Acquistare terreni è una forma di investimento tuttora molto ambita dagli italiani, merito dello storico passato a vocazione rurale del nostro Paese. Ma, non conoscendo approfonditamente la normativa che disciplina la materia, c’è il rischio di commettere violazioni, anche in buona fede. In questo articolo illustriamo nel dettaglio che cos’è un terreno agricolo, in cosa differisce da un terreno edificabile e cosa prevede la legge in merito.
Un terreno agricolo è un’area del territorio comunale destinata alla produzione agricola, all’allevamento e alla semina per la coltivazione di cereali, ortaggi e foraggere. Sono considerati terreni agricoli i vigneti, i pascoli e le distese erbose. Anche gli spazi incolti e, quindi, non adibiti all’esercizio delle attività indicate nell’articolo 2135 del codice civile, vengono comunque considerati agricoli, poiché potenzialmente destinabili all’uso agricolo.
Per terreni agricoli si intendono, pertanto, quelle superfici di terra censite al catasto terreni e identificate tramite foglio e particella catastale a cui è attribuita una rendita catastale.
Sui terreni agricoli, come vedremo nei prossimi paragrafi, vigono forti vincoli sulla possibilità di edificare costruzioni.
Le differenze tra i terreni agricoli ed edificabili sono numerose, sia dal punto di vista fiscale che dell’utilizzabilità. Un terreno agricolo è un terreno con dei limiti di costruzione, mentre un terreno edificabile è un’area che si presta all’edificazione di abitazioni civili e fabbricati urbani o industriali.
La diversa natura del terreno incide sul prezzo e sulla tassazione. In genere i terreni agricoli hanno un prezzo inferiore rispetto a quelli edificabili. Il prezzo di un terreno agricolo al mq può variare in base a:
L’acquisto di un terreno agricolo in assenza di agevolazioni fiscali è soggetto all’imposta di registro del 15%. Se a voler acquistare un terreno agricolo è un coltivatore/allevatore diretto o un imprenditore agricolo professionale (IAP), la legge prevede delle agevolazioni sulle imposte ipotecarie, catastali e di registro.
Ogni comune cataloga le zone del proprio territorio nell’apposito piano urbanistico. Si tratta di un documento redatto da ogni ente comunale in cui sono indicate le zone destinate all’uso agricolo, le aree produttive e quelle dedicate alle abitazioni di tipo residenziale.
Ogni zona del territorio comunale è indicata con una lettera dell’alfabeto. I terreni agricoli rientrano nella zona E. Per completezza di informazione, indichiamo le altre zone contemplate dal piano urbanistico comunale:
Sulle aree agricole di tipo E, come accennato, vigono forti vincoli sulla possibilità di edificare costruzioni. È possibile farlo a patto che vengano rispettate determinate condizioni, che indichiamo nel prossimo paragrafo.
Il divieto di costruire sui terreni agricoli non è assoluto. Salvo particolari restrizioni, su un terreno agricolo è consentita la realizzazione di silos, depositi, magazzini per lo stoccaggio e strutture in legno o in altro materiale destinate all’uso agricolo.
Chi possiede un terreno agricolo può costruirvi soluzioni abitative senza rischiare sanzioni. Per non infrangere la legge, però, è necessario che il proprietario del terreno sia un imprenditore agricolo o un coltivatore/allevatore diretto.
In altre parole, l’imprenditore agricolo o coltivatore/allevatore diretto che possiede un terreno agricolo può costruirvi abitazioni in cui risiedere in prima persona e in cui dare alloggio ai lavoratori addetti alle attività agricole o di allevamento in quello specifico terreno.
Solo gli imprenditori agricoli e i coltivatori e allevatori diretti possono costruire su questa tipologia di terreno. Qualora lo facessero imprese edilizie o privati cittadini commetterebbero un illecito perseguibile civilmente e penalmente.
