Risposta rapida:
Devi pagare le imposte sulla vendita di un immobile solo se si verificano tutte queste condizioni:
Se anche solo una di queste condizioni non è vera, non devi pagare alcuna imposta.
In Italia, la tassazione sulla vendita di un immobile è prevista solo se si genera una plusvalenza e si verifica entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione.
Ad esempio, se acquisti una casa a 150.000€ e la rivendi a 180.000€ la tassazione si calcolerà sulla plusvalenza di 30.000€. Tuttavia, questa sarà applicata solo se tale vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione della casa.
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Se stai vendendo un immobile, hai due possibilità: pagare un'imposta sostitutiva del 26%, oppure optare per la tassazione IRPEF ordinaria. Andiamo ad esaminare più in dettaglio queste due modalità.
- Imposta sostitutiva del 26% (facoltativa): la modalità di pagamento delle tasse sulla casa tramite imposta sostitutiva del 26% è un'opzione facoltativa, perciò starà a te decidere se adottarla o meno. Se sceglierai questa modalità, considera che può essere richiesta al momento del rogito (in atto notarile), si applica direttamente dal notaio che funge da sostituto d’imposta, e che in questo caso non dovrai dichiarare la plusvalenza nel 730 o Modello Redditi
Tassazione IRPEF ordinaria: nel caso non optassi per l'imposta sostitutiva, potrai scegliere di tassare la plusvalenza come reddito diverso, inserendolo nella tua dichiarazione dei redditi. In questo caso, si applicano le aliquote IRPEF progressive in base allo scaglione di reddito, come previsto nella seguente tabella (aliquote IRPEF 2025).
| Scaglione di reddito imponibile | Aliquota IRPEF |
|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% |
| da 28.001 € a 50.000 € | 35% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
In questa tabella evidenziamo le differenze tra l'imposta sostitutiva e la tassazione IRPEF ordinaria, in modo che si possa scegliere quale adottare in base al proprio caso specifico.
| Caratteristica | Imposta Sostitutiva (26%) | Tassazione IRPEF Ordinaria |
|---|---|---|
| Aliquota | Fissa al 26% | Progressiva: 23% - 35% - 43% |
| Applicazione | Direttamente dal notaio al rogito | Tramite dichiarazione dei redditi |
| Comodità fiscale | Molto comoda, gestita al momento della vendita | Meno comoda, da gestire con commercialista o autonomamente |
| Dichiarazione redditi | Non necessaria | Necessaria |
| Conveniente per... | Redditi medi-alti (oltre 28.000 € annui) | Redditi bassi (sotto 28.000 € annui) |
| Gestione plusvalenza | Calcolata al rogito e tassata subito | Calcolata e tassata l’anno successivo |
| Burocrazia | Bassa | Più complessa |
Dalla tabella si evince, ad esempio, che chi ha un reddito medio-basso (sotto i 28.000 € annui) potrebbe pagare meno del 26% con l’IRPEF, mentre chi ha un reddito medio-alto spesso trova più conveniente l’imposta sostitutiva, che evita anche l’anticipo IRPEF e la gestione fiscale l’anno successivo.
Si può altresì evidenziare come l’imposta sostitutiva semplifichi la burocrazia, poiché non va dichiarata nel 730 o nel Modello Redditi.
Cosa succede nel caso di una casa ricevuta per successione o donazione? Esaminiamo tutti i principali aspetti nella seguente tabella.
| Aspetto | Successione | Donazione |
|---|---|---|
| Quando si applicano imposte | Al momento della successione | Al momento della donazione |
| Tassazione su vendita immobile | Nessuna tassa sulla plusvalenza, anche se venduto entro 5 anni | Tassa sulla plusvalenza se venduto entro 5 anni dall’acquisto del donante |
| Data e prezzo di riferimento | Valore catastale dichiarato nella successione | Data e prezzo originari dell'acquisto da parte del donante |
| Agevolazioni prima casa | Possibili se l’erede ha i requisiti | Possibili, ma con regole più stringenti |
| Imposte da versare | Imposta di successione + ipotecaria + catastale | Imposta sulle donazioni + ipotecaria + catastale |
| Aliquote fiscali | 4% – 6% – 8% in base al grado di parentela + franchigie | Idem, ma applicate al momento della donazione |
| Convenienza fiscale | Più vantaggiosa per chi intende vendere | Può generare tassazione imprevista se non si rispettano le tempistiche |
Affrontiamo ora più approfonditamente l'argomento della tassazione su una casa ereditata.
La vendita di un immobile ereditato in Italia non è soggetta a tassazione sulla plusvalenza, indipendentemente dal tempo trascorso dalla successione. Questo vale sia che si tratti della prima casa sia di una seconda casa o di immobili aggiuntivi.
Quando si eredita un immobile, quindi, le imposte di successione si pagano al momento della dichiarazione di successione, il cui ammontare dipende dal valore catastale dell’immobile e dal grado di parentela con il defunto.
Le aliquote e le franchigie attualmente previste sono:
In aggiunta all’imposta di successione vera e propria, occorre versare anche alcune imposte ipotecarie e catastali legate al trasferimento dell’immobile:
Tuttavia, in presenza delle agevolazioni prima casa, entrambe queste imposte si riducono a 200 euro ciascuna, in misura fissa.
A queste si aggiungono eventuali tributi speciali catastali, tasse ipotecarie fisse (ad esempio 35 € per ciascuna nota di trascrizione) e imposte di bollo, il cui importo dipende dalla lunghezza degli atti trascritti.
