Vendere casa potrebbe diventare un’operazione complicata, se non si seguissero i giusti passaggi. In questa guida scoprirai tutto ciò che devi sapere per riuscire a vendere casa velocemente, a prescindere che voglia farlo tramite un’agenzia o da privato.
Nella prima parte dell’articolo ci concentriamo sulle modalità, mentre nella seconda parte passiamo alla documentazione necessaria per vendere casa, utile per qualsiasi delle modalità menzionate.
Per vendere casa velocemente e bene sarebbe ottimale organizzarsi e procedere nel modo più lineare possibile, senza tralasciare alcun passaggio.
La procedura corretta per vendere casa è la seguente:
Qui di seguito andiamo a sviluppare in modo dettagliato questi tre passaggi. Per ciascuna modalità di vendita presenteremo la procedura richiesta, che include la finalizzazione dei contratti. Infine, andremo a specificare i documenti necessari per la vendita.
Innanzitutto, vediamo quali sono le modalità più utilizzate per vendere casa, in modo tale che tu possa indirizzare sin da subito la tua scelta e approfondire in una direzione ben precisa. Ciascuna opzione ha i suoi pro e contro, che dovresti considerare a seconda delle tue esigenze e preferenze.
| Modalità di Vendita | Pro | Contro |
| Tramite Agenzia Immobiliare | Gestione completa della vendita, consulenza, stima del valore | Commissione da pagare all'agenzia |
| Vendita ad un’Agenzia Immobiliare | Vendita diretta all’Agenzia, consente di vendere velocemente dopo una valutazione | Il prezzo solitamente è inferiore al prezzo di mercato, poiché l’Agenzia è interessata a rivendere |
| Vendita Privata (Senza Agenzia) | Risparmio sulla commissione, controllo totale della vendita | Gestione personale di tutti gli aspetti, difficoltà nel raggiungere acquirenti |
| Aste Online o Piattaforme di Vendita Immobiliare | Ampio pubblico, possibilità di vendita rapida | Prezzo di partenza basso per attrarre offerte |
| Vendita tramite Annunci sui Social Media o Siti Web Specializzati | Ampio pubblico senza costi elevati, controllo diretto | Richiede tempo e impegno per la gestione |
| Vendita all'Asta Giudiziaria | Generalmente associata a situazioni di pignoramento o di esecuzione forzata, e non rappresenta un metodo tipico per la vendita volontaria di un immobile. | Prezzo di vendita inferiore al valore di mercato |
| Vendita tramite Scambio Immobiliare (permuta) | Scambio di proprietà senza transazione monetaria diretta | Limitato a situazioni di interesse reciproco nello scambio |
Ora andiamo ad analizzare più approfonditamente tutte queste modalità di vendita di una casa, con tutti i passaggi più importanti da seguire per la loro esecuzione.
Vendere una casa con agenzia è da molti ritenuto il metodo più sicuro per vendere casa velocemente. Tuttavia, per poter vendere casa in fretta è necessario che l’immobile si trovi in una zona (altamente) richiesta sul mercato e che si presenti in condizioni accettabili. Andiamo qui a evidenziare i vantaggi, la procedura e i costi di tale opzione di vendita.
Se desideri vendere casa affidandoti alla competenza di esperti, trova la migliore agenzia della zona di tuo interesse.
La vendita di una casa con agenzia comporta sicuramente alcuni vantaggi tra cui:
Qui di seguito vediamo quali sono i passaggi richiesti per vendere casa con agenzia:
È bene notare che il venditore è chiamato a partecipare attivamente solo ad alcuni di questi passaggi, ma è l’agenzia a svolgere la gran parte del lavoro. Il venditore deve semplicemente contattare l’agenzia, firmare il mandato di vendita, valutare le offerte ricevute (gestite dall’agenzia) e mettere la firma per gli accordi finali.
Vendere casa tramite agenzia quindi è l’opzione ideale per chi non ha molto tempo da dedicare a questa attività e preferisce delegare dei professionisti di fiducia.
Il principale costo previsto per la vendita di una casa tramite agenzia è rappresentato dalla commissione o provvigione. Le agenzie generalmente chiedono una commissione, percentuale sul prezzo di vendita finale, pagabile al momento della conclusione dell'affare.
