Il titolo di proprietà (o titolo di provenienza) è l’atto notarile o il provvedimento dell’autorità che dimostra chi è il legittimo proprietario di un immobile perché è trascritto nei registri immobiliari. Se il documento è stato smarrito, è possibile ottenerne una copia autentica rivolgendosi al notaio, all’Archivio notarile o ai Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, anche tramite consultazione online.
Sintesi
Uno degli aspetti più importanti che interessano un immobile è certamente quello della proprietà. In questo articolo forniamo una spiegazione esauriente riguardo al titolo di proprietà di un immobile, in cui spiegheremo cos’è e dove richiederlo, facendo fede alla normativa di riferimento.
Un titolo di proprietà di un immobile è un documento legale che attesta la proprietà di un individuo o di un'entità legale su un determinato bene immobiliare. Questo documento specifica chi è il legittimo proprietario dell'immobile e può includere dettagli quali la descrizione dell'immobile, la sua ubicazione, le dimensioni, e eventuali diritti o vincoli ad esso associati. Il titolo di proprietà viene detto anche “titolo di provenienza”.
La normativa che disciplina i titoli di proprietà di un immobile in Italia è principalmente contenuta nel Codice Civile, in particolare:
La trascrizione dei titoli di proprietà presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari è essenziale per garantire la certezza giuridica della proprietà immobiliare, rendendo pubbliche le informazioni relative ai diritti reali sull'immobile e proteggendo sia il proprietario che eventuali acquirenti da rivendicazioni di terzi.
Il titolo di proprietà, quindi, non è solo una prova della proprietà ma anche un meccanismo di tutela che, attraverso il sistema di pubblicità immobiliare, assicura trasparenza e sicurezza nel mercato immobiliare, evitando situazioni di contenzioso e facilitando la circolazione dei beni immobili.
Per richiedere il titolo di proprietà di un immobile ci si può rivolgere al notaio che ha registrato l’atto di compravendita, oppure al tribunale.
Infatti, il trasferimento di proprietà può avvenire:
Nel primo caso, il titolo di proprietà si può richiedere dal notaio, mentre nel secondo caso si può chiedere una copia autentica della sentenza presso il tribunale che l’ha emessa.
E cosa succede nel caso non ci sappia o non ci si ricordi presso quale notaio o tribunale si sia attestata la proprietà? In tal caso, occorre recarsi presso l’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate, dove vengono registrati gli estremi di tutti i passaggi di proprietà degli immobili, con i quali è possibile risalire al pubblico ufficiale che l’ha emesso.
Oggi è possibile, in molti casi, richiedere il titolo di proprietà di un immobile anche online. Di regola la consultazione telematica riguarda le formalità successive alla meccanizzazione dei registri immobiliari (indicativamente dalla metà degli anni ’70 in poi), ma le recenti funzionalità di ispezione sui documenti cartacei consentono di accedere, tramite gli uffici competenti, anche ad atti più risalenti.
Per il cittadino l’accesso avviene tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (ad esempio la consultazione personale e l’ispezione ipotecaria online nell’area riservata con SPID, CIE o CNS), mentre professionisti e soggetti convenzionati utilizzano il portale Sister, dedicato ai servizi catastali e di pubblicità immobiliare. In entrambi i casi è possibile ottenere una copia del titolo in formato digitale con valore legale equivalente a quello dell’originale cartaceo.
Per effettuare la ricerca del titolo di proprietà possono essere utili, in particolare per una ricerca per nota, le seguenti informazioni:
In mancanza di questi dati, la ricerca può comunque essere avviata tramite ispezione ipotecaria per soggetto o per immobile, utilizzando i dati anagrafici del proprietario e/o gli identificativi catastali dell’immobile.
Qualora non si disponga delle informazioni qui menzionate, può essere opportuno un passo preliminare consistente nel richiedere una visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate (anche online o tramite un professionista di fiducia). La visura fornisce i dati identificativi dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno) e l’intestatario catastale, che permettono poi di effettuare l’ispezione ipotecaria presso i Servizi di pubblicità immobiliare e risalire così al titolo di provenienza.
Il prezzo per ottenere il titolo di proprietà online può variare a seconda dell'ente che lo emette. Nel contesto di uno studio notarile, è prudente informarsi preventivamente. Attraverso l'archivio distrettuale notarile, il costo può essere indicativamente di 30 euro, ma tale cifra può cambiare in base al formato e alle informazioni disponibili.
In certi casi, può essere richiesta una ricerca dettagliata per localizzare il documento. È importante richiedere sempre una copia conforme del documento, poiché la semplice nota di trascrizione o una copia non autenticata non possiede valore legale completo.
