Per i mq calpestabili misura L×P di ogni locale (h ≥ 1,5 m) e somma, senza contare i muri né balconi, cantine, ecc.
Per i mq commerciali parti dal calpestabile e aggiungi quote di muri e pertinenze con coefficienti (es. balconi 25–35%, cantine 25–50%, verande 60%, muri portanti 50%). È la misura usata per la stima del valore (standard di mercato, non regola generale).
Sintesi
Calcolare la superficie è importante per la valutazione per quando si desidera vendere casa, oppure per ragioni fiscali. In questo articolo scoprirai come si calcolano i metri quadri di una casa senza sbagliare, sia calpestabile che commerciale.
Quando si calcolano i metri quadri di una casa al fine di determinare la superficie di una casa si possono considerare due tipologie di superficie: la superficie calpestabile e la superficie commerciale.
La superficie calpestabile è quella che si può effettivamente calpestare . Si considerano gli ambienti interni effettivamente fruibili; per locali con coperture inclinate si applicano criteri specifici (spesso esclusione o coefficienza sotto 1,50 m, secondo standard adottato).
La superficie commerciale, invece, comprende anche parte delle pareti, ovvero i muri interni, i muri esterni e il 50% di quelli confinanti. Come si può intuire, questo calcolo è un po’ più complesso e per tale motivo risulta più importante disporre di planimetrie.
In questa tabella proponiamo una breve sintesi per calcolare i metri quadri di una stanza. Il calcolo dei metri quadrati varia a seconda della forma dell'ambiente. In questo modo, è possibile calcolare i metri quadri di un appartamento al fine di calcolarne i valori. Più avanti faremo un esempio pratico.
| Forma / Caso | Misure da prendere | Formula area |
|---|---|---|
| Rettangolo / Quadrato | Lunghezza (L), Larghezza (P) | A = L × P |
| Stanza con nicchia (da sottrarre) | Rettangolo principale (L1, P1) e nicchia (L2, P2) | A = (L1 × P1) − (L2 × P2) |
| Stanza a “L” (somma parti) | Due rettangoli: (L1, P1) e (L2, P2) | A = (L1 × P1) + (L2 × P2) |
| Triangolo (porzione) | Base (b), Altezza (h) | A = (b × h) / 2 |
| Porzione circolare (spicchio) | Raggio (r), angolo θ (°) | A = π × r² × (θ/360) |
I metri quadri calpestabili comprendono gli ambienti interni che si possono effettivamente calpestare. Per calcolare i metri quadri di una casa quindi occorre considerare le parti interne alle mura. Non vanno considerate le pareti divisorie, né interne né esterne.
Per calcolare i metri quadri di una casa considerando solo la superficie calpestabile, si procede in questo modo:
Occorre tenere conto che la superficie calpestabile è riferita ad ambienti dall’altezza minima di 1,5 metri. La superficie calpestabile non include logge, portici, balconi, terrazze e verande, cantine, soffitte ed altri locali accessori simili.
Locali inclusi
Somma interna
Area calpestabile = 20 + 12 + 10,5 + 9 + 5 + 4,5 = 61 m²
Risultato: 61 m² (balcone e cantina esclusi).
La superficie commerciale diviene importante quando si desidera vendere casa, al fine di calcolarne il valore. I metri quadri commerciali di una casa comprendono anche le mura interne, esterne e anche metà di quelle in comune con proprietà confinanti, ma non solo.
Qui di seguito, elenchiamo i parametri maggiormente utilizzati per calcolare i metri quadri di una casa che vanno a formare la superficie commerciale:
Queste percentuali non sono indicate dall’Agenzia delle Entrate bensì sono prassi di mercato.
Si può evincere che il calcolo dei metri quadri di una casa per la determinazione della superficie commerciale è più complesso rispetto a quello per la determinazione della superficie calpestabile. Per tale motivo, sarebbe consigliabile rivolgersi ad un valutatore professionista o, per ottenere una stima affidabile in tempi brevi, si possono utilizzare anche gli strumenti di valutazione online.
Dati dell’appartamento
Aree accessorie (ponderate)
Somma finale
Superficie commerciale = 61 + 1,8 + 3 = 65,8 m²
Risultato: 65,8 m².
In Italia, i metri quadri commerciali di un immobile si calcolano sommando le superfici di tutte le aree utili e applicando dei coefficienti di moltiplicazione a seconda della tipologia di spazio. Ad esempio, la superficie abitabile (camere, cucina, soggiorno, ecc.) viene calcolata al 100%, mentre balconi, terrazzi e cantine hanno coefficienti inferiori (ad esempio, 30% o 50%). È importante considerare anche le parti comuni del condominio e le pertinenze esclusive, seguendo le indicazioni del D.M. 2 agosto 1969 per una valutazione corretta.
Quando si calcolano i metri quadri di un appartamento, bisogna includere tutte le aree calpestabili interne, come stanze, cucina e bagni. È essenziale includere anche aree semi-esterne come balconi, terrazzi, verande chiuse, sottotetti non abitabili, cantine e garage, applicando però i corretti coefficienti di ponderazione. Non vanno dimenticati gli spazi comuni se si tratta di un condominio, e le pertinenze esclusive, come un giardino privato o un posto auto di proprietà.
I metri quadri abitabili di una casa si riferiscono alla superficie coperta utilizzabile dell'immobile. Per calcolarli, si misura la lunghezza e la larghezza di ogni stanza interna e si moltiplicano tra loro per ottenere la superficie. Si sommano poi le superfici di tutte le stanze. È importante escludere dal calcolo le pareti interne e i pilastri. Per le aree semi-esterne e accessorie, come balconi o cantine, si applicano i coefficienti di ponderazione specifici per ottenere il contributo corretto al totale dei metri quadri commerciali.