Potrebbero essere previsti dei costi extra per dei servizi specifici, come fotografie professionali o promozioni speciali. Di tali costi è possibile discutere nell’accordo di mediazione, prima della firma del mandato.
Desideri vendere la tua casa? La prima cosa da fare è scoprire il suo valore, per venderla al giusto prezzo. Clicca sul pulsante qui sotto per ottenere una valutazione affidabile in soli 3 minuti. Per email ti invieremo un report completo e l’accesso ad una consulenza gratuita con un’agenzia immobiliare della zona che ti interessa.
Solitamente le agenzie immobiliari non acquistano direttamente immobili per il proprio inventario, ma piuttosto agiscono come intermediari tra venditori e acquirenti. Tuttavia, esistono alcune eccezioni tra cui le agenzie che acquistano direttamente.
Alcune agenzie o società immobiliari infatti possono offrire di acquistare direttamente la tua casa. Queste società spesso acquistano per poi rivendere o affittare la proprietà.
Questa opzione può offrire una vendita rapida, ma di solito il prezzo offerto potrebbe essere inferiore al valore di mercato, poiché l'agenzia cerca di ottenere un profitto dalla successiva rivendita o locazione.
Vendere casa privatamente è l’opzione ideale per chi desidera risparmiare sulla commissione dell’agenzia e avere un controllo più diretto sul processo di vendita. Qui di seguito ne esaminiamo i vantaggi, il procedimento e i costi.
Vediamo quindi quali sono i passaggi richiesti per il procedimento di vendere una casa senza agenzia, privatamente:
1. Valutazione dell'immobile: determinare il valore della casa, eventualmente con l'aiuto di un esperto. È inoltre fondamentale avere una buona comprensione del mercato immobiliare per fissare un prezzo adeguato;
2. Preparazione dell'immobile: fare eventuali lavori di manutenzione o rinnovamento per migliorarne l'attrattiva;
3. Marketing: pubblicizzare la casa su piattaforme online, sui social media, o tramite annunci locali;
4. Gestione delle visite: organizzare e condurre le visite degli interessati;
5. Negoziazione del prezzo: trattare direttamente con gli acquirenti per arrivare a un accordo sul prezzo;
6. Redazione del contratto preliminare: preparare un contratto preliminare di vendita, idealmente con l'assistenza di un legale;
7. Atto di vendita notarile: finalizzare la vendita con la redazione dell'atto notarile di vendita presso un notaio.
Come si può comprendere dai punti richiesti dal procedimento, vendere casa da privato può essere una scelta vantaggiosa per chi è disposto a investire tempo e sforzi nel processo di vendita. Offre il controllo completo e il risparmio sulla commissione, ma richiede una buona conoscenza del mercato e una gestione attenta degli aspetti legali, per i quali è consigliabile rivolgersi a consulenti esperti (per i quali dovrà essere previsto un costo).
A meno che non si disponga di una rete di “passaparola” molto consistente, per vendere casa da privati occorre sostenere dei costi di marketing per le inserzioni pubblicitarie o per la creazione di materiale promozionale.
Ai costi relativi alla creazione e pubblicizzazione dell’annuncio di vendita, vanno aggiunti quelli relativi alle consulenze legali e notarili, ovvero i costi per l’assistenza legale nella redazione dei contratti e per la loro formalizzazione.
Un altro metodo per vendere casa è quello tramite aste online e piattaforme di vendita immobiliare. Si tratta di un metodo sempre più utilizzato, per via della sua convenienza e alla possibilità di raggiungere un ampio pubblico di potenziali acquirenti. Tuttavia, richiede una buona pianificazione, una strategia di prezzo efficace e una comprensione dei processi e delle commissioni delle piattaforme scelte.
Andiamo a scoprirne i vantaggi, come si svolge e quali costi prevede.
Vendere casa online presenta alcuni vantaggi interessanti, che potrebbero rivelarsi decisivi per alcune esigenze. Ecco i più importanti:
A prescindere da questi vantaggi, occorre valutare bene gli aspetti legali e contrattuali previsti dalla vendita online. È necessario assicurarsi di comprendere i termini e le condizioni della piattaforma e preparare adeguatamente i documenti legali per la vendita.
