Oltre al prezzo di vendita dell’immobile e alle spese relative al trasloco, all’arredamento e all'allacciamento delle utenze, l’acquisto della prima casa implica una serie di costi che è bene conoscere e capire. Se sommati, possono ammontare a cifre considerevoli, di cui è doveroso essere pienamente consapevoli. Illustriamo di seguito quali sono le spese per l’acquisto della prima casa.
Quando si acquista la prima casa, ci sono quattro macrocategorie di costi da sostenere, relative a:
Approfondiamo insieme.
A incidere sull’investimento totale per l’acquisto della prima casa ci sono, innanzitutto, le spese notarili, che dipendono da:
In linea generale, più è alto il valore dell’immobile e del mutuo che si richiede per acquistarlo più alte sono le spese notarili.
Anche la regione, la provincia e la zona in cui opera il notaio influiscono sull’onorario che si dovrà corrispondere. Si stima che un professionista con sede in una grande città metropolitana del Nord Italia, come Milano e Torino, abbia parcelle decisamente più elevate rispetto a uno che opera, supponiamo, in un piccolo centro nella provincia di Carbonia-Iglesias in Sardegna.
La cifra è variabile e orientativamente oscilla tra 1500 e 3000 euro.
L’acquisto della prima casa richiede il pagamento delle seguenti imposte:
L’importo di tali imposte cambia a seconda che l’acquisto dell’immobile avvenga da un privato o da un’impresa costruttrice. Se si acquista da privato, è previsto il pagamento di:
Se, invece, si acquista da un’impresa costruttrice, le imposte ipotecarie, catastali e di registro salgono a 200 euro l’una. Inoltre, occorre calcolare l’IVA sul prezzo di acquisto. A meno che l’immobile appartenga alle categorie catastali A1, A8 e A9, l’IVA è del 4% invece che del 10% se l’acquirente non possiede altre abitazioni sul territorio nazionale.
Il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso, è un documento con cui il venditore e l’acquirente si impegnano a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo.
Il compromesso di vendita può essere redatto con scrittura privata, ma è doveroso segnalare che produce effetti giuridici nei confronti di terzi solamente se autenticato dal notaio e trascritto nei pubblici registri immobiliari, operazioni che hanno un costo non indifferente.
Prima di firmare il compromesso di vendita è consigliabile procurarsi la visura ipotecaria, detta anche visura ipocatastale. Si tratta di un utile documento reperibile presso l’Agenzia delle Entrate, che consente di determinare se il venditore sia effettivamente l’intestatario dell’immobile.
Attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro il proprietario, la visura ipotecaria consente di identificare se sull’immobile oggetto di vendita vi siano gravami, ipoteche, pignoramenti, decreti ingiuntivi o cause in corso.
Il costo previsto per la consultazione di una visura ipotecaria è di 35,20 euro, comprensivo di IVA, tasse ipotecarie e tributi catastali imposti dall’Agenzia delle Entrate.
In genere, al momento della firma del compromesso di vendita, il promittente venditore chiede al promissario acquirente il versamento della cosiddetta caparra confirmatoria per dimostrare la sua serietà nell’impegno assunto, come previsto dall’articolo 1385 del codice civile. L’importo in genere viene scalato dal prezzo finale.
Le spese di istruttoria sono gli importi che la banca addebita al mutuatario per le pratiche e le formalità necessarie all'erogazione del mutuo. Si tratta di costi connessi a:
Prima di deliberare e decidere se accordare un prestito, la banca effettua una serie di attente valutazioni sia sul richiedente sia sull’immobile per cui il mutuo è stato richiesto, i cui costi confluiscono nelle spese di istruttoria, che possono essere fisse, di importo indicativamente compreso tra 200 e 350 euro a seconda dell’istituto di credito, o determinate in percentuale tra lo 0,1% e l'1% dell'importo finanziato. In quest’ultimo caso, le spese di istruttoria crescono proporzionalmente alla somma concessa a titolo di mutuo.
Per stabilire se l'immobile rappresenti effettivamente una garanzia sufficiente per la concessione del mutuo, la banca si serve della perizia immobiliare. In pratica, viene nominato un perito che ispeziona l’immobile, ne valuta attentamente le condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive e ne stabilisce il valore.
La perizia fornisce un’oggettiva valutazione dell’immobile e una stima verosimile del suo valore reale. Sulla base della stima formulata dal perito, la banca calcola l’importo del finanziamento da concedere e le relative condizioni.
In linea generale, il costo richiesto dalla banca per incaricare un perito di eseguire un’accurata valutazione dell’immobile è compreso grossomodo tra 100 e 300 euro.
L’imposta sostitutiva per i mutui è una particolare tipologia di imposta dovuta in sostituzione di altri tributi. Il valore dell'imposta sostitutiva è calcolato in termini percentuali. Nel caso di mutui accesi per l'acquisto della prima casa da adibire ad abitazione principale, l'imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell'importo erogato con il finanziamento, come sancito dall’articolo 1 della legge numero 244 del 24 dicembre 2007.
Quando si acquista la prima casa o, più in generale, un bene immobile con un mutuo ipotecario, è necessario sottoscrivere un’assicurazione che offra tutela nella malaugurata eventualità in cui il bene venisse danneggiato da eventi fortuiti, come, per esempio, un incendio.
Per poter finalizzare un finanziamento è, quindi, necessario sottoscrivere un’assicurazione contro il rischio di incendio e scoppio.
Il costo dipende da vari fattori, quali:
Orientativamente, il prezzo di un’assicurazione sul mutuo rappresenta una quota compresa tra il 2 e il 7% del finanziamento.
Tra i costi da sostenere quando si acquista la prima casa ci sono anche le eventuali spese derivanti dal mandato conferito a un’agenzia immobiliare per la gestione dell’iter di compravendita dell'immobile.
Il compenso dell’agenzia immobiliare, lo ricordiamo, va versato anche qualora non si arrivi al rogito notarile, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza numero 21575 del 18 settembre 2017. Per legge, infatti, la provvigione dell’agente immobiliare è legata al ruolo di messa in contatto delle parti e non necessariamente alla conclusione del passaggio di proprietà.
No, affinché abbia validità nei confronti di terzi è necessario che il contratto preliminare di compravendita sia autenticato dal notaio e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Le spese notarili non sono direttamente detraibili, ma le spese per la stipula del mutuo possono essere detratte al 19% nella dichiarazione dei redditi.
No, non è obbligatorio sottoscrivere un'assicurazione contro il rischio di incendio se l'acquisto dell’immobile avviene senza accendere un mutuo.
