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Valutazione immobiliare OMI: Cos'è, Come Funziona

Andrea Lazzo
21.11.2023
7 min

In questo articolo parliamo della valutazione immobiliare OMI. Scoprirai cosa sono i valori  OMI dell’Agenzia delle Entrate e in che modo potrai utilizzarli se ti interessa vendere una casa o acquistarla. 

Cos'è la valutazione immobiliare OMI e come funziona

Breve prefazione: cos’è l’OMI

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è un ente gestito dall’Agenzia delle Entrate, che si occupa di monitorare e analizzare il mercato immobiliare in Italia. L’OMI raccoglie, elabora e diffonde dati e informazioni relative ai prezzi e ai valori degli immobili, sia residenziali che commerciali, su tutto il territorio nazionale.

L'obiettivo principale dell'OMI, quindi è quello di fornire un quadro affidabile e aggiornato del mercato immobiliare, utile sia per gli operatori del settore (come agenzie immobiliari, costruttori, investitori) sia per i privati cittadini. Questo aiuta a garantire trasparenza e a supportare decisioni consapevoli in ambito immobiliare.

Le informazioni raccolte dall'OMI includono dati sulle transazioni immobiliari, sui canoni di locazione, sui valori di mercato e molto altro. Questi dati sono poi utilizzati per creare rapporti periodici e analisi che offrono una panoramica dettagliata delle tendenze e delle dinamiche del mercato immobiliare italiano.

Cos’è la valutazione immobiliare OMI?

La valutazione immobiliare OMI è la stima della quotazione al metro quadro di un immobile dotato di determinate caratteristiche e situato in una determinata zona. Tramite queste quotazioni, liberamente ottenibili dal sito dell’Agenzia delle Entrate, è possibile calcolare la stima del valore di un immobile. 

Per farlo, infatti, basta moltiplicare il valore al metro quadro fornito dall’OMI per la superficie totale dell’immobile.

Come funziona la valutazione immobiliare OMI? 

Come arriva l’OMI ad ottenere le sue quotazioni del mercato immobiliare? Tale processo è abbastanza complesso e richiede vari passaggi:

  1. Raccolta dei dati: l’OMI raccoglie i dati sulle transazioni immobiliari avvenute in Italia (dichiarazioni di compravendita e contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate); 
  2. Classificazione degli immobili: questi vengono classificati in base a vari criteri, come la tipologia (residenziale, commerciale, industriale), zona geografica, caratteristiche costruttive, stato di manutenzione;
  3. Analisi dei dati raccolti: è la parte più complessa. L'OMI analizza i dati riguardanti le caratteristiche dell’immobile per identificare i prezzi medi di mercato per gli immobili dello stesso tipo, tenendo conto anche delle tendenze e delle variazioni dei prezzi nel tempo;
  4. Stima dei valori: successivamente all’analisi, l’OMI effettua una stima dei valori di mercato per le varie tipologie di immobile presenti nelle varie zone;
  5. Pubblicazione dei rapporti: le stime ottenute vengono pubblicate in rapporti periodici e sono accessibili al pubblico. Sono utili sia agli operatori che ai privati;
  6. Valutazione per fasce di valore: la valutazione immobiliare OMI avviene all’interno di specifiche fasce di valore, che consente di ottenere una stima più accurata per immobili con caratteristiche simili all’interno della stessa zona.

La valutazione immobiliare OMI è definitiva?

Le stime calcolate dall’OMI non sono vincolanti, nel senso che non hanno alcuna valenza legale per la valutazione di una casa. Ad esempio, se si volesse vendere una casa ad un prezzo al mq pari al doppio di quello stimato dall’OMI, nessuno potrebbe impedirlo. Il mercato immobiliare è un mercato libero.

La valutazione immobiliare OMI quindi vale semplice come riferimento. Si tratta di un valore sicuramente utile, ma non vincolante. La quotazione degli immobili OMI consente di farsi un’idea sul valore di un’immobile, ma c’è sempre da tenere conto di altre varianti importanti che potrebbero influire sul prezzo finale. 

Ad esempio, un immobile di lusso andrà considerato insieme ad eventuali elementi di pregio nella struttura dell’edificio o di altri elementi che possano aumentarne il valore.

Per una valutazione più approfondita, si può procedere con l’ausilio di strumenti di valutazione online e tramite dei professionisti della zona. A tal proposito, se ti interessa ottenere una stima affidabile della tua casa online gratuitamente, puoi sfruttare il nostro strumento di valutazione cliccando sul pulsante qui in basso.

Alla fine della valutazione, ti invieremo un email col rapporto completo e tutte le informazioni che ti occorrono nel caso volessi procedere con una valutazione senza impegno con un esperto della zona che ti interessa.

Come calcolare il valore di una casa con l'OMI

Come ottenere la valutazione immobiliare OMI?

Per consultare la valutazione immobiliare calcolata dall’OMI occorre accedere alla pagina specifica del servizio, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. 

