Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
Chi vende un immobile paga tasse solo in alcuni casi: in genere, quando vende entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione e realizza una plusvalenza. Non si paga la tassa sulla plusvalenza se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso o se è stato ricevuto per successione.
Sintesi
Vendere casa non significa sempre dover pagare tasse. La tassazione dipende soprattutto dal tipo di immobile, dal tempo trascorso dall’acquisto, dall’eventuale plusvalenza realizzata e dall’uso dell’abitazione come residenza principale. Vediamo quando il venditore paga davvero e quali costi considerare.
Chi vende un immobile deve pagare tasse solo se dalla vendita emerge una plusvalenza tassabile, cioè un guadagno rispetto al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile.
In linea generale, la plusvalenza è tassata quando la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Se invece l’immobile viene venduto dopo 5 anni, di norma il venditore non paga imposte sul guadagno ottenuto.
Esistono però alcune eccezioni importanti. Anche se la vendita avviene entro 5 anni, la plusvalenza non è tassata se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Inoltre, gli immobili ricevuti per successione non generano plusvalenza tassabile in caso di vendita.
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
In Italia, la tassazione sulla vendita di un immobile è prevista solo se si genera una plusvalenza e si verifica entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione.
Ad esempio, se acquisti una casa a 150.000€ e la rivendi a 180.000€ la tassazione si calcolerà sulla plusvalenza di 30.000€. Tuttavia, questa sarà applicata solo se tale vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione della casa.
Vuoi sapere a quanto potresti vendere il tuo immobile? Scoprilo con il nostro strumento di valutazione immobiliare gratuito, cliccando sul pulsante qui sotto.
Il venditore, nella maggior parte dei casi, non paga le imposte legate al trasferimento della proprietà, come imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale: queste sono normalmente a carico dell’acquirente.
Il principale costo fiscale a carico del venditore è l’eventuale imposta sulla plusvalenza immobiliare, dovuta solo se ricorrono le condizioni previste dalla legge. A questa possono aggiungersi spese non fiscali, come la provvigione dell’agenzia immobiliare, eventuali costi tecnici per regolarizzare l’immobile, la certificazione energetica o altre spese necessarie per arrivare al rogito.
In sintesi, il venditore paga tasse solo quando la vendita produce un guadagno fiscalmente rilevante. In assenza di plusvalenza tassabile, restano comunque da considerare i costi pratici e documentali della vendita.
L’importo delle tasse dipende dalla plusvalenza realizzata. La plusvalenza si calcola sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, aumentato degli eventuali costi inerenti documentati.
Se la plusvalenza è tassabile, il venditore può scegliere tra due modalità:
Ad esempio, se un immobile acquistato a 150.000 euro viene rivenduto a 180.000 euro, la plusvalenza lorda è pari a 30.000 euro. Se il venditore sceglie l’imposta sostitutiva del 26%, l’imposta sarà pari a 7.800 euro, salvo eventuali costi deducibili che riducano la base imponibile.
Se stai vendendo un immobile, hai due possibilità: pagare un'imposta sostitutiva del 26%, oppure optare per la tassazione IRPEF ordinaria. Andiamo ad esaminare più in dettaglio queste due modalità.
| Scaglione di reddito imponibile | Aliquota IRPEF |
|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% |
| da 28.001 € a 50.000 € | 33% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
In questa tabella evidenziamo le differenze tra l'imposta sostitutiva e la tassazione IRPEF ordinaria, in modo che si possa scegliere quale adottare in base al proprio caso specifico.
