Per eseguire qualsiasi tipologia di intervento di costruzione o ristrutturazione è richiesto un titolo abilitativo edilizio che autorizzi lo svolgimento dei lavori. In caso di opere eseguite in assenza delle dovute autorizzazioni si parla di abuso edilizio. Vediamo nello specifico di cosa si tratta.
In generale, ha luogo un abuso edilizio in caso di interventi di costruzione o ristrutturazione eseguiti in assenza delle autorizzazioni e abilitazioni amministrative necessarie per garantire che i lavori si svolgano in sicurezza e nel pieno rispetto delle norme tecniche vigenti.
In sostanza, si parla di abuso edilizio quando c’è una discrepanza tra quanto realizzato e quanto autorizzato.
Una puntuale definizione di questo concetto è fornita dall’articolo 31 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
Con il termine abuso edilizio si indica una vasta molteplicità di illeciti che possono differire tra loro anche in modo significativo. In linea generale, gli illeciti che possono rientrare nella definizione di abuso edilizio sono riconducibili a quattro tipologie, che illustriamo di seguito.
Rientrano in questa categoria le opere di costruzione o le seguenti modificazioni eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo edilizio o in seguito alla sua revoca.
In questo caso le opere realizzate risultano essere del tutto diverse rispetto al progetto depositato in comune in termini di caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzo.
Si tratta di opere conformi al titolo abilitativo e al progetto presentato in comune eccetto che per specifiche caratteristiche che costituiscono abusi edilizi di lieve entità.
Rientrano in quest’ultima categoria gli interventi realizzati senza rispettare i criteri previsti dalla legge e dagli strumenti urbanistici vigenti, in particolare dall’articolo 32 del suddetto Testo Unico dell’Edilizia. Si parla, in questo caso, di abusi edilizi sostanziali, in cui ricorre almeno una delle seguenti condizioni:
Si parla di abuso edilizio sostanziale anche in caso di violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.
L'abuso edilizio costituisce una violazione della normativa edilizio-urbanistica, che si concretizza nel momento in cui un soggetto realizzi interventi edilizi:
A seconda dei casi, la violazione può assumere rilevanza amministrativa o penale.
L'articolo 29 del sopraddetto TUE specifica che a rispondere del reato di abuso edilizio siano:
Sono individuati come responsabili delle violazioni della normativa edilizio-urbanistica anche il progettista e il proprietario dell’immobile risultante dalle verifiche effettuate presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
L’abusivismo edilizio è un reato posto in essere da chi realizzi interventi edilizi su un terreno non edificabile e/o in assenza delle prescritte autorizzazioni e abilitazioni amministrative necessarie per garantirne la sicurezza e la regolarità giuridica.
In caso di reati di abusivismo edilizio, la legge talvolta ammette la possibilità di sanarli. Per regolarizzare un abuso sanabile, come per esempio la costruzione di una tettoia su un terrazzo o l’apertura di lucernari, porte e finestre, ci sono due procedimenti.
La sanatoria, prevista dall’articolo 36 del sopraindicato TUE, è una procedura da presentare entro 90 giorni dal momento in cui l’ufficio tecnico notifichi l’illecito, che permette il sanamento delle irregolarità a fronte del pagamento di una sanzione.
Il condono edilizio è un provvedimento di durata limitata con cui il legislatore consente di regolarizzare determinati abusi edilizi con il versamento di somme a titolo di oblazione nelle casse dello Stato.
Si può procedere con il condono edilizio in caso di abusi edilizi avvenuti entro una certa data e secondo specifiche caratteristiche. Previo pagamento di un’oblazione, ci si può sottrarre alle misure penali e amministrative tese a contrastare il fenomeno dell’abusivismo edilizio, che illustreremo nei prossimi paragrafi.
Sono considerati abusi edilizi insanabili le irregolarità che non rispettano il principio della doppia conformità, ossia quelle che non risultano conformi né alla normativa edilizia in vigore al momento dell'inizio dei lavori né alla normativa vigente al momento della richiesta di condono o sanatoria.
