Le categorie catastali sono strumenti di classificazione delle unità immobiliari in base alla destinazione d’uso. In questo articolo descriveremo, nello specifico, la categoria immobile A3.
Fondamentali per fini fiscali e amministrativi, le categorie catastali, introdotte con il regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939 sono strumenti di classificazione utilizzati nel sistema del catasto per categorizzare i beni immobili presenti sul territorio in base alla destinazione d’uso e caratteristiche fisiche e funzionali, al fine di determinarne la rendita catastale, il valore fiscale che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni bene registrato al catasto che sia in grado di generare reddito.
Anche le classi catastali consentono di classificare i beni immobili in base, in questo caso, al contesto urbanistico in cui si trovano, al valore di mercato medio e alle caratteristiche costruttive, impiantistiche e architettoniche.
Le categorie catastali sono a loro volta divise in gruppi che comprendono edifici con destinazione d'uso simile. Li elenchiamo di seguito:
Oltre alle categorie catastali di cui sopra, esiste anche il gruppo F, che comprende fabbricati non abitabili o agibili, non idonei a produrre reddito e, pertanto, sprovvisti di rendita catastale.
La categoria immobile A3 identifica strutture a uso abitativo ordinario, appartenenti a fabbricati di tipo residenziale economico. Si tratta di soluzioni abitative pratiche, funzionali e in linea con la normativa vigente in materia di sicurezza degli impianti e metodologie di costruzione, ma realizzate in economia, con:
L’impiego di materiali essenziali si ripercuote inevitabilmente sul valore commerciale dell’immobile. Ergo, un bene appartenente alla categoria A3 avrà un costo inferiore rispetto a unità immobiliari accatastate in altre categorie. Di conseguenza, la vendita di un immobile A3 genererà un ricavo inferiore per la parte venditrice.
Minore è anche la rendita catastale, che si traduce in una tassazione più leggera rispetto a immobili di altre categorie, come, per esempio, A2, che comprende abitazioni di tipo civile, e A1, con abitazioni signorili e opzioni di lusso ubicate in contesti di pregio e dotate di caratteristiche costruttive e rifiniture di livello tendenzialmente più alto a quello dei comuni fabbricati di tipo residenziale.
Le unità abitative di categoria A3 sono votate all'essenzialità, alla funzionalità e alla praticità. In genere non presentano elementi di particolare prestigio, design o esclusività. Illustriamo di seguito le caratteristiche che contraddistinguono gli immobili appartenenti a questa categoria catastale.
Le unità abitative rientranti nella categoria A3 possono variare notevolmente in termini di dimensioni, da monolocali di metratura contenuta in modesti edifici condominiali a unità residenziali più ampie, come case unifamiliari e bifamiliari, fino a un massimo di 100 metri quadri.
La consistenza catastale di un immobile inserito nella categoria A3 può arrivare al massimo fino a 5 vani.
In linea di massima, la ripartizione degli spazi interni e la collocazione dei vani nell’unità immobiliare non prevede una distinta separazione tra aree destinate a finalità differenti.
In un immobile A3 è presente un solo servizio igienico. Non sono disponibili altre stanze da bagno nell’abitazione.
Gli immobili A3 presentano, come accennato, finiture funzionali, pratiche e in genere di qualità medio-buona e apprezzabile durevolezza, senza, tuttavia, contemplare elementi di particolare pregio, lusso e design.
In linea di massima, gli immobili ascrivibili alla categoria catastale A3 furono originariamente edificati intorno agli anni Cinquanta-Sessanta.
Si tratta, quindi, di soluzioni abitative funzionali e convenienti, adatte ad acquirenti non necessariamente alla ricerca di lusso, esclusività e pregio architettonico, che prediligono invece l’essenzialità e la convenienza.
I fabbricati appartenenti alle categorie catastali A2 e A3 differiscono in vari aspetti e su vari fronti. Approfondiamo insieme.
La categoria A2 comprende abitazioni di tipo civile in complessi condominiali moderni e ben tenuti, mentre nella categoria A3 rientrano abitazioni ordinarie in fabbricati realizzati in economia, senza particolari caratteristiche di pregio architettonico né tantomeno interesse storico e artistico.
In genere gli immobili censiti nelle categorie A2 e A3 differiscono anche in termini di posizione. I primi si trovano perlopiù in zone residenziali. I secondi, invece, sorgono in quartieri meno centrali, a ridosso di aree periferiche e rurali.
Come accennato, per rientrare nella categoria catastale A3, le dimensioni dell’immobile non devono superare i 100 metri quadri. Le abitazioni A2, invece, possono tranquillamente avere una metratura superiore a 100 metri quadri.
Gli immobili A3 ricalcano standard qualitativi minimi. Le abitazioni A2 presentano, invece, materiali e caratteristiche costruttive, architettoniche ed estetiche proprie di un fabbricato di tipo civile, talvolta con elementi architettonici contraddistinti da una certa ricercatezza. Si riscontrano finiture di alta qualità e una più netta separazione tra zona giorno e notte nonché la disponibilità di due stanze da bagno anziché una sola.
Gli immobili A3 non presentano elementi distintivi o aspetti architettonici rilevanti. L’impiego di materiali perlopiù economici comporta in genere la necessità di interventi di manutenzione piuttosto frequenti.
Negli immobili A3 gli impianti sono limitati al minimo indispensabile, mentre le abitazioni A2, di costruzione solitamente più recente, sono in genere dotate di impianti rientranti nella sfera della tecnologia ordinaria.
Gli immobili A3 hanno prezzi accessibili e spese solitamente piuttosto contenute per la gestione e le utenze, offrendo, pertanto, una prospettiva di risparmio nel lungo termine. Una casa A3 genera, però, un rendimento più basso, a causa di una rivalutazione minore del bene nel tempo. Gli immobili A2, oltre a un prezzo di acquisto decisamente più elevato, implicano un maggiore esborso nel tempo anche in termini di utenze e manutenzione.
Le caratteristiche degli immobili di classe A3 determinano una minore rendita catastale rispetto alla categoria A2, che comporta una valutazione fiscale inferiore e, di conseguenza, tasse di importo più contenuto.
Pur non raggiungendo i livelli di prestigio e valore di altre categorie, come l’A1, una casa A3 soddisfa le esigenze abitative di un’ampia fascia di popolazione, grazie a prezzi accessibili, funzionalità e una tassazione più leggera rispetto ad altri immobili. Gli immobili A3 rispettano appieno la normativa vigente in materia di sicurezza e salubrità.
Per determinare con precisione il valore di un immobile appartenente alla categoria A3 è consigliabile affidarsi a un professionista dell’estimo immobiliare, che esegua un’accurata valutazione del bene e ne analizzi attentamente le condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche, tenendo al contempo conto dell’andamento del mercato locale.
L'imposta municipale unica (IMU) relativa a un immobile di categoria A3, non applicata se si tratta dell’abitazione principale, si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata per il relativo coefficiente catastale.
Sì, la classificazione catastale A3 identifica principalmente immobili destinati a uso abitativo ordinario, ubicati in aree urbane periferiche e a ridosso di zone rurali, costruiti in economia con materiali e finiture di qualità standard e dotati di impianti essenziali.
Il valore di un immobile ascrivibile alla categoria catastale A3 dipende dalla posizione geografica, dalle dimensioni e dalle condizioni manutentive, nonché dall’andamento del mercato immobiliare locale.