Se stai vendendo la tua prima casa, le regole sulla tassazione seguono quanto già spiegato nella sezione “Regole base”, all'inizio dell'articolo.
Se era la tua abitazione principale, non devi nulla, anche se vendi prima di 5 anni.
Per le seconde case, conta solo il dato temporale e reddituale: se vendi entro 5 anni e realizzi un guadagno, paghi le tasse.
Consulta la sezione “Regole base” per i dettagli.
Occorre sempre avere bene chiaro quali tasse pagare in quanto venditore, e in quanto compratore. Nella tabella qui sotto, facciamo un riassunto delle varie tasse.
| Tipo di imposta | Chi la paga | Quando si applica |
|---|---|---|
| Imposta di registro | Acquirente | Al momento dell’acquisto |
| Imposta ipotecaria | Acquirente | Al momento dell’acquisto |
| Imposta catastale | Acquirente | Al momento dell’acquisto |
| Tassa sulla plusvalenza (se dovuta) | Venditore | Solo se vende entro 5 anni e realizza un guadagno (no prima casa) |
| IVA (in caso di acquisto da impresa) | Acquirente | Se l'immobile è nuovo o venduto da impresa entro 5 anni |
| Spese notarili | Di norma acquirente | Salvo diverso accordo tra le parti |
Quindi, in definitiva, le imposte e l'iva le paga l'acquirente, mentre al venditore spetta il pagamento delle tasse nel caso di plusvalenza e vendita nei primi 5 anni dall'acquisto (cosa che non vale per chi vende la prima casa).
Vendere una casa comporta una serie di spese accessorie che, pur non essendo imposte fiscali, incidono sul guadagno netto che il venditore porta a casa. La principale è la provvigione all’agenzia immobiliare, se ci si è affidati a un mediatore: in Italia, la commissione per il venditore varia solitamente tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, più IVA.
A questa si possono aggiungere i costi notarili, se il venditore deve redigere atti specifici, come la cancellazione di un’ipoteca o la rettifica di dati catastali.
Altre possibili spese includono la regolarizzazione urbanistica (in caso di difformità edilizie da sanare prima della vendita), l’eventuale certificazione energetica (APE), obbligatoria per legge, e i costi per la documentazione tecnica (visure, planimetrie aggiornate, relazioni di conformità). In certi casi può rendersi necessario anche l’intervento di un tecnico (geometra o architetto) per predisporre tutta la documentazione richiesta dal notaio e dall’acquirente.
Quando vendi un immobile e devi calcolare la plusvalenza (cioè l’eventuale guadagno tassabile), puoi sottrarre al prezzo di vendita alcune spese documentate sostenute durante il periodo di proprietà.
In particolare, SI POSSONO DEDURRE:
Invece, NON si possono dedurre:
Queste spese, pur rappresentando un costo reale per il venditore, non riducono la base imponibile della plusvalenza.
Esempio 1: Vendita di una seconda casa entro 5 anni con guadagno – imposta sostitutiva
Mario ha comprato una seconda casa nel 2021 per 120.000 euro.
Nel 2024 la rivende a 160.000 euro. Ha speso 10.000 euro per lavori di ristrutturazione documentati.
La plusvalenza si calcola così:
160.000 – (120.000 + 10.000) = 30.000 euro
Mario sceglie l’imposta sostitutiva del 26%, da pagare direttamente al notaio.
30.000 x 26% = 7.800 euro da versare al rogito.
Esempio 2: Vendita della stessa casa, ma tassazione IRPEF
Stessa situazione di Mario, ma decide di non optare per l’imposta sostitutiva.
Il suo reddito annuo è di 50.000 euro, quindi rientra nello scaglione IRPEF al 35%.
La plusvalenza è sempre di 30.000 euro.
Con l’IRPEF ordinaria, pagherà:
30.000 x 35% = 10.500 euro, da versare tramite dichiarazione dei redditi.
In questo caso, sarebbe stato più conveniente optare per l’imposta sostitutiva.
Esempio 3: Vendita di una prima casa entro 5 anni, ma usata come abitazione principale
Lucia ha acquistato la sua prima casa nel 2022 per 150.000 euro e ci ha trasferito subito la residenza.
Nel 2025 la vende a 170.000 euro.
Anche se la vendita avviene prima dei 5 anni, non paga nessuna tassa sulla plusvalenza perché l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Esempio 4: Vendita di immobile ereditato
Giovanni eredita un appartamento nel 2020. Nel 2024 lo vende a 200.000 euro.
Il valore indicato in successione era 180.000 euro.
Anche se ha ottenuto un guadagno, non paga alcuna tassa sulla plusvalenza, perché gli immobili ereditati non sono soggetti a tassazione sulla vendita, indipendentemente dal tempo trascorso.
Sì, vendendo la tua prima casa, puoi beneficiare di un'aliquota ridotta di imposta sulle plusvalenze, a condizione che la riacquisti entro un termine stabilito, solitamente entro un anno.
La vendita di un immobile ereditato non genera plusvalenza tassabile, indipendentemente dal valore o dal tempo.”
La plusvalenza imponibile è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, aggiustato per eventuali migliorie e costi. Se vendi entro 5 anni, questa plusvalenza è soggetta a IRPEF secondo le aliquote ordinarie o all'imposta sostitutiva.
Quando si sceglie di pagare le tasse sulla vendita immobiliare con l'imposta sostitutiva, si paga il 26% della plusvalenza e lo si dichiara nel 730 o Modello Redditi.
