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Agevolazioni Prima Casa: Quali Sono e Come Ottenerle

Andrea Lazzo
24.06.2024
7 min

Le agevolazioni per la prima casa sono una misura in atto da diversi anni e che i governi che si susseguono cercano di prorogare periodicamente. In questo articolo spieghiamo in dettaglio in cosa consistono, chi può richiederle e come. 

Quali sono le agevolazioni per la prima casa

Cosa sono le agevolazioni sulla prima casa

Le agevolazioni sulla prima casa consentono a chi acquista un immobile per la prima volta, di ottenere i seguenti benefici:

  • Riduzione dell’imposta di registro (nel caso di acquisto da privati);
  • Riduzione dell’IVA (nel caso di acquisto da imprese);
  • Esenzione dall’imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie;
  • Detrazione del 19% degli interessi passivi e mutui ipotecari dall’IRPEF fino a 4.000€ per chi acquista un immobile al fine di utilizzarlo come abitazione principale

Requisiti per agevolazioni sulla prima casa

Le agevolazioni qui descritte possono essere ottenute solo in presenza di determinati requisiti che andiamo qui ad approfondire. 

Categoria catastale

L’agevolazione è ammessa nel caso in cui il fabbricato in questione appartiene alle categorie catastali  A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni economiche); A/4 (abitazioni popolari); A/5 (abitazioni ultrapopolari ); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (villini).

Come si può notare, l’agevolazione NON è ammessa per i fabbricati di categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville); A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico).

Ubicazione rispetto a residenza o attività

L’agevolazione è ammessa quando il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o dove la stabilità entro 18 mesi dall’acquisto. 

L’agevolazione è ammessa anche quando il fabbricato è ubicato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività.

Per effetto dell'art. 2, del D.L. n. 69/2023 - Salva infrazioni, l’agevolazione è ammessa anche quando l’immobile è situato nel Comune di nascita o in quello in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima di trasferirsi all’estero per motivi di lavoro, sempre che abbia risieduto o svolto la propria attività lavorativa in Italia per almeno 5 anni. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Vendita entro un anno della prima casa acquistata con agevolazione

Le agevolazioni per la prima casa possono essere ammesse anche per chi ha già acquistato un immobile con le stesse agevolazioni, ma abbia deciso di venderla. In tal caso le agevolazioni sono ammesse solo ed esclusivamente nel caso in cui la casa già acquistata sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. 

Occorre evidenziare l’importanza di tale scadenza, perché in caso contrario oltre alle mancate agevolazioni, è prevista una sanzione del 30%

La ripetizione della richiesta di agevolazione può essere richiesta solo una volta.

Imposte e le tasse previste con le agevolazioni sulla prima casa

Come specificato in precedenza, le agevolazioni sulla prima casa consentono di pagare meno imposte di registro e meno IVA, a seconda che si acquisti da un privato o da un’impresa. Qui di seguito vediamo nello specifico cosa si deve pagare quando si riesce ad ottenere l’agevolazione per la prima casa. 

Acquisto da venditore privato o azienda in regime di esenzione IVA

Qui di seguito vediamo quali imposte si pagano quando si acquista un immobile con l’agevolazione per la prima casa da un venditore privato, oppure da un’impresa che opera in regime di esenzione IVA (es. impresa di costruzione che vende l’immobile dopo 5 anni dalla data di conclusione dei lavori).

  • Imposta di registro: 2% (minimo 1.000€);
  • Imposta ipotecaria: 50€;
  • Imposta catastale: 50€

Acquisto da un’azienda in regime di imponibilità IVA

Nel caso in cui l’acquisto sia effettuato da un’impresa in regime d’imponibilità IVA (es. impresa di costruzione che vende l’immobile entro 5 anni dalla data di conclusione dei lavori), occorrerà pagare le seguenti imposte: 

  • IVA: 4%
  • Imposta di registro: 200€
  • Imposta ipotecaria: 200€
  • Imposta catastale: 200€

Agevolazioni prima casa con mutuo

Se si acquista la prima casa stipulando un mutuo, tramite l’agevolazione sulla prima casa si può ottenere una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo, fino ad un massimo di 4.000€. Tra le spese accessorie si possono inserire la parcella del notaio per la stipula del mutuo, le spese di istruttoria della banca che concede il mutuo, il costo della perizia tecnica e l’imposta sostitutiva. 

Nel caso in cui la casa venisse successivamente locata, le agevolazioni non potranno essere utilizzate per gli interessi passivi del mutuo.

Agevolazioni prima casa under 36

In Italia, i soggetti con età pari o inferiore ai 36 anni possono richiedere le cosiddette “agevolazioni prima casa under 36”, spesso chiamate “agevolazioni prima casa per giovani”. Si tratta di un’agevolazione pensata per coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno del rogito e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000€ annui. 

È importante notare che questa agevolazione è legata alle norme attualmente vigenti e potrebbe essere modificata nel corso del tempo da parte dei governi in carica. 

L’agevolazione prima casa under 36 consiste nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto delle prime case appartenenti alle categorie summenzionate (quindi non vengono incluse A/1, A/8 e A/9) e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse.

Se l’operazione è soggetta a Iva, si ottiene un credito d’imposta pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di questi immobili sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.

