Risposta rapida
Le agevolazioni prima casa permettono di pagare imposte ridotte al momento dell’acquisto. Altri benefici fiscali possono riguardare il mutuo per l’abitazione principale, il riacquisto e gli interventi edilizi, ma si tratta di agevolazioni distinte e soggette a requisiti specifici. Per ottenere i benefici prima casa occorre rispettare i requisiti relativi alla categoria catastale, agli immobili già posseduti e al Comune di residenza, rendendo nel rogito le dichiarazioni richieste.
In sintesi
- acquistando da un privato o da un’impresa con vendita esente da IVA, l’imposta di registro scende al 2%;
- acquistando da un’impresa con vendita soggetta a IVA, si applica l’aliquota IVA del 4%;
- le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura ridotta o fissa;
- sono escluse le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- la residenza deve trovarsi, o essere trasferita entro 18 mesi, nel Comune in cui è situato l’immobile;
- chi stipula un mutuo per l’abitazione principale può detrarre il 19% degli interessi e degli oneri ammessi, entro il limite complessivo di 4.000 euro annui;
- sono previste ulteriori agevolazioni per il riacquisto, le ristrutturazioni e, in presenza di specifici requisiti, per l’accesso al Fondo di garanzia prima casa.
Le agevolazioni ordinarie per l’acquisto della prima casa sono previste stabilmente dalla normativa fiscale e non richiedono una proroga annuale. Possono invece avere durata temporanea alcune misure aggiuntive, come il precedente bonus fiscale under 36. In questo articolo spieghiamo in dettaglio in cosa consistono, chi può richiederle e come.
Cosa sono le agevolazioni sulla prima casa
Le agevolazioni sulla prima casa consentono a chi acquista un’abitazione e rispetta i requisiti previsti dalla legge di ottenere i seguenti benefici:
- Riduzione dell’ imposta di registro (nel caso di acquisto da privati);
- Riduzione dell’IVA (nel caso di acquisto da imprese);
- Esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e per le relative formalità catastali e immobiliari;
- Detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati su un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, calcolata su un importo massimo complessivo di 4.000 euro annui.
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Requisiti per agevolazioni sulla prima casa
Le agevolazioni qui descritte possono essere ottenute solo in presenza di determinati requisiti che andiamo qui ad approfondire.
Categoria catastale
L’agevolazione è ammessa se il fabbricato acquistato appartiene a una delle seguenti categorie catastali : A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
L’agevolazione non è invece ammessa per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Ubicazione rispetto a residenza o attività
L’agevolazione è ammessa quando il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o dove la stabilità entro 18 mesi dall’acquisto.
L’agevolazione è ammessa anche quando il fabbricato è ubicato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività.
Per effetto dell’articolo 2 del D.L. n. 69/2023, l’agevolazione è ammessa anche se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, purché l’immobile sia situato nel Comune di nascita oppure nel Comune in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. Per questa specifica fattispecie non è richiesto il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.
Possesso di altri immobili
Per ottenere le agevolazioni prima casa, l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune dell’immobile che intende acquistare.
Se l’altra abitazione situata nello stesso Comune è stata acquistata senza le agevolazioni prima casa, generalmente deve essere venduta prima del nuovo acquisto. Il semplice impegno a venderla successivamente non consente di ottenere il beneficio.
L’acquirente non deve inoltre possedere, neppure per quote e su tutto il territorio nazionale, un’altra abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa. In questo secondo caso è comunque possibile ottenere nuovamente il beneficio, purché l’immobile già posseduto venga venduto entro due anni dal nuovo acquisto.
Tali condizioni devono essere dichiarate dall’acquirente nell’atto di compravendita.
Vendita entro due anni della prima casa acquistata con agevolazione
Le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche da chi possiede già un’abitazione acquistata usufruendo degli stessi benefici. In questo caso, tuttavia, l’immobile precedentemente acquistato deve essere venduto entro due anni dalla data del nuovo acquisto.
