Categoria Catastale A3

Le categorie catastali sono strumenti di classificazione delle unità immobiliari in base alla destinazione d’uso. In questo articolo descriveremo, nello specifico, la categoria catastale A3.

Cosa si intende per classi e categorie catastali?

Fondamentali per fini fiscali e amministrativi, le categorie catastali, introdotte con il regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939 sono strumenti di classificazione utilizzati nel sistema del catasto per categorizzare i beni immobili presenti sul territorio in base alla destinazione d’uso e caratteristiche fisiche e funzionali, al fine di determinarne la rendita catastale, il valore fiscale che l’ Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni bene registrato al catasto che sia in grado di generare reddito.

Le classi catastali, previste per le categorie ordinarie dei gruppi A, B e C, esprimono il diverso grado di redditività delle unità immobiliari appartenenti alla stessa categoria nell’ambito del Comune o della zona censuaria. La classe tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche rilevanti ai fini catastali, ma non coincide con il valore di mercato dell’immobile.

Le categorie catastali sono a loro volta divise in gruppi che comprendono edifici con destinazione d'uso simile. Li elenchiamo di seguito:

Le categorie catastali sono a loro volta suddivise nei seguenti gruppi:

• gruppo A: unità immobiliari a destinazione ordinaria utilizzate come abitazioni o per funzioni assimilabili; il gruppo comprende anche gli uffici e gli studi privati della categoria A/10;
• gruppo B: unità immobiliari destinate ad alloggi collettivi e a servizi collettivi, come collegi, ospedali, prigioni, uffici pubblici, scuole, musei e biblioteche;
• gruppo C: unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia, come negozi, magazzini, laboratori, autorimesse e tettoie;
• gruppo D: immobili a destinazione speciale, costruiti o adattati per particolari esigenze produttive, industriali o commerciali;
• gruppo E: immobili a destinazione particolare, come stazioni, ponti soggetti a pedaggio, fari, fortificazioni e cimiteri.

A questi si aggiunge il gruppo F, formato da categorie fittizie prive di rendita catastale, nelle quali possono essere censite, tra le altre, aree urbane, unità collabenti, immobili in corso di costruzione o di definizione e lastrici solari.

A cosa corrisponde la categoria catastale A3?

La categoria catastale A/3 identifica le abitazioni di tipo economico, ossia unità immobiliari appartenenti a fabbricati caratterizzati da criteri di economia nei materiali impiegati e nelle rifiniture e dotati di impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

Possono generalmente presentare finiture ordinarie, materiali privi di particolare pregio, vani di ampiezza medio-piccola e spazi comuni di dimensioni contenute. Queste caratteristiche devono comunque essere valutate in relazione alle consuetudini e alle unità immobiliari di riferimento presenti nel Comune o nella zona censuaria.

L’appartenenza alla categoria A/3 non attesta la conformità urbanistica, edilizia o impiantistica, l’agibilità dell’immobile né il suo stato di manutenzione.

• materiali essenziali,
• standard qualitativi minimi;
• impianti limitati ai soli indispensabili;
• caratteristiche costruttive non particolarmente ricercate e impattanti;
• rifiniture funzionali ma non particolarmente pregiate;
• condizioni manutentive discrete.

La categoria A/3 descrive le caratteristiche catastali dell’unità immobiliare, ma non permette, da sola, di determinarne il valore commerciale. Il prezzo di vendita dipende anche dall’ubicazione, dalla superficie, dallo stato di conservazione, dall’esposizione, dalle dotazioni, dall’efficienza energetica e dall’andamento del mercato locale. Un immobile A/3 situato in una zona particolarmente richiesta può quindi avere un valore superiore a quello di un immobile A/2 ubicato in un mercato meno costoso.

Anche la rendita catastale non è automaticamente inferiore a quella di qualsiasi abitazione A/2 o A/1. Per gli immobili del gruppo A, la rendita dipende dalla consistenza catastale e dalla tariffa prevista per il Comune, la zona censuaria, la categoria e la classe. Il carico fiscale deve pertanto essere verificato sul singolo immobile.

Come verificare la categoria catastale A3?

