È diffusa la convinzione che vendere casa da privati non implichi alcun costo. In realtà, sia che si proceda privatamente che affidandosi a un’agenzia immobiliare, vendere un immobile non è mai un’operazione a costo zero. Una serie di costi relativi alla cessione a titolo oneroso dell’immobile sono a carico del venditore. Quali, nello specifico? Quanto costa vendere casa? Con questa guida cercheremo di fare chiarezza, affinché l’operazione di compravendita possa essere affrontata con la dovuta consapevolezza.
In preparazione alla vendita, è consigliabile approntare una serie di interventi volti a migliorare lo stato, l’aspetto e le condizioni generali dell’immobile al fine di incrementarne il valore e, al contempo, attrarre potenziali acquirenti.
Non è obbligatorio ma, in vista della messa in vendita di un immobile, è fortemente consigliabile effettuare le seguenti operazioni:
Per queste operazioni è consigliabile affidarsi a ditte accreditate e professionisti esperti e competenti.
Quando si vende casa, è necessario mettere in conto i costi relativi alla produzione, al reperimento e al rilascio della documentazione necessaria per procedere con l’operazione di vendita. Per l’accesso agli atti presso il comune occorre calcolare all’incirca 200 euro.
È poi necessario mettere in conto il costo relativo alla relazione tecnica di compravendita, un documento redatto da un geometra, un architetto o un tecnico qualificato, che attesti la conformità urbanistica, la regolarità catastale e l’agibilità dell'immobile in questione. Il costo per la redazione della relazione tecnica può variare da circa 350 euro a 1500 euro.
Qualora durante la perizia tecnica venissero rilevati abusi edilizi, difformità o irregolarità, le spese relative a sanatorie e aggiornamenti sono anch’esse a carico del venditore e in genere partono da un minimo di circa 1500 euro.
Ricordiamo che tra i documenti necessari alla compravendita c’è anche l’attestato di prestazione energetica (APE), la cui obbligatorietà è sancita dal decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005. Il costo da sostenere per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica si aggira intorno ai 200 euro.
Quando si vende casa, è necessario fare ricorso a un notaio per l’atto di vendita, che certifica formalmente il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. L’articolo 1475 del codice civile stabilisce che le spese notarili e i costi relativi al contratto di compravendita siano a carico dell’acquirente. Tuttavia, la normativa consente alle parti di introdurre una deroga nel contratto. È, quindi, possibile inserire una clausola che definisca la spartizione equa delle spese tra acquirente e venditore.
L’atto di vendita, comunemente detto rogito, prevede il pagamento di:
La parcella notarile oscilla grossomodo tra 1500 e 2000 euro, a cui occorre aggiungere l’IVA al 22%.
Tra i costi da sostenere in caso di compravendita ci sono anche le spese derivanti dal mandato conferito all’agenzia immobiliare per vendere casa più agevolmente e nel pieno rispetto della legge.
L’agenzia immobiliare effettua un’accurata e puntuale valutazione dell’immobile per stabilire il prezzo di vendita e assiste con professionalità, competenza ed esperienza le parti coinvolte nell’intero processo di compravendita. Per questi servizi l’agenzia immobiliare viene retribuita tramite provvigione, ossia una percentuale calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.
L’articolo 1755 del codice civile stabilisce che sia il venditore che l'acquirente debbano contribuire al pagamento del compenso, proprio per via del ruolo super partes assunto dall’agente immobiliare, che media tra le esigenze delle due parti durante la trattativa, fino alla stipula del contratto di compravendita. Sono, quindi, entrambe le parti a beneficiare del servizio e, pertanto, a dover contribuire al pagamento del relativo compenso.
Se un immobile viene venduto entro i primi 5 anni dall’acquisto, il venditore dovrà pagare l’imposta sulla plusvalenza generata dalla cessione a titolo oneroso dello stesso.
La plusvalenza immobiliare consiste nel profitto realizzato quando si rivende una proprietà a un prezzo superiore a quello per cui la si è acquistata. Acquistare un immobile e rivenderlo a un prezzo più elevato genera un profitto che, in Italia, è sottoposto a tassazione da parte dello Stato. L’imposta sulla plusvalenza immobiliare si calcola come aliquota IRPEF sugli scaglioni di reddito o come imposta sostitutiva al 26%.Come indicato dagli articoli 67 e 68 del TUIR, emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986, la tassazione è dovuta quando tra l'acquisto e la vendita dell’immobile trascorrono meno di 5 anni, ossia quando la vendita sia palesemente eseguita con intento speculativo. Il vincolo dei 5 anni prima della rivendita è stato introdotto proprio per disincentivare le attività speculative sulla compravendita immobiliare.
Vendere casa tramite agenzia implica il pagamento della provvigione immobiliare, che può variare tra l'1% e il 5% del prezzo di vendita dell'immobile. Supponiamo, per esempio, che l’agenzia applichi una provvigione del 3% su una proprietà venduta a 300.000 euro. Il costo della vendita tramite agenzia sarebbe in questo caso di circa 9000 euro.
Per vendere un immobile ereditato occorre, per prima cosa, produrre la dichiarazione di successione entro un anno dal decesso del proprietario. Il prezzo parte indicativamente da 350 euro. Dopodiché è previsto il pagamento della tassa di successione e dell’imposta catastale, ipotecaria e di bollo.
La vendita di un immobile all’asta comporta il pagamento delle spese relative al trasferimento della proprietà, rappresentate dal 50% del compenso dovuto al delegato alla vendita. Tale importo varia a seconda del prezzo raggiunto dall’immobile al termine dell’asta.
