Sono due le vie percorribili per vendere un terreno edificabile a un costruttore. Oltre alla tradizionale vendita diretta a titolo oneroso, un’opzione che merita di essere considerata è la permuta. Di cosa si tratta? Approfondiamo insieme.
Un terreno edificabile, in base a quanto indicato dal secondo comma dell’articolo 36 del decreto legge numero 223 del 4 luglio 2006, consiste in un’area che si presta all’edificazione di strutture residenziali, abitazioni civili, fabbricati urbani, infrastrutture o edifici industriali.
In altre parole, si tratta di fondi su cui, in base alle normative urbanistiche vigenti, è consentito erigere strutture edilizie.
Per terreni edificabili si intendono, pertanto, quelle superfici di terra censite nel piano regolatore generale del comune in cui sono ubicate, consultabile online o presso gli uffici tecnici comunali.
Si tende istintivamente ad associare il trasferimento di un terreno edificabile a una tradizionale operazione di compravendita immobiliare a titolo oneroso. A ben vedere, invece, la vendita di un terreno edificabile a un’impresa costruttrice può avvenire in due modalità, quali:
Prima di analizzare approfonditamente queste due modalità con cui effettuare il trasferimento, illustriamo nel dettaglio il primo step essenziale da cui partire, ossia la valutazione del bene al fine di stabilirne il valore.
La prima operazione da eseguire preliminarmente sia alla vendita diretta che alla permuta è stabilire il valore del terreno.
Il valore di un terreno edificabile può variare, innanzitutto, in base a:
Nella determinazione del valore di un fondo edificabile giocano un ruolo centrale anche gli aspetti geomorfologici che lo caratterizzano, tra cui la conformazione del terreno, la pendenza, il livello di sismicità e l’esposizione al rischio di frane e alluvioni.
Da un punto di vista più tecnico, nella valutazione di un terreno edificabile occorre tenere conto anche di:
Per valutare un terreno edificabile e stabilirne il valore è altresì necessario informarsi sull’eventuale presenza di vincoli paesaggistici, ambientali, storici, artistici e archeologici nell’area in questione.
Per il calcolo del valore del terreno è opportuno affidarsi a un professionista dell’estimo immobiliare in possesso delle competenze necessarie per stimare adeguatamente il valore di beni immobili di questo tipo.
Per una valutazione accurata è, quindi, consigliabile affidarsi a un valutatore immobiliare certificato o a un agente immobiliare specializzato nella compravendita di terreni, operativo nell’area in cui si trova il fondo edificabile in questione.
La stima del valore di un terreno e la determinazione del prezzo di vendita sono operazioni piuttosto complesse. Per stabilire il prezzo da proporre al costruttore occorre quantificare il fattore di edificabilità e associarlo a un attento confronto dei prezzi di terreni limitrofi con le stesse caratteristiche.
Si tratta di operazioni che è opportuno che vengano svolte da professionisti qualificati e specializzati nella gestione, valutazione e compravendita di questo tipo di beni, a maggior ragione perché l’acquirente/costruttore, operando nel settore, con buona probabilità sa come muoversi e dispone di strumenti idonei per eseguire perizie estimative, misure e visure al fine di determinare, a sua volta, un prezzo da proporre.
Optare per la vendita diretta implica la necessità di rivolgersi a un notaio che si occupi della stesura e stipula del contratto di compravendita, della voltura catastale, della trascrizione del cambio di proprietà nei registri immobiliari della Conservatoria di Stato, nonché della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate, che implica il versamento di:
L’onorario del notaio è in genere compreso tra il 4% e il 6% del costo totale.
Il venditore e l’acquirente/costruttore dovranno intavolare trattative finalizzate a trovare un accordo soddisfacente per entrambe. In linea generale, si sconsiglia di svendere il terreno per liquidare velocemente, dal momento che il pagamento potrebbe non essere immediato.
Considerando che, come accennato, l’acquirente in questo caso è una figura presumibilmente esperta, competente e con una solida presenza nel settore, è più che mai imperativo affidarsi ad agenti immobiliari che, oltre a stabilire un prezzo di vendita equo e adeguato, fungano da intermediari e mediatori tra le parti coinvolte nella trattativa relativa alla compravendita del terreno.
A dare una definizione di permuta è l’articolo 1552 del codice civile, che la definisce come un contratto che ha per oggetto lo scambio reciproco di beni tra due soggetti, senza ricorrere all’uso del denaro. Più nello specifico, con il contratto di permuta si ha il trasferimento della proprietà di beni reciprocamente da un soggetto a un altro, senza che avvenga alcuna transazione monetaria.
La permuta si colloca tra i principali contratti tipici di alienazione, nello specifico nella categoria dei contratti consensuali con effetti traslativi. Anche la permuta deve essere perfezionata in sede notarile affinché sia valida, dispieghi i suoi effetti e abbia valenza dinanzi alla legge.
La principale differenza tra permuta e vendita riguarda il denaro. Nella compravendita lo scambio riguarda beni e denaro, mentre la permuta è uno scambio di beni in cui non ha luogo alcuna transazione monetaria tra le parti coinvolte. La vendita comporta sempre per una delle parti il pagamento di un corrispettivo in denaro, dando quindi origine a un’obbligazione pecuniaria, non prevista nel contratto di permuta.
Con la permuta, invece della cessione del terreno dietro pagamento di una somma di denaro, avviene, come accennato, uno scambio. La permuta trae, infatti, la sua origine dall’antica pratica del baratto. In sostanza, il venditore consegna il terreno al costruttore e, in cambio, potrà disporre di una porzione dell’immobile che verrà eretto in loco.
Anche optando per la permuta, è opportuno affidarsi a un professionista del settore che, per prima cosa, analizzi il progetto di massima del fabbricato che sarà eretto in loco per avere un’idea di quale possa essere il valore dello stesso e stabilire di conseguenza se vi sia effettivamente un’equità di valori tra i beni scambiati.
In caso di permuta ci si espone al rischio che, per qualsiasi motivo, l’impresa costruttrice debba interrompere i lavori di costruzione. In tal caso il venditore si troverebbe nella spiacevole situazione di non poter né fruire della porzione del fabbricato che gli spetta, poiché la costruzione risulta essere incompleta, né recuperare agevolmente il terreno di sua proprietà.
Inoltre, il costruttore potrebbe apportare modifiche al progetto in corso d’opera. In tal caso, la controparte non può esercitare il diritto di rivalsa.
I costruttori che cercano terreni edificabili possono rivolgersi ad agenzie immobiliari specializzate nella compravendita di terreni, società di consulenza immobiliare, aste pubbliche ed enti regionali e comunali che gestiscono i piani di sviluppo territoriale.
Per la vendita di un terreno edificabile potrebbe esserti richiesto il pagamento di una tassa sull'eventuale plusvalenza, ossia la differenza algebrica positiva tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto del bene. Se possiedi il terreno in questione da più di 5 anni, la tassa sulla plusvalenza non è prevista.
Nel caso in cui il venditore sia un privato, l’imposta di registro è pari al 9% del valore fiscale del bene. Nel caso in cui, invece, sia un’impresa, l’imposta di registro ha un importo fisso di 200 euro.
