Il concetto di superficie calpestabile è molto importante sia nella valutazione di un immobile, sia per ragioni fiscali. La superficie calpestabile, infatti, è un criterio fondamentale per la valutazione delle proprietà immobiliari, poiché influenza la valutazione del comfort, della funzionalità e del valore dell'immobile. In questo articolo faremo chiarezza sul suo significato e vedremo come calcolarla in modo corretto.
La superficie calpestabile è l'area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Questa misura esclude tutte quelle parti della struttura che non sono accessibili o utilizzabili per l'abitazione o l'attività lavorativa, come i muri perimetrali, le colonne, le scale e gli spazi non abitabili come soffitte non rifinite o cantine non agibili.
In pratica, la superficie calpestabile è l'area dove una persona può fisicamente camminare e posizionare mobili o altri oggetti. Questa misurazione è particolarmente importante nella progettazione e nella valutazione degli spazi interni, poiché fornisce un'indicazione chiara dello spazio vivibile o lavorativo effettivamente disponibile all'interno di un edificio.
Nella determinazione della superficie calpestabile, è importante considerare le normative locali o nazionali, poiché possono esistere definizioni e standard specifici che influenzano come questa misura viene calcolata.
La superficie calpestabile, secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET), è data dalla somma della superficie accessoria (SA) e della superficie utile (SU).
Per comprendere meglio questo concetto, chiariamo cosa si intende per SA e SU:
Se desideri valutare il tuo immobile, oggi puoi farlo gratuitamente online con il nostro strumento altamente tecnologico. Clicca sul pulsante qui sotto per ottenere una valutazione in 3 minuti con un report completo inviato per email.
Per calcolare la superficie calpestabile occorre misurare in metri quadri (mq) la superficie di ogni singolo ambiente compreso nella superficie accessoria e nella superficie utile. In pratica, in ogni parte di un immobile in cui si riuscirà a poggiare i piedi e camminare, anche se bassa.
Qui di seguito facciamo degli esempi per comprendere meglio dove si trova la superficie calpestabile.
Esempio 1: in un tipico appartamento, nel calcolo della superficie calpestabile andranno inclusi i corridoi, le stanze da letto, la cucina, il bagno, il ripostiglio.
Esempio 2: in una casa con degli affacci, si dovranno contare anche i balconi.
Esempio 3: in una casa o villa dotata di terrazzo, cantina, giardino, garage, tutti questi elementi dovranno essere inclusi nel calcolo della superficie calpestabile.
Come calcolare la superficie calpestabile con degli ambienti soppalcati? Ebbene, stando al Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, in cui è definita "utile” tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine, i soppalchi vanno considerati superficie utile e quindi parte della superficie calpestabile.
La piscina rientra nella superficie calpestabile? Tecnicamente no, a meno che non si decida di coprirla definitivamente.
Non bisogna mai confondere due concetti tra loro molto diversi quali superficie calpestabile e superficie commerciale.
Nel primo caso, come abbiamo visto, la superficie calpestabile fa riferimento alle parti di un immobile che sono effettivamente calpestabili.
Nel secondo caso, invece, la superficie commerciale è un concetto che serve per stimare il valore commerciale, per l’eventuale vendita dell’immobile, perciò in esso si possono includere anche tutte le superfici non incluse nelle categorie viste fino ad ora. Questa infatti include i muri, le aree scoperte esterne (terrazze, balconi, verande, giardino ecc.) e le dipendenze esclusive (es. cortili).
La superficie calpestabile è utile per vari utilizzi come la valutazione di una casa e anche per il calcolo della TARI.
La TARI o Tassa sui Rifiuti, infatti, viene determinata sulla base della superficie calpestabile secondo la Legge n.147/2013 e delle aliquote comunali. A tal proposito, va detto che il Comune può considerare come superficie assoggettabile l’80% della superficie catastale secondo il DPR 138/98.
Molto più importante è il concetto di superficie calpestabile per la valutazione di una casa.
Quando si valuta una casa, la superficie calpestabile è un fattore cruciale per diverse ragioni:
No, perché sebbene si possa trovare in giardino, questa non rientra nella superficie calpestabile, parlando il RET (Regolamento Edilizio Tipo) espressamente di “pavimento”.
Sì. I soppalchi sono calpestabili perciò vanno considerati come superficie calpestabile, sia ai fini TARI che per la valutazione della casa.
Sì, entrambe fanno parte della superficie accessoria e per questo vanno incluse nella superficie calpestabile che comprende anche la superficie accessoria, oltre a quella utile.
