Superficie calpestabile

Il concetto di superficie calpestabile è molto importante sia nella valutazione di un immobile, sia per ragioni fiscali. La superficie calpestabile, infatti, è un criterio fondamentale per la valutazione delle proprietà immobiliari, poiché influenza la valutazione del comfort, della funzionalità e del valore dell'immobile. In questo articolo faremo chiarezza sul suo significato e vedremo come calcolarla in modo corretto.

Cosa si intende per Superficie Calpestabile: definizione

La superficie calpestabile è l' area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Questa misura esclude tutte quelle parti della struttura che non sono accessibili o utilizzabili per l'abitazione o l'attività lavorativa, come i muri perimetrali e le colonne. Sono comprese nella calpestabile le cantine (SA) e i vani scala interni all’unità immobiliare (in proiezione orizzontale una sola volta). Sono invece esclusi gli spazi comuni di collegamento verticale (scale condominiali) e gli androni.

In pratica, la superficie calpestabile è l'area dove una persona può fisicamente camminare e posizionare mobili o altri oggetti. Questa misurazione è particolarmente importante nella progettazione e nella valutazione degli spazi interni, poiché fornisce un'indicazione chiara dello spazio vivibile o lavorativo effettivamente disponibile all'interno di un edificio.

Nella determinazione della superficie calpestabile, è importante considerare le normative locali o nazionali, poiché possono esistere definizioni e standard specifici che influenzano come questa misura viene calcolata.

Perché esistono definizioni diverse di superficie calpestabile?

Quando si parla di superficie calpestabile è importante specificare il contesto. Nel Regolamento Edilizio Tipo (RET) la superficie calpestabile (SCal) è definita come la superficie netta di pavimento risultante dalla somma di superficie utile (SU) e superficie accessoria (SA). In questa accezione possono quindi rientrare anche superfici accessorie come balconi, terrazze, logge, cantine e autorimesse.

Nel linguaggio immobiliare corrente, invece, l'espressione “metri quadri calpestabili” viene spesso utilizzata in senso più ristretto per indicare soltanto la superficie interna netta effettivamente fruibile, misurata al netto di muri, tramezzi e pilastri. Per questo motivo è possibile trovare annunci, guide immobiliari e documenti che utilizzano lo stesso termine con significati leggermente diversi. Quando il dato viene utilizzato per finalità edilizie, catastali, fiscali o estimative è quindi sempre opportuno verificare la definizione adottata dalla normativa o dal documento di riferimento.

Fonte/referenza esperta da associare: Conferenza Unificata – Regolamento Edilizio Tipo, quadro delle definizioni uniformi; Gazzetta Ufficiale per il recepimento delle definizioni SCal, SU e SA.

Calcolatore superficie calpestabile

Calcolare la superficie calpestabile: calcolo con esempio

Per calcolare la superficie calpestabile secondo il Regolamento Edilizio Tipo occorre sommare le superfici di pavimento che rientrano nella superficie utile (SU) e nella superficie accessoria (SA). Non è però corretto includere automaticamente qualsiasi spazio in cui sia fisicamente possibile camminare: alcune superfici sono soggette a specifiche condizioni. Per esempio, i sottotetti rientrano nella SA solo per la porzione accessibile e praticabile con altezza pari o superiore a 1,80 m, mentre le tettoie con profondità inferiore a 1,50 m sono escluse sia dalla SA sia dalla SU.

Qui di seguito facciamo degli esempi per comprendere meglio dove si trova la superficie calpestabile.

Esempio 1: in un tipico appartamento, nel calcolo della superficie calpestabile andranno inclusi i corridoi, le stanze da letto, la cucina, il bagno, il ripostiglio.

Esempio 2: in una casa con degli affacci, si dovranno contare anche i balconi.

Esempio 3: in una casa o villa dotata di terrazzo, garage/box, cantina e altre pertinenze pavimentate rientrano nel calcolo. Il giardino non rientra nella superficie calpestabile.

Come calcolare la superficie calpestabile in presenza di ambienti soppalcati? Il Regolamento Edilizio Tipo definisce il soppalco come una partizione orizzontale interna praticabile, ma il suo computo deve essere valutato secondo le definizioni del RET recepite dalla normativa regionale e comunale e in relazione alle caratteristiche dello spazio. Il DM 2 agosto 1969 sulle caratteristiche delle abitazioni di lusso non è invece la norma da utilizzare per stabilire, in via generale, se un soppalco rientri nella superficie calpestabile secondo il RET.

