Mandato Immobiliare

Jessica Maggi
15.01.2024
7 min

Mandato Immobiliare: Come Funziona e Che Doveri Impone alle Parti Coinvolte

Vuoi vendere o affittare la tua casa? Affidarsi a un’agenzia immobiliare è la scelta migliore e più vantaggiosa. Ed è proprio all’agenzia che dovrai conferire un mandato, affinché si occupi di ogni aspetto legato alla vendita o concessione in locazione della tua proprietà. Vediamo, quindi, cosa si intende con il termine mandato immobiliare, come funziona, che informazioni contiene e che durata hanno i mandati per vendere un immobile. 

Cos'è un mandato immobiliare?

Il mandato immobiliare, detto anche incarico di mediazione, è un contratto con cui il proprietario di un immobile incarica un'agenzia immobiliare di assolvere determinati compiti finalizzati alla compravendita o locazione dello stesso. In altre parole, il proprietario affida all'agenzia immobiliare l’incarico di vendere o affittare la sua proprietà. 

Il mandato conferito all'agenzia immobiliare è un accordo vincolante che impegna le parti ad adempiere ai termini concordati. Il professionista che assiste il proprietario di un immobile nel processo di vendita o locazione è l'agente immobiliare, che funge da mediatore, secondo quanto sancito dall’articolo 1754 del codice civile. Il suo compito è quello di mediare tra le parti coinvolte, facilitando il processo di compravendita o locazione dell'immobile.

Differenza tra mandato esclusivo e non esclusivo

La principale differenza tra un mandato esclusivo e un mandato non esclusivo nell’ambito della compravendita immobiliare riguarda, come facilmente intuibile, l'esclusività dell'incarico conferito all'agenzia immobiliare.

Con un mandato esclusivo, il proprietario dell'immobile conferisce all'agenzia immobiliare l'esclusiva per gestire la vendita o la locazione dello stesso. In questo caso, solo l'agenzia con cui è stato stipulato il contratto ha il diritto di pubblicizzare, promuovere e gestire attivamente la compravendita o l'affitto dell'immobile in questione per il periodo di durata del mandato. Nel caso in cui l'immobile venisse venduto o affittato durante il periodo di mandato esclusivo, l'agenzia ha diritto alla provvigione concordata.

Con un mandato non esclusivo, invece, il proprietario dell'immobile è libero di conferire l'incarico a più agenzie contemporaneamente. In sostanza, una pluralità di agenti immobiliari ha il permesso di gestire e cercare acquirenti o inquilini per l'immobile in questione. In caso di vendita o affitto, la provvigione viene generalmente corrisposta solo all'agenzia che ha effettivamente portato l'acquirente o l'affittuario all'atto conclusivo, secondo le disposizioni contrattuali stabilite.

Un mandato non esclusivo offre un ampio grado di flessibilità ma può comportare un minore impegno da parte delle agenzie coinvolte. Il mandato esclusivo, al contrario, garantisce una maggiore attenzione da parte dell'agenzia incaricata, ma nega o perlomeno limita la possibilità di coinvolgere altre agenzie.

Quanto dura il mandato di un'agenzia immobiliare

La durata del mandato di agenzia immobiliare non è uguale indistintamente per tutti. In linea generale, può variare da 6 mesi a un anno e viene specificata nel contratto insieme alla data di scadenza. La maggior parte dei contratti di mediazione prevede il rinnovo automatico qualora non venisse inviata una disdetta entro il termine stabilito. 

Al raggiungimento della scadenza contrattuale, l'agente immobiliare non è più vincolato a operare per conto del proprietario dell’immobile. Tuttavia, qualora l'agente avesse messo in contatto il venditore e l’acquirente prima della scadenza del contratto e la vendita si concludesse successivamente, è richiesta la corresponsione della provvigione concordata.

Che dati contiene un mandato immobiliare?

Un mandato di agenzia immobiliare deve contenere una serie di informazioni specifiche che definiscono i termini e le condizioni della collaborazione tra il proprietario dell'immobile e la società stessa. 