Qui di seguito vediamo la procedura standard richiesta per vendere casa online. Si tratta di una procedura che richiede costante cura e attenzione da parte del venditore:
1. Scelta della piattaforma: selezionare la piattaforma o il sito di aste online più adatto;
2. Preparazione dell'annuncio: creare un annuncio attraente con fotografie di qualità e una descrizione dettagliata;
3. Fissazione del prezzo di partenza: stabilire un prezzo di partenza per l'asta o un prezzo fisso per la vendita. È importante determinare il prezzo giusto per attrarre offerte senza svalutare la proprietà. Sempre in tale sede occorre stabilire se impostare un prezzo di riserva e definire chiaramente le condizioni di vendita;
4. Gestione delle offerte: monitorare le offerte e rispondere alle domande degli interessati.
5. Conclusione dell'asta o della vendita: seguire la procedura della piattaforma per concludere la vendita una volta accettata un'offerta.
6. Contratto e trasferimento della proprietà: redazione del contratto di vendita e finalizzazione del trasferimento della proprietà.
Se si utilizza una piattaforma di vendita online, generalmente è prevista una tariffa per la pubblicazione dell’annuncio. In alcuni casi, inoltre, potrebbe essere prevista una commissione sulla vendita. È bene quindi comprendere subito questo aspetto nel momento in cui si decide di vendere una casa online.
A questi costi dovrebbero essere aggiunti anche le spese per il marketing, ovvero per la preparazione di materiale promozionale di livello adeguato (soprattutto se richiesto dalla piattaforma).
Vendere casa sui social network è una modalità che ha preso sempre più piede negli ultimi anni poiché offre molta visibilità e consente di interagire direttamente con un ampio pubblico. La vendita può avvenire attraverso post personali sul proprio profilo, condivisione in gruppi locali o comunità dedicate all'immobiliare, o attraverso annunci pubblicitari mirati.
La pubblicazione sui social permette di condividere facilmente le informazioni sull'immobile con una rete estesa di contatti e potenziali acquirenti. Le foto, i video e le descrizioni dettagliate dell'immobile possono essere condivise per attirare l'interesse, e le reazioni e i commenti possono fornire un feedback immediato. Inoltre, è possibile rispondere rapidamente alle domande degli interessati, creando un dialogo diretto e personale che può essere vantaggioso nel processo di vendita.
Per chi desidera vendere la propria casa sui social in modo professionale, Facebook offre anche la possibilità di utilizzare strumenti pubblicitari avanzati. Gli annunci sponsorizzati possono essere mirati a specifici gruppi demografici, geografici o di interessi, aumentando la probabilità di raggiungere potenziali acquirenti interessati. Per avere successo nella vendita di una casa su Facebook occorre presentare l’immobile in modo professionale, con fotografie di alta qualità e descrizioni accurate.
Un aspetto a cui prestare attenzione, tuttavia, è quello della privacy: si dovrebbe evitare di condividere informazioni troppo dettagliate che potrebbero compromettere la sicurezza della proprietà o dei suoi abitanti. Inoltre, è fondamentale essere preparati a gestire un gran numero di interazioni e domande, che possono richiedere tempo e attenzione.
In Italia, la vendita di una casa all'asta giudiziaria è solitamente associata a situazioni di pignoramento o di esecuzione forzata, perciò non rappresenta un metodo tipico per la vendita volontaria di un immobile.
Le aste giudiziarie si verificano quando un debito non viene pagato e il creditore avvia una procedura legale per recuperare il proprio credito attraverso il pignoramento e la vendita forzata dell'immobile.
Se si è interessati a vendere casa per comprarne un’altra, una soluzione alternativa alla vendita è rappresentata dallo scambio immobiliare, meglio conosciuto come permuta. Questo processo coinvolge lo scambio diretto di proprietà immobiliari tra due parti, senza una transazione monetaria diretta. È un'opzione interessante per coloro che cercano di cambiare casa e sono disposti a trovare un accordo reciprocamente vantaggioso con un'altra parte che possiede una proprietà di interesse.
Vediamo quali sono i vantaggi, la procedura e i costi di questa opzione.
