Un tema che spesso genera dubbi è il pagamento dell’IMU sulla prima casa per un non residente che vive altrove. Vediamo cosa succede in caso di abitazioni acquistate beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, ma presso le quali non si risiede anagraficamente e non si dimora abitualmente.
L'imposta municipale unica (IMU) è una tassa del sistema tributario italiano originariamente introdotta dal governo Monti nella manovra salva Italia con il decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011 e successivamente ridisciplinata dalla legge numero 160 del 27 dicembre 2019. Si tratta del tributo che ha sostituito l’ICI, l’imposta comunale applicata al possesso di beni immobili.
Non tutti i proprietari di un immobile sono tenuti a pagare l’IMU. È tenuto al pagamento dell’IMU chi possiede immobili sul territorio italiano, a esclusione di quelli adibiti ad abitazione principale, a patto che non rientrino nelle categorie catastali relative agli immobili di lusso. Fino al 2013 l’IMU è stata valida anche sull’abitazione principale.
La prima casa è la prima abitazione di proprietà di un soggetto. È la casa che si compra per prima, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Il concetto di prima casa è di carattere prettamente fiscale. All’atto di stipula del rogito è possibile beneficiare di una serie di agevolazioni, tra cui un’aliquota ridotta per le imposte ipotecarie e catastali.
Il pagamento dell’IMU, come accennato, non è dovuto per l’abitazione principale, ossia quella in cui il proprietario ha la propria dimora abituale e la residenza. La prima casa può essere qualcosa di diverso dall’abitazione principale. Non è detto, quindi, che la prima casa corrisponda all’abitazione principale. Un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non deve necessariamente essere quello in cui il proprietario stabilisce la propria residenza. Una persona può comprare la prima casa e decidere liberamente di abitare altrove o concederla in locazione.
Pertanto, l’IMU si paga sulla prima casa nel caso in cui non sia l’abitazione in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora stabilmente. In altre parole, per poter beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’IMU, secondo quanto indicato dall’articolo 13 del suddetto decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011, è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale.
Si paga l’IMU sulla prima casa nel caso in cui:
L’IMU è dovuta sulla prima casa anche nel caso in cui si tratti di un’abitazione catastalmente classificata come immobile di lusso, ossia appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9.
In sostanza, ai fini del pagamento dell’IMU è irrilevante che l’immobile in questione sia la prima abitazione di proprietà di una persona o sia eventualmente stato comperato beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Se l’abitazione non corrisponde al luogo di residenza del contribuente e se lo stesso non vi dimora continuativamente, l'IMU va versata applicando i coefficienti prestabiliti e le aliquote decise dal comune di riferimento.
A prescindere che sia la prima abitazione di proprietà del contribuente, quindi, se questi di fatto non vi abita e non vi ha stabilito la propria residenza, l’IMU è dovuta in quanto la proprietà è considerata come una seconda casa. La residenza può essere soltanto una e corrisponde all’indirizzo dell’abitazione principale. Il versamento dell’IMU è dovuto da chi possiede immobili diversi dall'abitazione principale, considerati dall’ordinamento giuridico italiano come beni extra, non strettamente necessari per il proprietario e, pertanto, sottoposti a tassazione.
Chi risulta essere proprietario di un immobile diverso dalla sua residenza e dimora abituale è tenuto al versamento dell’IMU. Qualora la proprietà venisse concessa in comodato a parenti in linea retta, sia ascendenti che discendenti, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile dell'imposta purché:
Supponiamo, per esempio, di concedere in locazione l’immobile che abbiamo acquistato beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Trattandosi di un immobile presso il quale non abbiamo fissato la nostra residenza e in cui, di fatto, non viviamo dovremo pagare l’IMU. È come se si trattasse di una seconda casa, benché acquistata beneficiando delle agevolazioni prima casa.
Supponiamo, invece, di stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito a favore di nostro figlio, che, non disponendo di altri immobili di proprietà, stabilisce la propria residenza presso l’abitazione che abbiamo acquistato beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. In tal caso, se risiediamo nello stesso comune in cui si trova l'immobile concesso in comodato, potremo beneficiare di una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU.
Indichiamo di seguito la procedura da seguire per calcolare l'IMU sulla prima casa:
A questo punto si applicano le specifiche aliquote IMU stabilite annualmente dai singoli comuni.
No, non si può avere la residenza in un luogo e poi vivere altrove solo per ottenere l’esenzione dal pagamento dell’IMU, così come non basta dimorare stabilmente in una casa senza stabilirvi la residenza per non versare l’imposta.
Una sentenza della Corte Costituzione ha ripristinato la doppia esenzione dal pagamento dell’IMU per i coniugi che risiedono in immobili diversi ubicati in comuni distinti.
L’importo dell’IMU sulla prima casa deriva dal calcolo della base imponibile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il rispettivo coefficiente, stabilito in relazione alla categoria catastale dell’immobile. A quel punto si applica l’aliquota IMU fissata dal comune di riferimento.
Sì, chi possiede un bene immobile diverso dalla propria residenza e dimora abituale è tenuto al versamento dell’IMU applicando i coefficienti prestabiliti e le aliquote fissate dal comune di riferimento.
Se entro 18 mesi la residenza non viene spostata sulla prima casa, il contribuente perde il bonus e deve provvedere a versare all’erario le imposte risparmiate al momento dell’acquisto nonché una sanzione del 30% sull’importo risparmiato e gli interessi di mora.
