Risposta rapida
Per vendere casa a Bologna parti dal prezzo giusto. A ottobre 2026 un appartamento vale in media 3.708 €/m²: si va da circa 3.100 €/m² a Borgo Panigale a oltre 5.000 €/m² nel centro storico. Prima dell’annuncio prepara l’APE, verifica la conformità catastale e recupera le pratiche edilizie dal Comune. Poi scegli se vendere da privato o con un agente iscritto alla Camera di commercio. Se non concordi una provvigione diversa, gli usi della provincia di Bologna prevedono il 2% a carico di ciascuna parte.
Sintesi
- Prezzo: la mediana degli appartamenti è di 3.708 €/m² (RealAdvisor, ottobre 2026), +3,4% in 12 mesi e +13,9% in 3 anni.
- Trattativa: nel Nord-Est lo sconto medio sul prezzo richiesto è del 5%, il più basso in Italia, contro una media nazionale del 7,1% (Banca d’Italia, 2° trimestre 2026).
- Tempi: in Italia passano in media 5,2 mesi dall’incarico all’agenzia alla vendita.
- Documenti: l’APE serve già durante la trattativa e i suoi indici vanno indicati nell’annuncio. La planimetria deve corrispondere allo stato di fatto, altrimenti l’atto è nullo.
- Tasse: non paghi la plusvalenza se vendi dopo 5 anni dall’acquisto o se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo.
In questa guida trovi i passaggi per vendere casa a Bologna nell’ordine giusto. Ci sono i prezzi aggiornati per CAP, i costi a carico del venditore e le regole locali che contano, come gli usi della Camera di commercio sulla provvigione.
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Come vendere casa a Bologna in 6 passi
Quanto vale la tua casa a Bologna? Prezzi al m² per zona
A ottobre 2026 il prezzo mediano degli appartamenti a Bologna è di 3.708 €/m². Secondo i dati RealAdvisor l’intervallo va da 1.298 a 7.730 €/m².
Negli ultimi 12 mesi il prezzo è salito del 3,4%, negli ultimi 3 mesi dello 0,8%. Un appartamento costa in media 296.668 €; un trilocale circa 286.000 €.
| CAP | Zona (indicativa) | Prezzo mediano appartamenti |
|---|---|---|
| 40124 | Centro storico, zona sud | 5.044 €/m² |
| 40125 | Centro storico, zona est | 4.975 €/m² |
| 40123 | Centro storico, zona sud-ovest | 4.831 €/m² |
| 40121 | Centro storico, zona nord | 4.686 €/m² |
| 40126 | Centro storico, zona universitaria | 4.650 €/m² |
| 40136 | Colli, San Mamolo | 4.500 €/m² |
| Bologna | Media città | 3.708 €/m² |
| 40129 | Bolognina | 3.529 €/m² |
| 40127 | San Donato, Pilastro | 3.143 €/m² |
| 40132 | Borgo Panigale | 3.100 €/m² |
Fonte: RealAdvisor, prezzi mediani di ottobre 2026, aggiornati ogni mese. Il valore della singola casa dipende da piano, stato, esposizione e pertinenze.
A Bologna lo scarto tra il CAP più caro e quello più economico è più contenuto che a Roma o Torino. Contano molto anche le caratteristiche del singolo immobile.
Dal prezzo al m² al prezzo di vendita
Il prezzo al m² di zona è solo il punto di partenza. Per arrivare a una cifra da annuncio incrocia tre fonti:
- Valutazione online: la valutazione gratuita di RealAdvisor confronta la tua casa con transazioni e annunci comparabili e ti restituisce una forbice di prezzo.
- Quotazioni OMI: i valori OMI indicano un minimo e un massimo al m² per zona e stato conservativo.
- Vendite recenti: sui profili degli agenti immobiliari di Bologna trovi gli immobili venduti nel tuo quartiere.
Poi chiedi un sopralluogo a uno o più agenti: stato, lavori e luminosità si valutano solo dal vivo.
Esempio di vendita di casa a Bologna: dal valore al ricavo netto
Prendiamo un appartamento di 80 m² in linea con la mediana cittadina, venduto con agenzia alla provvigione prevista dagli usi.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore stimato | 80 m² × 3.708 €/m² | 296.640 € |
| Prezzo in annuncio | circa +6,9% sul valore | 317.000 € |
| Prezzo di chiusura | sconto medio del 5% nel Nord-Est (Banca d’Italia) | 301.150 € |
| Provvigione al 2% + IVA 22% | 6.023,00 € + 1.325,06 € | 7.348,06 € |
| Ricavo prima di APE, tecnico ed eventuale mutuo residuo | 301.150 € − 7.348,06 € | 293.801,94 € |
L’esempio è solo illustrativo: lo sconto del 5% è una media del Nord-Est, non un dato della sola Bologna.