Lo scambio immobiliare può essere un'opzione valida per chi cerca un modo alternativo di vendere e acquistare casa, ma richiede pazienza e flessibilità, oltre a una buona pianificazione legale e fiscale. Qui di seguito elenchiamo i suoi principali vantaggi:
Se da una parte i vantaggi sono interessanti, occorre anche considerare alcuni svantaggi. Infatti, nella permuta può essere difficile trovare una parte interessata e disposta a uno scambio che soddisfi le esigenze di entrambi. Inoltre, le proprietà devono essere valutate accuratamente, al fine di garantire un accordo equo.
La cosa più difficile, quindi, consiste nel trovare qualcuno che abbia esigenze compatibili. Ad esempio, se per necessità di lavoro ci si deve spostare in un’altra città, una soluzione ideale sarebbe trovare qualcuno che per necessità si deve spostare nella propria città di partenza.
Qui di seguito vediamo la procedura di base per l’attuazione di una permuta immobiliare:
1. Ricerca di un partner di scambio: il primo passo è trovare un'altra parte interessata a scambiare la propria casa con la tua. Questo può avvenire tramite annunci su piattaforme online, agenzie immobiliari che offrono servizi di permuta, o tramite reti personali;
2. Valutazione delle proprietà: entrambe le proprietà devono essere valutate per stabilire un valore di mercato equo. Questo aiuta a determinare se lo scambio è equilibrato o se è necessario un conguaglio, una somma di denaro aggiuntiva per compensare eventuali differenze di valore;
3. Accordo di scambio: una volta trovato un accordo, le parti redigono un contratto preliminare che definisce i termini dello scambio, inclusi i dettagli delle proprietà, i valori attribuiti e le condizioni dell'accordo. È consigliabile avvalersi di un avvocato o di un notaio per la redazione dei contratti e per la gestione degli aspetti legali e fiscali;
4. Atti notarili: per completare lo scambio, entrambe le parti devono firmare un atto notarile di trasferimento della proprietà. Questo processo richiede l'intervento di un notaio che verifica la regolarità e la legalità dell'operazione.
5. Registrazione e tasse: lo scambio immobiliare è soggetto a tassazione, con imposte da calcolare in base al valore delle proprietà scambiate. Gli atti di trasferimento devono essere registrati presso l'Agenzia delle Entrate.
Vendere una casa richiede la preparazione e la presentazione di vari documenti importanti che attestano la legalità, la sicurezza e l'efficienza dell'immobile.
Qui di seguito elenchiamo i documenti necessari per vendere casa e alcune importanti precisazioni ad essi inerenti.
La planimetria catastale è una rappresentazione grafica dell'immobile che mostra la disposizione degli ambienti, le misure e i confini.
È importante perché assicura che le modifiche effettuate nell'immobile siano state regolarmente denunciate e approvate. La discrepanza tra la planimetria depositata in catasto e lo stato effettivo dell'immobile può causare problemi legali.
Per ottenere la planimetria catastale si può richiederla presso l'Ufficio del Territorio o online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate.
La visura catastale storica è un documento che riporta la storia catastale dell'immobile, inclusi i passaggi di proprietà e le variazioni catastali.
Tale documento è importante perché fornisce una cronologia completa delle trascrizioni e iscrizioni che riguardano l'immobile, utile per verificare la regolarità storica della proprietà.
Per ottenere la visura catastale storica ci si può rivolgere presso gli Uffici Provinciali - Territorio o online tramite servizi abilitati.
La visura ipotecaria è un documento che riporta eventuali ipoteche, gravami o vincoli registrati sull'immobile.
Tale documento si rivela fondamentale per dimostrare che l'immobile non è soggetto a pignoramenti, ipoteche o altri gravami che potrebbero influire sulla vendita.
Per ottenere la visura ipotecaria la si può richiedere presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari o tramite servizi online.
I titoli urbanistici sono dei documenti che attestano la conformità dell'immobile alle normative urbanistiche vigenti.
Sono necessari per confermare che l'immobile è stato costruito o modificato in conformità con le leggi urbanistiche, evitando problemi legali post-vendita.
Per ottenere i titoli urbanistici si possono richiedere presso il comune in cui è situato l'immobile.
I titoli di proprietà sono documenti che tracciano la storia della proprietà dell'immobile, come atti di compravendita, successioni, donazioni.
Sono importanti per dimostrare la catena di proprietà e assicurare che non ci siano controversie o ambiguità sulla legittimità della proprietà.