Il termine, originariamente fissato in un anno, è stato portato a due anni dalla Legge di bilancio 2025. L’impegno a vendere la precedente abitazione deve essere dichiarato nell’atto con cui viene acquistata la nuova casa.
Se la precedente abitazione non viene venduta entro due anni, si decade dalle agevolazioni applicate al nuovo acquisto. Il contribuente dovrà quindi versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, oltre agli interessi e alla sanzione prevista dalla normativa.
Non esiste un numero massimo assoluto di volte in cui è possibile ottenere le agevolazioni prima casa. Il beneficio può essere richiesto nuovamente, purché, in occasione di ogni acquisto, siano rispettati tutti i requisiti previsti.
Quando si perdono le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa possono essere revocate quando, dopo l’acquisto, non vengono rispettate le condizioni dichiarate nel rogito. In particolare, si decade dal beneficio nei seguenti casi:
- le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto risultano false;
- la residenza non viene trasferita entro 18 mesi nel Comune in cui si trova l’immobile, salvo i casi in cui il requisito sia soddisfatto attraverso lo svolgimento dell’attività lavorativa;
- l’abitazione acquistata con le agevolazioni viene venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni;
- la precedente abitazione acquistata con le agevolazioni non viene venduta entro due anni dal nuovo acquisto.
La vendita o la donazione effettuata prima dei cinque anni non determina la perdita dei benefici se, entro un anno, il contribuente acquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale. La semplice sottoscrizione di un contratto preliminare non è sufficiente, perché entro il termine annuale deve avvenire l’effettivo trasferimento della proprietà.
In caso di decadenza, l’acquirente deve versare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, gli interessi e una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta. Se comunica spontaneamente la propria situazione all’Agenzia delle Entrate prima della scadenza del termine o prima della contestazione, può evitare o ridurre la sanzione secondo le modalità previste.
Imposte e le tasse previste con le agevolazioni sulla prima casa
Come specificato in precedenza, le agevolazioni sulla prima casa consentono di pagare meno imposte di registro e meno IVA, a seconda che si acquisti da un privato o da un’impresa. Qui di seguito vediamo nello specifico cosa si deve pagare quando si riesce ad ottenere l’agevolazione per la prima casa.
Acquisto da venditore privato o azienda in regime di esenzione IVA
Qui di seguito vediamo quali imposte si pagano quando si acquista un immobile con l’agevolazione prima casa da un venditore privato oppure da un’impresa che effettua una vendita esente da IVA. Per le imprese costruttrici o di ripristino, la cessione effettuata oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori è normalmente esente, salvo che il venditore opti espressamente per l’applicazione dell’IVA nell’atto di vendita.
- Imposta di registro: 2% (minimo 1.000€);
- Imposta ipotecaria: 50€;
- Imposta catastale: 50€.
Acquisto da un’azienda in regime di imponibilità IVA
Nel caso in cui l’acquisto sia effettuato da un’impresa con vendita soggetta a IVA — per esempio, da un’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, oppure anche oltre tale termine se il venditore opta per l’IVA — occorrerà pagare le seguenti imposte:
- IVA: 4%
- Imposta di registro: 200€
- Imposta ipotecaria: 200€
- Imposta catastale: 200€
Come si calcola l’imposta con il sistema del prezzo-valore
Quando l’acquisto non è soggetto a IVA, l’acquirente può chiedere che l’imposta di registro venga calcolata sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo effettivamente pagato. Questo meccanismo prende il nome di sistema del prezzo-valore.
Per un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, il valore catastale si calcola rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato per il coefficiente 110:
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110
Sul valore così ottenuto viene applicata l’imposta di registro del 2%, fermo restando l’importo minimo di 1.000 euro.
Per esempio, con una rendita catastale di 800 euro e un prezzo di acquisto di 180.000 euro, il valore catastale è pari a:
800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro.
L’imposta di registro teorica sarà quindi pari a 1.848 euro, ovvero il 2% di 92.400 euro, anziché essere calcolata sul prezzo di 180.000 euro.