Le informazioni contenute possono variare a seconda del contratto e delle clausole negoziate, ma solitamente includono:

  • generalità del proprietario dell'immobile e dati societari dell'agenzia immobiliare coinvolta nella transazione;
  • oggetto dell'incarico: in questa sezione occorre specificare se l'incarico riguarda la vendita, la locazione o altri servizi legati alla gestione di uno specifico immobile;
  • durata del mandato: è necessario indicare il periodo di validità dell'incarico;
  • condizioni economiche: la provvigione e il compenso dovuto all'agenzia nel caso in cui la compravendita o la locazione dell'immobile vengano concluse con successo;
  • esclusività: è necessario specificare se il mandato sia esclusivo o non esclusivo;
  • doveri delle parti: in questa sezione si elencano i diritti e i doveri delle parti durante il periodo di collaborazione.
  • clausole particolari: in questa parte del contratto si indicano eventuali condizioni specifiche su questioni che possono riguardare, per esempio, la promozione dell'immobile, l'eventuale esclusione di certi acquirenti o altre disposizioni concordate tra le parti.

Queste informazioni costituiscono solitamente il contenuto di base di un mandato conferito a un'agenzia immobiliare. 

Qual è il compenso previsto per l’agenzia immobiliare?

Mandato immobiliare

Il compenso viene di norma corrisposto al momento della conclusione del processo di compravendita dell'immobile. Solitamente, le agenzie immobiliari richiedono il pagamento delle provvigioni sia al venditore che all'acquirente. 

Per legge, la provvigione dell’agente immobiliare è legata al ruolo di messa in contatto delle parti e non necessariamente alla conclusione della transazione. Questo significa che la retribuzione va versata anche qualora non si arrivi al rogito notarile, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza numero 21575 del 18 settembre 2017. 

Se la transazione viene conclusa dopo la scadenza del contratto ma l'agente immobiliare aveva precedentemente messo in contatto il venditore e l’acquirente ha comunque diritto alle provvigioni pattuite. Questo vincolo è stato introdotto per evitare che venditore e acquirente si accordino per ritardare di proposito la conclusione della vendita oltre la scadenza del mandato al fine di evitare il pagamento delle provvigioni all’agenzia

Quando si può recedere dal contratto stipulato con l’agenzia?

Il recesso dal contratto è possibile nel caso in cui venissero violate le disposizioni previste o l'agente immobiliare commettesse gravi inadempienze. Per esempio, se l’agente smarrisce le chiavi della tua abitazione o lascia distrattamente aperta la porta dopo una visita in loco, hai diritto di recedere dal contratto prima della scadenza. 

Il recesso da un mandato conferito a un'agenzia immobiliare comporta la revoca anticipata dell'incarico e la volontà di interrompere la collaborazione con l'agenzia prima della scadenza prevista nel contratto. Le modalità di recesso possono variare in base alle disposizioni stabilite nel contratto stesso.

Che penale pagare per disdire il mandato a un’agenzia immobiliare?

Le penali o i costi associati alla disdetta anticipata di un mandato conferito a un'agenzia immobiliare dipendono dalle clausole stabilite nel contratto. In altre parole, le penali per disdire il mandato variano a seconda delle disposizioni contrattuali pattuite tra le parti.

La maggior parte dei contratti di mediazione immobiliare prevede una penale fissa in caso di disdetta anticipata dal mandato. Può anche capitare che venga stabilito che la penale debba corrispondere a una percentuale dell'importo pattuito o della provvigione che sarebbe stata dovuta se l’incarico fosse stato portato a termine.

Ecco alcune possibili tipologie di penali o costi che potrebbero essere previsti nel contratto di mandato:

  • penale fissa, una specifica somma indicata nel contratto che il proprietario dell'immobile deve corrispondere all'agenzia in caso di disdetta anticipata;
  • penale proporzionale alla provvigione che l'agenzia immobiliare avrebbe dovuto ricevere qualora l'affare fosse stato concluso con successo;
  • costi sostenuti dall'agenzia: alcuni contratti prevedono il rimborso dei costi effettivamente sostenuti dall'agenzia immobiliare durante il periodo di collaborazione, come, a titolo esemplificativo, le spese di marketing e di promozione dell'immobile da vendere o affittare.