I titoli di proprietà sono generalmente detenuti dal proprietario dell’immobile oppure possono essere richiesti presso il notaio che ha gestito le precedenti transazioni.
L’APE o Attestato di Prestazione Energetica è un certificato che indica le prestazioni energetiche dell'immobile, compreso il consumo energetico e le emissioni di CO2.
Questo documento non solo è obbligatorio per la vendita ma è anche molto importante poiché fornisce informazioni sull'efficienza energetica dell'immobile, che possono influenzare anche il suo valore di mercato.
Per ottenere l’APE si può fare richiesta ad un tecnico abilitato, poiché l’APE deve essere necessariamente redatto da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) registrato nell'elenco dei certificatori energetici della regione.
Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal comune con cui viene dichiarato il rispetto delle norme di sicurezza e igiene.
Sono necessari anche certificati di conformità degli impianti elettrici, termici, idraulici a seconda di quanto è stabilito dalla legge.
La raccolta e la presentazione corretta di queste tipologie di documentazione sono cruciali per la regolarità e la sicurezza della transazione immobiliare. Consentono di evitare problemi legali e accelerare il processo di vendita.
La finalizzazione del contratto di vendita di una casa è un processo che coinvolge diversi passaggi chiave e la partecipazione di alcune figure professionali, tra cui il notaio.
Ecco le fasi generalmente previste per la finalizzazione della vendita di una casa:
1. Contratto Preliminare di Vendita (compromesso)
Si tratta di un accordo vincolante tra venditore e acquirente che stabilisce i termini e le condizioni della vendita
Il contratto preliminare include il prezzo di vendita, la descrizione dettagliata dell'immobile, eventuali condizioni o termini specifici, e una data indicativa per la firma dell'atto di vendita definitivo.
In genere, al momento della firma del compromesso, l'acquirente versa una caparra confirmatoria, che è una somma di denaro a garanzia dell'impegno preso.
2. Atto di Vendita Notarile (Rogito)
Prima della firma dell'atto, il notaio effettua varie verifiche legali sull'immobile, come la verifica dell'assenza di ipoteche o gravami, la conformità urbanistica e catastale e la regolarità fiscale. Il notaio garantisce la legalità dell'operazione, redige l'atto di vendita (rogito) e si occupa della registrazione dell'atto;
A questo punto, il venditore e l’acquirente (o i loro rappresentanti legali) si presentano davanti al notaio per la firma dell'atto di vendita. In questo momento, l'acquirente paga il saldo del prezzo di vendita e le spese notarili;
Le tempistiche tra il compromesso e il rogito possono variare in base agli accordi, alle necessità delle parti e alle verifiche da effettuare.
3. Trasferimento della Proprietà
La proprietà viene ufficialmente trasferita all'acquirente al momento della firma del rogito.
Il notaio provvede alla registrazione dell'atto presso l'Agenzia delle Entrate e al catasto.
4. Pagamento delle Tasse
Nello specifico, parliamo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Sono dovute in base al valore dell'immobile e alla sua destinazione d'uso. L'ammontare e la distribuzione del pagamento tra venditore e acquirente possono variare.
5. Consegnare le Chiavi
Dopo la firma dell'atto e il completamento dei pagamenti, il venditore consegna le chiavi dell'immobile all'acquirente.
Come già evidenziato più volte nel corso dell’articolo, è consigliabile per entrambe le parti avere un proprio legale o consulente per verificare i termini del compromesso e dell'atto notarile.
La procedura è terminata. Per iniziare a vendere la tua casa velocemente, scopri quanto vale e scegli la tua modalità di vendita preferita. Per email ti invieremo un rapporto completo e delle istruzioni utili per continuare il tuo percorso di vendita.
No. l'immobile può essere venduto solo dopo aver sottoscritto tutti i documenti relativi all'acquisizione del bene.
Per vendere casa quando non si ha molto tempo da dedicare alla gestione, la soluzione ideale è quella di delegare la maggior parte delle mansioni ad un’agenzia immobiliare.
A registrare l’atto di vendita di una casa è il notaio, che poi provvede a registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate e al catasto (accatastamento).
5 min
25.04.2024
7 min
24.04.2024
6 min
20.04.2024