Il prezzo-valore può essere richiesto quando l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività professionale o imprenditoriale e la vendita è soggetta all’imposta di registro proporzionale. Non si applica invece alle compravendite soggette a IVA.
L’applicazione deve essere espressamente richiesta al notaio nel rogito. Oltre alla tassazione sul valore catastale, il sistema limita il potere di accertamento sul valore dell’immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate e comporta una riduzione del 30% dell’onorario notarile.
Agevolazioni prima casa con mutuo
Chi stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale può detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, calcolato su un importo massimo complessivo di 4.000 euro annui. Questa detrazione è distinta dalle agevolazioni prima casa applicate al rogito. Tra gli oneri accessori ammessi rientrano, tra l’altro, le spese di istruttoria, la perizia tecnica, l’imposta sostitutiva e la parcella notaio relativa alla stipula del mutuo.
Se l’intero immobile viene locato e cessa di essere l’abitazione principale, in via ordinaria la detrazione degli interessi passivi non spetta per il periodo in cui manca tale requisito, salvo le eccezioni previste dalla legge. La locazione di una sola parte dell’abitazione, continuando a dimorarvi abitualmente e a mantenervi la residenza, non fa invece perdere la detrazione.
Agevolazioni prima casa under 36
Nel 2026 non è più disponibile l’esenzione fiscale straordinaria comunemente chiamata “bonus prima casa under 36”. L’agevolazione si applicava agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. In via transitoria, poteva essere utilizzata anche per gli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, a condizione che il contratto preliminare fosse stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023.
Gli acquirenti che non hanno ancora compiuto 36 anni possono comunque usufruire delle normali agevolazioni prima casa, previste indipendentemente dall’età. In presenza dei requisiti, possono quindi beneficiare dell’imposta di registro al 2% oppure dell’IVA al 4%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Resta inoltre disponibile il Fondo di garanzia mutui prima casa. I giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni rientrano tra le categorie ammesse al Fondo e possono ottenere una garanzia pubblica sul finanziamento. La garanzia ordinaria è pari al 50% della quota capitale del mutuo e può essere elevata, in presenza dei requisiti previsti, per chi possiede un ISEE non superiore a 40.000 euro e richiede un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile. La possibilità di ottenere la garanzia elevata è prevista fino al 31 dicembre 2027.
Bonus prima casa over 40
Non esiste un bonus prima casa riservato specificamente alle persone con più di 40 anni. Il superamento di questa età, tuttavia, non impedisce di ottenere le normali agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, che sono riconosciute indipendentemente dall’età dell’acquirente.
Un acquirente over 40, se possiede tutti i requisiti richiesti, può quindi beneficiare di:
- imposta di registro ridotta al 2%, quando acquista da un privato o da un’impresa con vendita esente da IVA;
- IVA ridotta al 4%, quando acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA;
- imposte ipotecaria e catastale in misura fissa;
- esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie negli acquisti soggetti a imposta di registro proporzionale;
- applicazione del sistema del prezzo-valore, quando ne ricorrono le condizioni, con tassazione basata sul valore catastale e riduzione del 30% degli onorari notarili;
- credito d’imposta per il riacquisto di una nuova prima casa;
- detrazione del 19% delle spese di intermediazione immobiliare, calcolata su un importo massimo di 1.000 euro;
- esenzione dall’IMU, se l’immobile è utilizzato come abitazione principale e non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
- detrazioni previste per ristrutturazione, efficientamento energetico e acquisto di mobili, quando sono rispettate le condizioni previste per ciascun incentivo.
Anche alcune persone over 40 possono accedere al Fondo di garanzia mutui prima casa, ma non in ragione dell’età. Dal 2025 il Fondo è riservato a determinate categorie, tra cui genitori soli con figli minorenni, conduttori di alloggi popolari, famiglie con almeno tre figli giovani e coppie costituite da almeno due anni nelle quali uno dei componenti non abbia ancora compiuto 36 anni.