La piscina rientra nella superficie calpestabile? Di per sé no. La superficie della vasca non costituisce automaticamente superficie calpestabile ai sensi del RET e l’eventuale copertura della piscina non ne determina da sola l’inclusione nel calcolo. Occorre verificare se l’intervento realizzi effettivamente una superficie di pavimento qualificabile come SU o SA secondo la disciplina edilizia applicabile.

Come misurare i metri quadri calpestabili da una planimetria

Se si dispone di una planimetria in scala, la superficie può essere ricavata misurando separatamente i diversi ambienti e sommando i risultati. Con una planimetria in scala 1:100, per esempio, 1 cm sul disegno corrisponde a 1 metro reale. Per le stanze rettangolari è sufficiente moltiplicare lunghezza × larghezza; gli ambienti irregolari possono invece essere suddivisi in rettangoli, quadrati o triangoli più semplici e successivamente sommati.

La misurazione deve essere effettuata considerando le dimensioni nette, quindi al filo interno delle murature, senza includere lo spessore di muri, pilastri e altri elementi strutturali esclusi dalla superficie considerata. Quando la metratura deve essere utilizzata in una pratica edilizia, fiscale, catastale o in una perizia immobiliare è preferibile affidare il rilievo a un geometra, architetto o altro tecnico abilitato, che può effettuare il calcolo anche tramite software CAD.

Fonte/referenza esperta da associare: Immobiliare.it e Wikicasa indicano il rilievo al filo interno e il ricorso a planimetrie/CAD per le misurazioni tecniche.

Quali ambienti compongono la superficie calpestabile ?

La superficie calpestabile, secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET), è data dalla somma della superficie accessoria (SA) e della superficie utile (SU).

Per comprendere meglio questo concetto, chiariamo cosa si intende per SA e SU:

• SA (Superficie Accessoria): è la superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. Può comprendere, ad esempio, portici e gallerie pedonali; ballatoi, logge, balconi e terrazze; tettoie con profondità superiore a 1,50 m; cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e relativi corridoi di servizio; sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a 1,80 m, salvo quelli direttamente accessibili da un’unità immobiliare e dotati dei requisiti dei locali abitabili, che costituiscono SU; vani scala interni alle unità immobiliari, computati in proiezione orizzontale a terra una sola volta; spazi destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli e alcune parti comuni. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono esclusi sia dalla SA sia dalla SU.
• SU (Superficie Utile): è la superficie di un immobile calcolata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. Essa comprende stanze da letto, soggiorno, bagni, cucina, corridoi, ripostigli, soppalchi ecc.

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Superficie calpestabile e utile sono la stessa cosa?

Superficie utile e calpestabile non sono la stessa cosa. Qui di seguito vediamo le differenze:

• Superficie Utile (SU): include le superfici dei vani principali e di servizio effettivamente abitabili/fruiti (camere, soggiorno, cucina, bagni, disimpegni, corridoi, soppalchi ecc.) al netto di muri, pilastri, vani porte/finestre.
• Superficie Calpestabile: è più ampia della SU perché, secondo il Regolamento Edilizio Tipo, = SU + SA (Superficie Accessoria: balconi, terrazze, logge, cantine, sottotetti agibili, garage, portici, vani scala interni ecc.).

In sintesi: tutta la SU è calpestabile, ma la calpestabile comprende anche le superfici accessorie.

Che differenza c'è tra superficie calpestabile, commerciale e catastale?

• Calpestabile (RET): parametro edilizio dato dalla somma di SU e SA e utilizzato per individuare la superficie netta di pavimento secondo le definizioni del Regolamento Edilizio Tipo. Non va utilizzato automaticamente come sinonimo della superficie imponibile TARI, che segue regole fiscali proprie.
• Commerciale (prassi estimativa): misura “di mercato” per confrontare immobili. Parte dalle superfici principali eaggiunge quote ponderate (coefficienziate) delle superfici accessorie/pertinenze (balconi, terrazzi, giardini, cantine, box), ottenendo un unico numero su cui applicare il prezzo €/m². Le percentuali non sono fissate da una norma unica nazionale: si seguono linee guida tecniche/prassi locali.
• Catastale (DPR 138/1998): superficie determinata secondo gli specifici criteri dell’Allegato C del DPR 138/1998 e riportata nei dati catastali. Non va confusa con la consistenza catastale utilizzata nel sistema vigente per la determinazione della rendita: per gli immobili a destinazione ordinaria la rendita deriva infatti dalla tariffa d’estimo applicata alla consistenza, espressa secondo la categoria in vani, metri cubi o metri quadrati. La superficie catastale costituisce inoltre un riferimento per la TARI nei casi previsti dalla legge.

