Sì, puoi vendere casa anche se non hai pagato l’IMU: il debito resta tuo e non passa all’acquirente. Il Comune può però agire contro di te per recuperare somme, sanzioni e interessi. L’IMU dell’anno della vendita si ripartisce per mesi di possesso (regola dei 15 giorni).
Sintesi:
Per poter effettuare la compravendita di beni immobili è necessaria la regolarità del pagamento delle imposte e delle tasse? Posso vendere casa se non ho pagato l’IMU? L'IMU segue l'immobile o il proprietario? Cosa succede se l'IMU non è stata pagata dal proprietario? Approfondiamo insieme e scopriamolo in questa guida.
L’IMU non segue l’immobile: è un tributo personale che grava su chi detiene il diritto reale (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) nei mesi di possesso. Di conseguenza, eventuali arretrati restano in capo a chi era obbligato a pagarli nel periodo di riferimento e non si trasferiscono automaticamente all’acquirente insieme alla casa.
Puoi vendere comunque l’immobile, ma il debito IMU rimane tuo e il Comune può avviare riscossione con sanzioni e interessi, fino a misure esecutive (pignoramenti) sui tuoi beni. La strada più conveniente è regolarizzare con il ravvedimento operoso prima che arrivi un accertamento, oppure pattuire in atto un conguaglio pro-quota sull’IMU dell’anno di vendita.
L’eventuale IMU non versata prima dell’acquisto è un debito del vecchio proprietario: il Comune non può chiedere a te quelle somme. Fai solo attenzione a iscrizioni già trascritte (es. ipoteche/pignoramenti anteriori al rogito): in quel caso possono riflettersi sull’immobile. In pratica, il notaio verifica i registri; come acquirente puoi chiedere quietanze o dichiarazione sostitutiva del venditore e una clausola di manleva.
Riassumiamo nella seguente tabella.
| Scenario | Chi paga gli arretrati | Effetto sulla vendita | Cosa fare |
|---|---|---|---|
| Io (venditore) non ho pagato l’IMU | Venditore (debito personale) | La vendita si può fare; il debito non si trasferisce | Ravvedimento operoso; prevedi conguaglio pro-quota per l’anno del rogito |
| Non ha pagato il vecchio proprietario | Vecchio proprietario | La vendita è valida; l’acquirente non risponde dei vecchi arretrati | Verifiche notarili e visure; chiedi quietanze/dichiarazione e clausola di manleva |
L’IMU è un’imposta di natura personale, che grava sul proprietario, non sull’immobile. Pertanto, l’omesso versamento dell'IMU non è di per sé una condizione che impedisce la compravendita di beni immobili. Vendere casa senza pagare l’IMU è, di fatto, possibile.
Una volta venduto l'immobile ed effettuato il passaggio di proprietà, per il mancato pagamento dell'IMU il comune si può rivalere esclusivamente su chi era a suo tempo tenuto a versarla.
La sopraindicata legge numero 160 del 27 dicembre 2019 stabilisce che per i tributi locali e le entrate di natura patrimoniale gli avvisi di accertamento abbiano carattere esecutivo. Per i tributi locali l’avviso di accertamento diventa esecutivo dopo il termine per il pagamento o ricorso (di norma 60 giorni dalla notifica). Trascorsi ulteriori 30 giorni, l’ente può affidare il carico all’agente della riscossione senza cartella. Non è quindi “immediato” al momento della notifica: esiste una finestra legale prima dell’eventuale riscossione coattiva.
Secondo quanto sancito dall’articolo 1 della legge numero 296 del 27 dicembre 2006, la notifica degli avvisi di accertamento IMU deve avvenire, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui il versamento avrebbe dovuto essere effettuato.
Risposta in breve: l’imposta dell’anno si divide tra venditore e acquirente in base ai mesi di effettivo possesso, applicando la regola dei 15 giorni.
In concreto, l’IMU è dovuta da chi detiene il diritto reale sull’immobile nei singoli mesi dell’anno in cui avviene la compravendita. Il mese viene attribuito al soggetto che ha posseduto l’immobile per almeno metà mese: se il rogito cade oltre la metà del mese, quel mese è in capo all’acquirente; se cade entro la metà, resta al venditore. È una regola semplice ma decisiva per ripartire correttamente l’onere.
Sul piano pratico, l’acconto di giugno si calcola sulla situazione iniziale (di norma in capo al venditore), mentre il saldo di dicembre serve a conguagliare i mesi effettivamente maturati da ciascuna parte. In sede di atto, le parti possono prevedere conguagli economici per riequilibrare l’anno d’imposta; si tratta però di pattuizioni civilistiche, che non spostano l’obbligo tributario verso il Comune.
