Il proprietario di un immobile ha un ruolo decisivo nella compravendita immobiliare poiché di fatto è il responsabile della valutazione immobiliare e della vendita dello stesso. In questo articolo ne diamo una definizione e analizziamo la figura da un punto di vista legislativo.
Il proprietario di un immobile è il soggetto che ne ha acquisito il diritto di godimento e disposizione tramite compravendita, successione, donazione, usucapione o espropriazione per pubblica utilità.
Ecco come l’art. 832 del Codice Civile italiano definisce le facoltà del proprietario immobiliare:
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.
Alla luce di ciò, il proprietario di un immobile è il soggetto che ha diritto di godere e disporre dell’immobile in modo pieno ed esclusivo, entro limiti e obblighi stabiliti dalla legge.
Analizziamo, tramite l’ausilio di una tabella, alcuni dei diritti e gli obblighi più comuni a cui si fa riferimento nell’art. 832 del Codice Civile, applicati al settore immobiliare e nello specifico al proprietario immobiliare:
| Diritti del Proprietario | Obblighi del Proprietario |
| Godimento dell'immobile - Il proprietario ha il diritto di utilizzare e godere del suo immobile in qualsiasi modo, purché nel rispetto delle leggi vigenti. | Pagamento delle tasse - Il proprietario è obbligato a pagare le tasse relative alla proprietà, come l'IMU (Imposta Municipale Unica) e la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili). |
| Affitto o vendita - Il proprietario può decidere di affittare o vendere l’immobile secondo le condizioni che preferisce, rispettando le normative vigenti. | Manutenzione dell'immobile - È necessario mantenere l'immobile in buone condizioni, effettuando le riparazioni necessarie per garantirne la sicurezza (anche quando disabitato, se può recare danno a terzi) e l'abitabilità. |
| Modifiche e miglioramenti - Ha il diritto di apportare modifiche, ristrutturazioni o miglioramenti all'immobile, previa autorizzazione comunale se necessario. | Rispetto delle normative edilizie - Qualsiasi lavoro di ristrutturazione o modifica deve essere conforme alle normative edilizie locali e nazionali. |
| Esclusione di terzi - Il proprietario può impedire a terzi di utilizzare o interferire con la sua proprietà senza il suo consenso. | Condominio - Se l'immobile fa parte di un condominio, il proprietario deve rispettare il regolamento condominiale e partecipare alle spese comuni. |
| Usufrutto e servitù - Ha il diritto di concedere diritti di usufrutto o servitù su parte della sua proprietà, se lo desidera. | Responsabilità civile - Deve assicurarsi che la proprietà non costituisca un pericolo o una minaccia per gli altri, evitando situazioni che possano causare danni a terzi. |
In Italia, si diventa giuridicamente proprietari di un immobile attraverso vari modi, ciascuno con specifiche procedure legali e amministrative. Ecco i principali:
In tutti questi casi, è fondamentale che il trasferimento della proprietà sia registrato presso gli enti competenti (Agenzia delle Entrate, Catasto) per garantire la legalità e la sicurezza giuridica dell'operazione. Inoltre, è consigliabile avvalersi dell'assistenza di professionisti come notai e avvocati specializzati in diritto immobiliare.
Il proprietario ha la responsabilità di assicurarsi che la sua proprietà non causi danni a proprietà adiacenti. Deve evitare che da suo immobile derivino disturbi (come rumore eccessivo o danni strutturali) ai vicini. Inoltre, deve rispettare le distanze legali per costruzioni e impianti rispetto ai confini delle proprietà vicine.
Il proprietario deve garantire che l'immobile sia libero da gravami e ipoteche al momento della vendita. È tenuto a informare l'acquirente di eventuali vizi o difetti dell'immobile che potrebbero non essere immediatamente evidenti. Inoltre, deve assicurare che l'immobile corrisponda alla descrizione fornita e rispetti le normative edilizie vigenti.
Il proprietario deve rispettare il regolamento condominiale e partecipare alle assemblee condominiali, o delegare un rappresentante. È tenuto a contribuire alle spese comuni per la manutenzione e l'amministrazione delle parti comuni dell'edificio. Inoltre, deve informarsi e aderire alle decisioni prese dall'assemblea condominiale riguardo alla gestione e manutenzione delle parti comuni.