Agevolazioni mutuo prima casa over 40

Sebbene non riguardino agevolazioni statali, in molti si chiedono se vi siano delle agevolazioni sul mutuo per la prima casa per gli over 40. La risposta è no. Il mutuo per gli over 40 che desiderano acquistare la prima casa non solo non è attualmente soggetto ad agevolazioni statali, ma non prevede neanche agevolazioni da parte di istituti privati, che al contrario richiedono requisiti sempre più stringenti con l’aumentare dell’età. 

Requisiti per le agevolazioni prima casa per gli under 36

Agevolazioni per la ristrutturazione della prima casa

Le normative attuali prevedono anche delle agevolazioni sulle ristrutturazioni della prima casa, intese sia come ordinarie che straordinarie. Tali agevolazioni consistono in una riduzione dell’aliquota IVA, al 10%. 

L’agevolazione per la ristrutturazione vale anche per i materiali acquistati a tal fine, anche se in tal caso devono presentare determinati requisiti, quali: 

  • i materiali devono essere venduti direttamente dall’appaltatore dei lavori
  • il valore dei materiali “significativi” deve essere pari o inferiore al valore di servizio di manutenzione

Per la ristrutturazione della prima casa sono ammesse detrazioni del 50% per una spesa massima di 96.000€. A questa misura si fa spesso riferimento con la dicitura “agevolazioni prima casa 50%”. 

Questa detrazione viene calcolata in base al limite massimo di spesa annuale per unità familiare e comprende tutte le pertinenze. La detrazione si può usufruire nella dichiarazione dei redditi per 10 quote annuali dallo stesso importo (rate) ed è ammessa fino al limite dell’imposta IRPEF dovuta, senza che dall’eccedenza si generi un rimborso.

Può capitare il caso in cui il contribuente non usufruisca della quota di detrazione annuale. In tal caso è possibile richiederla negli anni successivi, inserendo nella dichiarazione il numero della rata corrispondente.

Agevolazioni sulla prima casa in caso di successione

Può accadere che si ottenga una casa in eredità e che questa sia allo stesso tempo la prima casa di proprietà del soggetto ereditario. 

Le agevolazioni sulla prima casa sono possibili anche per la casa ottenuta in seguito a una successione, a patto che la dichiarazione di successione venga fatta entro 12 mesi dal decesso.

Agevolazioni IMU sulla prima casa

Tra le agevolazioni sulla prima casa si potrebbe comprendere anche l’IMU, ovvera l’Imposta Municipale Propria. Infatti, chi acquista la prima casa non è tenuto a pagare l’IMU o la TASI, a patto che sia residente nella stessa casa e la usi come propria effettiva dimora abituale. 

Per tale motivo, se la casa dovesse essere data in locazione, si dovrà pagare anche l’IMU. 

Agevolazioni prima casa in cui si avvia un Bed & Breakfast

Chi desidera ottenere l’agevolazione per la prima casa e successivamente opta per avviare un’attività di B&B, può far valere le proprie agevolazioni per il periodo di tale attività, ma a tali condizioni: 

  • l’affitto delle stanze deve essere occasionale;
  • il proprietario dell’immobile deve percepire redditi anche da altre attività professionali (lavoro dipendente o lavoro autonomo);
  • l’offerta di servizi aggiuntivi deve essere minima o assente;
  • l’erogazione di servizi agli ospiti deve essere eseguita dal titolare o dai suoi familiari;
  • la casa non può essere completamente adibita a B&B e deve soddisfare le esigenze di abitazione del titolare e i suoi familiari;
  • la pubblicità deve essere ridotta all’essenziale;
  • si possono offrire massimo 3 camere per 6 posti letto complessivi, per un massimo di 270 giorni l’anno, e un minimo di 45 giorni di apertura continuativa. 
3 Punti Chiave
  • Le agevolazioni sulla prima casa consentono a chi acquista la prima casa di pagare meno imposte o ottenere un’IVA agevolata.
  • Le agevolazioni sulla prima vengono concesse contestualmente alla presenza di determinati requisiti che includono la categoria catastale dell’immobile e l’ubicazione dello stesso rispetto alla propria residenza o luogo di attività lavorativa.
  • La presenza di agevolazioni sulla prima casa dipende dalle leggi economiche approvate di anno in anno dai governi che si susseguono.

Fonti

FAQ

L’agevolazione sulla prima casa si applica anche alle pertinenze?

L’agevolazione si applica anche alle pertinenze (cantina, garage, ecc.) anche nel caso in cui siano state acquistate con un atto separato rispetto a quello riguardante la prima casa.

Quante volte posso richiedere l’agevolazione sulla prima casa?

L’agevolazione per la prima casa si può richiedere al massimo due volte. Dopo la prima volta, è possibile richiederla a patto che si sia venduto la prima casa entro un anno dall’acquisto.

Agevolazioni sulla prima casa e affitto: perdo i benefici se decido di affittarla?

Secondo l’attuale normativa, è necessario che la casa da acquistare sia ubicata nello stesso Comune di residenza dell’acquirente, ma non esige esplicitamente che diventi la sua abitazione principale. Per tale motivo, si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni purché si risieda nel Comune in cui è situata. In tal caso, tuttavia, le agevolazioni non potranno essere utilizzate per pagare gli interessi passivi del mutuo.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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