Da sapere: con margini di trattativa così stretti, chi compra a Bologna arriva preparato. Un prezzo di partenza molto sopra il valore di mercato allunga i tempi senza farti incassare di più.
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Com’è il mercato immobiliare di Bologna oggi
Il mercato bolognese resta tra i più solidi in Italia: prezzi in crescita e trattative brevi.
- Prezzi: gli appartamenti sono saliti del 3,4% in 12 mesi e del 13,9% in 3 anni (RealAdvisor, ottobre 2026).
- Trattativa: nel Nord-Est lo sconto medio sul prezzo richiesto è del 5%, contro il 7,1% della media nazionale (Banca d’Italia, 2° trimestre 2026).
- Tempi: a livello nazionale si vende in 5,2 mesi in media, un valore vicino ai minimi storici della rilevazione.
Per chi vende questo è un vantaggio, ma solo se il prezzo è coerente con le vendite di zona: il mercato è veloce, non disattento.
Documenti per vendere casa a Bologna
Metti in ordine i documenti prima di pubblicare l’annuncio. Una difformità scoperta dopo la proposta può far saltare il mutuo dell’acquirente o il rogito.
| Documento | Perché serve | Dove si ottiene a Bologna |
|---|---|---|
| Atto di provenienza (rogito, donazione, successione) | Dimostra la proprietà | Tua copia, notaio, Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate |
| Visura e planimetria catastale | I dati catastali devono corrispondere allo stato di fatto, altrimenti l’atto è nullo | Servizi catastali dell’Agenzia delle Entrate |
| Pratiche edilizie (licenze, permessi, condoni, CILA, SCIA) | Verificano la regolarità urbanistica dell’immobile | Comune di Bologna, accesso agli atti del Settore Servizi per l’Edilizia |
| APE (Attestato di Prestazione Energetica) | Obbligatorio nella vendita; classe e indice vanno nell’annuncio | Certificatore abilitato |
| Documenti condominiali | Spese, lavori già deliberati, regolamento | Amministratore di condominio |
| Conteggio del mutuo residuo | Per estinguerlo al rogito | La tua banca |
Da sapere: se pubblichi un annuncio senza gli indici energetici, il responsabile dell’annuncio rischia una sanzione da 500 a 3.000 €. Se vendi senza APE, il proprietario rischia una sanzione da 3.000 a 18.000 € (art. 15, D.Lgs. 192/2005).
Per l’elenco completo leggi la guida ai documenti per vendere casa.
Vendere casa a Bologna da privato o con un agente immobiliare?
Da privato risparmi la provvigione, ma gestisci tutto tu. Con un agente paghi un compenso e deleghi annunci, visite e trattativa.
| Aspetto | Da privato | Con agente immobiliare |
|---|---|---|
| Costo | Nessuna provvigione; paghi foto, annunci e il tuo tempo | Provvigione concordata; in assenza di accordo, usi di Bologna: 2% per parte, più IVA |
| Prezzo e visibilità | Ti basi su dati pubblici e portali | Accesso alle vendite recenti di zona e a una rete di acquirenti |
| Visite e trattativa | Le gestisci tu, curiosi compresi | Filtra i contatti e conduce la trattativa come terzo |
| Documenti | Responsabilità tutta tua | Deve riferirti ciò che sa; fa verifiche tecniche solo se incluse nell’incarico |
Se scegli l’agente, confronta i profili degli agenti immobiliari a Bologna per vendite concluse e recensioni. In alternativa, parti dall’elenco delle agenzie di Bologna.
Scegli l’agenzia immobiliare giusta per te
Confronta le agenzie immobiliari in base a risultati concreti, annunci attivi e recensioni di proprietari come te.
Scopri le migliori agenzie nella tua zonaPrima di firmare l’incarico: 6 controlli
- Iscrizione: il mediatore deve essere iscritto al Registro delle imprese della Camera di commercio. Se non lo è, non ha diritto alla provvigione (L. 39/1989). Puoi verificarlo con una visura camerale.
- Provvigione per iscritto: la misura è libera. Solo se manca un accordo si applicano gli usi della provincia di Bologna: 2% sul prezzo effettivo a carico di ciascuna parte.
