La superficie calpestabile è la somma di Superficie Utile (SU) e Superficie Accessoria (SA); si calcola in m² al netto di muri/pilastri e include anche balconi, terrazze, cantine, sottotetti agibili, box e vani scala interni.
Sintesi
Il concetto di superficie calpestabile è molto importante sia nella valutazione di un immobile, sia per ragioni fiscali. La superficie calpestabile, infatti, è un criterio fondamentale per la valutazione delle proprietà immobiliari, poiché influenza la valutazione del comfort, della funzionalità e del valore dell'immobile. In questo articolo faremo chiarezza sul suo significato e vedremo come calcolarla in modo corretto.
La superficie calpestabile è l'area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Questa misura esclude tutte quelle parti della struttura che non sono accessibili o utilizzabili per l'abitazione o l'attività lavorativa, come i muri perimetrali e le colonne. Sono comprese nella calpestabile le cantine (SA) e i vani scala interni all’unità immobiliare (in proiezione orizzontale una sola volta). Sono invece esclusi gli spazi comuni di collegamento verticale (scale condominiali) e gli androni.
In pratica, la superficie calpestabile è l'area dove una persona può fisicamente camminare e posizionare mobili o altri oggetti. Questa misurazione è particolarmente importante nella progettazione e nella valutazione degli spazi interni, poiché fornisce un'indicazione chiara dello spazio vivibile o lavorativo effettivamente disponibile all'interno di un edificio.
Nella determinazione della superficie calpestabile, è importante considerare le normative locali o nazionali, poiché possono esistere definizioni e standard specifici che influenzano come questa misura viene calcolata.
Superficie calpestabile = 0.00 m²
Nota: la superficie calpestabile, secondo il RET, è la somma di SU e SA. Non applicare riduzioni percentuali.Per calcolare la superficie calpestabile occorre misurare in metri quadri (mq) la superficie di ogni singolo ambiente compreso nella superficie accessoria e nella superficie utile. In pratica, in ogni parte di un immobile in cui si riuscirà a poggiare i piedi e camminare, anche se bassa.
Qui di seguito facciamo degli esempi per comprendere meglio dove si trova la superficie calpestabile.
Esempio 1: in un tipico appartamento, nel calcolo della superficie calpestabile andranno inclusi i corridoi, le stanze da letto, la cucina, il bagno, il ripostiglio.
Esempio 2: in una casa con degli affacci, si dovranno contare anche i balconi.
Esempio 3: in una casa o villa dotata di terrazzo, garage/box, cantina e altre pertinenze pavimentate rientrano nel calcolo. Il giardino non rientra nella superficie calpestabile.
Come calcolare la superficie calpestabile con degli ambienti soppalcati? Ebbene, stando al Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, in cui è definita "utile” tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine, i soppalchi vanno considerati superficie utile e quindi parte della superficie calpestabile.
La piscina rientra nella superficie calpestabile? Tecnicamente no, a meno che non si decida di coprirla definitivamente.
La superficie calpestabile, secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET), è data dalla somma della superficie accessoria (SA) e della superficie utile (SU).
Per comprendere meglio questo concetto, chiariamo cosa si intende per SA e SU:
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Superficie utile e calpestabile non sono la stessa cosa. Qui di seguito vediamo le differenze:
| Tipo superficie | Come si calcola | Cosa include tipicamente | A cosa serve |
|---|---|---|---|
| Calpestabile | SU + SA (al netto di muri, pilastri, vani porte/finestre) | SU: vani principali/servizi. SA: balconi, terrazze, logge, cantine, sottotetti agibili, box, vani scala interni | Valutazioni funzionali, comparazioni d’uso, in molti casi base per stime di tributi locali |
| Commerciale | SU + quote ponderate di accessori/pertinenze (coefficienze di prassi) | Percentuali su balconi/terrazzi/cantine/giardini/box | Stime di mercato e confronti €/m² tra immobili |
| Catastale | Criteri DPR 138/1998 – Allegato C | Regole specifiche (es. esclusioni sotto 1,50 m, computo proiezione scale interne, ecc.) | Classamento, rendita, imposte; riferimento per TARI = 80% della catastale ove previsto |
La superficie calpestabile è utile per vari utilizzi come la valutazione di una casa e anche per il calcolo della TARI.
La TARI o Tassa sui Rifiuti, infatti, viene determinata sulla base della superficie calpestabile secondo la Legge n.147/2013 e delle aliquote comunali. A tal proposito, va detto che il Comune può considerare come superficie assoggettabile l’80% della superficie catastale secondo il DPR 138/98.
Molto più importante è il concetto di superficie calpestabile per la valutazione di una casa.
Quando si valuta una casa, la superficie calpestabile è un fattore cruciale per diverse ragioni:
No, perché sebbene si possa trovare in giardino, questa non rientra nella superficie calpestabile, parlando il RET (Regolamento Edilizio Tipo) espressamente di “pavimento”.
Sì. I soppalchi sono calpestabili perciò vanno considerati come superficie calpestabile, sia ai fini TARI che per la valutazione della casa.
Sì, entrambe fanno parte della superficie accessoria e per questo vanno incluse nella superficie calpestabile che comprende anche la superficie accessoria, oltre a quella utile.
Di solito non sono riportati in visura o planimetria catastale (che usa la superficie catastale). Li ricavi misurando i vani al netto dei muri oppure dai rilievi/progetti depositati presso tecnico o Comune; in alcuni Comuni appaiono in bolletta TARI o nei contratti/attestazioni del costruttore. Non si stima autonomamente: l’80% della superficie catastale si applica solo quando il Comune ha attivato il criterio e ti comunica la nuova superficie imponibile. In assenza di tale attivazione, la base resta la superficie calpestabile.