| Caratteristica | Imposta Sostitutiva (26%) | Tassazione IRPEF Ordinaria |
|---|---|---|
| Aliquota | Fissa al 26% | Progressiva: 23% - 35% - 43% |
| Applicazione | Direttamente dal notaio al rogito | Tramite dichiarazione dei redditi |
| Comodità fiscale | Molto comoda, gestita al momento della vendita | Meno comoda, da gestire con commercialista o autonomamente |
| Dichiarazione redditi | Non necessaria | Necessaria |
| Conveniente per... | Redditi medi-alti (oltre 28.000 € annui) | Redditi bassi (sotto 28.000 € annui) |
| Gestione plusvalenza | Calcolata al rogito e tassata subito | Calcolata e tassata l’anno successivo |
| Burocrazia | Bassa | Più complessa |
Dalla tabella si evince, ad esempio, che chi ha un reddito medio-basso (sotto i 28.000 € annui) potrebbe pagare meno del 26% con l’IRPEF, mentre chi ha un reddito medio-alto spesso trova più conveniente l’imposta sostitutiva, che evita anche l’anticipo IRPEF e la gestione fiscale l’anno successivo.
Si può altresì evidenziare come l’imposta sostitutiva semplifichi la burocrazia, poiché non va dichiarata nel 730 o nel Modello Redditi.
Cosa succede nel caso di una casa ricevuta per successione o donazione? Esaminiamo tutti i principali aspetti nella seguente tabella.
| Aspetto | Successione | Donazione |
|---|---|---|
| Quando si applicano imposte | Al momento della successione | Al momento della donazione |
| Tassazione su vendita immobile | Nessuna tassa sulla plusvalenza, anche se venduto entro 5 anni | Tassa sulla plusvalenza se venduto entro 5 anni dall’acquisto del donante |
| Data e prezzo di riferimento | Valore catastale dichiarato nella successione | Data e prezzo originari dell'acquisto da parte del donante |
| Agevolazioni prima casa | Possibili se l’erede ha i requisiti | Possibili, ma con regole più stringenti |
| Imposte da versare | Imposta di successione + ipotecaria + catastale | Imposta sulle donazioni + ipotecaria + catastale |
| Aliquote fiscali | 4% – 6% – 8% in base al grado di parentela + franchigie | Idem, ma applicate al momento della donazione |
| Convenienza fiscale | Più vantaggiosa per chi intende vendere | Può generare tassazione imprevista se non si rispettano le tempistiche |
Affrontiamo ora più approfonditamente l'argomento della tassazione su una casa ereditata.
La vendita di un immobile ereditato in Italia non è soggetta a tassazione sulla plusvalenza, indipendentemente dal tempo trascorso dalla successione. Questo vale sia che si tratti della prima casa sia di una seconda casa o di immobili aggiuntivi.
Quando si eredita un immobile, quindi, le imposte di successione si pagano al momento della dichiarazione di successione, il cui ammontare dipende dal valore catastale dell’immobile e dal grado di parentela con il defunto.
Le aliquote e le franchigie attualmente previste sono:
In aggiunta all’imposta di successione vera e propria, occorre versare anche alcune imposte ipotecarie e catastali legate al trasferimento dell’immobile:
Tuttavia, in presenza delle agevolazioni prima casa, entrambe queste imposte si riducono a 200 euro ciascuna, in misura fissa.
A queste si aggiungono eventuali tributi speciali catastali, tasse ipotecarie fisse (ad esempio 35 € per ciascuna nota di trascrizione) e imposte di bollo, il cui importo dipende dalla lunghezza degli atti trascritti.
Se stai vendendo la tua prima casa, le regole sulla tassazione seguono quanto già spiegato nella sezione “Regole base”, all'inizio dell'articolo.
Se era la tua abitazione principale, non devi nulla, anche se vendi prima di 5 anni.
Quando si vende la prima casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, bisogna distinguere due aspetti fiscali diversi: la tassazione della plusvalenza e l’eventuale perdita delle agevolazioni prima casa.
Dal punto di vista della plusvalenza, la vendita entro 5 anni non genera tassazione se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto e la vendita.
Diverso è il discorso delle agevolazioni prima casa. Se l’immobile era stato acquistato beneficiando dell’agevolazione prima casa e viene venduto prima di 5 anni, il venditore può decadere dal beneficio se non acquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla vendita.