In caso di abusi edilizi non sanabili solitamente non v’è altra soluzione che procedere con la demolizione, che deve avvenire tramite specifica ordinanza del comune. Si pensi, per esempio, a interi edifici costruiti in assenza delle prescritte autorizzazioni.
L'articolo 44 del sopraccitato TUE configura l’abuso edilizio come un reato perseguibile dallo Stato. Le sanzioni previste in caso di abusi edilizi si dividono in due macrocategorie, che illustriamo di seguito.
L’inosservanza della vigente normativa edilizia, delle prescrizioni e delle modalità esecutive è punita con un’ammenda di importo che può superare i 10.000 euro.
Per opere eseguite in assenza o totale difformità rispetto ai permessi rilasciati dal comune e/o dal catasto e prosecuzione dei lavori nonostante l'ordine di sospensione sono previsti fino a 2 anni di reclusione e una multa che può arrivare a 50.000 euro.
In caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio e interventi edilizi eseguiti in assenza o difformità dei dovuti permessi in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali, storici, artistici e archeologici si rischiano, anche in questo caso, fino a 2 anni di arresto e pesanti sanzioni, di importo che parte da un minimo di 15.000 euro e può superare i 50.000 euro.
In caso di mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), introdotta con il decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010 in sostituzione della dichiarazione di inizio attività (DIA), si applica una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore dell'immobile derivato dalla realizzazione degli interventi abusivi.
Le sanzioni amministrative, come indicato dal primo comma dell’articolo 37 dell’anzidetto Testo Unico dell’Edilizia, variano in base al tipo di abuso.
In caso di costruzioni irregolari, è prevista la demolizione per consentire il ripristino dello stato dei luoghi.
Nel caso in cui entro 90 giorni dall’ingiunzione non si provveda al ripristino dello stato dei luoghi, le strutture abusive possono essere confiscate e aggiunte al patrimonio comunale. In questo caso sono previste sanzioni pecuniarie commisurate all'entità dell'abuso edilizio.
Per l'abuso edilizio la prescrizione del reato può avvenire in 4 anni o, se il responsabile viene raggiunto da un rinvio a giudizio, in un quinquennio.
La sanzione amministrativa di demolizione, invece, non subisce prescrizione neanche a distanza di molti anni.
Qualora ci si accorgesse della presenza di un abuso edilizio, è possibile denunciare l'irregolarità facendo una segnalazione, anche in forma anonima. Prima di procedere, si consiglia di verificare che si tratti effettivamente di un abuso edilizio, consultando il piano urbanistico presso l'ufficio tecnico del comune in questione.
In caso di opere abusive realizzate con regolari permessi rilasciati dall'amministrazione locale, la segnalazione deve essere presentata all'ufficio urbanistica del comune in cui si trova il bene in questione.
In caso, invece, di interventi realizzati in assenza dei dovuti permessi, occorre presentare un esposto alla polizia municipale del comune in cui si trova l’immobile. La denuncia di abuso edilizio può essere fatta in forma anonima.
Innanzitutto, la polizia municipale effettuerà un sopralluogo per verificare se le difformità segnalate corrispondano effettivamente ad abusi edilizi. Se l'abuso rilevato costituisce solo un illecito amministrativo, sono previste sanzioni pecuniarie di importo variabile in base alla tipologia degli interventi realizzati abusivamente. Se, invece, l'intervento costituisce un reato di abusivismo edilizio, viene instaurato un procedimento penale in cui occorre farsi assistere da un avvocato.
Per sanare un abuso edilizio ereditato occorre presentare una richiesta di sanatoria presso il comune in cui è ubicato l’immobile in questione entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito.
Per sanare interventi realizzati all’interno di una proprietà senza darne comunicazione al comune occorre presentare all'ufficio tecnico la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) in sanatoria con il protocollo della comunicazione tardiva.
Dopo un ventennio dall'abuso edilizio, la soluzione più opportuna è la concessione edilizia in sanatoria.
