Le agevolazioni per la prima casa sono una misura in atto da diversi anni e che i governi che si susseguono cercano di prorogare periodicamente. In questo articolo spieghiamo in dettaglio in cosa consistono, chi può richiederle e come.
Le agevolazioni sulla prima casa consentono a chi acquista un immobile per la prima volta, di ottenere i seguenti benefici:
Le agevolazioni qui descritte possono essere ottenute solo in presenza di determinati requisiti che andiamo qui ad approfondire.
L’agevolazione è ammessa nel caso in cui il fabbricato in questione appartiene alle categorie catastali A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni economiche); A/4 (abitazioni popolari); A/5 (abitazioni ultrapopolari ); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (villini).
Come si può notare, l’agevolazione NON è ammessa per i fabbricati di categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville); A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico).
L’agevolazione è ammessa quando il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o dove la stabilità entro 18 mesi dall’acquisto.
L’agevolazione è ammessa anche quando il fabbricato è ubicato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività.
Per effetto dell'art. 2, del D.L. n. 69/2023 - Salva infrazioni, l’agevolazione è ammessa anche quando l’immobile è situato nel Comune di nascita o in quello in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima di trasferirsi all’estero per motivi di lavoro, sempre che abbia risieduto o svolto la propria attività lavorativa in Italia per almeno 5 anni. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
Le agevolazioni per la prima casa possono essere ammesse anche per chi ha già acquistato un immobile con le stesse agevolazioni, ma abbia deciso di venderla. In tal caso le agevolazioni sono ammesse solo ed esclusivamente nel caso in cui la casa già acquistata sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Occorre evidenziare l’importanza di tale scadenza, perché in caso contrario oltre alle mancate agevolazioni, è prevista una sanzione del 30%.
La ripetizione della richiesta di agevolazione può essere richiesta solo una volta.
Come specificato in precedenza, le agevolazioni sulla prima casa consentono di pagare meno imposte di registro e meno IVA, a seconda che si acquisti da un privato o da un’impresa. Qui di seguito vediamo nello specifico cosa si deve pagare quando si riesce ad ottenere l’agevolazione per la prima casa.
Qui di seguito vediamo quali imposte si pagano quando si acquista un immobile con l’agevolazione per la prima casa da un venditore privato, oppure da un’impresa che opera in regime di esenzione IVA (es. impresa di costruzione che vende l’immobile dopo 5 anni dalla data di conclusione dei lavori).
Nel caso in cui l’acquisto sia effettuato da un’impresa in regime d’imponibilità IVA (es. impresa di costruzione che vende l’immobile entro 5 anni dalla data di conclusione dei lavori), occorrerà pagare le seguenti imposte:
Se si acquista la prima casa stipulando un mutuo, tramite l’agevolazione sulla prima casa si può ottenere una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo, fino ad un massimo di 4.000€. Tra le spese accessorie si possono inserire la parcella del notaio per la stipula del mutuo, le spese di istruttoria della banca che concede il mutuo, il costo della perizia tecnica e l’imposta sostitutiva.
Nel caso in cui la casa venisse successivamente locata, le agevolazioni non potranno essere utilizzate per gli interessi passivi del mutuo.
In Italia, i soggetti con età pari o inferiore ai 36 anni possono richiedere le cosiddette “agevolazioni prima casa under 36”, spesso chiamate “agevolazioni prima casa per giovani”. Si tratta di un’agevolazione pensata per coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno del rogito e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000€ annui.
È importante notare che questa agevolazione è legata alle norme attualmente vigenti e potrebbe essere modificata nel corso del tempo da parte dei governi in carica.
L’agevolazione prima casa under 36 consiste nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto delle prime case appartenenti alle categorie summenzionate (quindi non vengono incluse A/1, A/8 e A/9) e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse.
Se l’operazione è soggetta a Iva, si ottiene un credito d’imposta pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di questi immobili sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.
Sebbene non riguardino agevolazioni statali, in molti si chiedono se vi siano delle agevolazioni sul mutuo per la prima casa per gli over 40. La risposta è no. Il mutuo per gli over 40 che desiderano acquistare la prima casa non solo non è attualmente soggetto ad agevolazioni statali, ma non prevede neanche agevolazioni da parte di istituti privati, che al contrario richiedono requisiti sempre più stringenti con l’aumentare dell’età.
Le normative attuali prevedono anche delle agevolazioni sulle ristrutturazioni della prima casa, intese sia come ordinarie che straordinarie. Tali agevolazioni consistono in una riduzione dell’aliquota IVA, al 10%.
L’agevolazione per la ristrutturazione vale anche per i materiali acquistati a tal fine, anche se in tal caso devono presentare determinati requisiti, quali:
Per la ristrutturazione della prima casa sono ammesse detrazioni del 50% per una spesa massima di 96.000€. A questa misura si fa spesso riferimento con la dicitura “agevolazioni prima casa 50%”.
Questa detrazione viene calcolata in base al limite massimo di spesa annuale per unità familiare e comprende tutte le pertinenze. La detrazione si può usufruire nella dichiarazione dei redditi per 10 quote annuali dallo stesso importo (rate) ed è ammessa fino al limite dell’imposta IRPEF dovuta, senza che dall’eccedenza si generi un rimborso.
Può capitare il caso in cui il contribuente non usufruisca della quota di detrazione annuale. In tal caso è possibile richiederla negli anni successivi, inserendo nella dichiarazione il numero della rata corrispondente.
Può accadere che si ottenga una casa in eredità e che questa sia allo stesso tempo la prima casa di proprietà del soggetto ereditario.
Le agevolazioni sulla prima casa sono possibili anche per la casa ottenuta in seguito a una successione, a patto che la dichiarazione di successione venga fatta entro 12 mesi dal decesso.
Tra le agevolazioni sulla prima casa si potrebbe comprendere anche l’IMU, ovvera l’Imposta Municipale Propria. Infatti, chi acquista la prima casa non è tenuto a pagare l’IMU o la TASI, a patto che sia residente nella stessa casa e la usi come propria effettiva dimora abituale.
Per tale motivo, se la casa dovesse essere data in locazione, si dovrà pagare anche l’IMU.
Chi desidera ottenere l’agevolazione per la prima casa e successivamente opta per avviare un’attività di B&B, può far valere le proprie agevolazioni per il periodo di tale attività, ma a tali condizioni:
L’agevolazione si applica anche alle pertinenze (cantina, garage, ecc.) anche nel caso in cui siano state acquistate con un atto separato rispetto a quello riguardante la prima casa.
L’agevolazione per la prima casa si può richiedere al massimo due volte. Dopo la prima volta, è possibile richiederla a patto che si sia venduto la prima casa entro un anno dall’acquisto.
Secondo l’attuale normativa, è necessario che la casa da acquistare sia ubicata nello stesso Comune di residenza dell’acquirente, ma non esige esplicitamente che diventi la sua abitazione principale. Per tale motivo, si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni purché si risieda nel Comune in cui è situata. In tal caso, tuttavia, le agevolazioni non potranno essere utilizzate per pagare gli interessi passivi del mutuo.