In caso di decadenza, occorre restituire la differenza tra le imposte pagate in misura agevolata e quelle ordinarie, oltre a eventuali sanzioni e interessi.
Per le seconde case, conta solo il dato temporale e reddituale: se vendi entro 5 anni e realizzi un guadagno, paghi le tasse.
Una casistica particolare riguarda la vendita di immobili sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus.
Per le vendite effettuate dal 2024, la normativa ha introdotto una disciplina specifica per gli immobili oggetto di interventi Superbonus. In particolare, può essere tassata la plusvalenza realizzata con la prima cessione a titolo oneroso dell’immobile, se questa avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori agevolati con Superbonus.
Questa regola riguarda soprattutto gli immobili diversi dall’abitazione principale e mira a tassare il guadagno ottenuto dalla vendita di immobili che hanno beneficiato di interventi edilizi agevolati.
Anche in questo caso, la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile, ma occorre prestare attenzione ai costi dei lavori Superbonus, perché non sempre possono essere considerati integralmente in aumento del costo di acquisto.
In termini pratici, prima di vendere un immobile ristrutturato con Superbonus è opportuno verificare:
| Aspetto da verificare | Perché è importante |
|---|---|
| Data di conclusione dei lavori | Serve per calcolare il periodo di 10 anni |
| Uso dell’immobile come abitazione principale | Può incidere sull’esclusione dalla tassazione |
| Tipo di agevolazione usata | Sconto in fattura, cessione del credito o detrazione diretta possono avere effetti diversi |
| Costi documentati | Servono per determinare correttamente la plusvalenza |
Per questo motivo, la vendita di un immobile ristrutturato con Superbonus richiede un controllo fiscale specifico, soprattutto se avviene a breve distanza dalla fine dei lavori.
Occorre sempre avere bene chiaro quali tasse pagare in quanto venditore, e in quanto compratore. Nella tabella qui sotto, facciamo un riassunto delle varie tasse.
| Tipo di imposta | Chi la paga | Quando si applica |
|---|---|---|
| Imposta di registro | Acquirente | Al momento dell’acquisto |
| Imposta ipotecaria | Acquirente | Al momento dell’acquisto |
| Imposta catastale | Acquirente | Al momento dell’acquisto |
| Tassa sulla plusvalenza (se dovuta) | Venditore | Solo se vende entro 5 anni e realizza un guadagno (no prima casa) |
| IVA (in caso di acquisto da impresa) | Acquirente | Se l'immobile è nuovo o venduto da impresa entro 5 anni |
| Spese notarili | Di norma acquirente | Salvo diverso accordo tra le parti |
Quindi, in definitiva, le imposte e l'iva le paga l'acquirente, mentre al venditore spetta il pagamento delle tasse nel caso di plusvalenza e vendita nei primi 5 anni dall'acquisto (cosa che non vale per chi vende la prima casa).
Le regole cambiano quando l’oggetto della vendita non è una casa, ma un terreno edificabile.
Nel caso dei terreni edificabili, la plusvalenza realizzata dalla vendita è generalmente fiscalmente rilevante. Questo significa che il guadagno ottenuto dalla cessione può essere tassato anche se il terreno è stato posseduto per più di 5 anni.
La plusvalenza si calcola confrontando il prezzo di vendita con il costo di acquisto o con il valore fiscalmente riconosciuto del terreno, aumentato degli eventuali costi inerenti documentati.
A differenza degli immobili abitativi, quindi, il semplice decorso dei 5 anni non è sempre sufficiente per escludere la tassazione.
Vendere una casa comporta una serie di spese accessorie che, pur non essendo imposte fiscali, incidono sul guadagno netto che il venditore porta a casa. La principale è la provvigione all’agenzia immobiliare, se ci si è affidati a un mediatore: in Italia, la commissione per il venditore varia solitamente tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, più IVA.
A questa si possono aggiungere i costi notarili, se il venditore deve redigere atti specifici, come la cancellazione di un’ipoteca o la rettifica di dati catastali.
