In questo articolo forniamo una definizione della vendita con patto di riscatto e un suo inquadramento dal punto di vista giuridico. Inoltre, faremo un esempio pratico per facilitare la comprensione delle motivazioni sulle quali si basa e dei suoi possibili sviluppi.
La vendita con patto di riscatto è una particolare tipologia di vendita in cui il venditore si riserva la facoltà di riacquistare il bene venduto a determinate condizioni. Quindi, nel caso di un bene immobiliare, chi vende una casa con patto di riscatto può riacquistarla a determinate condizioni.
Le condizioni a cui si fa riferimento sono quelle definite dall’art. 1500 del Codice Civile, che recita:
Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono (art. 1502).
Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza.
È importante evidenziare che la riacquisizione del bene avviene solo ed esclusivamente per mera volontà del venditore. Ciò significa che una volta che il venditore decide di far valere il proprio diritto, dovrà semplicemente manifestare la sua volontà, restituendo il prezzo di vendita e quant’altro stabilito dall’art. 1502. Perciò, l’acquirente non ha alcun diritto di opporsi a tale decisione.
Finché tale diritto non viene reclamato, l’acquirente resta il proprietario dell’immobile.
Nel momento in cui il venditore richiede di esercitare tale diritto, deve restituirne il prezzo e gli accessori. In pratica, il risultato finale deve essere esattamente come se la vendita non avesse mai avuto luogo. Infatti, l’art. 1502 del Codice Civile specifica che:
Il venditore che esercita il diritto di riscatto è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell'aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa.
Fino al rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore ha diritto di ritenere la cosa. Il giudice tuttavia, per il rimborso delle spese utili, può accordare una dilazione disponendo, se occorrono, le opportune cautele.
Quindi, se da una parte c’è il diritto di riappropriarsi di un bene immobiliare, dall’altra c’è il diritto di richiedere il recupero di ogni spesa effettuata per l’acquisto della casa e per la sua manutenzione. Inoltre, vanno anche considerate le spese effettuate al fine di aumentare il valore di mercato della casa.
Per quale motivo il legislatore ha ritenuto necessario creare questa modalità di vendita? La risposta risiede nella volontà di offrire a chi vende un bene per necessità di reperire del denaro, con il presupposto che tale situazione sia solo temporanea e che quindi successivamente possa riacquistarlo.
Immaginiamo che Mario desideri vendere la sua casa a Laura, ma Laura non sia al momento in grado di ottenere un finanziamento bancario per l'acquisto completo. Decidono quindi di ricorrere a una vendita con patto di riscatto. Questo accordo permetterà a Laura di acquistare la casa in futuro, entro un periodo stabilito, mantenendo la possibilità di abitarvi nel frattempo come se ne fosse la proprietaria.
Dettagli dell'accordo:
Come funziona:
Possibili evoluzioni:
Questa tipologia di vendita offre vantaggi sia per il venditore che per l'acquirente, consentendo una maggiore flessibilità finanziaria e l'accesso alla proprietà immobiliare in un contesto di restrizioni creditizie.
La vendita con patto di riscatto può risultare nulla nel momento in cui si verifichino determinate condizioni. Più precisamente, come chiarito con la sentenza della Corte di Cassazione n. 23670/2015, il contratto di vendita con patto di riscatto diviene nullo se il versamento del denaro da parte del compratore non costituisca il pagamento del prezzo ma l’adempimento di un mutuo, con il trasferimento del bene come forma di garanzia destinata a venir meno. In tal caso infatti si creerebbe una situazione illecita, con un patto di riscatto utilizzato impropriamente per eludere il divieto di patto commissorio.
Spesso la vendita con patto di riscatto viene confusa con il patto commissorio, tuttavia questo presenta importanti differenze.
Infatti, come abbiamo visto, la vendita con patto di riscatto consente al venditore di riservarsi il diritto di riacquistare l'immobile venduto entro un termine concordato, rimborsando all'acquirente il prezzo pagato più eventuali spese.
Il patto commissorio, invece, prevede che in caso di mancato pagamento del prezzo concordato nelle tempistiche stabilite, la vendita si risolva e l'immobile ritorni al venditore.
Quindi, da una parte c’è una tipologia di vendita che nasce dalla necessità, dalla difficoltà di reperire denaro. Dall’altra, invece, c’è semplicemente una maggiore tutela del venditore.
Un’altra tipologia simile è la vendita con riserva di proprietà.
La vendita con patto di riscatto è un accordo in cui il venditore trasferisce immediatamente la proprietà dell'immobile all'acquirente, riservandosi però il diritto di riacquistarlo entro un termine concordato, di solito entro 3-5 anni, a un prezzo predeterminato.
Sì, l'acquirente diventa il proprietario dell'immobile e può decidere di affittarlo. Tuttavia, deve rispettare i termini del patto di riscatto, che includono il diritto del venditore originario di riacquistare l'immobile entro il termine stabilito.
Il venditore ottiene liquidità immediata dalla vendita, pur mantenendo l'opzione di riacquistare l'immobile in futuro. Questo può essere vantaggioso se il venditore ha bisogno di fondi a breve termine ma prevede di poter rientrare in possesso dell'immobile in seguito.
Se il venditore non esercita il diritto di riscatto entro il termine concordato, perde definitivamente la possibilità di riacquistare l'immobile, e l'acquirente ne diventa il proprietario a tutti gli effetti.
Le implicazioni fiscali possono variare a seconda che l'operazione sia considerata una vendita definitiva o un contratto di locazione con opzione di acquisto. È consigliabile consultare un esperto per valutazioni specifiche.
Sì, il patto di riscatto può essere applicato a diversi tipi di immobili, sia residenziali che commerciali, a condizione che le parti concordino sui termini specifici dell'accordo.