Suggeriamo di consultare il contratto stipulato con l'agenzia per comprendere appieno le condizioni e le penali previste in caso di disdetta anticipata. Prima di procedere, è consigliabile valutare le eventuali implicazioni finanziarie e leggere attentamente le clausole contrattuali relative alla disdetta per evitare spiacevoli sorprese.

Cosa succede con un mandato agenzia immobiliare firmato da un solo proprietario?

La firma di un solo proprietario su un mandato con un'agenzia immobiliare, senza il consenso degli altri proprietari, potrebbe causare complicazioni e controversie legali.

Nel caso in cui un immobile appartenga a più proprietari, è essenziale ottenere il consenso di tutti i coproprietari per conferire un mandato a un'agenzia immobiliare e per intraprendere azioni riguardanti la vendita o la locazione dell'immobile.

Se solo uno dei proprietari ha firmato il mandato con l'agenzia immobiliare senza l'autorizzazione degli altri, potrebbero sorgere problemi di legittimità del contratto. Gli altri proprietari potrebbero contestare la validità del mandato e delle azioni intraprese dall'agenzia in virtù dello stesso. 

Inoltre, la legge potrebbe non riconoscere come valido un contratto riguardante un immobile senza il consenso unanime di tutti i coproprietari. In caso di controversie potrebbe essere necessario risolvere la questione con azioni legali o conciliative. Pertanto, è sempre opportuno ottenere il consenso di tutti i proprietari di un immobile prima di intraprendere azioni riguardanti la vendita o locazione di una proprietà condivisa.

Tre punti chiave
  • Il mandato è un contratto con cui il proprietario di un immobile incarica un'agenzia immobiliare di assolvere determinati compiti finalizzati alla compravendita o locazione dello stesso.
  • Nel caso di un mandato esclusivo, solo l'agenzia specificata ha il diritto di gestire la transazione.
  • È possibile recedere dal contratto stipulato con l’agenzia nel caso in cui l'agente immobiliare commetta gravi inadempienze o vengano violate le disposizioni previste.

Fonti 

FAQ

Quanti giorni ho per recedere dal mandato conferito a un'agenzia immobiliare?

In assenza di disposizioni specifiche nel contratto stipulato con l'agenzia, di solito è possibile procedere con il recesso dal mandato agenzia immobiliare entro 7 giorni dalla firma del contratto. 

Si può procedere con la revoca del mandato prima della scadenza?

Sì, in genere è possibile revocare il mandato conferito a un'agenzia immobiliare prima della scadenza prevista nel contratto. Tuttavia, è importante verificare le clausole specifiche del contratto di incarico con l'agenzia, in quanto potrebbero esserci termini di preavviso da rispettare, specifiche disposizioni riguardanti la revoca anticipata a cui attenersi ed eventuali penali da pagare in caso di revoca anticipata.

Cosa succede se a mandato scaduto l'agenzia immobiliare mi porta un cliente intenzionato a comprare?

Se il mandato con un'agenzia immobiliare è scaduto e l'agenzia porta un cliente intenzionato ad acquistare l'immobile, la situazione può generare delle questioni legali e contrattuali da valutare con attenzione. Se il mandato include disposizioni specifiche riguardanti i clienti presentati dopo la scadenza del mandato, ad esempio stabilendo che l'agenzia ha diritto a una provvigione se ha presentato il cliente entro un certo periodo dalla scadenza e la trattativa si conclude successivamente, l'agenzia potrebbe richiedere una provvigione o una compensazione. In mancanza di disposizioni contrattuali chiare in merito ai clienti presentati dopo la scadenza del mandato, potrebbe sorgere una situazione di ambiguità contrattuale. In alcuni casi, potrebbe essere necessario un negoziato tra il proprietario e l'agenzia per definire se e in che misura l'agenzia abbia diritto a una provvigione. Nel dubbio, può essere utile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per valutare i diritti e le opzioni disponibili in base alla normativa vigente e al contratto precedentemente stipulato.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.