Il procedimento include i seguenti passaggi: 

  1. Scelta della provincia: il primo passaggio è quello di selezionare la provincia in cui è situato l’immobile che si desidera valutare;
  2. Ricerca per semestre e comune: va selezionato il semestre per il quale si desidera consultare i dati (es. 1-2023 per il primo semestre 2023), e il comune in cui è situato l’immobile; 
  3. Selezione della fascia/zona: da un elenco si può individuare la zona specifica in cui è situato un immobile;
  4. Scelta della destinazione: qui si può selezionare il tipo di destinazione dell’immobile tra residenziale, commerciale, terziaria e produttiva;

Nota: Alla fine del processo viene chiesto di inserire il testo che viene mostrato in una casella, per dimostrare che la richiesta è stata fatta da un utente umano e non da un bot. Per proseguire è necessario completare questo passaggio.

Completata la procedura, viene rilasciato il risultato ottenuto dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari. Il risultato sarà simile al seguente (vedi figura).

Un esempio del risultato di ricerca delle quotazioni OMI

Come si può vedere, viene mostrata una tabella con i valori minimi e massimi delle quotazioni al metro quadro per le varie tipologie di immobile con le caratteristiche specificate in fase di procedura. 

Da notare che vi sono sia il valore di mercato, sia il valore di locazione. Ciò consente di farsi un’idea sia sul valore della casa, sia sul valore del canone d’affitto potenziale. 

Questi valori, così come specificato dallo stesso sito dell’Agenzia delle Entrate, sono da ritenersi delle stime e non dei valori precisi, che dipenderanno da numerosi altri fattori. Per ottenere una stima più precisa, l’ideale sarebbe di consultare degli strumenti di valutazione online e quindi procedere con una valutazione da parte di un esperto immobiliare di zona.

Puoi effettuare la valutazione di un immobile senza registrazione e senza alcun costo, si può procedere cliccando sul pulsante qui sotto.

Perché e quando usare la valutazione immobiliare OMI?

L’utilizzo dei valori OMI dell’Agenzia delle Entrate può essere decisamente utile per farsi un’idea del valore della casa che si desidera vendere o acquistare. 

Ad esempio, può essere utile se si desidera fare un investimento immobiliare e si desidera calcolare la convenienza di un prezzo offerto da un venditore privato o da un’agenzia immobiliare. A tal proposito, occorreranno valutare anche alcuni fattori che l’OMI potrebbe non considerare, come ad esempio le potenziali di crescita della zona, magari per una pianificazione di nuovi lavori infrastrutturali (es. nuove stazioni di mezzi pubblici ecc.) o di nuovi servizi (es. asili, scuole, fermate dei bus, parchi ecc.) o implementazioni commerciali (arrivo di nuovi negozi) che potrebbero favorire il rialzo del valore degli immobili nel tempo. 

Se si desidera vendere casa, usare i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate consente di farsi un’idea del prezzo al quale potenzialmente poter vendere la casa, sempre tenendo conto che la valutazione OMI non tiene conto di eventuali caratteristiche “nascoste” come ad esempio il valore della materia prima in cui può essere stato costruito un immobile, l’ausilio di un particolare architetto, e qualsiasi altro fattore che potrebbe aggiungere valore. 

La presenza delle quotazioni di minimo e massimo per metro quadro consente di avere un range di prezzo finale di vendita sul quale poter negoziare. Più l’immobile mostra condizioni qualitativamente esemplari per la zona oggetto di calcolo con i valori OMI, più ragionevolmente si potranno usare i valori massimi per determinarne il prezzo di vendita. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo relativo alla valutazione di un immobile con l’Agenzia delle Entrate.

3 Punti Chiave
  • La valutazione immobiliare OMI consiste nella stima del valore per metro quadro di un immobile con determinate caratteristiche in una determinata zona.
  • Per consultare i valori OMI occorre accedere nell’apposita sezione sul portale dell’Agenzia e inserire i dati richiesti che includono ubicazione, tipologia, zona e destinazione.
  • Consultare le quotazioni OMI con l’Agenzia delle Entrate consente di farsi un’idea sul range di valore al metro quadro per la compravendita o per la locazione dell’immobile. Tuttavia, non si tratta di una stima precisa né vincolante.

Fonti

FAQ

Devo attenermi ai valori OMI per determinare il prezzo al quale voglio vendere la mia casa?

No. Le quotazioni OMI non sono vincolanti in alcun modo. Servono solo per avere un’idea del mercato immobiliare nella zona per la quale si è effettuata la ricerca. Tuttavia, il mercato immobiliare è un mercato libero perciò si può vendere la propria casa al prezzo che si ritiene più opportuno.

Come faccio a capire in che fascia o zona si trova l’immobile che desidero valutare con l’OMI?

Durante il processo di valutazione viene mostrato un elenco di zone in cui è facilmente individuabile quella in cui è situato l’immobile che si desidera valutare. In alternativa, si può effettuare una ricerca su mappa, sempre partendo dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

In che modo posso calcolare il valore dell’immobile partendo dalle quotazioni OMI?

I valori OMI indicano una quotazione al metro quadro, perciò per ottenere una stima del valore dell’immobile partendo da tale dato, occorre moltiplicare il valore fornito dall’OMI per il totale dei metri quadri che compongono la superficie dell’immobile. Considerando che l’OMI presenta un intervallo di valori, potrebbe essere consigliabile utilizzare una media degli stessi come prezzo al mq di base.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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