Ogni anno i possessori di beni immobili diversi dall'abitazione principale sono tenuti a pagare l’imposta municipale unica (IMU). Nel presente contributo illustreremo nel dettaglio come si calcola il valore di un immobile ai fini IMU.
L'imposta municipale unica (IMU) è una tassa del sistema tributario italiano originariamente introdotta dal governo Monti nella manovra salva Italia con il decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011 e successivamente ridisciplinata dalla legge numero 160 del 27 dicembre 2019. Si tratta del tributo che ha sostituito l’ICI, l’imposta comunale applicata al possesso di beni immobili.
Non tutti i proprietari di immobili sono tenuti a pagare l’IMU. È tenuto al pagamento dell’IMU chi possiede immobili sul territorio italiano, a esclusione di quelli adibiti ad abitazione principale, a patto che non rientrino nelle categorie catastali relative agli immobili di lusso. Fino al 2013 l’IMU è stata valida anche sull’abitazione principale.
La prima casa è la prima abitazione di proprietà di un soggetto. È la casa che si compra per prima, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Il concetto di prima casa è di carattere prettamente fiscale. All’atto di stipula del rogito è possibile beneficiare di una serie di agevolazioni, tra cui un’aliquota ridotta per le imposte ipotecarie e catastali.
Il pagamento dell’IMU, come abbiamo visto, non è dovuto per l’abitazione principale. Non è detto, però, che un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa corrisponda all’abitazione in cui il proprietario stabilisce la propria residenza. Una persona magari può comprare la prima casa e decidere di metterla a reddito.
Pertanto, l’IMU si paga sulla prima casa nel caso in cui non sia l’abitazione in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora stabilmente. Per beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’IMU è necessario che l’immobile di proprietà sia adibito ad abitazione principale.
Il valore IMU di un'unità immobiliare rappresenta la base imponibile su cui calcolare l’imposta. Si ottiene eseguendo una specifica operazione che considera la rendita e il coefficiente catastale. Approfondiamo insieme.
Il valore di un immobile ai fini IMU si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato ottenuto per il coefficiente relativo alla categoria catastale a cui lo stesso appartiene.
La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ai beni in grado di generare un reddito. Ogni immobile registrato al catasto ha un valore fiscale ben preciso, che prende appunto il nome di rendita catastale.
Compiutamente regolamentata dall'articolo 23 del regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939, la rendita catastale consente di quantificare la base imponibile per il calcolo dell’IMU.
Il valore della rendita catastale si ottiene moltiplicando la volumetria dell’immobile per la tariffa di estimo elaborata dall’Agenzia delle Entrate, variabile a seconda della zona censuaria in cui si trova il bene, alla sua destinazione d’uso e alla categoria catastale. Questi dati sono reperibili nelle tabelle di estimo, consultabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
I coefficienti catastali sono importi fissi stabiliti dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991 per ogni categoria catastale. I coefficienti catastali variano a seconda delle diverse categorie a cui può appartenere un immobile in base alla sua destinazione d’uso. Un appartamento, un ufficio, una fabbrica e una caserma di Stato hanno funzioni diverse e, di conseguenza, coefficienti catastali diversi che determinano una diversa tassazione.
I coefficienti catastali sono importi fissi e sono stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale. Moltiplicando il coefficiente di riferimento per la rendita catastale di un immobile si ottiene il valore catastale dello stesso, necessario ai fini del calcolo delle varie tasse e imposte dovute per il possesso, la vendita e l’acquisto di beni immobili.
La legge prescrive, come abbiamo visto, la rivalutazione del 5% della rendita catastale prima di moltiplicarla per il coefficiente legislativamente previsto per la categoria di appartenenza dell’immobile oggetto di calcolo. Indichiamo di seguito l’operazione da eseguire.
| Immobile | Operazione |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, eccetto A10 | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 160 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale B | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 140 |
| Fabbricati di categoria C3, C4 e C5 | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 140 |
| Fabbricati di categoria C2, C6 e C7 | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 160 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A10 (uffici) | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 80 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale C1 (negozi) | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 55 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale D, eccetto D5 | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 65 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale D5 | Aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 80 |
I terreni agricoli e non edificabili vengono tassati in funzione del reddito dominicale individuato tramite una visura catastale, rivalutato del 25% e successivamente moltiplicato per 135.