Agevolazioni mutuo prima casa over 40
Per chi ha più di 40 anni non sono previsti automaticamente un tasso d’interesse ridotto o condizioni bancarie più favorevoli. Restano però disponibili le agevolazioni fiscali ordinarie collegate al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.
La principale consiste nella detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle eventuali quote di rivalutazione pagati durante l’anno. La detrazione viene calcolata su un importo massimo complessivo di 4.000 euro, con un risparmio fiscale che può quindi raggiungere 760 euro all’anno. In presenza di più cointestatari, il limite deve essere suddiviso tra loro.
Tra gli oneri accessori ammessi rientrano, per esempio, le spese di istruttoria, la perizia tecnica, le commissioni bancarie e la parcella notarile relativa alla stipula del mutuo. Non è invece detraibile l’onorario del notaio relativo al contratto di compravendita. Per ottenere la detrazione devono essere rispettate le condizioni previste per l’abitazione principale e, in linea generale, il contribuente deve essere contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile.
Per i finanziamenti di durata superiore a 18 mesi destinati all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile che possiede i requisiti prima casa, è inoltre prevista un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Per i mutui destinati a una seconda casa, l’aliquota è invece normalmente pari al 2%.
Un acquirente over 40 può accedere anche al Fondo di garanzia prima casa soltanto quando appartiene a una delle categorie ammesse. Il mutuo non può superare 250.000 euro e la garanzia ordinaria copre il 50% del finanziamento. In presenza di determinati requisiti relativi all’ISEE e al rapporto tra mutuo e prezzo dell’immobile, può essere richiesta una garanzia più elevata. L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale e non può appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La garanzia pubblica, in ogni caso, non obbliga la banca a concedere il finanziamento, che rimane soggetto alla valutazione del merito creditizio del richiedente.
Agevolazioni per la ristrutturazione della prima casa
Le normative attuali prevedono anche delle agevolazioni sulle ristrutturazioni della prima casa, intese sia come ordinarie che straordinarie. Tali agevolazioni consistono in una riduzione dell’aliquota IVA, al 10%.
Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili a prevalente destinazione abitativa, l’IVA al 10% si applica anche ai beni forniti dall’impresa che esegue i lavori. Se vengono forniti beni di valore significativo, l’aliquota del 10% si applica al loro valore soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione, calcolato al netto degli stessi beni. Sulla parte eccedente si applica l’aliquota IVA ordinaria.
Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione per gli interventi di recupero edilizio è pari al 50%, entro il limite di 96.000 euro per unità immobiliare, quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile adibito ad abitazione principale. Negli altri casi, l’aliquota ordinaria è pari al 36%, entro lo stesso limite di spesa.
Il limite massimo di spesa è riferito alla singola unità immobiliare e comprende le relative pertinenze. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo ed è utilizzabile nei limiti dell’IRPEF dovuta, senza rimborso dell’eventuale eccedenza.
Se una quota annuale non viene utilizzata per incapienza dell’IRPEF, la parte non fruita non può essere recuperata negli anni successivi né chiesta a rimborso. Se, invece, la detrazione è stata omessa per errore dalla dichiarazione, occorre correggere la dichiarazione interessata secondo le modalità e i termini previsti; nelle annualità successive si indicano soltanto le rate residue con il numero corretto.
Agevolazioni sulla prima casa in caso di successione
Le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche quando un’abitazione viene acquisita per successione. Non è necessario che si tratti del primo immobile mai posseduto dall’erede: occorre invece che almeno uno dei beneficiari possieda i requisiti previsti dalla normativa per l’agevolazione prima casa.
In presenza di tali requisiti, per l’immobile agevolato le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, anziché rispettivamente nella misura ordinaria del 2% e dell’1%. L’eventuale imposta di successione continua invece ad applicarsi secondo le regole, le aliquote e le franchigie ordinarie.