Restano valide eventuali esenzioni o agevolazioni, ad esempio quella per l’abitazione principale non di lusso, purché i requisiti sussistano nel periodo considerato. Inoltre, non è solo il proprietario a poter essere soggetto passivo: risponde dell’IMU anche chi gode di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), il concessionario di aree demaniali e, nei contratti di leasing, il locatario dalla consegna del bene. In presenza di diritti reali o di subentri in corso d’anno, la stessa logica del possesso mensile e della regola dei 15 giorni si applica per stabilire chi deve versare e per quali mesi.
| Voce | Cosa sapere |
|---|---|
| Principio generale | L’IMU nell’anno di vendita si ripartisce pro-quota per mesi di possesso tra venditore e acquirente. |
| Regola dei 15 giorni | Il mese è attribuito a chi ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni in quel mese. Rogito oltre metà mese: mese in capo all’acquirente. Rogito entro metà mese: mese in capo al venditore. |
| Acconto e saldo | Acconto (giugno): basato sulla situazione iniziale. Saldo (dicembre): conguaglia i mesi effettivi di possesso maturati da ciascuna parte. |
| Pattuizioni tra le parti | Possibili conguagli economici nel rogito per riequilibrare l’anno d’imposta; non modificano però l’obbligo tributario verso il Comune. |
| Soggetti passivi | Oltre al proprietario: usufruttuario, uso/abitazione, enfiteuta, superficiario, concessionario aree demaniali, locatario in leasing (dalla consegna). |
| Esenzioni/agevolazioni | Valgono se i requisiti sussistono nel periodo (es. abitazione principale non di lusso). |
| Buone pratiche | Verificare in atto i mesi di competenza, inserire clausole di conguaglio, conservare quietanze e documentazione di calcolo. |
| Scenario | Data rogito | Mese interessato | A chi spetta il mese | Perché (regola) |
|---|---|---|---|---|
| Rogito entro metà mese (mese di 30 giorni) | 15 aprile | Aprile | Acquirente | Giorno del trasferimento conteggiato all’acquirente → acquirente ≥ 15 giorni |
| Rogito dal 16 in poi (mese di 31 giorni) | 16 maggio | Maggio | Venditore | Venditore ha 1–15 = 15 (≥15) → mese al venditore |
| Vendita prima metà mese (mese di 30 giorni) | 10 giugno | Giugno | Acquirente | Venditore ha 1–9 = 9 (<15); acquirente 10–30 ≥ 15 → mese all’acquirente |
| Usufrutto in essere | — | Qualunque | Usufruttuario | Il soggetto passivo è l’usufruttuario; si applica comunque la regola ≥ 15 giorni |
| Leasing (immobile già consegnato) | — | Qualunque | Locatario (utilizzatore) | Soggetto passivo è il locatario dalla consegna; regola ≥ 15 giorni per i mesi |
Le sanzioni previste per l’omesso pagamento dell’IMU hanno natura tributaria, secondo quanto previsto dal decreto legislativo numero 472 del 18 dicembre 1997. In caso di tardivo, insufficiente o mancato versamento dell'IMU, il contribuente può sanare la sua posizione, corrispondendo all’erario quanto dovuto con l’aggiunta di sanzioni e interessi che aumentano progressivamente in base al tempo trascorso dalla scadenza prevista per il pagamento.
Si può, pertanto, pagare l’IMU in ritardo in seguito alla vendita dell’immobile a cui si riferisce. C’è, inoltre, la possibilità di ottenere una riduzione delle sanzioni applicate con il cosiddetto ravvedimento operoso, uno strumento che può essere utilizzato per ridurre le multe di tipo fiscale su imposte di varia natura, tra cui pagamenti errati, in ritardo o del tutto omessi. Il ravvedimento operoso è uno strumento introdotto per andare incontro ai contribuenti che, benché non abbiano rispettato le scadenze, dimostrano di essere intenzionati a regolarizzare la propria situazione debitoria. Vi si può accedere fino a quando il fisco non segnali l’irregolarità.
Se, dopo il rogito, emerge che il vecchio proprietario non ha versato l’IMU per anni precedenti, il Comune può agire solo contro di esso, non contro di te: l’IMU è un tributo personale e non “segue” l’immobile. La compravendita, dunque, non è messa in discussione e tu non subentri nei suoi debiti tributari.
Detto questo, fai attenzione a un aspetto pratico: eventuali misure esecutive già iscritte/trascritte prima del rogito (per esempio ipoteche o pignoramenti) restano opponibili al nuovo acquirente e possono incidere sul bene. È per questo che, in sede di acquisto, il notaio effettua le visure ipotecarie e catastali e segnala l’eventuale presenza di gravami anteriori.
Se non hai provveduto per tempo al pagamento dell’IMU puoi regolarizzare la posizione beneficiando del ravvedimento operoso, che prevede la riduzione delle sanzioni e particolari vantaggi specialmente in caso di pagamento entro 14 giorni dal termine originariamente previsto.
Per regolarizzare la posizione è necessario versare quanto dovuto con l’aggiunta delle sanzioni previste e degli interessi di mora con il modello di pagamento F24, compilando la sezione “IMU e altri tributi locali”.
Si ripartisce per mesi di possesso nell’anno del rogito, applicando la regola dei 15 giorni: il mese spetta a chi ha posseduto l’immobile per almeno metà mese. I debiti pregressi restano in capo a chi era soggetto passivo nel periodo.
Si regolarizza con il ravvedimento operoso finché non arriva un accertamento: si versa imposta, interessi e sanzioni ridotte con F24 riferito all’anno e al Comune corretti. Se è già stato notificato un avviso, si paga quanto richiesto o si impugna nei termini.
Se il Comune notifica l’accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno, l’avviso è esecutivo con sanzioni, interessi e possibile riscossione coattiva. Se non notifica entro quel termine, il potere di accertare quell’annualità decade.
