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L'IMU sulla “prima casa” è dovuta se il proprietario non ha nell’immobile sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Ai fini IMU non conta che la casa sia stata acquistata con le agevolazioni fiscali “prima casa”: conta che sia, o meno, abitazione principale.
Sintesi
Un tema che spesso genera dubbi è il pagamento dell’IMU sulla prima casa per un non residente che vive altrove. Vediamo cosa succede in caso di abitazioni acquistate beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, ma presso le quali non si risiede anagraficamente e non si dimora abitualmente.
L’IMU è dovuta da chi possiede immobili, aree fabbricabili o terreni agricoli, salvo i casi di esenzione previsti dalla legge. Sono tenuti al pagamento, in particolare, il proprietario dell’immobile o il titolare di un diritto reale, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
Nel caso degli immobili concessi in locazione, il pagamento dell’IMU resta generalmente a carico del proprietario e non dell’inquilino. Lo stesso principio vale quando l’immobile è concesso in comodato d’uso gratuito: il soggetto passivo dell’imposta rimane il proprietario, anche se il bene è utilizzato da un familiare o da un terzo.
L’imposta non è dovuta sull’abitazione principale non di lusso, cioè sull’immobile in cui il possessore ha stabilito contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale. Al contrario, l’IMU si paga sugli immobili diversi dall’abitazione principale, come seconde case, immobili locati, immobili concessi in comodato, case a disposizione e abitazioni nelle quali il proprietario non vive stabilmente.
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L’esenzione IMU riguarda l’abitazione principale e non, in senso tecnico, la “prima casa” acquistata con le agevolazioni fiscali. Questa distinzione è fondamentale: una casa può essere “prima casa” ai fini dell’atto di acquisto, ma non essere abitazione principale ai fini IMU.
Per non pagare l’IMU è necessario che l’immobile sia quello nel quale il proprietario:
L’esenzione si applica anche alle pertinenze dell’abitazione principale, nei limiti di una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Restano invece soggette a IMU le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè immobili signorili, ville e castelli o palazzi di pregio storico o artistico.
Di conseguenza, chi ha acquistato un immobile con il bonus prima casa ma vive stabilmente altrove non può invocare automaticamente l’esenzione IMU. Il beneficio sull’acquisto e l’esenzione dall’imposta municipale seguono regole diverse.
Si paga l’IMU sulla prima casa nel caso in cui:
L’IMU è dovuta sulla prima casa anche nel caso in cui si tratti di un’abitazione catastalmente classificata come immobile di lusso, ossia appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9.
In sostanza, ai fini del pagamento dell’IMU è irrilevante che l’immobile in questione sia la prima abitazione di proprietà di una persona o sia eventualmente stato comperato beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Se l’abitazione non corrisponde al luogo di residenza del contribuente e se lo stesso non vi dimora continuativamente, l'IMU va versata applicando i coefficienti prestabiliti e le aliquote decise dal comune di riferimento.
A prescindere che sia la prima abitazione di proprietà del contribuente, quindi, se questi di fatto non vi abita e non vi ha stabilito la propria residenza, l’IMU è dovuta in quanto la proprietà è considerata come una seconda casa. La residenza può essere soltanto una e corrisponde all’indirizzo dell’abitazione principale. Il versamento dell’IMU è dovuto da chi possiede immobili diversi dall'abitazione principale, considerati dall’ordinamento giuridico italiano come beni extra, non strettamente necessari per il proprietario e, pertanto, sottoposti a tassazione.
Quando il proprietario non ha la residenza nell’immobile e non vi dimora abitualmente, l’abitazione è considerata ai fini IMU come seconda casa, anche se si tratta dell’unico immobile posseduto o dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
In questo caso l’imposta deve essere calcolata applicando alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune in cui si trova l’immobile. Le aliquote possono variare da Comune a Comune, perciò è sempre necessario verificare la delibera o il prospetto IMU pubblicato per l’anno di riferimento.
La mancanza della residenza, da sola, è sufficiente a far venir meno l’esenzione, ma anche la sola residenza formale non basta se il contribuente vive stabilmente altrove. Per ottenere l’esenzione occorrono entrambe le condizioni: residenza anagrafica e dimora abituale effettiva.
In caso di immobile in comproprietà, l’IMU si calcola separatamente per ciascun comproprietario, in proporzione alla quota posseduta e ai mesi di possesso. Questo significa che la posizione di un comproprietario residente non si estende automaticamente agli altri.
