Nuda Proprietà

Jessica Maggi
21.05.2024
5 min

Nuda Proprietà: Che Cos'è e Che Vantaggi Offre?

Un’opzione immobiliare che può offrire indubbi vantaggi sia a chi vende che a chi acquista è la nuda proprietà, un fenomeno che va di pari passo con l’evoluzione demografica del nostro Paese. Di cosa si tratta esattamente? Come funziona? Scopriamo cosa significa nuda proprietà e cosa prevede la legge.

Che cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà, regolata dall’articolo 832 del codice civile, è un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene. Con il concetto di nuda proprietà ci si riferisce a un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà. Nel caso della nuda proprietà, l’immobile viene utilizzato da un soggetto diverso dal proprietario.

Con il termine nuda proprietà si fa, quindi, riferimento al valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto, ossia il diritto di cui gode il soggetto che può usufruire dell’immobile benché non ne sia in possesso.

Come funziona la vendita della nuda proprietà?

Nuda proprietà

La vendita della nuda proprietà, per la cui formalizzazione occorre affidarsi a un notaio, è un’operazione che coinvolge due soggetti, che illustriamo di seguito.

1.Venditore/usufruttuario

Il venditore/usufruttuario vende la nuda proprietà conservando il diritto di fruire dell’immobile per l’intera durata della sua vita o fino a una data concordata ed espressamente specificata nel contratto di compravendita

Vendere la nuda proprietà significa, quindi, mettere in vendita il proprio immobile, conservando il diritto di abitazione.

2.Acquirente/nudo proprietario

Chi acquista prende il nome di nudo proprietario e detiene il diritto di proprietà dell’immobile ma non quello di usufruirne. Chi ha acquistato in nuda proprietà non può avanzare diritti relativi all’uso dell’immobile fino a quando, scaduto il diritto di usufrutto, ne diventi pieno proprietario. Alla scadenza dell’usufrutto, il nudo proprietario potrà disporre liberamente dell’immobile. Nuda proprietà e usufrutto sono, quindi, due concetti complementari. 

Quando si acquisisce la piena proprietà?

 Il trasferimento della piena proprietà avviene contestualmente a:

  • decesso dell’usufruttuario, in caso di vendita di una casa con usufrutto vitalizio;
  • scadenza del periodo di usufrutto, nel caso dell’usufrutto a termine.

Il trasferimento totale della proprietà si verifica anche nelle seguenti ipotesi: 

  • mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per un periodo di oltre 20 anni consecutivi;
  • danni all’immobile arrecati dall’usufruttuario; 
  • negligenza dell’usufruttuario nell’eseguire interventi di manutenzione per mantenere l’immobile in buone condizioni; 
  • perimento del bene immobile conseguente, per esempio, a demolizione o crollo.

In caso di perimento parziale, il diritto di usufrutto si conserva su ciò che resta dell’immobile.

Vantaggi della vendita in nuda proprietà

L’acquisto della nuda proprietà costituisce una valida alternativa all’acquisto della piena proprietà, con vantaggi per entrambe le parti, che illustriamo di seguito.

Acquirente/nudo proprietarioVenditore/usufruttuario


Possibilità di acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto ai valori medi di mercato, perché viene sottratto il valore dell’usufrutto da quello della proprietà.

Vantaggi fiscali legati al fatto che il computo delle tasse sulla vendita sia dato dal valore della nuda proprietà e non dal valore commerciale dell’immobile.

Possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.

Le tasse comunali e le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile rimangono a carico dell’usufruttuario.


Incasso di un sostanzioso capitale per la vendita della nuda proprietà.

Diritto di continuare a risiedere nell’immobile per tutta la vita o di affittarlo. 

Possibilità di vendere l’usufrutto a terzi nei limiti previsti nel contratto relativo alla vendita della nuda proprietà.

Inoltre, durante il periodo dell'usufrutto la nuda proprietà si rivaluta con l’aumento del valore di mercato dell’immobile e, al contempo, con l’avanzamento dell’età dell'usufruttuario.

L’acquisto della nuda proprietà è un investimento a lungo termine. Può rivelarsi un’opzione particolarmente vantaggiosa per chi cerca un immobile da acquistare senza avere esigenza o fretta di occuparlo. Se il diritto di usufrutto è vitalizio, infatti, l’acquirente non può sapere precisamente quando prenderà possesso dell’immobile. Questa è una soluzione molto spesso utilizzata dai genitori per comprare a un prezzo vantaggioso un'abitazione per un figlio di minore età, in attesa che cresca e ci abiti in futuro.

Come calcolare il prezzo di vendita?

La nuda proprietà è, come abbiamo visto, il valore dell'immobile decurtato del diritto di usufrutto, che resta al venditore/usufruttuario per tutta la durata della sua vita.

Il prezzo della nuda proprietà è determinato da diversi fattori: 

  • valore commerciale dell’immobile;
  • durata stimata dell’usufrutto in base all’età dell'usufruttuario, in caso di vendita di una casa con usufrutto vitalizio;
  • durata del periodo di usufrutto, in caso di usufrutti a termine. 

Per la corretta stima del prezzo di vendita è necessario il sopralluogo di un agente immobiliare o un valutatore immobiliare certificato, che, innanzitutto, ispezionino l’immobile e svolgano un’accurata valutazione immobiliare, tenendo conto della vasta pluralità di fattori intrinsechi ed estrinsechi che concorrono alla definizione del valore di mercato dell’immobile. 

Poi, al valore della piena proprietà occorre sottrarre il valore dell’usufrutto, che si calcola moltiplicando la rendita annua per un coefficiente stabilito dal Ministero delle Finanze in relazione all’età dell’usufruttuario. In sostanza, più questi sarà anziano più alto sarà il prezzo della cessione, in quanto l'usufrutto tenderà a essere più breve, e più alta sarà la tassazione applicata all’atto di compravendita immobiliare.

Tre punti chiave
  • Vendere la nuda proprietà significa mettere in vendita il proprio immobile, conservando il diritto di abitazione.
  • Con l’acquisto della nuda proprietà non si dispone immediatamente dell’abitazione.
  • Il trasferimento della piena proprietà avviene contestualmente al decesso dell’usufruttuario, in caso di vendita di una casa con usufrutto vitalizio, o di scadenza del periodo di usufrutto.

Fonti

FAQ

Qual è lo sconto che posso ottenere acquistando in nuda proprietà rispetto alla piena proprietà?

Lo sconto dipende sostanzialmente dall'età del venditore che mantiene l'usufrutto. Maggiore è l’età dell’usufruttuario, più alto sarà il prezzo dell’immobile. Più è avanzata l’età del venditore, più breve sarà il periodo durante il quale l’acquirente dovrà attendere per ottenere la piena proprietà, riducendo così il valore dell’usufrutto. Il valore attuale dell’usufrutto diminuisce e, di conseguenza, aumenta il valore della nuda proprietà.

Chi paga l’IMU di una casa acquistata in nuda proprietà?

In caso di nuda proprietà e usufrutto, il pagamento dell'IMU spetta all'usufruttuario in quanto titolare del diritto di fruire dell'immobile.

Si può vendere la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?

Sì, i vantaggi rimangono invariati. Nel caso in cui l’immobile sia locato, l’usufruttuario continua regolarmente a incassare i canoni di affitto.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.