I valori OMI servono a ottenere una stima indicativa del valore di un immobile partendo dalle quotazioni al metro quadro pubblicate dall’Agenzia delle Entrate. Per usarli, bisogna individuare la zona OMI dell’immobile, scegliere destinazione d’uso e tipologia, leggere il valore minimo e massimo al mq e moltiplicarlo per la superficie. Il risultato non è però una valutazione definitiva, perché il prezzo reale dipende anche da stato dell’immobile, piano, esposizione, pertinenze, domanda nella zona e caratteristiche specifiche.
Sintesi
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate sono quotazioni ufficiali al mq che servono come riferimento per stimare il valore di un immobile, ma non sono vincolanti e non sostituiscono una stima puntuale. Per ottenere una stima indicativa, si può moltiplicare la quotazione al mq per la superficie di riferimento indicata nella tabella OMI, verificando se il valore è riferito a superficie netta (N) o lorda (L).
In questo articolo parliamo della valutazione immobiliare OMI. Scoprirai cosa sono i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate e in che modo potrai utilizzarli se ti interessa vendere una casa o acquistarla. Inoltre, vedremo come effettuare una valutazione immobiliare online senza registrazione, tramite il nostro sito, con uno strumento avanzato e affidabile, totalmente gratuito.
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è una struttura dell’Agenzia delle Entrate che rileva, elabora e pubblica dati e quotazioni sul mercato immobiliare italiano. Le quotazioni OMI sono organizzate per semestre, comune, zona OMI, destinazione d’uso, tipologia immobiliare e stato conservativo.
La valutazione immobiliare OMI è la stima della quotazione al metro quadro di un immobile dotato di determinate caratteristiche e situato in una determinata zona. Tramite queste quotazioni, liberamente ottenibili dal sito dell’Agenzia delle Entrate, è possibile calcolare la stima del valore di un immobile.
Come arriva l’OMI ad ottenere le sue quotazioni del mercato immobiliare? Tale processo è abbastanza complesso e richiede vari passaggi:
Le quotazioni OMI sono valori di riferimento al metro quadro pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Vengono organizzate per semestre, Comune, zona territoriale, destinazione d’uso e tipologia di immobile. Per ogni categoria viene indicato un intervallo di valori, con una quotazione minima e una massima.
Si usano nella valutazione immobiliare perché permettono di avere un primo riferimento oggettivo sul mercato di una determinata zona. Non dicono quanto “vale esattamente” una casa, ma aiutano a capire se un prezzo richiesto o proposto è in linea con il contesto territoriale.
Ad esempio, se in una certa zona gli appartamenti civili in stato normale hanno una quotazione compresa tra 1.400 e 1.800 euro al mq, un immobile di 90 mq potrebbe avere una stima indicativa compresa tra 126.000 e 162.000 euro. Da qui, però, bisogna poi ragionare sulle caratteristiche specifiche dell’abitazione.
Un appartamento ristrutturato, luminoso, con ascensore, balcone, box auto o affaccio di pregio potrà avvicinarsi alla parte alta della fascia. Al contrario, un immobile da ristrutturare, a un piano scomodo o con esposizione poco favorevole potrebbe collocarsi nella parte bassa.
Le quotazioni OMI non sono vincolanti e non determinano da sole il valore esatto di una casa. Non sostituiscono una perizia né una stima puntuale del singolo immobile. In ambito fiscale o contenzioso, però, possono essere considerate come elementi indicativi o indiziari, da valutare insieme ad altri elementi, non come prova autonoma o presunzione legale. Resta comunque vero che il mercato immobiliare è libero e che il prezzo di vendita può discostarsi dai valori OMI.
La valutazione immobiliare OMI quindi vale semplice come riferimento. Si tratta di un valore sicuramente utile, ma non vincolante. La quotazione degli immobili OMI consente di farsi un’idea sul valore di un’immobile, ma c’è sempre da tenere conto di altre varianti importanti che potrebbero influire sul prezzo finale.
Ad esempio, un immobile di lusso andrà considerato insieme ad eventuali elementi di pregio nella struttura dell’edificio o di altri elementi che possano aumentarne il valore.
Per una valutazione più approfondita, si può procedere con l’ausilio di strumenti di valutazione online e tramite dei professionisti della zona. A tal proposito, se ti interessa ottenere una stima affidabile della tua casa online gratuitamente, puoi sfruttare il nostro strumento di valutazione cliccando sul pulsante qui in basso.
Alla fine della valutazione, ti invieremo un email col rapporto completo e tutte le informazioni che ti occorrono nel caso volessi procedere con una valutazione senza impegno con un esperto della zona che ti interessa.
