Quanto Costa Vendere Casa: Gli Oneri a Carico del Venditore

Quando si vende casa occorre considerare anche i costi inerenti come ad esempio il costo dell'atto di vendita, spese notarili, tasse, eventuali commissioni da pagare alle agenzie.  Inoltre, occorre tenere presente eventuali situazioni particolari come per la casa ereditata. In questo articolo, scoprirai quanto costa vendere casa con tutte le informazioni aggiornate.

Spese per la preparazione alla vendita

Prima di vendere una casa, è consigliabile attuare determinati interventi. Sebbene non siano obbligatori, questi consentono di vendere più facilmente e ad un prezzo più alto. Gli interventi preliminari alla vendita sono solitamente divisi in due grandi categorie:

• Miglioramento dell'aspetto e delle condizioni della casa (riparazioni, ristrutturazioni, tinteggiatura, ecc.);
• Ottimizzazione dell'efficienza energetica (con certificazione tramite Attestato di Prestazione Energetica).

Il costo dipenderà dall'entità dell'intervento e dalla qualità dei materiali utilizzati.

Tasse sulla vendita della casa: quando si pagano le tasse per chi vende casa

Quando si considerano i costi della vendita della casa, occorre considerare sia i costi preliminari che i costi futuri. Tra i costi futuri vi sono certamente le tasse. 

Le tasse rappresentano un costo obbligatorio, per chi desidera vendere casa. Il principio, a tal proposito è molto semplice: si pagano le tasse solo sulle eventuali plusvalenze sulle vendite effettuate entro 5 anni dall'acquisto. 

Riassumiamo il concetto con una tabella:

Per ulteriori informazioni si consulti l'articolo sulla tassazione della vendita di immobili.

Tasse e imposte sulla plusvalenza dalla vendita di immobili

Nel caso in cui si ottenga una plusvalenza su una casa venduta entro i 5 anni dall'acquisto, si può procedere in due modi:

• Tassazione ordinaria: si inserisce nella dichiarazione dei redditi e viene pagata in base agli scaglioni di reddito previsti dall’Agenzia delle Entrate.
• Tassazione separata: si paga un’imposta sostitutiva del 26% tramite una dichiarazione apposita del notaio, segnalata all'interno dell'atto di vendita della casa. Con la tassazione separata, l’imposta viene anticipata dal venditore e il notaio si occupera di effettuare il versamento presso l'Agenzia delle Entrate.

Tassazione della vendita di un immobile in caso di successione

Se si desidera vendere un immobile ereditato occorre mettere in conto il pagamento di tasse e imposte tra cui: 

• Tassa di successione:  viene calcolata in base ad un'aliquota che varia a seconda del grado di successione;
• Imposta catastale: pari all'1% del valore dell'immobile;
• Imposta ipotecaria: pari al 2% del valore dell'immobile; 
• Altro: imposta di bollo, tributi speciali. 

Costi nella vendita di una casa in comproprietà

Quando si vende un immobile in comproprietà, i costi da sostenere sono simili a quelli di una normale compravendita, ma vanno valutati in funzione della divisione delle quote tra i vari proprietari. Le spese comuni, come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), la cancellazione di un’eventuale ipoteca e la provvigione dell’agenzia immobiliare, vengono generalmente ripartite tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà di ciascuno. Se ad esempio due fratelli possiedono ciascuno il 50% dell’immobile, divideranno anche i costi a metà.

La situazione si complica leggermente quando si conferisce incarico a un’agenzia immobiliare: è fondamentale che tutti i comproprietari siano d’accordo e sottoscrivano l’incarico, altrimenti l’agenzia potrebbe non aver diritto alla provvigione oppure potrebbero nascere contenziosi. Anche le spese notarili restano, come da prassi, a carico dell’acquirente, salvo accordi diversi specificati nel compromesso o nell’atto finale.

Un aspetto importante riguarda la tassazione delle plusvalenze. In caso di guadagno dalla vendita (es. vendita entro 5 anni dall’acquisto con prezzo maggiorato), ogni comproprietario sarà tassato individualmente, in proporzione alla sua quota e in base alla propria situazione fiscale personale. In sostanza, mentre alcune spese si dividono, le tasse sono un fatto personale.