Il valore catastale di un immobile non si riferisce al valore di mercato dello stesso ma al suo valore a fini tributari. Nello specifico, il valore catastale rappresenta la base imponibile sulla quale vengono calcolate le aliquote fiscali di varie imposte previste dalla normativa vigente, tra cui l’IMU.
Per calcolare il valore catastale di un immobile si moltiplica la rendita catastale per il coefficiente di riferimento.
Calcolare il valore IMU di un immobile è necessario anche per la dichiarazione ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente).
Nella dichiarazione vanno indicati gli immobili di cui si è proprietari. Nello specifico, nel quadro FC3 occorre specificare il valore dell’immobile che si possiede, inteso, anche in questo caso, non come valore di mercato ma come valore IMU, che si ottiene, come abbiamo visto, rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicando il risultato ottenuto per il coefficiente di riferimento.
Per procedere con il calcolo dell’imposta è necessario conoscere, oltre alla rendita catastale e al coefficiente di categoria, l’aliquota IMU stabilita dal comune in cui si trova l’immobile. Per conoscere l’aliquota IMU applicata nel comune in questione può essere utile consultare le delibere comunali.
L’operazione da eseguire è la seguente:
Per i fabbricati iscritti al catasto, occorre quindi moltiplicare la rendita rivalutata per il coefficiente catastale e applicare l’aliquota IMU deliberata dal comune in cui si trova il bene.
Per provvedere al calcolo della base imponibile, come abbiamo visto, bisogna individuare la rendita catastale del bene immobile in questione, rivalutarla del 5% e moltiplicare il tutto per il coefficiente associato alla categoria catastale di appartenenza.
Ipotizziamo di essere proprietari di un immobile A2 nel comune di Milano, che abbiamo deciso di non adibire ad abitazione principale. L’aliquota IMU stabilita dal comune di Milano è del 10,5 per mille o 1,05%. Consultiamo una visura catastale relativa all’immobile e appuriamo che la sua rendita catastale sia pari a 1200 euro.
Procediamo, innanzitutto, con la rivalutazione della rendita catastale.
1200 + (1200 × 5%)
1200 + 60 = 1260 euro
Applichiamo il coefficiente catastale relativo alla categoria catastale A2.
1260 x 160 = 201.600
Applichiamo al risultato ottenuto l’aliquota IMU stabilita dal comune di Milano.
201.600 / 1000 x 10,5 = 2116,80 euro
L’importo che dovremo versare è 2116,80 euro.
Facciamo un altro esempio. Supponiamo di essere proprietari di un secondo immobile nel comune di Roma, censito al catasto nella categoria A3, con rendita catastale di 600 euro. L’aliquota IMU comunale è in questo caso del 11,4 per mille o 1,14%.
Procediamo con il calcolo. Rivalutiamo la rendita catastale del 5%. L’operazione da eseguire è la seguente:
600 + (600 × 5%)
600 + 30 = 630 euro
Moltiplichiamo il risultato ottenuto per il coefficiente catastale relativo alla categoria A3.
630 x 160 = 100.800
Ora applichiamo l’aliquota IMU stabilita dal comune di Roma.
100.800 / 1000 x 11,4 = 1149,12 euro
L’importo che dovremo versare è pari a 1149,12 euro.
L'IMU sulla seconda casa varia in base alla rendita catastale dell'immobile, al coefficiente relativo alla categoria in cui è censito al catasto e all'aliquota IMU stabilita dal comune in cui si trova.
Il valore di un immobile ai fini del calcolo dell’IMU si ottiene partendo dalla rendita catastale reperibile con una visura estrapolata dalla banca dati catastale dell'Agenzia delle Entrate. Si rivaluta la rendita del 5% e si moltiplica il risultato ottenuto per uno specifico coefficiente, che per le abitazioni corrisponde a 160.
Per il calcolo dell'IMU 2024 occorre rivalutare del 5% la rendita catastale dell’immobile, moltiplicare per il coefficiente relativo alla categoria catastale di appartenenza e applicare l’aliquota IMU fissata dal comune in cui è ubicato l’edificio.
Nel quadro FC3 della dichiarazione ISEE bisogna indicare il valore dell’immobile di cui si è proprietari. Tale valore non corrisponde al prezzo a cui lo si è acquistato ma si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e applicando il coefficiente relativo alla categoria in cui il bene è censito al catasto.