L’utilizzo dei valori OMI dell’Agenzia delle Entrate può essere decisamente utile per farsi un’idea del valore della casa che si desidera vendere o acquistare.
Ad esempio, può essere utile se si desidera fare un investimento immobiliare e si desidera calcolare la convenienza di un prezzo offerto da un venditore privato o da un’agenzia immobiliare. A tal proposito, occorreranno valutare anche alcuni fattori che l’OMI potrebbe non considerare, come ad esempio le potenziali di crescita della zona, magari per una pianificazione di nuovi lavori infrastrutturali (es. nuove stazioni di mezzi pubblici ecc.) o di nuovi servizi (es. asili, scuole, fermate dei bus, parchi ecc.) o implementazioni commerciali (arrivo di nuovi negozi) che potrebbero favorire il rialzo del valore degli immobili nel tempo.
Se si desidera vendere casa, usare i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate consente di farsi un’idea del prezzo al quale potenzialmente poter vendere la casa, sempre tenendo conto che la valutazione OMI non tiene conto di eventuali caratteristiche “nascoste” come ad esempio il valore della materia prima in cui può essere stato costruito un immobile, l’ausilio di un particolare architetto, e qualsiasi altro fattore che potrebbe aggiungere valore.
La presenza delle quotazioni di minimo e massimo per metro quadro consente di avere un range di prezzo finale di vendita sul quale poter negoziare. Più l’immobile mostra condizioni qualitativamente esemplari per la zona oggetto di calcolo con i valori OMI, più ragionevolmente si potranno usare i valori massimi per determinarne il prezzo di vendita. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo relativo alla valutazione di un immobile con l’Agenzia delle Entrate.
Per consultare la valutazione immobiliare calcolata dall’OMI occorre accedere a questa pagina specifica dell’Agenzia delle Entrate.
Il procedimento include i seguenti passaggi:
Nota: Alla fine del processo viene chiesto di inserire il testo che viene mostrato in una casella, per dimostrare che la richiesta è stata fatta da un utente umano e non da un bot. Per proseguire è necessario completare questo passaggio.
Completata la procedura, viene rilasciato il risultato ottenuto dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari. Il risultato sarà simile al seguente (vedi figura).
Qui sotto pubblichiamo un esempio di tabella ottenuto cercando gli edifici residenziali nella zona di Porta Nuova a Milano. Il procedimento è stato esattamente quello spiegato nel precedente paragrafo.
Come si può vedere, viene mostrata una tabella con i valori minimi e massimi delle quotazioni al metro quadro per le varie tipologie di immobile con le caratteristiche specificate in fase di procedura.
Da notare che vi sono sia il valore di mercato, sia il valore di locazione. Ciò consente di farsi un’idea sia sul valore della casa, sia sul valore del canone d’affitto potenziale.
Questi valori, così come specificato dallo stesso sito dell’Agenzia delle Entrate, sono da ritenersi delle stime e non dei valori precisi, che dipenderanno da numerosi altri fattori. Per ottenere una stima più precisa, l’ideale sarebbe di consultare degli strumenti di valutazione online e quindi procedere con una valutazione da parte di un esperto immobiliare di zona.
Puoi effettuare la valutazione di un immobile senza registrazione e senza alcun costo, si può procedere cliccando sul pulsante qui sotto.
Oltre alla consultazione delle quotazioni suddivise per semestre, provincia, comune, zona OMI e destinazione d’uso, è possibile utilizzare anche la ricerca su mappa tramite il servizio GEOPOI dell’Agenzia delle Entrate. Il servizio consente di individuare le zone OMI direttamente sulla mappa e di consultare le relative quotazioni. È preferibile accedere con un browser aggiornato; inoltre, la consultazione tramite GEOPOI potrebbe non essere disponibile per alcuni comuni.
Per leggere correttamente le quotazioni OMI bisogna partire da alcuni elementi: zona OMI, destinazione d’uso, tipologia dell’immobile, stato conservativo, valore minimo, valore massimo e superficie di riferimento.
La zona OMI è l’area territoriale in cui si trova l’immobile. Non sempre coincide con il quartiere inteso in senso comune, perché viene definita secondo criteri omogenei di mercato. Per questo due strade vicine potrebbero anche rientrare in zone OMI diverse, soprattutto nelle grandi città.
La destinazione d’uso serve invece a distinguere immobili residenziali, commerciali, terziari o produttivi. Un appartamento, un negozio e un ufficio non possono essere confrontati usando la stessa categoria, perché hanno dinamiche di mercato differenti.
Altro elemento importante è la tipologia immobiliare. Nel residenziale, ad esempio, si possono trovare abitazioni civili, abitazioni economiche, ville, villini o box. Ogni tipologia ha una propria fascia di prezzo e va scelta con attenzione.