Altre possibili spese includono la regolarizzazione urbanistica (in caso di difformità edilizie da sanare prima della vendita), l’eventuale certificazione energetica (APE), obbligatoria per legge, e i costi per la documentazione tecnica (visure, planimetrie aggiornate, relazioni di conformità). In certi casi può rendersi necessario anche l’intervento di un tecnico (geometra o architetto) per predisporre tutta la documentazione richiesta dal notaio e dall’acquirente.
Quando vendi un immobile e devi calcolare la plusvalenza (cioè l’eventuale guadagno tassabile), puoi sottrarre al prezzo di vendita alcune spese documentate sostenute durante il periodo di proprietà.
In particolare, SI POSSONO DEDURRE:
Invece, NON si possono dedurre:
Queste spese, pur rappresentando un costo reale per il venditore, non riducono la base imponibile della plusvalenza.
Esempio 1: Vendita di una seconda casa entro 5 anni con guadagno – imposta sostitutiva
Mario ha comprato una seconda casa nel 2021 per 120.000 euro.
Nel 2024 la rivende a 160.000 euro. Ha speso 10.000 euro per lavori di ristrutturazione documentati.
La plusvalenza si calcola così:
160.000 – (120.000 + 10.000) = 30.000 euro
Mario sceglie l’imposta sostitutiva del 26%, da pagare direttamente al notaio.
30.000 x 26% = 7.800 euro da versare al rogito.
Esempio 2: Vendita della stessa casa, ma tassazione IRPEF
Stessa situazione di Mario, ma decide di non optare per l’imposta sostitutiva.
Il suo reddito annuo è di 50.000 euro. Poiché la plusvalenza si somma agli altri redditi, i 30.000 euro di plusvalenza si collocano nello scaglione superiore ai 50.000 euro. Con le aliquote IRPEF 2026, in questo esempio la plusvalenza sarebbe tassata al 43%, quindi: 30.000 x 43% = 12.900 euro, da versare tramite dichiarazione dei redditi.
In questo caso, sarebbe stato più conveniente optare per l’imposta sostitutiva.
Esempio 3: Vendita di una prima casa entro 5 anni, ma usata come abitazione principale
Lucia ha acquistato la sua prima casa nel 2022 per 150.000 euro e ci ha trasferito subito la residenza.
Nel 2025 la vende a 170.000 euro.
Anche se la vendita avviene prima dei 5 anni, non paga nessuna tassa sulla plusvalenza perché l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Esempio 4: Vendita di immobile ereditato
Giovanni eredita un appartamento nel 2020. Nel 2024 lo vende a 200.000 euro.
Il valore indicato in successione era 180.000 euro.
Anche se ha ottenuto un guadagno, non paga alcuna tassa sulla plusvalenza, perché gli immobili ereditati non sono soggetti a tassazione sulla vendita, indipendentemente dal tempo trascorso.
Non esiste un’aliquota ridotta specifica sulla plusvalenza per la vendita della prima casa. La plusvalenza non è tassata se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Il riacquisto entro un anno riguarda invece il mantenimento delle agevolazioni prima casa, quando l’immobile agevolato viene venduto prima di 5 anni.
La vendita di un immobile ereditato non genera plusvalenza tassabile, indipendentemente dal valore o dal tempo.”
La plusvalenza imponibile è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, aggiustato per eventuali migliorie e costi. Se vendi entro 5 anni, questa plusvalenza è soggetta a IRPEF secondo le aliquote ordinarie o all'imposta sostitutiva.
Quando si sceglie l’imposta sostitutiva, si paga il 26% della plusvalenza direttamente tramite il notaio al momento del rogito. In questo caso la plusvalenza non va dichiarata nel 730 o nel Modello Redditi. Se invece non si sceglie l’imposta sostitutiva, la plusvalenza va indicata in dichiarazione come reddito diverso ed è tassata con le aliquote IRPEF ordinarie.
