Quando si vende un’immobile occorre ricordarsi anche della tassazione sulla vendita degli immobili, per non incorrere in problemi con il fisco. In questo articolo facciamo luce su tutti i dettagli che riguardano le tasse sulla vendita di una casa, per avere tutto sotto controllo ed evitare di commettere errori.
Innanzitutto, occorre fare un’importante premessa: la tassazione sulla vendita degli immobili è prevista solo in caso di plusvalenze, ovvero quando c’è un profitto derivato dalla vendita dell’immobile. Quindi, la tassazione non si applica in altri casi come la cessione.
Quindi, prima di tutto ricordiamoci che parliamo di plusvalenze. La plusvalenza immobiliare è il profitto derivato dalla vendita dell’immobile, perciò se hai acquistato una casa a 120mila euro e poi la rivendi a 150mila euro, la plusvalenza è di 30mila euro.
È importante ricordare che se si vende la propria casa dopo cinque anni dall'acquisto, non è prevista alcuna tassazione sulla plusvalenza. Al contrario, se si vende prima dello scadere dei 5 anni, si dovranno pagare le tasse sull’importo guadagnato.
Quindi, occorre ricordare bene che:
Ciò detto occorre anche tener presente che se per la maggior parte del periodo tra data di acquisto e vendita (a prescindere dai cinque anni) il venditore ha utilizzato la casa come abitazione principale, il ricavato della vendita non sarà soggetto a tassazione.
Fatte queste distinzioni, procediamo con la spiegazione illustrando a quanto ammontano le tasse sulla plusvalenza.
Nei casi in cui sia prevista l’applicazione della tassazione sulla vendita di una casa, le tasse sulla vendita di un immobile si possono pagare in due modalità:
Nel regime di tassazione ordinaria, il venditore di un immobile può calcolare le tasse utilizzando le aliquote IRPEF standard, che variano in base al reddito. Il guadagno dalla vendita è considerato "redditi diversi" nella dichiarazione dei redditi, con aliquote progressive dal 23% al 43% a seconda del livello del reddito.
Nello specifico:
L’imposta sostitutiva, invece, prevede un’aliquota pari al 26% ma va richiesta tramite notaio. La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale (ovvero nell’esercizio di arti o professioni, imprese commerciali, società in nome collettivo o accomandita semplice, o in qualità di lavoratore dipendente).
Come funziona la tassazione sulla vendita di un immobile ereditato? Nel caso si tratti della prima casa, le imposte non sono dovute. Invece, se si stratta di una seconda (o successiva) casa, occorre considerare i 5 anni:
In particolare, occorrerà calcolare le seguenti imposte:
Inoltre, sempre sulla vendita dopo 5 anni dalla successione di case ereditate, vi sono delle imposte fisse da calcolare:
Per chi vende la prima casa, la tassazione non cambia rispetto a quanto visto in generale per la tassazione sulla vendita degli immobili.
Quindi, nel caso si venda casa entro 5 anni dall’acquisto, per le tasse si devono considerare la tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva.
Al contrario, se la vendita della prima casa avviene successivamente ai primi 5 anni dall’acquisto, non è prevista tassazione sulla vendita.
Come funziona la tassazione sulla vendita degli immobili che rappresentano la seconda casa? Vi sono tasse aggiuntive da pagare per la vendita per chi vanta la proprietà di uno o più immobili dopo la prima casa?
Mentre la prima casa è generalmente adibita a principale abitazione e quindi non prevede tasse per la sua vendita, per la seconda casa è diversa. Infatti, qui entra in gioco la sua destinazione (es. casa al mare, casa in montagna ecc.) che quindi deve essere per forza di cose diversa da quella di “principale abitazione”. In tal caso, quindi, si pagano le tasse per la vendita secondo la tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva.
Chi riceve un immobile e desidera rivenderlo deve considerare il pagamento delle tasse nel caso di rivendita entro i 5 anni dall’avvenuta donazione. Passati i 5 anni, la tassazione generalmente non è dovuta. Occorre tuttavia considerare eventuali dettagli fiscali per i quali è consigliabile la consulenza di un esperto.
La tassazione sulla vendita degli immobili si calcola sulla plusvalenza, perciò nel caso in cui la vendita avvenisse tra privati, senza agenzia immobiliare per intendersi, e avvenisse entro 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza andrebbe ugualmente dichiarata e tassata.
Sì, vendendo la tua prima casa, puoi beneficiare di un'aliquota ridotta di imposta sulle plusvalenze, a condizione che la riacquisti entro un termine stabilito, solitamente entro un anno.
La vendita di un immobile ereditato richiede il pagamento delle imposte di successione e, se venduto, delle imposte sulla plusvalenza secondo le aliquote IRPEF o l'imposta sostitutiva.
La plusvalenza imponibile è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, aggiustato per eventuali migliorie e costi. Se vendi entro 5 anni, questa plusvalenza è soggetta a IRPEF secondo le aliquote ordinarie o all'imposta sostitutiva.