Bisogna poi guardare lo stato conservativo indicato nella tabella. Un immobile in stato normale, ottimo o scadente può rientrare in fasce diverse. Questo dato è utile, ma non basta da solo: una casa appena ristrutturata con buoni materiali, impianti nuovi e distribuzione moderna potrebbe avere un valore più alto rispetto a un immobile simile ma datato.
Infine, occorre considerare che i valori OMI non tengono conto di tutti gli elementi specifici dell’abitazione. Piano, ascensore, esposizione, luminosità, vista, balconi, terrazzi, cantina, box, efficienza energetica, qualità del condominio e vicinanza ai servizi possono modificare in modo importante il prezzo finale.
Per ottenere una stima indicativa partendo dai valori OMI, occorre moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie di riferimento dell’immobile, controllando nella tabella se il valore OMI è riferito alla superficie netta (N) o alla superficie lorda (L).
Tuttavia, è importante tenere presente che i valori OMI non rappresentano il prezzo reale di mercato ma soltanto una fascia di riferimento . Per questo motivo la stima ottenuta va sempre considerata come indicativa e deve essere poi integrata con altri fattori come lo stato di manutenzione, la presenza di pertinenze (garage, cantine, balconi), il piano, l’esposizione e le caratteristiche del quartiere.
Calcolatore valori OMI
Inserisci superficie e valori OMI al metro quadro per ottenere una stima indicativa del valore minimo, massimo e medio dell’immobile.
Dati dell’immobile
Risultato
Valore minimo
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Valore medio
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Valore massimo
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Il calcolo è indicativo e non sostituisce una perizia immobiliare.
Supponiamo di voler stimare un appartamento di 80 mq situato in una zona dove il valore OMI medio è di 1.500 €/mq.
Il risultato fornisce una forbice di riferimento, non il prezzo esatto. Infatti i valori OMI sono espressi come intervalli (ad esempio 1.300–1.700 €/mq): ciò significa che lo stesso immobile, a seconda delle condizioni e delle caratteristiche specifiche, potrebbe collocarsi nella parte bassa o alta della fascia, portando la valutazione a oscillare tra 104.000 € e 136.000 €.
Per ottenere una stima più realistica è consigliabile:
Banca dati OMI e Borsino Immobiliare non sono la stessa cosa. La Banca dati OMI è lo strumento ufficiale dell’Agenzia delle Entrate attraverso cui è possibile consultare le quotazioni immobiliari elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Il Borsino Immobiliare, invece, è un servizio privato che pubblica valori e stime immobiliari basati su proprie elaborazioni di mercato. Può essere utile come ulteriore riferimento, ma non va confuso con la banca dati dell’Agenzia delle Entrate.
In pratica, i valori OMI hanno natura istituzionale e sono pubblicati da un ente pubblico. Il Borsino Immobiliare è invece una banca dati privata. Entrambi possono aiutare a farsi un’idea dei prezzi di zona, ma nessuno dei due sostituisce una valutazione puntuale dell’immobile.
Sì, l’Agenzia del Territorio c’entra con l’OMI, ma oggi bisogna fare una precisazione. L’Agenzia del Territorio era l’ente che si occupava, tra le altre cose, di catasto, cartografia e mercato immobiliare. Dal 2012 è stata incorporata nell’Agenzia delle Entrate.
Per questo motivo, quando si parla di OMI oggi si fa riferimento all’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. In alcuni documenti, articoli o vecchie guide può ancora capitare di trovare il riferimento all’Agenzia del Territorio, ma l’ente di riferimento attuale è l’Agenzia delle Entrate.
No. Le quotazioni OMI non sono vincolanti in alcun modo. Servono solo per avere un’idea del mercato immobiliare nella zona per la quale si è effettuata la ricerca. Tuttavia, il mercato immobiliare è un mercato libero perciò si può vendere la propria casa al prezzo che si ritiene più opportuno.
Durante il processo di valutazione viene mostrato un elenco di zone in cui è facilmente individuabile quella in cui è situato l’immobile che si desidera valutare. In alternativa, si può effettuare una ricerca su mappa, sempre partendo dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
I valori OMI indicano una quotazione al metro quadro, perciò per ottenere una stima indicativa del valore dell’immobile occorre moltiplicare il valore fornito dall’OMI per la superficie di riferimento corretta, verificando se nella tabella la quotazione è riferita alla superficie netta o lorda. Considerando che l’OMI presenta un intervallo di valori, può essere utile calcolare una media tra minimo e massimo come base di partenza, sempre tenendo conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile.