La concessione per la costruzione di immobili su un terreno agricolo deve essere approvata dal comune tramite permesso di costruire. Il rilascio del titolo autorizzativo avviene dopo la presentazione di un progetto realizzato da un professionista.
Per realizzare costruzioni su un terreno agricolo va rispettato il cosiddetto indice di fabbricabilità o edificabilità, un valore numerico indicato dal comune, che, secondo quanto indicato dal decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, esprime il rapporto tra l’estensione del terreno agricolo e le dimensioni del bene immobile da costruire. In genere, tale valore è di 0,03 metri cubi al metro quadro.
Per chiarire il concetto facciamo un esempio concreto. Su un terreno agricolo di 10.000 metri quadri non è consentito costruire edifici superiori a 300 metri cubi, che corrispondono grossomodo a 100 metri quadri.
L’affitto di un terreno agricolo consiste in una forma di concessione dello stesso da parte del proprietario a un agricoltore che ne usufruisca e se ne occupi dietro pagamento di un canone di affitto calcolato secondo specifici criteri nazionali e indici Istat riguardanti i prezzi dei prodotti coltivati. Oltre al corrispettivo in denaro, l’affitto che l’affittuario si impegna a pagare al proprietario del terreno può consistere in una quota del raccolto o prestazioni in natura, come, per esempio, operazioni di potatura.
Il contratto di affitto dei terreni agricoli è compiutamente regolamentato dalla legge numero 203 del 3 maggio 1982, che stabilisce che l’affittuario non possa modificare la destinazione agricola del terreno.
Per vendere o affittare un terreno agricolo occorre effettuare una valutazione al fine di calcolarne il valore di mercato. Il primo parametro da tenere in considerazione quando si calcola il valore di mercato di un terreno agricolo è il valore catastale.
Per determinare il valore catastale occorrono:
Puoi trovare questi valori tramite l’ufficio del catasto del comune o più comodamente online sul portale dell’Agenzia del Territorio, indicando il codice fiscale del proprietario del terreno e gli estremi catastali dello stesso.
Per calcolare il valore catastale occorre eseguire una semplice moltiplicazione. Al reddito dominicale va applicato il coefficiente di rivalutazione, che è pari al 25% del reddito stesso. Si passa poi al moltiplicatore catastale. Per i terreni agricoli, indicati con T, questo è pari a 90. La formula è la seguente:
Valore catastale = [reddito dominicale x 25%] x 90
È opportuno considerare anche le caratteristiche che possono influenzare positivamente o negativamente il valore del terreno, tra cui per esempio:
Tali caratteristiche possono determinare che terreni con lo stesso valore catastale abbiano un valore diverso.
Il diritto di prelazione per un terreno agricolo dà a determinate persone o categorie, come gli agricoltori locali e i collettivi agricoli, il diritto di acquistare lo stesso prima che venga offerto sul mercato. In sostanza, se il proprietario del terreno agricolo decide di vendere, è richiesto che ne dia notifica alle persone o entità che hanno il diritto di prelazione e le informi sul prezzo di vendita e i termini della transazione. Dopo aver ricevuto la notifica, il titolare del diritto di prelazione ha un tot di tempo per decidere se esercitare tale diritto o meno. Se decide di farlo, deve informare il proprietario del terreno e procedere con l'acquisto alle condizioni specificate nella notifica. Qualora non esercitasse il diritto di prelazione, il proprietario del terreno può procedere con la vendita a terzi.
No, l’indice di fabbricabilità può variare da comune a comune a seconda di vari fattori, tra cui le caratteristiche paesaggistiche e naturalistiche del territorio.
Sì, è possibile richiedere la conversione da terreno agricolo a edificabile. Occorre rivolgersi a un tecnico, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che presenterà la domanda in comune. I tecnici del comune valuteranno la fattibilità della conversione in base a vari parametri, tra cui il posizionamento del terreno e lo sviluppo urbanistico previsto.
