L’assegnazione della categoria catastale a un bene immobile è un aspetto di grande rilevanza dal punto di vista fiscale. Tale parametro, insieme alla rendita catastale, determina l’importo di tasse, imposte e tributi che devono essere versati, tra cui l’imposta municipale unica (IMU). Scopriamo cosa si intende per categoria immobile C6 e quali tipologie di beni comprende.
I beni del gruppo C sono ripartiti in sottocategorie comprese tra 1 e 7 in base alla destinazione d’uso e alla fruizione pubblica o privata degli stessi. L’assegnazione a una delle categorie del gruppo C, come tutte le altre, viene stabilito dall’Agenzia delle Entrate in seguito a:
La specifica categoria a cui un’unità immobiliare viene assegnata è indicata nella visura catastale, un documento di grande rilevanza che può essere estrapolato dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate. Nella visura catastale sono riportati i dati identificativi, reddituali e catastali dei beni immobili presenti sul territorio nazionale.
Nello specifico, i dati contenuti nella visura catastale di un’unità immobiliare sono:
Con una visura catastale estrapolata dal portale Sister dell’Agenzia delle Entrate, l’ente preposto all’assegnazione della categoria, è, quindi, possibile individuare l’esatta ubicazione di un bene, risalire ai precedenti proprietari dello stesso e conoscere la rendita catastale, utile per il calcolo della summenzionata imposta municipale unica (IMU), introdotta dal governo Monti nella manovra salva Italia con il decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011.
Rientrano nella categoria catastale C6:
La destinazione d’uso dell’immobile deve essere quella per cui è stato originariamente concepito ed eretto. Pertanto, un garage non può essere utilizzato con finalità diverse dall’alloggio di veicoli, come stabilito dall’articolo 10 della legge numero 1249 dell’11 agosto 1939. In altre parole, nel garage non può essere allestita un’attività commerciale, a meno che ne venga formalmente data comunicazione agli enti preposti.
Allo stesso modo, una scuderia e una stalla non possono essere utilizzate per scopi diversi da quelli a cui sono dedicate, ossia rispettivamente la stabulazione di equini e la custodia del bestiame.
Affinché un bene possa appartenere alla categoria catastale C6 deve soddisfare due requisiti fondamentali, che elenchiamo di seguito:
Laddove possibile, la destinazione d’uso di un immobile C6 può essere cambiata attuando specifici interventi edilizi, previo ottenimento delle dovute autorizzazioni degli uffici tecnici.
Le pertinenze, come indicato dall’articolo 817 del codice civile, sono beni accessori, non essenziali, che contribuiscono a rendere più godibile un immobile, determinandone un significativo aumento del valore. Si consiglia quindi di fare riferimento alla visura catastale dell’immobile per verificarne la pertinenza.
In linea di massima, se la porzione di immobile che si sta costruendo è dotata di un accesso autonomo, è censibile come C6. Se, invece, è direttamente comunicante con l’abitazione principale, è considerata come di pertinenza della stessa. In quanto privo di autonomia poiché parte integrante dell’immobile principale, in tal caso il bene non è soggetto a imposizione fiscale.
La categoria catastale C2 comprende magazzini e locali di deposito. Più nello specifico, come indicato nella circolare numero 146 del 2 agosto 1939 del Ministero delle Finanze, sono riconducibili a questa categoria i locali, costituenti unità immobiliari, adibiti allo stoccaggio e alla vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti e derrate alimentari. Magazzini, depositi, cantine disgiunte dalle abitazioni, soffitte, fienili agricoli e non agricoli e le case cantoniere situate lungo le strade statali e provinciali rientrano nella categoria C2.
La categoria C6, invece, comprende autorimesse, garage, box e posti auto scoperti, oltre a stalle, scuderie e rimesse per autoveicoli e imbarcazioni. Le tettoie chiuse e aperte rientrano, invece, nella categoria C7.
Per fugare ogni dubbio, come accennato, può essere utile consultare la visura catastale relativa all’immobile di cui si desidera conoscere la categoria di assegnazione.
Per effettuare il cambio da C2 a C6 o altre categorie catastali è necessario rispettare una serie di condizioni sia di natura tecnica che legale, che illustriamo di seguito.
Dal punto di vista tecnico, l’immobile in oggetto deve essere adibito a garage, autorimessa, stalla o scuderia senza scopo di lucro.
Per adeguare il bene alla nuova destinazione d’uso potrebbero rendersi necessarie specifiche pratiche edilizie, l’esecuzione di mirati interventi di ristrutturazione e demolizione nonché l’installazione, per esempio, di sistemi di riscaldamento e impianti elettrici e idrico-sanitari.
Dal punto di vista legale, dopo aver consultato la visura catastale al fine di confermare la categoria a cui attualmente appartiene l’immobile, occorre presentare al comune competente la documentazione per l’ottenimento delle autorizzazioni necessarie per la variazione di destinazione d’uso.
Secondo quanto sancito dall’articolo 10 dell’anzidetta legge numero 1249 dell’11 agosto 1939, gli immobili appartenenti alla categoria C6 non possono essere adibiti a un uso diverso da quello a cui originariamente furono destinati.
Pertanto, box, autorimesse e garage non possono essere destinati a uso abitativo e, in generale, a una destinazione d’uso che si discosti da quella per cui sono stati originariamente concepiti e costruiti, ossia, in questo caso, l’alloggio di veicoli.
Gli immobili appartenenti alla categoria C6 non possono, quindi, avere una destinazione d’uso diversa da quella originariamente progettata, a meno che vengano apportate modifiche ad hoc e ne venga data comunicazione agli enti preposti.
Le unità immobiliari appartenenti alla categoria C6 non possono altresì essere utilizzate con finalità di lucro e profitto, a meno che, anche in questo caso, venga formalmente data comunicazione in tal senso. In altre parole, in un garage o un’autorimessa non può essere allestita un’attività commerciale, a meno che si intervenga sulla struttura edilizia e ne venga data debitamente comunicazione all’ente dedicato.
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile senza autorizzazione comporta una serie di significative conseguenze, che includono pesanti sanzioni pecuniarie.
Un locale assegnato alla categoria catastale C6 può essere destinato alla stabulazione di equini se si tratta di una scuderia, alla custodia di bestiame se si tratta di una stalla e all’alloggio di veicoli e natanti se si tratta di un garage, un box auto o una rimessa per imbarcazioni. Non è consentito risiedere o dedicare gli spazi ad attività commerciali senza richiedere un formale cambio di destinazione d'uso, che richiede pratiche edilizie e specifiche autorizzazioni comunali.
Non è possibile stabilire la propria residenza in un immobile C6 perché tale categoria è destinata a beni con destinazione d’uso diversa da quella abitativa. Se l’immobile C6 in questione rispetta i requisiti di abitabilità, puoi provare a richiedere al comune una variazione di destinazione d’uso.
La rendita catastale di un immobile di categoria C6 si calcola moltiplicando la consistenza catastale, espressa in metri quadri, per la tariffa d'estimo unitaria definita dal comune di riferimento e relativa alla specifica zona censuaria. Si tratta di dati che è possibile reperire nella visura catastale del bene.