Se, ad esempio, due persone possiedono al 50% un’abitazione e solo una delle due vi risiede e vi dimora abitualmente, l’esenzione IMU può riguardare soltanto la quota del comproprietario che usa l’immobile come abitazione principale. Il comproprietario non residente, invece, dovrà pagare l’IMU sulla propria quota, salvo che ricorrano specifiche ipotesi di esenzione o assimilazione previste dalla legge o dal regolamento comunale.
Il principio è particolarmente importante nelle successioni ereditarie, nelle donazioni tra familiari e negli immobili cointestati tra genitori e figli. La verifica non riguarda solo l’immobile in sé, ma la situazione personale di ciascun titolare.
Se sei proprietario di una casa ma non hai in quell’immobile la residenza anagrafica e la dimora abituale, devi pagare l’IMU. L’immobile, infatti, non può essere considerato abitazione principale ai fini dell’esenzione.
Non è sufficiente che la casa sia la prima acquistata, l’unica posseduta o quella comprata con le agevolazioni prima casa. Ai fini IMU conta l’utilizzo concreto dell’immobile: se il proprietario vive stabilmente altrove, la casa è soggetta all’imposta.
La stessa regola vale se l’immobile è vuoto, affittato, concesso in comodato o utilizzato solo saltuariamente. In tutti questi casi, salvo specifiche agevolazioni, il Comune considera l’abitazione come immobile diverso dall’abitazione principale.
Chi risulta essere proprietario di un immobile diverso dalla sua residenza e dimora abituale è tenuto al versamento dell’IMU.
Qualora l’immobile venga concesso in comodato gratuito a un parente in linea retta entro il primo grado, quindi a un genitore o a un figlio, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile IMU, purché siano rispettate le condizioni previste dalla legge.
In particolare:
Supponiamo, per esempio, di concedere in locazione l’immobile che abbiamo acquistato beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Trattandosi di un immobile presso il quale non abbiamo fissato la nostra residenza e in cui, di fatto, non viviamo dovremo pagare l’IMU. È come se si trattasse di una seconda casa, benché acquistata beneficiando delle agevolazioni prima casa.
Supponiamo, invece, di stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito a favore di nostro figlio, che, non disponendo di altri immobili di proprietà, stabilisce la propria residenza presso l’abitazione che abbiamo acquistato beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. In tal caso, se risiediamo nello stesso comune in cui si trova l'immobile concesso in comodato, potremo beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU.
Sì, ma bisogna distinguere tra agevolazioni per l’acquisto della prima casa ed esenzione IMU. Le agevolazioni prima casa consentono di pagare imposte ridotte al momento dell’acquisto, ma non comportano automaticamente l’esenzione dall’IMU.
Per ottenere il bonus prima casa, in linea generale, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza o si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. Non è sempre necessario trasferire la residenza proprio nell’immobile acquistato: il requisito riguarda normalmente il Comune, non necessariamente l’indirizzo esatto dell’abitazione.
Ai fini IMU, invece, la regola è più restrittiva. Per non pagare l’imposta, il proprietario deve avere la residenza anagrafica e la dimora abituale proprio nell’immobile. Per questo può accadere che un contribuente mantenga le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, ma sia comunque tenuto a pagare l’IMU perché vive in un’altra abitazione.
Indichiamo di seguito la procedura da seguire per calcolare l'IMU sulla prima casa:
A questo punto si applicano le specifiche aliquote IMU stabilite annualmente dai singoli comuni.
Calcolatore IMU per casa non di residenza
Inserisci i dati dell’immobile per ottenere una stima indicativa dell’IMU dovuta quando la casa non è abitazione principale ai fini IMU.
IMU annua stimata:
€ 0,00
Il risultato è una stima orientativa. Per il versamento effettivo occorre verificare aliquote, detrazioni, eventuali agevolazioni locali e delibere del Comune per l’anno di riferimento.
L’abitazione principale, ai fini IMU, è l’immobile nel quale il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente. La definizione non coincide necessariamente con il concetto comune di “prima casa”, né con l’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali in sede di rogito.
La residenza anagrafica è il dato formale risultante dai registri del Comune. La dimora abituale, invece, riguarda il luogo in cui la persona vive concretamente e stabilmente. Per beneficiare dell’esenzione IMU devono essere presenti entrambe.