Quanto possono cambiare i metri quadri commerciali rispetto a quelli calpestabili? Non esiste una percentuale fissa, perché la differenza dipende dallo spessore delle murature e dalla presenza di balconi, terrazzi, cantine, box e altre pertinenze. Come semplice riferimento di mercato, Idealista indica che la metratura calpestabile interna risulta in genere circa il 10-15% inferiore a quella commerciale; a seconda dell'immobile, lo scarto può essere inferiore al 10% oppure superare il 20-25%. Queste percentuali sono soltanto valori indicativi e non coefficienti stabiliti dalla legge.

Tipo superficie	Come si calcola	Cosa include tipicamente	A cosa serve
Calpestabile	SU + SA (al netto di muri, pilastri, vani porte/finestre)	SU: vani principali/servizi. SA: balconi, terrazze, logge, cantine, sottotetti agibili, box, vani scala interni	Valutazioni funzionali, comparazioni d’uso, in molti casi base per stime di tributi locali
Commerciale	SU + quote ponderate di accessori/pertinenze (coefficienze di prassi)	Percentuali su balconi/terrazzi/cantine/giardini/box	Stime di mercato e confronti €/m² tra immobili
Catastale	Criteri DPR 138/1998 – Allegato C	Regole specifiche (es. esclusioni sotto 1,50 m, computo proiezione scale interne, ecc.)	Dato catastale dell’immobile; riferimento per la determinazione della superficie TARI nei casi previsti dalla legge

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Utilizzi della superficie calpestabile

La superficie calpestabile è utile per vari utilizzi come la valutazione di una casa e anche per il calcolo della TARI.

La TARI o Tassa sui Rifiuti, infatti, viene determinata sulla base della superficie calpestabile secondo la Legge n.147/2013 e delle aliquote comunali. A tal proposito, va detto che il Comune può considerare come superficie assoggettabile l’80% della superficie catastale secondo il DPR 138/98.

Molto più importante è il concetto di superficie calpestabile per la valutazione di una casa.

Quando si valuta una casa, la superficie calpestabile è un fattore cruciale per diverse ragioni:

• Valutazione realistica dello spazio utilizzabile: fornisce una misura precisa dello spazio effettivamente utilizzabile all'interno dell'abitazione. Questo è particolarmente importante per comprendere quanto spazio sarà disponibile per arredare, muoversi e vivere comodamente.
• Stima del valore dell'immobile: il valore di una casa è spesso calcolato in base alla sua dimensione. La superficie calpestabile è un indicatore più accurato del valore reale, poiché riflette l'area vivibile effettiva, escludendo gli spazi non utilizzabili.
• Pianificazione dell'arredamento e ristrutturazioni: conoscere la superficie calpestabile aiuta nella pianificazione dell'arredamento e di eventuali ristrutturazioni, permettendo di ottimizzare l'uso dello spazio.
• Comparazione con altre proprietà: fornisce un parametro oggettivo per confrontare diverse proprietà, facilitando la scelta per gli acquirenti che possono valutare in modo più informato lo spazio a disposizione.
• Calcolo di costi operativi: la superficie calpestabile può influenzare i costi di gestione della casa, come il riscaldamento, il raffreddamento e la pulizia. Una valutazione precisa dello spazio calpestabile consente di stimare meglio questi costi.
• Conformità con normative locali: In alcune giurisdizioni, la superficie calpestabile può avere implicazioni legali, ad esempio nel calcolo delle tasse immobiliari o nel rispetto di normative edilizie.
• Marketing immobiliare: per gli agenti immobiliari, fornire la misura della superficie calpestabile può essere un elemento di trasparenza e chiarezza nelle descrizioni immobiliari, aumentando la fiducia e la soddisfazione dei potenziali acquirenti.

Fonti

• Superficie calpestabile, SU e SA, Gazzetta Ufficiale
• RET – esempi di superfici accessorie (portici, logge, balconi, cantine ecc.), Bosettiegatti.eu
• TARI e superficie calpestabile, Gazzetta Ufficiale
• superficie catastale e criteri di calcolo, Agenzia delle Entrate
• superficie catastale riportata nella visura, Agenzia delle Entrate
• superficie commerciale e criteri utilizzati dall'OMI, Agenzia delle Entrate