L’agevolazione deve essere richiesta nella dichiarazione di successione, che deve essere presentata, salvo i casi di esonero, entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, coincidente generalmente con la data del decesso. Il termine di dodici mesi riguarda la presentazione della dichiarazione e non costituisce, da solo, il requisito per ottenere il beneficio.
Agevolazioni IMU sulla prima casa
L’esenzione dall’IMU non dipende dall’avere acquistato l’immobile con le agevolazioni prima casa, ma dal suo utilizzo come abitazione principale.
Ai fini IMU, è considerata abitazione principale l’unità immobiliare nella quale il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente. L’esenzione non si applica alle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali l’imposta resta dovuta anche quando sono utilizzate come abitazione principale.
La TASI non è più dovuta, poiché è stata abolita dal 2020 e assorbita nella nuova disciplina dell’IMU.
Se l’intero immobile viene dato in locazione e il proprietario non vi mantiene più la propria dimora abituale, viene meno il requisito dell’abitazione principale e, di regola, l’IMU torna dovuta. La locazione di una sola parte dell’abitazione non determina invece automaticamente la perdita dell’esenzione, purché il possessore continui a risiedere anagraficamente e a dimorare abitualmente nell’immobile.
Agevolazioni prima casa in cui si avvia un Bed & Breakfast
L’avvio di un’attività di Bed & Breakfast nell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non comporta automaticamente la perdita dei benefici fiscali ottenuti al momento dell’acquisto. È però necessario che l’attività sia compatibile con la destinazione abitativa dell’immobile e che continuino a essere rispettati i requisiti dichiarati nel rogito.
Le modalità con cui può essere esercitata l’attività di Bed & Breakfast non sono stabilite da un’unica disciplina nazionale, ma dipendono principalmente dalla normativa della Regione in cui si trova l’immobile. Devono quindi essere verificati, caso per caso, il numero massimo di camere e posti letto, i periodi di apertura, l’obbligo di residenza o domicilio del gestore, i servizi consentiti e la possibilità di svolgere l’attività in forma familiare oppure imprenditoriale.
Non esistono, a livello nazionale, un limite uniforme di tre camere e sei posti letto, l’obbligo di possedere un’altra fonte di reddito, il divieto di utilizzare personale o una regola che imponga di limitare la pubblicità. Prima di avviare l’attività occorre pertanto consultare la normativa regionale e comunale applicabile e adempiere agli obblighi amministrativi previsti.
Fonti
- Agevolazioni prima casa Agenzia delle Entrate: https://www.agenziaentrate.gov.it
- Salva infrazioni: https://temi.camera.it
- Successione: https://www.cafaclimilano.it
- Ristrutturazione: https://www.fiscoetasse.com
- Agevolazioni Under 36: https://www.agenziaentrate.gov.it
Domande frequenti
L’agevolazione sulla prima casa si applica anche alle pertinenze?
L’agevolazione prima casa si applica anche alle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria, anche quando vengono acquistate con un atto separato rispetto all’abitazione.
Quante volte posso richiedere l’agevolazione sulla prima casa?
La normativa non stabilisce un numero massimo assoluto di richieste. L’agevolazione può essere ottenuta nuovamente ogni volta che vengono rispettati tutti i requisiti previsti. Chi possiede ancora un’abitazione acquistata con i benefici prima casa può richiedere l’agevolazione per un nuovo immobile, ma deve vendere quello precedente entro due anni dal nuovo acquisto.
Agevolazioni sulla prima casa e affitto: perdo i benefici se decido di affittarla?
La locazione dell’immobile non determina, di per sé, la perdita delle agevolazioni prima casa ottenute al rogito, poiché in via generale è richiesta la residenza nel Comune e non necessariamente nell’abitazione acquistata. Restano però distinti i benefici legati all’abitazione principale: se viene locato l’intero immobile e questo cessa di essere la dimora abituale, in via ordinaria vengono meno l’esenzione IMU e la detrazione degli interessi passivi del mutuo. La locazione di una sola parte dell’abitazione, continuando a dimorarvi abitualmente, non fa invece perdere la detrazione degli interessi.
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