Chi vende paga poche voci fisse (APE, eventuale cancellazione ipoteca, arretrati condominiali) e non il notaio, salvo accordi. Tasse solo sulla plusvalenza se vendi entro 5 anni.
Sintesi
Quando si vende casa occorre considerare anche i costi inerenti come ad esempio il costo dell'atto di vendita, spese notarili, tasse, eventuali commissioni da pagare alle agenzie. Inoltre, occorre tenere presente eventuali situazioni particolari come per la casa ereditata. In questo articolo, scoprirai quanto costa vendere casa con tutte le informazioni aggiornate.
Prima di vendere una casa, è consigliabile attuare determinati interventi. Sebbene non siano obbligatori, questi consentono di vendere più facilmente e ad un prezzo più alto. Gli interventi preliminari alla vendita sono solitamente divisi in due grandi categorie:
Il costo dipenderà dall'entità dell'intervento e dalla qualità dei materiali utilizzati.
Quando si considerano i costi della vendita della casa, occorre considerare sia i costi preliminari che i costi futuri. Tra i costi futuri vi sono certamente le tasse.
Le tasse rappresentano un costo obbligatorio, per chi desidera vendere casa. Il principio, a tal proposito è molto semplice: si pagano le tasse solo sulle eventuali plusvalenze sulle vendite effettuate entro 5 anni dall'acquisto.
Riassumiamo il concetto con una tabella:
| Plusvalenza | Tempo dall'Acquisto | Tassazione |
|---|---|---|
| Sì | Entro 5 anni | Sì: imponibile; scelta tra IRPEF ordinaria oppure imposta sostitutiva 26% in atto notarile |
| Sì | Dopo 5 anni | NON si pagano tasse |
| No | In qualsiasi momento | NON si pagano tasse |
Per ulteriori informazioni si consulti l'articolo sulla tassazione della vendita di immobili.
Nel caso in cui si ottenga una plusvalenza su una casa venduta entro i 5 anni dall'acquisto, si può procedere in due modi:
Prima di vendere un immobile ereditato è necessario completare gli adempimenti successori (in particolare la dichiarazione di successione entro dodici mesi dal decesso) e volturare l’immobile agli eredi.
Quando si vende un immobile in comproprietà, i costi da sostenere sono simili a quelli di una normale compravendita, ma vanno valutati in funzione della divisione delle quote tra i vari proprietari. Le spese comuni, come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), la cancellazione di un’eventuale ipoteca e la provvigione dell’agenzia immobiliare, vengono generalmente ripartite tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà di ciascuno. Se ad esempio due fratelli possiedono ciascuno il 50% dell’immobile, divideranno anche i costi a metà.
La situazione si complica leggermente quando si conferisce incarico a un’agenzia immobiliare: è fondamentale che tutti i comproprietari siano d’accordo e sottoscrivano l’incarico, altrimenti l’agenzia potrebbe non aver diritto alla provvigione oppure potrebbero nascere contenziosi. Anche le spese notarili restano, come da prassi, a carico dell’acquirente, salvo accordi diversi specificati nel compromesso o nell’atto finale. Per regola generale (art. 1475 c.c.) le spese del contratto di compravendita sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti da indicare nel preliminare o nell’atto.
Un aspetto importante riguarda la tassazione delle plusvalenze. In caso di guadagno dalla vendita (es. vendita entro 5 anni dall’acquisto con prezzo maggiorato), ogni comproprietario sarà tassato individualmente, in proporzione alla sua quota e in base alla propria situazione fiscale personale. In sostanza, mentre alcune spese si dividono, le tasse sono un fatto personale.
Infine, se l’immobile deriva da un’eredità, prima della vendita sarà necessario completare tutti gli adempimenti successori, tra cui la dichiarazione di successione e il pagamento di eventuali imposte, anch’essi da dividere tra i coeredi.
Per atto di vendita di una casa si intende il contratto, redatto in forma pubblica da un notaio, con cui il proprietario (venditore) trasferisce la proprietà dell'immobile all'acquirente. Questo atto è il documento ufficiale che sancisce legalmente il passaggio di proprietà, ed è necessario per la registrazione dell'immobile a nome del nuovo proprietario nei registri catastali e immobiliari. La stipula avviene generalmente dopo il compromesso (o preliminare di vendita) e comporta una serie di obblighi formali e fiscali.
Chiarito ciò, quanto costa l'atto di vendita di una casa? Il costo complessivo dell’atto di vendita dipende da diversi fattori, come il valore dell’immobile, la sua ubicazione e la tipologia (prima o seconda casa).
In genere, l’onorario del notaio per la redazione e la stipula dell’atto varia tra i 1.000 e i 3.000 euro, a cui si aggiungono le imposte dovute per legge. Inoltre, possono esserci ulteriori spese accessorie legate alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, alle visure e alla voltura catastale. Tuttavia, queste spese normalmente sono a carico dell’acquirente, è possibile stabilire accordi diversi, purché siano espressamente indicati nell’atto. Il venditore, invece, sostiene solo eventuali costi indiretti legati all’atto, come la cancellazione dell’ipoteca, se presente, e la produzione della documentazione necessaria per formalizzare la vendita.
