Un’opzione immobiliare che può offrire indubbi vantaggi sia a chi vende che a chi acquista è la nuda proprietà, un fenomeno che va di pari passo con l’evoluzione demografica del nostro Paese. Di cosa si tratta esattamente? Come funziona? Scopriamo cosa significa nuda proprietà e cosa prevede la legge.
La nuda proprietà, regolata dall’articolo 832 del codice civile, è un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene. Con il concetto di nuda proprietà ci si riferisce a un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà. Nel caso della nuda proprietà, l’immobile viene utilizzato da un soggetto diverso dal proprietario.
Con il termine nuda proprietà si fa, quindi, riferimento al valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto, ossia il diritto di cui gode il soggetto che può usufruire dell’immobile benché non ne sia in possesso.
La vendita della nuda proprietà, per la cui formalizzazione occorre affidarsi a un notaio, è un’operazione che coinvolge due soggetti, che illustriamo di seguito.
Il venditore/usufruttuario vende la nuda proprietà conservando il diritto di fruire dell’immobile per l’intera durata della sua vita o fino a una data concordata ed espressamente specificata nel contratto di compravendita.
Vendere la nuda proprietà significa, quindi, mettere in vendita il proprio immobile, conservando il diritto di abitazione.
Chi acquista prende il nome di nudo proprietario e detiene il diritto di proprietà dell’immobile ma non quello di usufruirne. Chi ha acquistato in nuda proprietà non può avanzare diritti relativi all’uso dell’immobile fino a quando, scaduto il diritto di usufrutto, ne diventi pieno proprietario. Alla scadenza dell’usufrutto, il nudo proprietario potrà disporre liberamente dell’immobile. Nuda proprietà e usufrutto sono, quindi, due concetti complementari.
Il trasferimento della piena proprietà avviene contestualmente a:
Il trasferimento totale della proprietà si verifica anche nelle seguenti ipotesi:
In caso di perimento parziale, il diritto di usufrutto si conserva su ciò che resta dell’immobile.
L’acquisto della nuda proprietà costituisce una valida alternativa all’acquisto della piena proprietà, con vantaggi per entrambe le parti, che illustriamo di seguito.
| Acquirente/nudo proprietario | Venditore/usufruttuario |
Possibilità di acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto ai valori medi di mercato, perché viene sottratto il valore dell’usufrutto da quello della proprietà. Vantaggi fiscali legati al fatto che il computo delle tasse sulla vendita sia dato dal valore della nuda proprietà e non dal valore commerciale dell’immobile. Possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Le tasse comunali e le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile rimangono a carico dell’usufruttuario. | Incasso di un sostanzioso capitale per la vendita della nuda proprietà. Diritto di continuare a risiedere nell’immobile per tutta la vita o di affittarlo. Possibilità di vendere l’usufrutto a terzi nei limiti previsti nel contratto relativo alla vendita della nuda proprietà. |
Inoltre, durante il periodo dell'usufrutto la nuda proprietà si rivaluta con l’aumento del valore di mercato dell’immobile e, al contempo, con l’avanzamento dell’età dell'usufruttuario.
L’acquisto della nuda proprietà è un investimento a lungo termine. Può rivelarsi un’opzione particolarmente vantaggiosa per chi cerca un immobile da acquistare senza avere esigenza o fretta di occuparlo. Se il diritto di usufrutto è vitalizio, infatti, l’acquirente non può sapere precisamente quando prenderà possesso dell’immobile. Questa è una soluzione molto spesso utilizzata dai genitori per comprare a un prezzo vantaggioso un'abitazione per un figlio di minore età, in attesa che cresca e ci abiti in futuro.
La nuda proprietà è, come abbiamo visto, il valore dell'immobile decurtato del diritto di usufrutto, che resta al venditore/usufruttuario per tutta la durata della sua vita.
Il prezzo della nuda proprietà è determinato da diversi fattori:
Per la corretta stima del prezzo di vendita è necessario il sopralluogo di un agente immobiliare o un valutatore immobiliare certificato, che, innanzitutto, ispezionino l’immobile e svolgano un’accurata valutazione immobiliare, tenendo conto della vasta pluralità di fattori intrinsechi ed estrinsechi che concorrono alla definizione del valore di mercato dell’immobile.
Poi, al valore della piena proprietà occorre sottrarre il valore dell’usufrutto, che si calcola moltiplicando la rendita annua per un coefficiente stabilito dal Ministero delle Finanze in relazione all’età dell’usufruttuario. In sostanza, più questi sarà anziano più alto sarà il prezzo della cessione, in quanto l'usufrutto tenderà a essere più breve, e più alta sarà la tassazione applicata all’atto di compravendita immobiliare.
Lo sconto dipende sostanzialmente dall'età del venditore che mantiene l'usufrutto. Maggiore è l’età dell’usufruttuario, più alto sarà il prezzo dell’immobile. Più è avanzata l’età del venditore, più breve sarà il periodo durante il quale l’acquirente dovrà attendere per ottenere la piena proprietà, riducendo così il valore dell’usufrutto. Il valore attuale dell’usufrutto diminuisce e, di conseguenza, aumenta il valore della nuda proprietà.
In caso di nuda proprietà e usufrutto, il pagamento dell'IMU spetta all'usufruttuario in quanto titolare del diritto di fruire dell'immobile.
Sì, i vantaggi rimangono invariati. Nel caso in cui l’immobile sia locato, l’usufruttuario continua regolarmente a incassare i canoni di affitto.