Questo significa che non basta spostare formalmente la residenza in un immobile se poi, nella realtà, si continua a vivere altrove. Allo stesso modo, non basta utilizzare spesso una casa senza avervi trasferito la residenza. In caso di controlli, il Comune può verificare consumi, utenze, contratti, dichiarazioni anagrafiche e altri elementi utili a dimostrare l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale.
Se la prima casa viene concessa in affitto, l’IMU è generalmente dovuta dal proprietario. L’immobile locato, infatti, non può essere considerato abitazione principale del proprietario, perché manca la dimora abituale.
L’inquilino non paga l’IMU, poiché il soggetto passivo dell’imposta è il proprietario o il titolare di un diritto reale sull’immobile. Il fatto che l’inquilino utilizzi la casa come propria abitazione principale non trasferisce al proprietario l’esenzione IMU.
In alcuni Comuni possono essere previste aliquote agevolate per immobili concessi in locazione a canone concordato o per specifiche tipologie di contratto. Inoltre, per le abitazioni locate a canone concordato, l’IMU calcolata applicando l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta al 75%, con una riduzione effettiva del 25% dell’imposta dovuta. Anche in questo caso, però, non si tratta di esenzione piena come per l’abitazione principale del proprietario.
Il cambio di residenza incide direttamente sull’IMU. Se il proprietario trasferisce la residenza e la dimora abituale nell’immobile, l’esenzione può applicarsi dal momento in cui sussistono entrambe le condizioni. Se invece trasferisce la residenza altrove, l’immobile perde la qualifica di abitazione principale e diventa soggetto a IMU.
Ai fini del calcolo, l’imposta è rapportata ai mesi dell’anno durante i quali si è protratto il possesso e la specifica condizione dell’immobile. Il mese si considera per intero quando il possesso o la condizione rilevante si è protratta per più della metà dei giorni del mese.
È importante distinguere il cambio di residenza rilevante per l’IMU dal requisito richiesto per conservare le agevolazioni prima casa. Per il bonus prima casa, il trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi può essere sufficiente. Per l’esenzione IMU, invece, occorre che l’immobile sia effettivamente quello in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente.
L’esenzione IMU sull’abitazione principale continua a essere valida, ma solo per gli immobili non di lusso e solo quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge. In altre parole, non si paga l’IMU sulla casa in cui il possessore ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, purché l’immobile non sia classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
Non si può però parlare genericamente di abolizione dell’IMU su ogni “prima casa”. Se l’immobile è stato acquistato con le agevolazioni prima casa ma il proprietario non vi abita e non vi risiede, l’imposta resta dovuta.
L’abolizione riguarda quindi l’abitazione principale in senso IMU, non ogni immobile definito prima casa in senso fiscale o commerciale. Questa distinzione è essenziale per evitare errori nel calcolo dell’imposta e possibili contestazioni da parte del Comune.
No, non si può avere la residenza in un luogo e poi vivere altrove solo per ottenere l’esenzione dal pagamento dell’IMU, così come non basta dimorare stabilmente in una casa senza stabilirvi la residenza per non versare l’imposta.
Dopo la sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, l’esenzione IMU va valutata con riferimento al singolo possessore. Pertanto, se due coniugi possiedono immobili diversi e ciascuno risiede anagraficamente e dimora abitualmente nel proprio immobile, l’esenzione può spettare a entrambi, purché le condizioni siano effettive e verificabili. Non si tratta però di un’esenzione per una casa “non di residenza”: ogni immobile deve essere, per il rispettivo possessore, abitazione principale ai fini IMU.
L’importo dell’IMU sulla prima casa deriva dal calcolo della base imponibile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il rispettivo coefficiente, stabilito in relazione alla categoria catastale dell’immobile. A quel punto si applica l’aliquota IMU fissata dal comune di riferimento.
Sì, chi possiede un bene immobile diverso dalla propria residenza e dimora abituale è tenuto al versamento dell’IMU applicando i coefficienti prestabiliti e le aliquote fissate dal comune di riferimento.
Se entro 18 mesi dall’acquisto la residenza non viene trasferita nel Comune in cui si trova l’immobile, quando questo requisito è necessario per fruire dell’agevolazione, il contribuente decade dal bonus prima casa. In tal caso deve versare le maggiori imposte dovute rispetto a quelle agevolate, oltre alla sanzione e agli interessi previsti dalla legge.