La categoria catastale di un immobile può essere verificata attraverso una visura catastale. Nel documento sono riportati, oltre alla categoria A3, la classe catastale, la consistenza espressa in vani, la rendita catastale e gli identificativi dell’unità immobiliare, come foglio, particella e subalterno.

Il proprietario o il titolare di un altro diritto reale può consultare gratuitamente i dati dei propri immobili attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa, la visura può essere richiesta presso gli uffici provinciali del Territorio o tramite i servizi di visura catastale telematica.

Prima di acquistare una casa è consigliabile controllare che la categoria indicata nella visura sia coerente con le caratteristiche e con l’effettiva destinazione dell’immobile. Eventuali difformità possono rendere necessario un aggiornamento catastale e incidere sulla rendita e sulle imposte dovute.

Cosa caratterizza un immobile di categoria catastale A3?

Le unità abitative di categoria catastale A3 sono votate all'essenzialità, alla funzionalità e alla praticità. In genere non presentano elementi di particolare prestigio, design o esclusività. Illustriamo di seguito le caratteristiche che contraddistinguono gli immobili appartenenti a questa categoria catastale.

Metratura

Non è previsto un limite nazionale massimo di 100 metri quadrati per la categoria A/3. In questa categoria possono rientrare sia abitazioni di dimensioni contenute sia unità immobiliari più ampie, purché le caratteristiche costruttive, le rifiniture e la dotazione di impianti siano coerenti con la tipologia economica adottata localmente.

Consistenza catastale

La consistenza delle abitazioni appartenenti al gruppo A è espressa in vani catastali. Non esiste un limite nazionale di cinque vani per la categoria A/3: la consistenza può essere inferiore o superiore in base alle dimensioni e alla composizione dell’unità immobiliare.

Distribuzione dei vani

Negli immobili A/3 la distribuzione interna è generalmente semplice e funzionale, ma non esiste una regola catastale nazionale che impedisca una netta separazione tra zona giorno e zona notte o altre articolazioni degli spazi.

Servizi igienici

Negli edifici di tipologia economica è frequente la presenza di un solo servizio igienico. Non si tratta, tuttavia, di un limite obbligatorio: un’abitazione dotata di due o più bagni può essere censita in A/3 quando le sue caratteristiche complessive restano coerenti con la categoria.

Finiture e dotazioni di tipo economico

Gli immobili A/3 sono caratterizzati da materiali e rifiniture improntati a criteri di economia, privi di elementi di particolare pregio, e da impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili. La valutazione deve essere effettuata considerando le caratteristiche complessive del fabbricato e le consuetudini catastali locali.

Epoca di costruzione

La categoria A/3 non è legata a una specifica epoca di costruzione. Possono esservi censiti immobili costruiti in periodi differenti, purché presentino caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura compatibili con la tipologia economica.

Che differenza c'è tra categoria catastale A2 e A3?

I fabbricati appartenenti alle categorie catastali A2 e A3 differiscono in vari aspetti e su vari fronti. Approfondiamo insieme.

Tipologia

La categoria A/2 comprende le abitazioni di tipo civile, appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura rispondenti alle richieste locali del mercato residenziale. La categoria A/3 comprende invece le abitazioni di tipo economico, caratterizzate da criteri di economia nei materiali e nelle rifiniture e da impianti limitati ai soli indispensabili.

Ubicazione geografica

La posizione centrale, periferica o rurale non determina automaticamente la categoria catastale. Nella prassi, i fabbricati di tipologia civile sono frequentemente associati a zone residenziali, mentre quelli di tipologia economica possono essere più comuni nelle zone eccentriche. L’ubicazione deve però essere valutata insieme alle caratteristiche complessive dell’immobile e alle consuetudini locali.

Dimensioni

Non esiste un limite nazionale di 100 metri quadrati per le abitazioni A/3. Sia gli immobili A/2 sia quelli A/3 possono avere metrature e consistenze differenti: la distinzione riguarda principalmente il livello costruttivo, le rifiniture e la dotazione degli impianti.

Aspetti costruttivi e impiantistici

Le abitazioni A/2 presentano caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura rispondenti al livello ordinariamente richiesto dal mercato residenziale locale. Negli immobili A/3 prevalgono invece criteri di economia nei materiali e nelle rifiniture, con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

La presenza di uno o più bagni, la separazione tra zona giorno e zona notte e l’epoca di costruzione possono contribuire alla valutazione complessiva, ma non costituiscono limiti nazionali rigidi né determinano da soli la categoria catastale.