- Clausole squilibrate: se agisci come consumatore, l’esclusiva, l’irrevocabilità con penale per il recesso e il rinnovo automatico possono essere considerate vessatorie.
- Recesso: se firmi a casa tua o a distanza, hai 14 giorni per recedere senza motivazione e senza costi.
- Quando si paga: salvo patti diversi, la provvigione matura già al preliminare. Se la vendita è condizionata, ad esempio al mutuo, matura solo quando la condizione si avvera.
- Dopo la scadenza: la provvigione può essere dovuta anche a incarico scaduto, se l’acquirente ha visto la casa grazie all’agente.
Quanto costa vendere casa a Bologna
| Voce | Chi paga | Importo | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Provvigione dell’agente | Venditore e acquirente | Concordata; in assenza di accordo, 2% per parte, più IVA | Usi della provincia di Bologna, Camera di commercio |
| APE | Venditore | Preventivo del certificatore | D.Lgs. 192/2005 |
| Verifica di conformità ed eventuali regolarizzazioni | Venditore | Preventivo del tecnico | L. 52/1985 |
| Estinzione del mutuo | Venditore | Debito residuo; cancellazione dell’ipoteca gratuita | Art. 40-bis TUB |
| Plusvalenza | Venditore | Solo se tassabile: IRPEF o imposta sostitutiva del 26% | Art. 67 TUIR |
| Notaio e imposte dell’atto | Acquirente, salvo patto diverso | — | Art. 1475 c.c. |
I tempi di vendita a Bologna, dall’annuncio al rogito
Non esiste un dato ufficiale sui tempi di vendita della sola città di Bologna. Il riferimento più solido è Banca d’Italia: in Italia passano in media 5,2 mesi tra l’incarico all’agenzia e la vendita (2° trimestre 2026).
- Valutazione e documenti: prima dell’annuncio, inclusa la richiesta degli atti edilizi al Comune.
- Annuncio, visite e trattativa: è la fase più variabile e dipende dal prezzo di partenza.
- Proposta d’acquisto e preliminare: si fissano prezzo, caparra, data del rogito ed eventuale condizione legata al mutuo. Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate.
- Rogito dal notaio: in Italia il 63,1% degli acquisti è finanziato con un mutuo (Banca d’Italia), quindi i tempi dipendono spesso anche dalla banca dell’acquirente.
- Consegna delle chiavi e volture: utenze, comunicazione all’amministratore, disdetta dell’assicurazione sulla casa.
Altri consigli nella guida su come vendere casa velocemente. Per la trattativa leggi come negoziare il prezzo di una casa.
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Fonti
- Raccolta provinciale degli usi 2017, art. 4 (mediazione) – Camera di commercio di Bologna – bo.camcom.gov.it
- Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026 – Banca d’Italia, Tecnoborsa, Agenzia delle Entrate – bancaditalia.it
- Accesso agli atti depositati presso il Settore Servizi per l’Edilizia – Comune di Bologna – dru.iperbole.bologna.it
- Plusvalenze immobiliari (DPR 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67) – Normattiva – normattiva.it
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole per vendere casa a Bologna?
Non c’è un dato ufficiale per la sola città. In Italia, secondo Banca d’Italia, passano in media 5,2 mesi tra l’incarico all’agenzia e la vendita (2° trimestre 2026). A questi si aggiungono i tempi tra preliminare e rogito.
Quanto prende un’agenzia immobiliare a Bologna?
La provvigione è libera e si concorda per iscritto. Solo in mancanza di accordo valgono gli usi della provincia di Bologna: 2% del prezzo effettivo di vendita a carico di ciascuna parte, più IVA.
Quanto vale al metro quadro una casa a Bologna?
A ottobre 2026 il prezzo mediano degli appartamenti è di 3.708 €/m² (RealAdvisor). Per CAP si va da 3.100 €/m² nel 40132 a 5.044 €/m² nel 40124.
Si tratta molto sul prezzo a Bologna?
Meno che nel resto d’Italia. Nel Nord-Est lo sconto medio sul prezzo richiesto è del 5%, contro il 7,1% della media nazionale (Banca d’Italia, 2° trimestre 2026).
È un buon momento per vendere casa a Bologna?
I prezzi degli appartamenti sono cresciuti del 3,4% in 12 mesi e del 13,9% in 3 anni, e le trattative restano brevi. Più del momento conta però presentarsi con un prezzo allineato alle vendite di zona.
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