Costruzioni pericolanti, diroccate e fatiscenti possono essere dichiarate inagibili dalle autorità locali competenti, poiché potrebbero costituire un pericolo per l’incolumità pubblica. Vediamo cosa determina l’inagibilità di un immobile e quali sono le conseguenze.
Secondo quanto sancito dall’articolo 31 della legge numero 457 del 5 agosto 1978, un edificio è detto inagibile quando non risulta idoneo per l’uso a cui è destinato per via di:
La mancanza di agibilità rende un immobile non godibile e non servibile all’uso a cui è preposto, poiché potrebbe verosimilmente costituire un pericolo per l’incolumità pubblica.
A portare un immobile a essere inagibile possono essere la mancata manutenzione ordinaria e straordinaria da parte dei proprietari, l’abbandono o danni causati da calamità naturali, come alluvioni e scosse sismiche.
Gli edifici definiti inagibili versano, quindi, in condizioni che ne compromettono la sicurezza e la funzionalità. Si tratta di fabbricati pericolanti, che in genere necessitano di un totale restauro, rifacimento e risanamento conservativo.
Un immobile diventa inagibile quando non risulta più essere idoneo per assolvere né all’uso a cui destinato né ad altre finalità diverse dalla destinazione d’uso autorizzata poiché versa in condizioni talmente critiche da comprometterne la sicurezza. Approfondiamo insieme.
Nello specifico, un immobile viene qualificato come inagibile e inabitabile quando può potenzialmente costituire pericolo per cose e persone in quanto presenta:
Un edificio può essere dichiarato privo di agibilità anche in seguito all’emissione di un’ordinanza di demolizione.
Come accennato, un fabbricato inagibile risulta essere inidoneo all’uso per il quale era originariamente stato concepito, realizzato e destinato.
Un fabbricato inagibile, di fatto, si trova nelle medesime condizioni di uno inabitabile. A ben vedere, il Testo Unico dell’Edilizia emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001 ha del tutto abbandonato la distinzione terminologica tra inagibilità è inabitabilità, riferendosi esclusivamente a immobili inagibili.
Se un immobile dichiarato inagibile versa in condizioni talmente critiche da non poter essere in alcun modo recuperabile e utilizzabile viene qualificato come collabente.
L’impossibilità per il bene inagibile di essere recuperato lo rende non più in grado di produrre reddito. Ciò ne determina il riaccatastamento nella categoria catastale F2, che comprende gli immobili collabenti, ossia edifici in stato di totale rovina, del tutto inagibili e inidonei a essere impiegati per qualsiasi tipo di finalità.
Il riaccatastamento nella categoria F2 consente di beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU), a meno che il bene si trovi in un’area che tutto sommato risulti essere ancora edificabile.
L’inagibilità di un bene immobile comporta una serie di conseguenze a livello fiscale, economico e amministrativo, che illustriamo di seguito.
Per gli immobili dichiarati inagibili e, pertanto, inutilizzati, è previsto il dimezzamento della base imponibile su cui viene applicata l’aliquota IMU, come stabilito dall’articolo 1 della legge numero 160 del 27 dicembre 2019. In pratica, il valore catastale del bene viene considerato al 50%.
L’inagibilità dell’unità immobiliare deve essere accertata mediante un’approfondita valutazione eseguita da un tecnico nominato dal comune o, come vedremo nei prossimi paragrafi, presentando una dichiarazione sostitutiva attestante le condizioni che danno diritto al dimezzamento della base imponibile.
Una volta effettuate le valutazioni del caso, gli uffici preposti possono confermare o negare il diritto all’agevolazione.
Il valore di un immobile sfornito dell’agibilità è nettamente inferiore rispetto a quello che sarebbe se lo stesso si trovasse in buone condizioni. Un immobile in stato di inagibilità subisce, quindi, un drastico deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario.
Per stabilire un prezzo di vendita adeguato, che tenga conto dello stato in cui versa l’immobile, può essere utile rivolgersi a un valutatore immobiliare professionista.
Gli immobili inagibili e inabitabili non vanno a sommarsi al reddito imponibile del proprietario e, pertanto, non concorrono alla tassazione IRPEF. Non sono assoggettabili né all’IRPEF né alle addizionali aggiuntive.
A meno che a causare l’inagibilità sia un evento noto, come una scossa sismica, affinché un immobile venga riconosciuto come inagibile è necessario che il proprietario dello stesso presenti un’apposita istanza all’autorità locale competente, come l’ufficio tecnico del comune.
Illustriamo di seguito la procedura per richiedere l’inagibilità di un immobile.
Il proprietario dell’immobile che versa in condizioni critiche è tenuto a presentare un’apposita istanza all’ufficio tecnico del comune. Qualora la situazione del bene fosse già nota al comune perché magari oggetto di un’ordinanza di sgombero o per qualsiasi altro motivo, non occorre presentare la richiesta.
Ad accertare l’effettiva inagibilità del bene è l’ufficio tecnico comunale con la collaborazione del comando dei vigili del fuoco e dell'ASL di competenza.
In seguito alla presentazione di una formale richiesta da parte del proprietario, un tecnico abilitato effettua un sopralluogo e ispeziona la proprietà al fine di valutarne le condizioni, concentrandosi in particolar modo su sicurezza strutturale, igiene, accessibilità e rispondenza agli standard abitativi essenziali. Si segnala che la perizia è a carico del proprietario dell’immobile.
Se in fase di perizia viene effettivamente riscontrato che l’immobile in questione sia inagibile, il professionista provvede al rilascio di un certificato che ne attesta ufficialmente lo stato di inagibilità.
In questo caso, l’unità immobiliare in questione non può essere occupata per alcun motivo finché vengano attuati gli interventi di restauro necessari per riportarla in condizioni che soddisfino i requisiti legali di sicurezza, igiene e salubrità.
Alternativamente alla procedura sopraindicata, il decreto del Presidente della Repubblica numero 445 del 28 dicembre 2000 prevede che il proprietario dell’immobile non utilizzato perché inagibile possa presentare una dichiarazione sostitutiva in cui dichiari che una relazione stilata da un professionista dell’estimo accerti l’inagibilità del bene di sua proprietà.
No, il distacco delle utenze di gas, energia elettrica e acqua non implica automaticamente l’attribuzione all’unità abitativa delle caratteristiche di inagibilità, in quanto riconducibile a cause dipendenti dalla tua volontà in veste di proprietario e rettificabile in qualsiasi momento.
Le spese della perizia eseguita da un incaricato dell’ufficio tecnico comunale sono a carico del proprietario dell’immobile che aveva precedentemente presentato una formale richiesta di inagibilità.
Sì, un fabbricato inagibile può essere oggetto di compravendita, a un prezzo adeguato alle sue condizioni. In tal caso, è opportuno che nell’atto di acquisto venga inserita una clausola in cui si dichiari che l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova.
Una casa non è agibile e abitabile quando le strutture orizzontali, come il tetto, e verticali, come i muri portanti o perimetrali, sono a rischio di crollo e in mancanza di infissi e allacciamento alle opere di urbanizzazione primaria.