Le spese principali nell'operazione di compravendita sono generalmente a carico dell’acquirente, tra cui:
Tuttavia, anche il venditore ha alcune spese da sostenere. In particolare:
| Voce | Venditore | Acquirente | Note |
|---|---|---|---|
| Onorario del notaio | No | Sì | A carico acquirente, salvo patti diversi indicati nel preliminare/rogito. |
| Imposte d’acquisto (registro/IVA, ipotecaria, catastale) | No | Sì | Da privato: registro 2% prima casa o 9% seconda (minimo 1.000 €) + ipotecaria/catastale fisse. Da impresa: IVA (4/10/22%) + imposte fisse. |
| APE – Attestato di Prestazione Energetica | Sì | No | Di norma lo fornisce il venditore. Costo tipico 100–200 €. |
| Cancellazione ipoteca (se esiste) | Sì | No | Estinzione/pratiche a carico del venditore proprietario. |
| Spese condominiali arretrate | Sì | No | Devono essere saldate prima dell’atto. Quote ordinarie pro-quota alla data di trasferimento se pattuito. |
| Provvigione agenzia | Dipende | Dipende | Dipende dal mandato e dagli accordi: può essere dovuta da una o da entrambe le parti. |
| Visure, trascrizione, volture legate all’atto | No | Sì | Normalmente comprese nelle spese a carico dell’acquirente via studio notarile. |
| Tasse su plusvalenza (se vendita entro 5 anni con guadagno) | Sì | No | IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva 26% in atto. Esenzioni se abitazione principale con requisiti. |
Quando si vende casa, è necessario fare ricorso a un notaio per l’atto di vendita, che certifica formalmente il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. L’articolo 1475 del codice civile stabilisce che le spese notarili e i costi relativi al contratto di compravendita siano a carico dell’acquirente. Tuttavia, la normativa consente alle parti di introdurre una deroga nel contratto. È, quindi, possibile inserire una clausola che definisca la spartizione equa delle spese tra acquirente e venditore.
Tra i costi da sostenere in caso di compravendita ci sono anche le spese derivanti dal mandato conferito all’agenzia immobiliare per vendere casa più agevolmente e nel pieno rispetto della legge.
L’agenzia immobiliare effettua un’accurata e puntuale valutazione dell’immobile per stabilire il prezzo di vendita e assiste con professionalità, competenza ed esperienza le parti coinvolte nell’intero processo di compravendita. Per questi servizi l’agenzia immobiliare viene retribuita tramite provvigione, ossia una percentuale calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.
Sebbene generalmente le provvigioni dell'agenzia siano richieste a entrambe le parti, queste ultime possono accordarsi diversamente. In pratica, è possibile chiedere all’intermediario (agente immobiliare) che la provvigione sia a carico esclusivamente dell’acquirente, ma è necessario un accordo esplicito tra le parti.
Se si riesce ad ottenere tale tipo di accordo, la vendita sarà sicuramente più conveniente. Il pagamento della provvigione potrebbe rientrare nella trattativa del prezzo finale di vendita.
[Puoi scaricare una checklist completa delle spese da questa pagina]
Vendere casa tramite agenzia implica il pagamento della provvigione immobiliare, che può variare tra l'1% e il 5% del prezzo di vendita dell'immobile. Supponiamo, per esempio, che l’agenzia applichi una provvigione del 3% su una proprietà venduta a 300.000 euro. Il costo della vendita tramite agenzia sarebbe in questo caso di circa 9000 euro.
Per vendere un immobile ereditato occorre, per prima cosa, produrre la dichiarazione di successione entro un anno dal decesso del proprietario. Il prezzo parte indicativamente da 350 euro. Dopodiché è previsto il pagamento della tassa di successione e dell’imposta catastale, ipotecaria e di bollo.
Nelle esecuzioni immobiliari il compenso del professionista delegato è determinato secondo i parametri e il provvedimento del giudice; la ripartizione degli oneri (es. quota a carico dell’aggiudicatario) non è uniforme e dipende dal tribunale e dal caso concretoTale importo varia a seconda del prezzo raggiunto dall’immobile al termine dell’asta.
No, chi vende casa di norma non paga il notaio. Il notaio viene scelto e retribuito dall’acquirente, poiché l’atto di compravendita tutela principalmente i suoi interessi legali.
Sì, nel caso si venda casa entro 5 anni dall'acquisto della stessa e si ottenga una plusvalenza da tale operazione.
Le spese di chi vende casa comprendono tasse, imposte, spese notarili ed eventuali costi per migliorare le condizioni e l'aspetto della casa, al fine di venderla più facilmente e ad un prezzo più alto.