Infine, se l’immobile deriva da un’eredità, prima della vendita sarà necessario completare tutti gli adempimenti successori, tra cui la dichiarazione di successione e il pagamento di eventuali imposte, anch’essi da dividere tra i coeredi.

Quanto costa l'atto di vendita di una casa?

Per atto di vendita di una casa si intende il contratto, redatto in forma pubblica da un notaio, con cui il proprietario (venditore) trasferisce la proprietà dell'immobile all'acquirente. Questo atto è il documento ufficiale che sancisce legalmente il passaggio di proprietà, ed è necessario per la registrazione dell'immobile a nome del nuovo proprietario nei registri catastali e immobiliari. La stipula avviene generalmente dopo il compromesso (o preliminare di vendita) e comporta una serie di obblighi formali e fiscali.

Chiarito ciò, quanto costa l'atto di vendita di una casa? Il costo complessivo dell’atto di vendita dipende da diversi fattori, come il valore dell’immobile, la sua ubicazione e la tipologia (prima o seconda casa).

In genere, l’onorario del notaio per la redazione e la stipula dell’atto varia tra i 1.000 e i 3.000 euro, a cui si aggiungono le imposte dovute per legge. Inoltre, possono esserci ulteriori spese accessorie legate alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, alle visure e alla voltura catastale. Tuttavia, queste spese normalmente sono a carico dell’acquirente, è possibile stabilire accordi diversi, purché siano espressamente indicati nell’atto. Il venditore, invece, sostiene solo eventuali costi indiretti legati all’atto, come la cancellazione dell’ipoteca, se presente, e la produzione della documentazione necessaria per formalizzare la vendita.

Ripartizione spese tra acquirente e venditore

Le spese principali nell'operazione di compravendita sono generalmente a carico dell’acquirente, tra cui:

• Onorario del notaio (che può oscillare tra 1.000 e 3.000 euro);
• Imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• Eventuali spese accessorie come visure, volture e trascrizione dell’atto.

Tuttavia, anche il venditore ha alcune spese da sostenere.  In particolare:

• Cancellazione dell’eventuale ipoteca sull’immobile, se presente;
• Ottenimento della documentazione obbligatoria, come l’attestato di prestazione energetica (APE);
• Eventuali spese condominiali arretrate, che devono essere saldate prima della vendita;
• Compenso all’agenzia immobiliare, se prevista una provvigione anche dal lato venditore (spesso intorno al 2-3% del prezzo di vendita).

🔍 Chi paga cosa nella vendita di una casa? (Tabella Riassuntiva)

Vendita casa e spese notarili: come funziona?

Quando si vende casa, è necessario fare ricorso a un notaio per l’atto di vendita, che certifica formalmente il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. L’articolo 1475 del codice civile stabilisce che le spese notarili e i costi relativi al contratto di compravendita siano a carico dell’acquirente. Tuttavia, la normativa consente alle parti di introdurre una deroga nel contratto. È, quindi, possibile inserire una clausola che definisca la spartizione equa delle spese tra acquirente e venditore.

Quanto costa vendere casa con agenzia?

Tra i costi da sostenere in caso di compravendita ci sono anche le spese derivanti dal mandato conferito all’agenzia immobiliare per vendere casa più agevolmente e nel pieno rispetto della legge.

L’agenzia immobiliare effettua un’accurata e puntuale valutazione dell’immobile per stabilire il prezzo di vendita e assiste con professionalità, competenza ed esperienza le parti coinvolte nell’intero processo di compravendita. Per questi servizi l’agenzia immobiliare viene retribuita tramite provvigione, ossia una percentuale calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.

Sebbene generalmente le provvigioni dell'agenzia siano richieste a entrambe le parti, queste ultime possono accordarsi diversamente. In pratica, è possibile chiedere all’intermediario (agente immobiliare) che la provvigione sia a carico esclusivamente dell’acquirente, ma è necessario un accordo esplicito tra le parti.

Se si riesce ad ottenere tale tipo di accordo, la vendita sarà sicuramente più conveniente. Il pagamento della provvigione potrebbe rientrare nella trattativa del prezzo finale di vendita. 

[Puoi scaricare una checklist completa delle spese da questa pagina]

Fonti

• Normattiva: https://www.normattiva.it
• Agenzia delle Entrate: https://www.agenziaentrate.gov.it
• Altalex: https://www.altalex.com