Prezzo di vendita e gestione

La categoria catastale, da sola, non determina il prezzo di vendita, il rendimento, la futura rivalutazione, i consumi o i costi di manutenzione. Questi elementi dipendono dalla posizione, dalle dimensioni, dallo stato dell’immobile, dagli impianti, dalla classe energetica e dalle condizioni del mercato locale.

Tassazione

Un immobile A/3 non ha necessariamente una rendita catastale inferiore a qualsiasi immobile A/2. La rendita delle abitazioni dipende dalla consistenza e dalla tariffa relativa al Comune, alla zona censuaria, alla categoria e alla classe. Di conseguenza, la differenza di tassazione deve essere verificata confrontando le rendite effettive dei singoli immobili.

Quando e come si cambia la categoria catastale A3?

Il passaggio dalla categoria A3 a un’altra categoria, come A2 o A4, non può essere richiesto liberamente dal proprietario con il solo obiettivo di ottenere una rendita catastale più bassa. La categoria deve riflettere le caratteristiche reali dell’immobile e il livello costruttivo previsto dalle classificazioni catastali applicate nel Comune.

L’aggiornamento può rendersi necessario in seguito a lavori che modificano in modo rilevante la consistenza, la distribuzione, la destinazione d’uso o le caratteristiche dell’unità immobiliare. Può inoltre essere richiesto quando la categoria già registrata risulta errata o non più coerente con lo stato effettivo del bene.

La variazione viene normalmente predisposta da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, attraverso la procedura DOCFA. Il professionista presenta la nuova planimetria, descrive le modifiche effettuate e propone l’aggiornamento della categoria, della classe e della rendita catastale, che saranno sottoposte al controllo dell’Agenzia delle Entrate.

La categoria catastale A3 può beneficiare delle agevolazioni prima casa?

Gli immobili appartenenti alla categoria catastale A3 possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, purché l’acquirente rispetti anche gli altri requisiti relativi alla residenza e al possesso di ulteriori abitazioni.

In caso di acquisto da un privato, l’agevolazione prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale fisse. Sono invece escluse dai benefici le abitazioni appartenenti alle categorie A1, A8 e A9.

Per quanto riguarda l’IMU, è opportuno distinguere il concetto di “prima casa” da quello di “abitazione principale”. Un immobile A3 è generalmente esente dall’IMU quando costituisce l’abitazione principale del proprietario, ossia il luogo in cui questi risiede anagraficamente e dimora abitualmente. L’imposta è invece dovuta, secondo l’aliquota stabilita dal Comune, quando l’immobile è utilizzato come seconda casa.

Quanto vale una casa di categoria A3?

Una casa A/3 può soddisfare le esigenze abitative di un’ampia fascia di popolazione grazie alla sua funzionalità e alle caratteristiche costruttive di tipo economico. Il valore commerciale e il livello di tassazione non dipendono, tuttavia, dalla sola categoria catastale, ma dalle caratteristiche e dalla rendita effettiva del singolo immobile.

L’accatastamento in categoria A/3 non attesta la conformità urbanistica, edilizia o impiantistica, l’agibilità o il rispetto dei requisiti di sicurezza e salubrità, che devono essere verificati attraverso la relativa documentazione tecnica e amministrativa.

Per determinare con precisione il valore di un immobile appartenente alla categoria catastale A3 è consigliabile affidarsi a un professionista dell’ estimo immobiliare, che esegua un’accurata valutazione del bene e ne analizzi attentamente le condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche, tenendo al contempo conto dell’andamento del mercato locale.

Fonti

• classificazione ufficiale della categoria A/3, Quadro generale delle categorie catastali – Agenzia delle Entrate
• caratteristiche delle abitazioni di tipo economico, Glossario delle definizioni tecniche OMI, pagina 19 – Agenzia del Territorio
• definizione di categorie, classi e classamento catastale, Glossario delle definizioni tecniche OMI, pagine 31-32 – Agenzia del Territorio
• disciplina della qualificazione e classificazione catastale, D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142 – Normattiva