamentoRichiede visita in loco per una maggiore precisione |
| Area | Prezzo medio (€/m²) | Periodo |
|---|---|---|
| Italia (media nazionale) | 2.100 | Ago 2025 |
| Trentino-Alto Adige | 3.140 | Mag 2025 |
| Valle d’Aosta | 2.560 | Mag 2025 |
| Liguria | 2.480 | Mag 2025 |
| Toscana | 2.370 | Mag 2025 |
| Lombardia | 2.230 | Mag 2025 |
| Lazio | 2.120 | Mag 2025 |
| Emilia-Romagna | 1.830 | Mag 2025 |
| Veneto | 1.760 | Mag 2025 |
| Calabria | 912 | Mag 2025 |
| Milano (capoluogo) | 5.100 | Mag 2025 |
| Venezia (capoluogo) | 4.650 | Mag 2025 |
| Bolzano (capoluogo) | 4.590 | Mag 2025 |
| Firenze (capoluogo) | 4.470 | Mag 2025 |
| Roma (capoluogo) | 3.190 | Mag 2025 |
| Napoli (capoluogo) | 2.710 | Mag 2025 |
| Categoria | Fattori principali | Esempi / Note | Impatto tipico su €/m² |
|---|---|---|---|
| Immobili | Stato e finiture | ristrutturato vs da ristrutturare; impianti a norma | ↑ significativo se ristrutturato |
| Tipologia e taglio | bilocale/quadrilocale; distribuzione razionale; doppia esposizione | ↑ se taglio richiesto e ben distribuito | |
| Piano ed esposizione | piani alti, luce, vista; ascensore | ↑ piani alti con ascensore; ↓ piani bassi senza | |
| Efficienza energetica | classe A–G; infissi; isolamento | ↑ classi alte; ↓ classi basse | |
| Pertinenze | box/posto auto; cantina; terrazzo/giardino | ↑ con box e spazi esterni vivibili | |
| Rumorosità | traffico, locali notturni, ferrovia | ↓ se elevata | |
| Conformità | regolarità urbanistica/catastale; agibilità | ↑ se tutto regolare; ↓/rischio se abusi | |
| Edificio/condominio | Qualità e anno costruzione | struttura, sismica, barriere | ↑ se recente/riqualificato |
| Parti comuni | tetto/facciate/cappotto; ascensore | ↑ se in ordine/riqualificate | |
| Spese/lavori | ordinarie e straordinarie deliberate | ↓ se spese alte o lavori imminenti | |
| Localizzazione | Macro posizione | città/quartiere; reputazione, sicurezza, verde | ↑ quartieri prime; ↓ periferie deboli |
| Micro posizione | distanza da metro/bus, scuole, sanità, servizi, mare/parchi | ↑ prossimità servizi; ↓ zone isolate | |
| Domanda di zona | target (studenti/famiglie/short–term) | ↑ dove domanda > offerta | |
| Mercato | Ciclo e tassi mutui | costo del credito, platea finanziabile | ↑ in fasi espansive; ↓ con tassi alti |
| Domanda/offerta locale | stock, tempi di assorbimento, sconti | ↑ se stock basso/assorbimento rapido | |
| Comps recenti | compravendite comparabili | ↑/↓ in base ai prezzi effettivi | |
| Giuridico/commerciale | Occupazione | libero vs locato; nuda proprietà; usufrutto | ↑ libero; ↓ locato/nuda proprietà |
| Vincoli | ipoteche, pignoramenti, prelazioni, quote | ↓ per rischio/tempi | |
| Modalità di vendita | aste, tempi consegna, arredo incluso | ↑ se consegna rapida; ↓ vendite forzate |
La zona geografica è determinante nel calcolo del prezzo al mq di un immobile. In Italia, le città metropolitane e le località turistiche presentano valori medi più elevati rispetto alle aree rurali o alle piccole città. Fattori come la vicinanza a servizi, trasporti e aree di interesse culturale o turistico possono aumentare significativamente il valore al mq.
Lo stato dell'immobile ha un impatto diretto sul prezzo al mq. Un immobile recentemente ristrutturato, con finiture di qualità e impianti a norma, può avere un prezzo al mq nettamente superiore rispetto a un immobile datato o da ristrutturare. La presenza di caratteristiche aggiuntive come terrazzi, giardini o viste panoramiche può ulteriormente influenzarne il valore.
Le dimensioni dell'immobile influenzano il prezzo al mq in modo non lineare. Generalmente, gli immobili più piccoli tendono ad avere un prezzo al mq più elevato rispetto a quelli più grandi, soprattutto in zone urbane dense o nelle città d'arte. Questo perché la domanda per piccole unità abitative (come monolocali o bilocali) è spesso alta, specie per single o coppie giovani, influenzando positivamente il prezzo al mq.
A fine 2025 il prezzo medio a Milano è intorno a 5,1–5,5 mila €/m² (differenze tra fonti), con punte oltre 10–11 mila €/m² nel Centro e valori intorno a 4,4 mila €/m² in aree come Corvetto/Rogoredo.