Il titolo di proprietà si dimostra, in primo luogo, tramite il cosiddetto atto di provenienza, cioè l’atto notarile o il provvedimento dell’autorità (sentenza, decreto di trasferimento, dichiarazione di successione trascritta, ecc.) con cui il diritto di proprietà è stato acquistato. In pratica, la prova della proprietà passa sempre da un titolo scritto idoneo a trasferire o costituire il diritto reale, regolarmente trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2643 c.c. e seguenti.
Nella prassi, per dimostrare la proprietà di un immobile si esibisce normalmente una copia autentica del rogito di compravendita, della donazione, dell’atto di divisione, dell’atto di successione o della sentenza passata in giudicato, eventualmente corredata da una visura ipotecaria aggiornata che confermi l’avvenuta trascrizione e l’assenza di successivi atti pregiudizievoli. Nei rapporti con Pubbliche Amministrazioni, banche o in sede giudiziaria è quasi sempre richiesta una copia conforme rilasciata dal notaio, dall’Archivio notarile distrettuale o dal Tribunale, mentre nei rapporti meramente privati può risultare sufficiente una copia semplice.
In Italia non esiste un unico “certificato di proprietà” dell’immobile, analogo a quello previsto per i veicoli. Il documento che attesta la proprietà, secondo il nostro ordinamento, è il titolo idoneo a trasferire o costituire il diritto reale (rogito notarile di compravendita, donazione, atto di successione trascritto, sentenza, decreto di trasferimento, accordo di mediazione trascrivibile, ecc.) regolarmente trascritto nei registri immobiliari. È l’abbinamento tra titolo scritto e trascrizione nei registri di pubblicità immobiliare che rende opponibile ai terzi la proprietà e consente di individuare in modo certo il titolare del diritto.
Documenti come la visura catastale, l’intestazione delle utenze o le ricevute di pagamento dei tributi locali hanno solo valore indiziario: possono suggerire chi sia il proprietario, ma non sostituiscono il titolo di proprietà né la consultazione dei registri immobiliari per avere una prova giuridicamente piena.
Chi acquista un immobile ha diritto a ottenere un documento che attesti in modo chiaro il passaggio di proprietà. In una compravendita ordinaria, questo documento è il rogito notarile: al momento della stipula il notaio redige l’atto, lo fa sottoscrivere alle parti, provvede alla registrazione, alla trascrizione nei registri immobiliari e, di regola, consegna agli interessati una o più copie autentiche (oggi spesso anche in formato digitale).
Se l’acquirente non ha ricevuto la copia o l’ha smarrita, può sempre richiederne una nuova al notaio che ha rogato l’atto o, se lo studio non è più attivo, all’Archivio notarile distrettuale competente, pagando i relativi diritti. In caso di acquisto in sede giudiziaria (es. aste immobiliari), il documento che attesta il trasferimento è invece il decreto di trasferimento del giudice, di cui l’acquirente può chiedere copia autentica in Tribunale. Oltre al titolo, l’acquirente può anche richiedere una nota di trascrizione o un’ispezione ipotecaria per avere conferma dell’avvenuta trascrizione a suo favore.
Per gli immobili si parla più correttamente di titolo di proprietà o di provenienza, cioè l’atto scritto che trasferisce il diritto e viene trascritto nei registri immobiliari; il “titolo di possesso”, invece, non è un documento tipico, ma richiama la mera situazione di fatto di chi utilizza il bene come se fosse proprietario. Si può avere possesso senza un titolo scritto (ad esempio l’inquilino o l’occupante di fatto), ma solo il titolo di proprietà trascritto offre la piena tutela giuridica e l’opponibilità a terzi.
L’atto di provenienza è il documento da cui risulta come l’attuale proprietario ha acquisito il diritto sull’immobile: può trattarsi di un rogito di compravendita, una donazione, una divisione, una dichiarazione di successione trascritta, una sentenza o un decreto di trasferimento. Riassume la “storia giuridica” del bene e costituisce il riferimento principale per verificare la legittimità della proprietà e l’eventuale presenza di ipoteche, servitù o altri vincoli reali.
No, la visura catastale non è un titolo di proprietà: indica i dati identificativi e fiscali dell’immobile e il nominativo dell’intestatario ai fini catastali, ma non dimostra in modo definitivo chi sia il proprietario. Può essere un utile punto di partenza per le ricerche, ma la prova della proprietà passa sempre dal titolo trascritto nei registri di pubblicità immobiliare (rogito, donazione, successione, sentenza, ecc.).
La copia autentica del titolo di proprietà è normalmente richiesta quando si deve compiere un nuovo atto sull’immobile (vendita, donazione, costituzione di ipoteca per un mutuo), quando la Pubblica Amministrazione deve verificare con certezza la titolarità del bene o in caso di procedimenti giudiziari che riguardano il diritto di proprietà. In queste situazioni la semplice copia non autenticata o la sola nota di trascrizione non sono considerate sufficienti a garantire la piena efficacia legale del documento.
