Per poter effettuare la compravendita di beni immobili è necessaria la regolarità del pagamento delle imposte e delle tasse? Posso vendere casa se non ho pagato l’IMU? Approfondiamo insieme e scopriamolo in questa guida.
L'imposta municipale unica (IMU) è una tassa del sistema tributario italiano istituita dal governo Monti nella cosiddetta manovra salva Italia, varata con il decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011. Si tratta del tributo che ha sostituito la vecchia ICI, l’imposta comunale applicata al possesso di beni immobiliari.
È tenuto al pagamento dell’IMU chi possiede immobili sul territorio italiano, a esclusione di quelli adibiti ad abitazione principale, a patto che non rientrino nelle categorie catastali relative agli immobili di lusso.
L’imposta fu originariamente introdotta dall'articolo 13 del decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011 e successivamente ridisciplinata dalla legge numero 160 del 27 dicembre 2019. Fino al 2013 è stata valida anche sull’abitazione principale, ossia, come indicato nell’articolo 1, comma 741, lettera b della succitata legge numero 160 del 27 dicembre 2019, l’unità immobiliare in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
L'IMU si applica in tutti i comuni del territorio nazionale, eccetto il Friuli-Venezia Giulia, dove si applicano l’imposta immobiliare semplice (IMIS) e l'imposta locale immobiliare autonoma (ILIA), e le province autonome di Trento e Bolzano, dove si applicano l’IMIS e l’imposta municipale immobiliare (IMI).
Il versamento dell’IMU è dovuto da chi possiede le seguenti tipologie di immobili:
Nello specifico, il pagamento dell’IMU è dovuto da chi risulta essere:
In presenza di più proprietari con riferimento a un immobile, ciascuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria. Nell'applicazione dell'IMU si tiene conto degli elementi soggettivi e oggettivi riferiti a ogni singola quota di possesso, come indicato dall’articolo 1, comma 743 della sopraindicata legge numero 160 del 27 dicembre 2019.
Ai fini del pagamento dell’IMU non sono rilevanti la residenza fiscale o la cittadinanza del soggetto detentore del diritto reale sull’immobile. Sono, pertanto, tenuti a pagare l’IMU anche i proprietari di beni immobili non residenti in Italia, a prescindere dalla nazionalità.
L’importo dell’IMU deriva dal calcolo della base imponibile che deriva dalla rendita catastale rivalutata che deve essere moltiplicata per i coefficienti IMU, che variano in relazione alla categoria catastale dell’immobile. A quel punto si applicano le aliquote IMU che vengono approvate annualmente dai comuni.
Al momento della vendita di un immobile, l’IMU viene ripartita tra la parte venditrice e la parte acquirente in base ai mesi di proprietà. Chiunque sia in possesso di un bene immobile, anche se non per l'intero anno, è tenuto a pagare le tasse sullo stesso. Il mese in cui viene stipulato l'atto di vendita è a carico del venditore se ha posseduto l'immobile per almeno 15 giorni.
L’IMU è un’imposta di natura personale, che grava sul proprietario, non sull’immobile. Pertanto, l’omesso versamento dell'IMU non è di per sé una condizione che impedisce la compravendita di beni immobili. Vendere casa senza pagare l’IMU è, di fatto, possibile.
Una volta venduto l'immobile ed effettuato il passaggio di proprietà, per il mancato pagamento dell'IMU il comune si può rivalere esclusivamente su chi era a suo tempo tenuto a versarla.
La sopraindicata legge numero 160 del 27 dicembre 2019 stabilisce che per i tributi locali e le entrate di natura patrimoniale gli avvisi di accertamento abbiano carattere esecutivo. Pertanto, in caso di mancato pagamento dell'IMU, l’avvio di azioni esecutive volte al recupero del credito può essere immediato.
Secondo quanto sancito dall’articolo 1 della legge numero 296 del 27 dicembre 2006, la notifica degli avvisi di accertamento IMU deve avvenire, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui il versamento avrebbe dovuto essere effettuato.
Le sanzioni previste per l’omesso pagamento dell’IMU hanno natura tributaria, secondo quanto previsto dal decreto legislativo numero 472 del 18 dicembre 1997. In caso di tardivo, insufficiente o mancato versamento dell'IMU, il contribuente può sanare la sua posizione, corrispondendo all’erario quanto dovuto con l’aggiunta di sanzioni e interessi che aumentano progressivamente in base al tempo trascorso dalla scadenza prevista per il pagamento.
Si può, pertanto, pagare l’IMU in ritardo in seguito alla vendita dell’immobile a cui si riferisce. C’è, inoltre, la possibilità di ottenere una riduzione delle sanzioni applicate con il cosiddetto ravvedimento operoso, uno strumento che può essere utilizzato per ridurre le multe di tipo fiscale su imposte di varia natura, tra cui pagamenti errati, in ritardo o del tutto omessi. Il ravvedimento operoso è uno strumento introdotto per andare incontro ai contribuenti che, benché non abbiano rispettato le scadenze, dimostrano di essere intenzionati a regolarizzare la propria situazione debitoria. Vi si può accedere fino a quando il fisco non segnali l’irregolarità.
Se non hai provveduto per tempo al pagamento dell’IMU puoi regolarizzare la posizione beneficiando del ravvedimento operoso, che prevede la riduzione delle sanzioni e particolari vantaggi specialmente in caso di pagamento entro 14 giorni dal termine originariamente previsto.
Per regolarizzare la posizione è necessario versare quanto dovuto con l’aggiunta delle sanzioni previste e degli interessi di mora con il modello di pagamento F24, compilando la sezione “IMU e altri tributi locali”.
No, l’IMU è un’imposta di natura personale, che non segue l’immobile in caso di vendita.
