Superficie Calpestabile

Andrea Lazzo
11.12.2023
5 min

Superficie Calpestabile: Definizione e Calcolo

Il concetto di superficie calpestabile è molto importante sia nella valutazione di un immobile, sia per ragioni fiscali. La superficie calpestabile, infatti, è un criterio fondamentale per la valutazione delle proprietà immobiliari, poiché influenza la valutazione del comfort, della funzionalità e del valore dell'immobile. In questo articolo faremo chiarezza sul suo significato e vedremo come calcolarla in modo corretto.

Cosa si intende per Superficie Calpestabile: definizione

La superficie calpestabile è l'area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Questa misura esclude tutte quelle parti della struttura che non sono accessibili o utilizzabili per l'abitazione o l'attività lavorativa, come i muri perimetrali, le colonne, le scale e gli spazi non abitabili come soffitte non rifinite o cantine non agibili.

In pratica, la superficie calpestabile è l'area dove una persona può fisicamente camminare e posizionare mobili o altri oggetti. Questa misurazione è particolarmente importante nella progettazione e nella valutazione degli spazi interni, poiché fornisce un'indicazione chiara dello spazio vivibile o lavorativo effettivamente disponibile all'interno di un edificio.

Nella determinazione della superficie calpestabile, è importante considerare le normative locali o nazionali, poiché possono esistere definizioni e standard specifici che influenzano come questa misura viene calcolata. 

Quali ambienti compongono la superficie calpestabile ?

La superficie calpestabile, secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET), è data dalla somma della superficie accessoria (SA) e della superficie utile (SU).

Per comprendere meglio questo concetto, chiariamo cosa si intende per SA e SU:

  • SA (Superfici Accessorie): è la superficie di un immobile avente carattere di servizio rispetto alla destinazione  d’uso  della  costruzione  medesima. La superficie accessoria viene  misurata  al  netto  di  murature,  pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria invece comprende portici e passaggi pedonali, ballatoi, logge, balconi, terrazze, tettoie, cantine, sottotetti, vani scala (ma solo quelli interni alle abitazioni), garage, parti comuni.
  • SU (Superficie Utile): è la superficie di un immobile calcolata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. Essa comprende stanze da letto, soggiorno, bagni, cucina, corridoi, ripostigli, soppalchi ecc.

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Superficie calpestabile: calcolo con esempio

Per calcolare la superficie calpestabile occorre misurare in metri quadri (mq) la superficie di ogni singolo ambiente compreso nella superficie accessoria e nella superficie utile. In pratica, in ogni parte di un immobile in cui si riuscirà a poggiare i piedi e camminare, anche se bassa. 

Qui di seguito facciamo degli esempi per comprendere meglio dove si trova la superficie calpestabile.

Esempio 1: in un tipico appartamento, nel calcolo della superficie calpestabile andranno inclusi i corridoi, le stanze da letto, la cucina, il bagno, il ripostiglio. 

Esempio 2: in una casa con degli affacci, si dovranno contare anche i balconi. 

Esempio 3: in una casa o villa dotata di terrazzo, cantina, giardino, garage, tutti questi elementi dovranno essere inclusi nel calcolo della superficie calpestabile.

Come calcolare la superficie calpestabile con degli ambienti soppalcati? Ebbene, stando al Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, in cui è definita "utile” tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine, i soppalchi vanno considerati superficie utile e quindi parte della superficie calpestabile.

La piscina rientra nella superficie calpestabile? Tecnicamente no, a meno che non si decida di coprirla definitivamente.

Come si calcola la superficie calpestabile

La differenza tra superficie calpestabile e commerciale

Non bisogna mai confondere due concetti tra loro molto diversi quali superficie calpestabile e superficie commerciale

Nel primo caso, come abbiamo visto, la superficie calpestabile fa riferimento alle parti di un immobile che sono effettivamente calpestabili. 

Nel secondo caso, invece, la superficie commerciale è un concetto che serve per stimare il valore commerciale, per l’eventuale vendita dell’immobile, perciò in esso si possono includere anche tutte le superfici non incluse nelle categorie viste fino ad ora. Questa infatti include i muri, le aree scoperte esterne (terrazze, balconi, verande, giardino ecc.) e le dipendenze esclusive (es. cortili).

Utilizzi della superficie calpestabile

La superficie calpestabile è utile per vari utilizzi come la valutazione di una casa e anche per il calcolo della TARI. 

La TARI o Tassa sui Rifiuti, infatti, viene determinata sulla base della superficie calpestabile secondo la Legge n.147/2013 e delle aliquote comunali. A tal proposito, va detto che il Comune può considerare come superficie assoggettabile l’80% della superficie catastale secondo il DPR 138/98.

Molto più importante è il concetto di superficie calpestabile per la valutazione di una casa. 

Quando si valuta una casa, la superficie calpestabile è un fattore cruciale per diverse ragioni:

  • Valutazione realistica dello spazio utilizzabile: fornisce una misura precisa dello spazio effettivamente utilizzabile all'interno dell'abitazione. Questo è particolarmente importante per comprendere quanto spazio sarà disponibile per arredare, muoversi e vivere comodamente.
  • Stima del valore dell'immobile: il valore di una casa è spesso calcolato in base alla sua dimensione. La superficie calpestabile è un indicatore più accurato del valore reale, poiché riflette l'area vivibile effettiva, escludendo gli spazi non utilizzabili.
  • Pianificazione dell'arredamento e ristrutturazioni: conoscere la superficie calpestabile aiuta nella pianificazione dell'arredamento e di eventuali ristrutturazioni, permettendo di ottimizzare l'uso dello spazio.
  • Comparazione con altre proprietà: fornisce un parametro oggettivo per confrontare diverse proprietà, facilitando la scelta per gli acquirenti che possono valutare in modo più informato lo spazio a disposizione.
  • Calcolo di costi operativi: la superficie calpestabile può influenzare i costi di gestione della casa, come il riscaldamento, il raffreddamento e la pulizia. Una valutazione precisa dello spazio calpestabile consente di stimare meglio questi costi.
  • Conformità con normative locali: In alcune giurisdizioni, la superficie calpestabile può avere implicazioni legali, ad esempio nel calcolo delle tasse immobiliari o nel rispetto di normative edilizie.
  • Marketing immobiliare: per gli agenti immobiliari, fornire la misura della superficie calpestabile può essere un elemento di trasparenza e chiarezza nelle descrizioni immobiliari, aumentando la fiducia e la soddisfazione dei potenziali acquirenti.
3 Punti Chiave
  • La superficie calpestabile comprende quella che effettivamente si può calpestare.
  • Per il suo calcolo si sommano le superfici in mq degli ambienti inclusi nelle superfici accessoria e utile.
  • Si tratta di un fattore chiave per la valutazione di un immobile.

Fonti

FAQ

Devo aggiungere la piscina nel calcolo della superficie calpestabile?

No, perché sebbene si possa trovare in giardino, questa non rientra nella superficie calpestabile, parlando il RET (Regolamento Edilizio Tipo) espressamente di “pavimento”.

Se ho una stanza da letto soppalcata, devo calcolarla come superficie calpestabile ai fini TARI?

Sì. I soppalchi sono calpestabili perciò vanno considerati come superficie calpestabile, sia ai fini TARI che per la valutazione della casa.

Fanno parte della superficie calpestabile la cantina e il terrazzo?

Sì, entrambe fanno parte della superficie accessoria e per questo vanno incluse nella superficie calpestabile che comprende anche la superficie accessoria, oltre a quella utile.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.